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Full text of "Projet de code civil pour l'empire du Japon"

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'ti^î.îi*C■^^^■l-•u| 




HARVARD LAW LIBRARY 



Receivcd JUN 2 7 1921 



d^- 



PROJET 



DE 



CODE CIVIL. 



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sous PBESSE: 

TOME II. 
LivEE II, 2® Partie, Droits personnels ou Obligations 
(2^ édition). 

En préparation : 

Livre III, Moyens d'acquérir les droits réels et per- 
sonnels. 



IMPRIMERIE 

Dl LA 

PREMIÈRE SUCCURSALE DE LA " KOKOUBOUNSHA," 
TOKIO, *» 12, Takékawatcho. 



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^ 



X 



PROJET 



DE 



CODE CIVIL 

POUR L'EMPIRE DU JAPON 

ACCOMPAGNÉ d'uN 

COMMENTAIRE 

par Mr. G^® BOISSONADE 

Frofesseur-agrégé à la Faculté de Droit de Paris. 



->^«H* 



DEUXIEME EDITION 
CORRIGEE ET AUGMENTÉE. 



TOME FBEMIEB 
DES DROITS RÉELS. 




TOKIO 

XV« ANNÉE DE ILEin 

1882. 

Traduction et reproduction réservées. 



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JUN 2 7 1921 

bj ? 7/ '> t 



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A Son Excellence 

Monsieur OGHI TAKATO, 

Shanghi et Ministre de la Justice. 

TrèS'honoré Shanghi^ 

L'hommage de ce nouveau travail est dit à 
Votre Excellence^ autant et plus encore que 
celui du Projet de Code de Procédure crimi- 
nelle qu'elle a bien voulu accepter^ il y a deux 
mois. 

En m£ laissant une complète liberté pour la 
première rédaction du Projet de Code Civile 
Votre Excellence m'a permis de mettre plus 
d'unité de vues dans l'ensemble y plu^ d'harmonie 
dans les dispositions et plus de rigueur dans la 
méthode qu'il ne m'avait été possible de le faire 
dans les Projets de Codes criminels. 

En même temps, par sa présidence effective et 
assidue, Votre Excellence a entretenu, chez tous 
les membres de la Commission de rédaction, le 
zèle dont ils étaient eux-mêmes animes pour cette 
grande réforme des lois civiles du Japon. 

Ce dont je tiens surtout à remercier Votre 
Excellence, c'est de m' avoir, il y a longtemps 
déjà, relevé d'un engagement téméraire par le- 
quel j'avais promis d'accomplir l'œuvre énorme 
de la préparation d'un Code Civil dans un délai 
que je n'ose pas rappeler aujourd'hui et qui 
n'a pu même suffire à la première Partie de ce 
travail. 



i 



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Je n^ avais 'pourtant 'j^aè pour excuse la jeu- 
nesse que rien n^ effraye ; mais^ en de pareils 
travaux^ Vâge ne peut apporter une véritable 
expérience ; car y outre que bien peu de légistes 
ont V honneur d'y être appelés^ même dans leur 
paySy ce nest jamais qu'un événement unique 
dans la vie d'u/n homme. 

C'est la grandeur du but qui m' avait fait trop 
présumer de mes forces. Tétais comme le voya- 
geur dans les montagnes : lorsque le sommet 
auquel il veut atteindre est plus élevé et plus 
éclatant^ il en croit la distance moins éloignée; 
mais il n'a pas prévu de nombreuses vallées 
à descendre et des hauteurs intermédiaires à 
franchir. 

Quoi qu'il en soit de ma méprise^ les assises 
fondamentales du monument que Votre Excel- 
lence a entrepris d'élever à la législation civile 
du Japon sont maintenant posées : Je veux 
parler de la théorie *'des Biens ou des Droits 
composant le patrimoine des particuliers." 

J'ai lieu d'espérer quCy désormais, l'achève- 
ment de l'édifice marchera d'autant plus vite 
que les plans en ont été plus longtemps étudiés 
et les bases moins précipitées. 

Je prie Votre Excellence de me permettre de 
lai renouveler ici l'hommage de mon prof ond 
respect et de mon entier dévouement. 

Tokio, le 30 Septembre 1882. 

G. BOISSONADE. 



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Ce premier volume est la seconde édition des Tomes 
V^et 2® du Projet, imprimés déjà, en 1880, pour Vusage 
de la Commission du Code Civil exclusivement (a). 

Il a été apporté peu de changements au Texte et 
quelques articles seulement y ont été ajoutés. La dif- 
férence principale porte sur le Commentaire qui a été 
considérablement augmenté. 

Primitivement, l^auteur du Projet présentait la rédac- 
tion des articles à la Commission, les développait ver- 
balement devant elle, les expliquait par des exemples 
et en donnait la justification en raison et en équité, 
quand cela paraissait nécessaire. Mais on n'a pas 
tardé à reconnaître les inconvénients d'un système qui 
entraînait des lenteurs inévitables, demandait trop à 
la mémoire des commissaires et ne laissait que des 
souvenirs individuels et fugitifs. C'était la marche 
déjà suivie pour les deux Codes criminels, mais elle 
n'avait pas dispensé de rédiger, après coup, un Com- 
mentaire pour ces deux Codes. 

Il a donc été décidé qu'un Commentaire accompa- 
gnerait immédiatement le texte et serait traduit en 
japonais, imprimé et distribué à la Commission. 

Mais le désir qu'avait le Gouvernement d'obtenir un 
résultat très-prompt fit apporter, tout d'abord, une 
grande réserve dans le Commentaire. Peu à peu, il fut 
développé davantage, mais ce n'est guère qu'à partir 
du Tome III fOhligationsJ que l'étendue en fut suffi- 
samment proportionnée au sujet. 

De là, la nécessité de reprendre le Commentaire des 

(a) Cette Commission a été composée, dès le principe, des Premiers présidents des 
Conrs et tribunaux siégeant à Tokio, de sénateurs et do secrétaires généraux du 
Ddijo-hwa». Lorsque, plus tard, le Conseil d'Etat (Sanji-in) a été créé, quelques 
ans do ses membres ont été adjoints à la Commission. C'est une heureuse innora- 
tion. Le Projet, arrêté par la commission, se trouvera ainsi dans des conditions plus 
faTorables à son acceptation, lorsqu'il sera présenté ofRcIellement à l'examen séparé 
du Daîjo-kvan^ du Sanji-in et du Genro-in. 



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Tiii AVERTISSEMENT. 

deux premiers volâmes^ pour en faire un Exposé des 
motifs qui puisse servir à soutenir le Projet devant les 
Corps constitués^ lorsqu'ils auront à l'examiner et^ plus 
tard, être consultés avec fruit par les Cours et tribu- 
naux^ comme document donnant d'une façon, au moins 
semi-officielle, la pensée de la Loi. 

On a apporté encore à cette seconde édition des 
améliorations de forme analogues à celles qui ont été 
introduites dans la récente publication du Projet de 
Code de Procédure criminelle : le Commentaire n'a 
plus lieu par Articles, mais par Chapitre, Section ou 
Paragraphe ; en marge de chaque article est indiqué 
son objet ; à la fin du volume se trouve un Sommaire 
général, correspondant à chaque article du Texte et 
aux numéros du Commentaire; puis vient une Table 
alphabétique et analytique des matières facilitant les 
recherches et les rapprochements; enfin, tandis que, 
d'une part, sous, chaque article du Projet on a indiqué 
les articles correspondants du Code français et ceux 
du Code italien auxquels on a fait des emprunts, 
d'autre part, on a donné une table des articles du Code 
français correspondant à ceux du Projet. 

Cette double Concordance permettra de voir facile- 
ment que, si l'on a tiré grand profit du Code français, 
on a cru devoir aussi s'en écarter bien souvent, soit 
pour le fond des dispositions, soit pour la place à leur 
donner. 

L'œuvre des Législateurs de 1804 n'en est pas moins 
l'objet de notre respect et de notre admiration, eu 
égard au temps où elle a été accomplie. Si notre 
Projet a quelque mérite, nous n'hésitons pas à dire que 
nous le devons à notre modèle, et si les réformes que 
nous proposons sont exemptes de témérité, nous en re- 
portons sincèrement tout l'honneur à ceux qui ont été 
nos Maîtres dans l'Enseignement. 

G. B. 

■ > -»■■ < ■ 



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PROJET 



DE 



CODE CIVIL. 



INTRODUCTION. 



On commence ce Projet parle Livre deuxième. 

Le livre premier est en préparation : il com- 
prendra Y Mat des personnes dans la société et 
dans la famille. Ce sont les matières du Livre I''' 
du Code civil français et de la plupart des autres 
Codes étrangers. 

Cette partie du droit public et privé, étant, au 
Japon, fondée sur d'anciennes et fortes tradi- 
tions, ne devra être codifiée qu'avec de grands 
ménagements pour les coutumes; la codification 
n'en présente pas non plus la même urgence 
que celle des Biens ; il est donc vraisemblable 
qu'elle ne sera terminée qu'après les autres 
Livres du Projet. 

On ne trouvera pas ici la division et la classi- 
fication du Code français, suivies, trop complai- 
samment, peut-être, par la plupart des Codes 
étrangers. Elle est, en effet, à plusieurs égards, 
peu logique. 



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2 INTRODUCTION. 

Ainsi, le livre IP contient Taccession qui ne 
devrait figurer qu'au Livre IIP consacré aux 
manières d'acquérir la propriété ; ce III'' Livre, 
de son côté, contient T3eaùcoup de matières 
étrangères à son titre, telles que les obligations, 
en général, de faire et de ne pas faire, les preuves, 
les contrats qui ne peuvent produire que des 
obligations, comme le louage, le prêt 2 usage, le 
dépôt, le mandat, les contrats de garantie per- 
sonnelle et réelle, c'est-à-dire le cautionnement, 
le nantissement, les privilèges et hypothèques : 
ce ne sont pa? là,' évidemment, des manières 
d'acquérir la propriété. 

Pour mieux distribuer et coordonner les ma- 
tières, on a cru devoir donner cinq Livres au 
nouveau Code civil. 

Le I" Livre restera consacré aux Personnes^ 
suivant un usage général et très-satisfaisant. 

Le W Livre comprendra les Biens j mais dans 
un sens plus large et plus complet que celui 
qu'on lui donne ordinairement : les biens sont 
les droits composant le patrimoine; ces droits 
sont de deux sortes : les droits réels et les droits 
personnels ou droits de créance ; dès lors, le [IP 
Livre aura deux Parties : une partie pour chaque 
sorte de droits. C'est dans la seconde partie que 
se trouvera la matière des obligations en généraL 
On n'y placera pas la théorie des preuves que le 
Code français a, mal à propos, placée dans le 
titre des Obligations, alors qu'elle s'applique à 
tous les droits, même aux droits de famille. 

Le III® Livre (en préparation) présentera les 



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INTRODUCTION. 8 

Manières d* acquérir les droits^ tant réels que per- 
sonnels : on y trouvera donc d'abord les manières 
d'acquérir la propriété, puis, celles d'acquérir les 
droits personnels. 

Le IV* Livre sera consacré aux Garanties 
des créances : garanties personnelles, comme le 
cautionnement et la solidarité; garanties réelles, 
comme le gage, le privilège et l'hypothèque. 

Enfin, le V* Livre sera r&ervé aux Preuves 
qui sont les mêmes, sauf des nuances, pour les 
droits réels et personnels et pour les droits de 
famille. 

Cependant, comme les matières juridiques 
sont, plus qu'aucunes autres, difficiles à clûâser 
méthodiquement, parce qu'il en est bien peu 
qui ne tiennent par quelques points à plusieurs 
autres; comme aussi, a côté de la théorie pure, le 
l^islateur doit se préoccuper beaucoup de l'ap- 
plication, les rédacteurs du Projet japonais ont 
dû, à leur tour, sacrifier la méthode rigoureuse 
dans les détails à la simplicité dans l'ensemble. 

Ainsi, on a placé au Livre W les manières 
d'acquérir ceux des droits réels qui ne sont que 
des démembrements de la propriété, comme 
l'usufruit et les servitudes : il eût été difficile, 
notamment, de traiter de leur extinction (la- 
quelle ne pouvait avoir sa place ailleurs) sans 
avoir d'abord traité de la manière de les établir, 
c'est-à-dire de les acquérir. 

On a été amené aussi à traiter au Livre IP de 
la manière la plus fréquente d'acquérir la pro- 
priété, de la convention, parce que, traitant des 



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4 INTEODUCTION. 

obligations ou droits, personnels, on avait â 
parler de leur cause principale, la convention; 
on devait, dès lors, traiter des effets de la con- 
vention; or, si elle est un moyen de créer le droit 
personnel, eUe est aussi un moyen d'aliéner et, 
par là même, d'acquérir la propriété. Il restera 
donc, pour le livre IIP, les autres moyens d'ac- 
quérir la propriété (non ses démembrements) et 
les contrats particuliers qui font acquérir les 
droits personnels ayant des caractères ou des 
effets spéciaux. C'est également par ^ard pour 
l'application que, dans la n* partie du Livre 11% 
il a été statué sur les combinaisons, très- variées 
et souvent très-délicates, de la solidarité avec 
diverses parties des Obb'gations en général, no- 
tamment, avec leurs causes d'extinction, bien 
que la solidarité, comme garantie personnelle, 
appartienne au IV® Livre : il eût été plus gênant 
encore de retrouver, au sujet de la solidarité, 
les diverses causes générales d'extinction des 
obligations. 

La place de la Prescription n'était pas la 
moins difficile à déterminer; en effet, elle appar- 
tient, tout à la fois, aux moyens d'acquérir les 
droits réels et à ceux de se libérer des droits 
personnels: il y a \me prescription dite •*acqui- 
sitive" et \me autre dite "libératoire." Plus 
exactement même, elle appartient aux preuves, 
en quatité de présomption légale. La méthode 
voudrait donc qu'elle prît place dans les Preuves, 
et ce serait ainsi un moyen de la ramener, par 
une voie inusitée, à la fin du nouveau Code, 



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INTRODUCTION. 5 

plaoe qu'elle occupe ordinairement dans les 
autres Codes de lois civiles. Mais, tout le monde 
n'est pas d'avis que la prescription soit une 
preuve : les praticiens notamment, au Japon 
comme ailleurs, plus sensibles aux effets qu'aux 
causes, veulent la considérer comme \m moyen 
direct d'acquisition et de libération. Par conces- 
sion pour leur opinion, on a annoncé (art. 585) 
que la prescription formerait le dernier Chapitre 
du IIP livre- 
Bien qu'on se soit surtout inspiré ici du Code 
civil français, pour le fond qui est généralement 
juste, sage et prévoyant, on n'a pas hésité à s'en 
écarter chaque fois qu'on a cru pouvoir le faire 
utilement : l'application faite de ce Code, depuis 
bientôt 80 ans, en a révélé certainement les 
éminentes qualités, mais elle a fait reconnaître 
aussi ses imperfections : s'il est rare qu'il s'écarte 
du juste et de l'utile, il est fréquent qu'il soit 
obscur, plus fréquent encore qu'il présente des 
lacunes regrettables. 

En France, du moins, les obscurités se trou- 
vent, en partie, éclaircies par les nombreux tra- 
vaux de jurisconsultes éminents et par la juris- 
prudence savante des tribunaux ; les lacunes 
aussi sont plus ou moins comblées par les lu- 
mières que donnent le droit romain et l'ancien 
droit coutumier français. Mais, au Japon, il 
faut, autant que possible, que la nouvelle légis- 
lation se suffise à elle-même, qu'elle prévienne 
les doutes, qu'elle tranche les controverses qui 
subsistent encore en France. 



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6 INTRODUCTION- 

On a tiré profit aussi du nouveau Code civil 
italien promulgué en 1866. Bien que ce Code 
reproduise, avec le plan général du Code français, 
beaucoup de ses dispositions et souvent jusqu'à 
ses expressions même, il y a aussi beaucoup de 
matières qu'il a profondément modifiées et sou* 
vent améliorées. Quelquefois, le Projet japonais 
suivra les corrections apportées par le Code 
italien ; d'autres fois, il s'écartera de ces deux 
modèles : on donnera, chemin faisant, les raisons 
de ces divergences. 

Le Code civil de Belgique étant, en grande 
partie, le Code civil français même, n'a été mis 
à profit que pour les matières qu'il a spéciale- 
ment réglées : on ne l'a pas n^ligé dans la ii* 
partie de ce Livre, au sujet de la Transcription 
des aliénations d'immeubles, et il sera d'un 
grand secours, au Livre IV% pour la matière 
des Hypothèques qu'il a profondément modifiée 
en 1851. 

On ne négb'gera pas, non plus, la nouvelle 
législation civile de l'Allemagne, dès qu'elle 
sera terminée. 



HlJ t K itl 



N.B. — Les chiifres placés dans le texte, entre crochets [ ], à la snite 
des alinéas oa des articles, se rapportent an Code civil français, quand 
il n'y a pas d'indication différente : ils ont, d'ailleurs, pour but de signaler 
aussi bien une dérogation ou une modification qu'un emprunt audit Code. 

Les citations du Code italien et des autres Codes étrangers auront sur- 
tout pour but de signaler les innovations qui leur sont empruntées, fût-oe 
môme avec dos modifications. 

Quant aux rapprochements des articles déjà rédigés du Projet même, 
ils seront indiqués au cours du Commentaire. 



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LIVRE IL 

DES BIENS. 



DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 



DE LA DIYI8I0N DES BIENS ET DES CHOSES. 

1. Le Livre premier est consacré aux Personnes qui 
sont les sujets <les droits^ c'est-à-dire à ceux auxquels 
les droits peuvent appartenir. 

Le présent Livre IP est consacré aux Biens ou aux 
objets des droits, c'est-à-dire aux choses sur lesquelles 
portent les droits ou que les droits tendent à faire 
acquérir. 

Mais il y a des choses qui ne sont pas encore l'objet 
de droits et qui, par conséquent, ne sont pas encore 
des biens ; d'autres choses même ne seront jamais des 
biens, parce qu'elles ne pourront jamais devenir l'objet 
de droits. La loi doit cependant les mentionner ici, 
on les oaraotérisant, pour l'intelligence des dispositions 
ultérieures qui les concernent, surtout des dispositions 
prohibitives. 

A cet égard, le Projet japonais s'écarte notablement 
du Code civil français qui n'a traité que des biens et a 
négligé la nomenclature des nombreuses divisions des 
choses que pourtant il devait rencontrer, chemin faisant, 
et à l'égard desquelles il devait statuer divei*sement. 



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Biens oa Droite. 



8 LIVRE II. 

Le droifc romaioi au contraire^ après avoir traité des 
personnes, traitait des choses ; les biens n'y occupaient 
que le second rang. Les biens étaient les choses acquises 
ou au moins dues ; on les appelait, pour cette raison, 
"choses qui sont dans notre patrimoine'' (a). 

Le Projet japonais rapproche et réunit ce que les 
deux législations qu'il prendra le plus souvent pour 
modèle ont eu le tort de trop séparer. Sans doute, les 
biens l'occuperont davantage; mais il ne négligera pas 
les choses qui ne sont pas encore acquises, ni celles qui 
ne sont pas susceptibles de l'être. 

On peut même dire que, dans toutes ces Dispositions 
préliminaires, c'est surtout la nature des choses, soit 
matérielle, soit juridique, qui occupera les Rédacteurs 
du Projet, et ce n'est que par voie de conséquence des 
principes ici posés, que, dans la suite, l'on arrivera 
à montrer, chemin faisant, comment elles se comportent 
par rapport au patrimoine des particuliers, c'est-à-dire, 
si et jusqu'à quel point elles deviennent des biens. 

Art. 1®'. Les Biens sont les droits compo- 
sant le patrimoine, soit des particuliers ou des 
corporations, soit de TEtat, des départements, 
des communes ou des établissements publics. 

Ils sont de deux sortes : les droits réels et les 
droits personnels. 



Droit il rëcls ; 



2. Les droits réels, s'exerçant directement 
sur les choses et opposables à tous, sont pri7i' 
cipaux ou accessoires. 
principaux, Lcs droits récls principaux sont : 

(a) Lo nom de "biens," en bitin : hona, paraît venir du verbe hearo : 
"rendre beureux," parce que les choses cjui sont "dans notre patrimoine" 
servent à notre utilité, à notre avantiige, et contribuent à notre bonheur. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 9 

1^ La propriété, pleine ou démembrée ; 

2** L'usufruit, Tusage et l'habitation ; 

S'' Les droits de bail, d'emphytéose et de su- 
perficie ; 

4** Le droit de possession. 

Ces droits sont l'objet de la I'* Partie du pré- 
sent Livre. 

Les servitudes foncières, accessoires du droit •cceeeoirw. 
de propriété, sont aussi traitées dans le présent 
Livre. 

Les droits réels accessoires, formant la garantie 
des créances sont : 

r Le gage, 

2^ L'antichrèse, 

3^ Le droit de rétention, 

4"* Le privilège, 

5** L'hypothèque. 

Ces droits sont l'objet du Livre IV*. 

3. Les droits personnels, s'excerçant contre Droits 
une personne déterminée, pour obtenir d'elle p**~""®^ 
des prestations ou des abstentions auxquelles 

elle est obligée par les causes que la loi recon- 
naît, sont également principaux ou accessoires. 

Les droits personnels principaux sont l'objet 
de la II® partie du présent Livre ; 

Les droits personnels qui garantissent acces- 
soirement d'autres créances, tels que le caution- 
nement et la solidarité, sont réglés au Livre IV*. 

4. Les droits des écrivains, des artistes et Droit» 
des inventeurs, sur la publication de leurs ou- «tint^, &c! 



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10 



LIVBE II. 



DÎBiinciioiut 
des chosetf. 



Choses 

corporelles 

canon. 



Choses 
mobilières 



immobilières. 



vrages, sur la reproduction de leurs œuvres ou 
l'application de leurs découvertes, sont réglés 
par des lois spéciales. [C. ital., art. 437.] 

6. Les droits, tant réels que personnels, 
sont modifiés d'après les diverses distinctions 
des choses qui en sont l'objet, telles qu'elles 
résultent, soit de leur nature, soit de la volonté 
de l'homme, soit des dispositions de la loi, ainsi 
que ces distinctions sont énoncées ci-après. 

6. Les choses sont corporelles ou incorpo^ 
relies. 

Les choses corporelles sont celles qui tombent 
sous les sens physiques de l'homme, comme les 
fonds de terre, les bâtiments, les animaux, les 
ustensiles. 

Les choses incorporelles sont celles que l'in- 
telligence seule perçoit ; tels sont : 

V Les droits réels ou personnels eux-mêmes; 

2"* Les droits de propriété littéraire, artistique 
ou industrielle, énoncés à l'article 4 ; 

8** L'universalité des biens et des dettes d'une 
succession ouverte, d'une société dissoute ou 
d'une communauté en liquidation. 

7. Les choses sont mobilières ou immobilières^ 
suivant qu'elles sont, ou non, susceptibles de 
déplacement, soit d'après leur nature, soit par 
la destination que leur donne le propriétaire, 
soit par la détermination de la loi. [C. civil fr., 
art. 516.] 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 11 

8. Sont immeubles par nature : immeobiet 

1"* Les fonds de terre, les chaussées, terrasses p" "»*"'*'• 
et autres parties du sol ; [518.] 

2" Les murs de clôture, les haies et palissades ; 

3^ Les réservoirs, étangs, lacs, fossés, canaux, 
sources et cours d'eau quelconques ; [C. ital., 
412.] 

4** Les digues, jetées, pieux et autres ouvrages 
destinés à contenir ou à amortir les eaux ; 

6** Les bains, les moulins à eau ou à vent 
attachés au sol, les machines hydrauliques ou 
à vapeur fixes, quel que soit leur usage ; [519.] 

6"" Les forêts, bois, arbres, arbustes et plantes 
quelconques tenant au sol, sauf ce qui est dit 
des pépinières, à l'article 13 ; 

7*" Les fruits et récoltes, même arrivés à ma- 
turité, tant qu'ils ne sont pas détachés du sol ; 
[520,521.] 

8** Les mines, minières et carrières, de quelque 
nature qu'elles soient, tant que les produits n'en 
sont pas détachés du sol ; il en est de même des 
marnières et tourbières ; 

9^ Les édifices ou bâtiments fixés ou appuyés 
au sol, par quelque personne que ce soit, quel 
que soit leur emploi ou leur destination, et lors 
même qu'ils devraient être démolis dans im 
temps fixé, sauf l'exception portée audit article 
13; [518.] 

l(y Les tuyaux* attachés au sol ou aux bâti- 
ments, pour l'arrivée, la conduite ou la sortie 
des eaux naturelles ou ménagères, ou pour la 
conduite du gaz ou de la chaleur ; [623.] 



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12 LIVRB II. 

IV Les appareils électriques et leurs acces- 
soires, attachés au sol ou aux bâtiments ; 

12** Les fermetures extérieures desdits bâti- 
ments ; 

Et, généralement, tous les objets, même mo- 
biles par leur nature, formant des accessoires 
essentiels des habitations. 

Immeubles 9. Sout immeublcs par destination les objets 

par destination. i_»i« j i i. >*i • i. • 

mobiliers, de quelque nature qu ils soient, qui 
ont été placés par leur propriétaire sur le sol ou 
dans les bâtiments qui lui appartiennent, pour 
l'exploitation, l'utilité ou l'agrément desdits 
fonds, soit à perpétuelle demeure, soit pour un 
temps indéterminé ; il en est de même des objets 
mobiliers placés sur les fonds, dans le même 
but, par celui qui a sur lesdits fonds un droit 
d'usage ou de jouissance temporaire. [524, 525.] 

Suite. 10. Sont présumés immeubles par destina- 

tion, d'après l'article précédent, s'il n'y a preuve 
du contraire : 

1** Les bêtes de somme ou de trait attachées 
à la culture ou à l'exploitation d'un fonds ; 

2"* Les animaux mis sur le fonds pour l'en- 
grais; 

S"" Les instruments et ustensiles aratoires ; 

é"" Les semences, pailles et engrais destinés à 
la culture d'un fonds, lors même qu'ils ne pro- 
viendraient pas dudit fonds ; 

6"* Les graines do vers-à-soie destinées à l'ex- 
ploitation des magnaneries ; 



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DISPOSITIONS PEÉUMÎNAIRES. 13 

& Les échalas, pieux et bambous destinés â 
soutenir les vignes, les arbres à fruits et autres ; 

7"^ Les appareils et ustensiles destinés à la 
transformation ou à la mise en valeur des pro- 
duits agricoles du fonds, tels que pressoirs, chau- 
dières, alambics, cuves et tonnes ; 

8^ Les machines, appareils et ustensiles ser- 
vant à l'exploitation des établissements indus- 
triels; 

9^ Les bains sur bateaux, les bacs ou barques 
destinés au service permanent d'un fonds, lors 
même que les eaux seraient publiques ou ap- 
partiendraient à un autre propriétaire ; [c. ital. 
art. 409.] 

10"* Les lanternes (^ishi dôrôjj vases, rochers, 
placés dans les jardins; les tableaux, glaces, 
sculptures et ornements quelconques attachés 
aux bâtiments, de manière à ne pouvoir en être 
détachés sans détérioration ; 

W Les tatami et les tatégou formant les di- 
visions ou fermetures intérieures des maisons, 
lorsqu'elles ne sont pas habitées et ne contien- 
nent pas d'autres meubles à l'usage des per- 
sonnes ; 

. 12^ Les matériaux détachés d'un édifice en 
réparation et destinés à y être replacés ; [comp. 
art. 532.] 

13^ Les poissons des étangs, les abeilles des 
ruches à miel et les pigeons des colombiers. 

11. Sont immeubles par la détermination p«ru 

A ^ \ • détermination 

de la loi: deiaioi. 



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14 LIVUE n. 

1^ Les droite réek SOT les inmieaUes corporels 
ci-dessus énumérés ; [526.] 

2^ Les droits personnels ou de créance tendant 
à acquérir ou à recouTrer un droit réel sur un 
immeuble; 

3^ Les rentes sur l'Etat et autres crâmces 
mobilières immobilisées par la loi, ou, par les 
particuliers, en yertu d'une disposition de la loi. 

xcobiM 12. Sont meubles par nature les choses sus- 

ptfiwtiire. eeptibles de déplacement, soit par elles-mêmes, 
comme les animaux, soit par l'effet d'ime force 
étrangère, comme les choses inanimées, sauf les 
exceptions i)ortées par les articles 8 et 10 ci- 
dessus. [528.] 



XenblM 
ptr dertbMtkm. 



13. Sont meubles, par la destination du pro- 
priétaire, les objets qui n'ont été fixés au sol 
que provisoirement et dans un but momentané; 
tels sont: 

V Les échafaudages et étais des constructions ; 

2^ Les hangars destinés à abriter les ouvriers 
et les matériaux, pendant lesdites constructions ; 

S"" Les arbres, arbustes et fleurs élevés ou 
entretenus en terre, pour être vendus, par les 
pépiniéristes et jardiniers. 

MeobiM 14. Sont meubles par la détermination de 

la loi: 

1** Les droits réels sur les meubles ci-dessus 
désignés ; 

2** Les droits personnels ou de créance tendant 



dëierminatlon 
de U loi. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 15 

à acquérir ou à recouvrer une somme d'argent, 
des denrées, marchandises ou autres meubles 
corporels, lors même que des immeubles seraient 
affectés à la garantie de la créance ; 

8** Les créances ayant pour objet d'exiger 
d'autrui une prestation, l'accomplissement 
d'un fait ou l'abstention de l'exercice d'un droit, 
même immobilier ; 

4? Les droits dans les sociétés civiles ou com- 
merciales constituant une personne morale ou 
incorporelle, jusqu'à leur dissolution, lors même 
que des immeubles appartiendraient auxdites 
sociétés; [529.] 

6** Les droits de propriété littéraire, artistique 
et industrielle désignés à l'article 4. 

15. La nature mobilière ou immobilière des wiemination 
droits à ime part de succession ouverte, de société de u «It^ 
dissoute ou de commimauté de biens en liquida- *" ^~*** 
tion, est déterminée par la nature des biens que 
chaque intéressé reçoit lors du ]Mirtage. 

La nature d'une créance alternative ayant 
pour objet des meubles ou des immeubles, au 
choix de l'une des parties, est, de même, déter- 
minée par la nature des choses choisies pour le 
payement. 

16. Les choses sont principales ou accès- cho»» 
soireSy suivant qu'elles ont, ou non, leur entière p'*"^]!*^ 
utilité, sans être adjointes à d'autres dont elles «^««oireB. 
dépendent. 

Ainsi, les immeubles par destination sont 



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16 



LIVRS IL 



accessoires des immeubles par nature ; les ser- 
vitudes foncières sont accessoires du fonds do- 
minant ; les garanties des créances sont acces- 
soires desdites créances. 

L'aliénation de la chose principale emporte 
celle de ses accessoires, si le contraire n'est 
exprimé. [1615.] 



corpioertaing. 17. Lcs choscs peuvcut être envisagées : 

Soit comme objets indwidi^els ou corps cer- 
tains; tels qu'une maison, un champ, un animal, 
spécifiés ou déterminés ; 

Soit comme quantités^ en poids, nombre ou 
mesure ; tels qu'une somme d'ai^nt, des kokou 
de riz, des tonneaux de vin ; 

Soit comme collection d'objets plus ou moins 
semblables et susceptibles d'augmentation ou 
de diminution ; tels qu'un troupeau, les livres 
d'une bibliothèque, les marchandises d'un ma- 
gasin ; 

Soit, enfin, comme universalité de biens for- 
mant tout ou partie d'un patrimoine; tels que: 
tous les meubles ou tous les immeubles d'une 
succession, ou la succession toute entière, ou 
ime quote part des mêmes biens, [v. 1003, 1010.] 



ChoMfl 
de quantité. 



ChoMf 
coUectiyes. 



UnWerMlItëfl. 



Chowa 
M cotuomniflBt 

parle 

premier luwge 

ou non. 



18. Les choses sont, par leur nature, sus- 
ceptibles, ou non, de se consommer par le pre- 
mier usage. 

Cette distinction reçoit sa principale applica- 
tion en matière d'usufruit, comme il est dit au 
Chapitre ii, ci-après. [587.] 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 



17 



19. Les choses sont fongibles ou non fon^ 
gible$, suivant que, d'après l'intention des parties 
ou la disposition de la loi, elles peuvent, ou non, 
se remplacer par des choses équivalentes. [1291.] 

Les choses de quantité et celles qui se con- 
somment par le premier usage, sont, en général, 
considérées comme fongihles d'après l'intention 
des parties. 

20. Les choses sont divisibles ou indivisibles^ 
suivant qu'elles sont, ou non, susceptibles d'être 
partagées, soit matériellement, soit intellectuel- 
lement, c'est-à-dire par parties aliquotes. [1217, 
1219, 1221.] 

Sont indivisibles par leur nature, la plupart 
des servitudes foncières et certaines obh'gations 
de faire ou de ne pas faire. 

Sont indivisibles par la disposition de la loi : 
l'hypothèque et les autres sûret& réelles des 
créances, [comp. 2083 et 2114.] 

Une chose est indivisible par l'intention des 
parties, lorsque l'utilité que celles-ci se propo- 
sent, dans une convention, ne peut être atteinte 
aucunement par une prestation partielle de la 
chose. 

21. Les choses sont appropriées ou non ap' 
propriées. 

Les choses appropriées sont celles qui font 
partie, soit d'un patrimoine privé, soit du patri- 
moine public. 

Les choses non appropriées sont, les unes sans 
maître^ les autres communes. [637 s.] 



CboMf 
fongiblet 



Cboees 
dirblblea 
oanôn. 



ChotM 

appropriëM 

on non. 



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■ans maltire, 



18 LIVRE IL 

choiiM^ 22. Les choses sans maître sont celles qui 
n'appartiennent à personne, mais peuvent de- 
venir l'objet d'un droit de propriété ; tels sont : 
les biens abandonnés, les successions en déshé- 
rence, les animaux sauvages, les oiseaux vivant 
en liberté, les poissons des rivières et de la mer. 



choMs 23. Les choses communes sont celles dont 

eommaneii. j^ propriété uc. pcut êtifc à pcrsonuc et dont 

l'usage appartient à tous; tels sont: l'air, la 

lumière, l'eau des rivières, la haute mer. [717.] 

chowa 24. Les choses appropriées qui n'appartien- 

" pw'àdw"* nent pas à des particuliers font partie du do- 
particuiier». jj^q^^q pubUc OU du domainc privé de l'Etat, des 
départements ou des communes. 

L'aliénation et l'administration de ces choses 
sont réglées par les lois administratives. 

choMi 25. Les choses font partie du domaine public, 

public. lorsqu'elles sont consacrées à un usage ou à un 
service national ; telles sont : 

1^ La mer territoriale et les rivages de la 
mer, jusqu'où s'étend la plus haute marée 
d'équinoxe ; 

2^ Les routes, rivières navigables, canaux et 
chemins de fer ; 

3** Les forteresses, remparts et autres ouvrages 
de défense des places de guerre ou des côtes ; 

4** Les arsenaux militaires et maritimes et les 
armes, engins; trains et équippements de toute 
sorte qui s'y trouvent ; 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 19 

5"^ Les vaisseaux de guerre, de transport mi- 
litaire et autres navires constituant la marine 
de l'Etat, avec leurs accessoires ; 

6** Les palais impériaux, ceux des In et des 
administrations publiques centrales, départe- 
mentales et communales ; 

7** Les temples, cimetières et autres lieux 
religieux ; 

8** Les bibliothèques, musées, écoles et les 
collections qui s'y trouvent ; 

9** Les établissements pénitentiaires, les pri- 
sons, casernes, hôpitaux, etc. [638 s.] 

26. Font partie du domaine privé de TEtat, chœai 
des départements ou des communes, les choses domaine priT< 
que ces personnes civiles possèdent au même ^e»^»*. 
titre que les particuliers et qui sont destinées à 
donner des revenus appréciables en argent ; tels 

sont: les relais de la mer, les forêts, bois et 
pâturages nationaux, départementaux et com- 
munaux. 

Les immeubles qui n'ont pas de maître par- 
ticulier appartiennent de droit à l'Etat ; il en est 
de même de la succession de ceux qui meurent 
sans héritiers. [539, 713.] 

La propriété des épaves fluviales et maritimes 
est réglée par des lois spéciales. [717.] 

27. Les choses sont dans le commerce ou chonw 

r -a • j. 9 11 i. dans le commerce 

hors du commerce y smvant qu elles peuvent, ou oauow 
non, devenir l'objet d'un droit privé de propriété '" ^^"'"^'^*^- 
ou de créance, ou que ceux auxquels elles ap- 



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20 



LIVRE n. 



partiennent peurent, ou non, en faire Tobjet de 
conventions particulières. [128.] 

Sont hors du commerce, les biens du domaine 
public et les choses dont la loi défend le com- 
merce, dans Tintérêt de Tordre public, comme 
les successions non ouvertes, les titres et dignités 
honorifiques, les emplois publics, les pensions 
civiles et militaires. 



ChoMt 

ftU^MblM 

oanoD. 



CboMf 

preacrlptiblef 

ou non. 



ChoMt 

Mtobrablei 

on non. 



28. Les choses sont aliénahle$ ou inalié^ 
nobles. 

Sont inaliénables, bien que se trouvant dans 
le commerce, en général, les droits d'usage et 
d'habitation, après qu'ils sont démembrés de la 
propriété, les servitudes foncières envisagées sé- 
parément du fonds dominant, les concessions de 
mines et autres privilèges ou monopoles accordés 
par le Gouvernement, [voy. 1654, 1598.] 

Les autres choses non déclarées incessibles 
par la loi, ou par la volonté de l'homme dans 
les cas où la loi le permet, sont aliénables. 

29. Les choses sont prescriptibles ou tm- 
prescriptibleSy suivant qu'elles sont, ou non, 
susceptibles d'être acquises par une possession 
ayant la durée et remplissant les autres condi- 
tions fixées par la loi. [1560, 1661, 2226.] 

30. Les choses sont saisissables ou insaisis- 
sableSj suivant que les créanciers de ceux aux- 
quels elles appartiennent peuvent, ou non, en re- 
quérir la vente forcée pour être payés sur le prix. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 21 

Sont insaisissables les choses hors du com- 
merce et les choses inaliénables, et, en outre, 
les choses dont la loi ou la disposition de Thomme 
interdit la saisie; telles sont: les rentes sur 
TEtat et les rentes viagères ou pensions alimen- 
taires déclarées insaisissables par une constitu- 
tion gratuite. [C. pr, civ. 581 à 582, 592, 593.] 

COMMENT AIBE. 

Art* 1^* — 2. Aucune législation n'a encore affirmé, 
avec cette netteté, l'idée, incontestable d'ailleurs, que 
les seuls biens sont les droits. En effet, lorsque nous 
disons que ''telle chose nous appartient,'' nous parlons 
un langage usuel, mais inexact : ce n'est pas la chose 
qui nous appartient, c'est le droit de propriété ou droit 
réel; quand nous disons que ''telle chose nous est 
due," cette chose n'est pas encore un bien pour nous, 
puisqu'elle est encore la propriété de notre débiteur; 
mais ce que nous avons, ce qui nous appartient déjà, 
ce qui est un bien pour nous, c'est le droit de l'exiger, 
le droit de créance ou droit personnel. 

C'est pour avoir négligé ce point de vue si simple et 
si naturel, que la loi française, après avoir dit, dans 
l'article 516, que "tous les biens sont meubles ou im- 
meubles," est arrivée, dans les articles 52 6 et 529, à 
ce singulier résultat que le propriétaire d'un meuble 
ou d'un immeuble parait avoir deux biens: la chose 
elle-même et le droit de propriété sur cette chose (6). 

3. Bien que le rôle du législateur ne soit pas, en 

(b) Le Code itftlîen, se trompe manifestement, sous un antre npport, 
qoand il dit (art. 406) qne "tontes les choses susceptibles d'être l'objet 
d'une propriété publique ou privée sont des biens." A ce compte, les 
animaux sauvages, les oiseaux libres, les poissons de la mer et des rivières, 
senùent des biens, avant qu'on s'en fût emparé, ce qui est insoutenable. 



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22 LIVRE II. 

géûéraly de donner des définitions (c), mais seulement 
de disposer, c'est-à-dire, d'ordonner, de permettre on de 
défendre, bien qu'il doive, autant que possible, s'abs- 
tenir d'énoncer des propositions dogmatiques ou de pure 
doctrine, il est cependant quelquefois nécessaire qu'il le 
fasse : il y a là une question de mesure et d'opportunité 
dont il est iuge(d). Le Projet japonais n'usera qu'avec 
beaucoup de réserve de cette faculté. Mais il ne croit 
pas inutile de proclamer, tout d'abord, cette vérité trop 
peu reconnue que 'Mes Biens ne sont autre chose que 
les Droits." Puis, il annonce que "ces droits sont de 
deux sortes." Incidemment, il déclare qu'ils peuvent 
appartenir à des individus, à des particuliers, ou à des 
personnes morales ou incorporelles, c'est-à-dire, à des 
personnes de pure création juridique, comme l'Etat, 
les départements, les communeà, les corporations ou 
sociétés, soit publiques, soit privées. 

Art. 2. — 4. La loi procède ici autrement que dans 
l'article précédent: son objet principal et direct, sa 
disposition, n'est pas de définir les droits réels, mais de 
les diviser en deux classes : principaux et accessoires. 

Cependant, la loi donne, incidemment, la définition 
du droit réel, à cause de sa grande importance, et elle 
nous signale son double caractère : 

P II porte directement sur une chose, "il s'exerce 
SUT elle (e)," sans que celui auquel cette chose appar- 
tient aît besoin de s'adresser à une personne ; ce qui, 

(c) "Toute définition est périlleuse,*' a dit un auteur latin, et elle 
l'est surtout en législadon, parce que, si le législateur s'est trompé, lui 
seul peut redresser son erreur. 

(rf) Les anciens Projets du Code civil français contenaient un grand 
nombre de définitions ; quelques-unes étaient presque des getUences, des 
axiomes. Dans la suite, on les a peut-être trop généralement exclues. 
Une do ces sentences est restée (art. 1382) et c'est peut-être la plus 
beUe et la plus utile disposition du Code civil. 

(0) hrçit réel d^ latin: re$,** chose i*' jus in re: "droit sur une chose." 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 28 

au contraire^ oaractérise le droifc de créancei ou droit 
personnel, efc lui donne son nom (/) ; 

2^ Il est "opposable à tous/* c'est-à-dire à quiconque 
y fait obstacle par une entreprise ou par une prétention 
sur cette chose, ce qui le fait appeler droit absolu, par 
opposition encore au droit personnel qui ne peut se 
faire valoir que contre une personne déterminée, le débi- 
teur, et qui, pour cette raison, est appelé droit relatif, 

6. Le véritable but de l'article est de donner 
l'énumération des droits réels, et, comme les uns 
peuvent exister seuls, tandis que les autres ne sont 
que les accessoires de droits personnels, ils sont et 
doivent être présentés en deux groupes, dont la place 
sera très-différente dans le Code, comme l'indique le 
présent article 2. En effet, les droits réels qui ne sont 
que l'accessoire de droits personnels ne peuvent être 
utilement placés, pour être bien compris, qu'après les 
droits personnels dont ils sont la garantie. 

Les lois ne prennent pas toujours le soin d'énumérer 
et de classer ainsi les droits réels ; aussi serait-il bien 
difficile, en parcourant les lois européennes, môme le 
Code français, de savoir combien de droits réels ces 
lois admettent. Ainsi, par exemple, en France, on 
est divisé sur le point de savoir si le droit résultant 
du bail ou du louage d'une chose est réel ou personnel. 
La difficulté est la même sur le droit d'antichrèse qui 
est une garantie immobilière, enfin, on ne sait pas môme 
si l'emphytéose est admise par la loi française. 

Au Japon, de pareilles questions ne pourraient rester 
indécises : la loi nouvelle devant innover sur beaucoup 
de points, par rapport à l'ancienne, devant y ajouter 
ce qui y manque et conserver ce que les anciens usages 
ont de bon et d'utile, il ne faut laisser aucun doute 



(/) Du liiiin: jus in personam, "droit contre une ^Mirsonuc.* 



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24 LIVRE IL 

sur ce qui est conservéj ni sar ce qui est ajouté, 
retranché ou changé. 

Comme chacun des cinq droits réels accessoires des 
créances sera l'objet d'un chapitre particulier, il est 
inutile, quant à présent, de les définir, même som- 
mairement. Il suflSt d'avoir indiqué leur nature com- 
mune qui est ^* une relation directe d'une personne 
avec une chose." 

6. On fera, toutefois, une remarque sur le droit de 
superficie qui, placé à côté et à la suite du bail et de 
l'emphytéose, semblerait, par là, différer notablement 
de la propriété. Cependant, le superficiaire est plein 
propriétaire des bâtiments et plantations sur lesquels 
porte son droit; mais, comme il n'est qu'emphytéoto 
à l'égard du sol sur lequel portent ses bâtiments et 
plantations, comme il n'a aucun droit au sous-sol, au 
tréfonds, il est d'usage, dans les lois qui admettent le 
droit de superficie, de le placer à la suite de l'em- 
phytéose, c'est-à-dire du droit avec lequel il a le plus 
d'analogie. On a fait de même au Japon. 

Art. 3. — 7. Dans le l^^ alinéa, la loi caractérise 
suflBsamment le droit personnel par son sujet passif , par 
les objets qu'il peut avoir et par ses causes. 

On ne trouve pas ici une énumération des droits 
personnels, comme on en a trouvé une pour les droits 
réels : ceux-ci, en effet, avec des caractères communs, 
présentent des variétés considérables dans leur nature, 
dans leurs causes, dans leurs effets et dans leur ex- 
tinction, et, comme ils sont "opposablesà tous," c'est- 
à-dire même à ceux qui n'ont pas participé à leur 
établissement, aux tiers, il n'est pas permis aux par- 
ticuliers d'en créer d'autres que ceux que la loi autorise, 
ni d'en étendre les effets ; cela rend une énumération 
nécessaire. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 26 

Au coDtraire, il y a ane sorte d'unité ou d'uniformité 
dans les droits personnels. Il est vrai qu'ils ont aussi 
plusieurs causes; mais^ ici, la cause n'influe pas sur la 
nature du droit produit; elle n*inâue guère^ non plus^ 
sur ses effets ni sur son extinction : entre la créance 
née d'une convention et celle née d'un dommage causé 
injustement ou d'une disposition directe de la loi^ il 
peut y avoir quelque différence sur la manière do 
prouver Fobligation et d'en apprécier l'étendue ; mais 
les voies d'exécution et les modes d'extinction seront 
les mêmes^ et l'on aura suffisamment désigné la créance 
quand on aura nommé le débiteur et indiqué le montant 
de son obligation. 

8. Quant au pouvoir des particuliers pour créer le 
droit personnel, il est plus considérable qu'en matière 
de droits réels, justement parce que le droit personnel 
et l'obligation corrélative n'ont d'effet qu'entre les 
parties : elles ne peuvent, sans doute, créer de nouvelles 
causea d'obligation, c'est-à-dire ajouter à "celles que 
la loi détermine ; " mais elles peuvent tirer de ces 
causes un nombre, pour ainsi dire, indéfini d'obliga- 
tions : celui qui ne peut aliéner qu'une fois sa propriété 
peut s'obliger successivement à donner, à faire ou à ne 
pas faire des choses semblables ou diverses, soit envers 
le môme créancier, soit envers des créanciers différents; 
il n'y a d'autres limites à cette faculté que sa prudence 
et la confiance qu'inspirent aux autres sa solvabilité et 
son honnêteté. Les parties peuvent encore, à leur gré, 
modifier, étendre ou restreindre les effets de leurs obli- 
gations et de leurs droits personnels respectifs. 

Les droits personnels sont aussi principaux et ojcces" 
soires ; mais les uns et les autres sont, au fond, de la 
même nature. Ainsi, l'obligation de la caution est l'ac- 
cessoire d'une obligation principale dont une autre 
personne est tenue ; mais, à part quelques différences 



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26 LIVRE II. 

de détail, au moment de la poursuitCi le créancier 
anqnel appartient ce double droit personnel se com- 
portera do la même manière contre ses deux débiteurs. 

9. Malgré cette unité des droits personnels et cotte 
apparence de simplicité qui en devrait résulter^ ils 
occuperont dans le Projet de Code civil une place aussi 
considérable, si non plus, que les droits réels : leurs 
causes, leurs effets, leur extinction, donneront lieu à 
dus développements très-étendus dans la II* Partie de 
ce Livre. 

Quant à leur preuve, on a déjà dit, dans l'Introduc- 
tion, pourquoi, au lieu d'être présentée, comme dans 
le Code français, sur la matière des droits personnels 
ou des obligations, elle rentrera dans un Livre spécial, 
le V% où se trouveront réunies les preuves de tous les 
droits, de ceux de famille aussi bien que de ceux com- 
posant le patrimoine. 

On ne s'arrêtera pas ici aux deux objets des obliga- 
tions mentionnés au texte, les prestations et les absten- 
tions : on verra en son lieu que "l'obligation peut avoir 
pour objet de donner, de faire ou de ne pas faire ; " 
l'abstention répond évidemment à l'obligation de no 
pas faire : par exemple^ de ne pas exercer un droit ou 
une faculté légale; la prestation comprend: donneri 
livrer, faire; c'est tout fait actif qui peut procurer un 
avantage au créancier. 

Art. 4. — 10. Les droits mentionnés aux articles 
2 et 8 sont communs à tontes les personnes : ils se 
trouvent, avec plus ou moins d'étenduCi dans chaque 
patrimoine; il n'est personne qui, au moins, ne possède 
en propriété quelques objets d'un usage journalier et 
auquel il ne soit dû quelque chose. 

An contraire, les droits dont fait mention l'article 4 
ont un caractère exceptionnel ; ils ne se rencontrent 
que dans quelques patrimoines : tout le monde n'est 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 27 

pas écrivain, artiste, oa inventeur de procédés indas- 
triels. 

Los droits des écrivains consistent à publier leurs 
ouvrages, par la voie qui leur convient et à en empêcher 
la publication par d'autres personnes, même sous le 
nom do l'auteur ; l'écrivain a aussi le droit de modifier 
son œuvre; il peut même la supprimer, tant qu'elle n'a 
pas été publiée avec son consentement. 

Les droits des artistes (dessinateurs, peintres, gra- 
veurs, sculpteurs, architectes) ont les mêmes objets; 
seulement, dans l'usage, au lieu de publication, on dit 
reproduction de leurs œuvres, parce que l'œuvre de 
l'artiste est déjà complète dans l'original, dans le des- 
sin, le tableau, la statue, lesquels sont, eux-mêmes, 
l'objet du droit de propriété ordinaire ; au contraire, 
le manuscrit d'un écrivain ne peut guère, en lui-même, 
être considéré comme une œuvre complète et définitive. 

Les compositeurs de musique, quoique compris sous 
la dénomination générale d'artistes, sont, au point de 
vue de leurs droits, considérés comme des écrivains. 

Les droits des inventeurs de procédés industriels 
sont d'appliquer eux-mêmes leurs découvertes et d'en 
empêcher l'application par d'autres, sans leur consen- 
tement. 

Tous ceux qui, sans la permission des auteurs ou 
inventeurs, publient ou reproduisent leurs œuvres, ou 
appliquent leurs découvertes, sont coupables de contre- 
façon et peuvent ei^courir des peines, outre la répara- 
tion du préjudice causé. 

Les droits qu'on vient d'indiquer sommairement sont 
des droits civils^ car ils font partie du patrimoine des 
particuliers; ils sont réeU, car ils s'exercent directement 
sur la chose objet du droit et ils sont opposables à tous. 

Quelquefois, cependant, ces droits deviennent per- 
sonnels : c'est ce qui a lieu, lorsque Fauteur a fait une 
convention avec un libraire pour publier ou éditer son 



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28 LIVRE II. 

œavre ; dans ce cas^ si Féditeur n'a pas immédiatemeut 
payé une somme uniqae pour acquérir le dmifc de pu- 
blication, s'il s'est engagé à payer des sommes succes- 
sives, à raison de Timportance de la vente de ^ouvrage, 
ou de l'étendue qu'il aurait, les droits d'auteur sont des 
droits personnels ou de créance. 

La môme observation s'applique ^ux droits des 
artistes et inventeurs, lorsqu'ils ont fait de pareilles 
conventions avec des tiers. 

11. II semblerait donc que toute cette théorie, 
connue en Europe sous le nom de propriété littéraire, 
artistique et industrielle, devrait se trouver réglée da^s 
le Code civil {g). 

Mais on a remarqué qu'elle est encore peu connue au 
Japon et il serait difficile, impossible même, de faii*e, 
en ce moment^ une législation définitive sur ce point. 

En Europe même, où, depuis plus d'un siècle, des 
lois spéciales sont intervenues en cette matière, il n'y 
a pas un pays qui n'ait fait de fréquentes modifications 
à ces lois et qui se considère comme arrivé à une légis- 
lation définitive {h). 

Il faut donc se résigner à laisser cette matière en 
dehors du Code civil. 

(g) Tout le monde n'admet pas que, dans ces divers cas» il y ait une 
véritable propriété. Quelques-uns l'admettent pour les écrivains et les 
auteurs de compositions musicales; mais pour les inventeurs de procédés 
ou produits industriels, ils préfèrent le nom de privilège; dans aucun 
cas, le droit n'est ni ne doit être perpétuel; sous ce rapport, il différera 
toujours de la propriété des choses corporelles. 

A l'égard des peintres, sculpteurs et graveurs, la difficulté n'existe 
que sur le droit de reproduction ou de copie^ car le tableau original, 
la statue, la planche gravée, sont, évidemment, comme choses corporelles, 
susceptibles d'une propriété perpétuelle. 

(h) Les lois intervenues sur la propriéié littéraire et artistique, en 
France, depuis la Révolution, sont déjà nombreuses. Les principales 
sont des 19 juillet 1793, 22 mars 1805, 6 février 1810, 3 août 1844, 
8 avril 1854, 16 mai 1866, 14 juillet 1866. 

Sur la propriété industrielle, il y a une loi sur les Brevets d'invention 
du 5 juillet 1844 nne autre sur les Marques de fabrique, du 28 juin 1857. 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 29 

Il pourra y avoir des lois différentes pour les écri- 
vains, les artistes et les inventeurs, surtout pour ces 
derniers. Ces mêmes lois tiendront, d'un côté, au droit 
civil et au droit commercial, pour les intérêts privés; 
de l'autre, elles toucheront au droit administratif, pour 
les intérêts généraux; elles se rattacheront aussi au 
droit pénal, car elles auront à édicter des peines 
contre les contrefacteurs. 

Art. 5. — 12. Cet article encourrait le reproche 
d'être purement dogmatique ou doctrinal, s'il ne 
répondait à une impérieuse nécessité de méthode. 

Les nombreuses distinctions des choses, présentées 
par les articles suivants, ne sembleraient pas avoir leur 
raison d'être, si la loi no nous disait qu'elles ont de 
l'influence sur les droits, qu'elles les modifient et quel- 
quefois même les excluent. 

La plupart des législations de l'Europe se bornent à 
indiquer une seule division des choses ou des liens, la 
division en meubles et immeubles : les autres divisions 
des choses ne s'y rencontrent qu'incidemment et lorsque 
l'application s'en présente dans les diverses parties du 
droit, ce qui est un embarras et comme une surprise 
pour l'interprète de la loi. 

Le Projet japonais suit une méthode plus rationnelle, 
en donnant, tout d'abord et d'ensemble, la nomenclature 
des principales divisions des choses, au point de vue 
juridique. Il arrive ainsi aux douze divisions suivantes : 

1° Choses corporelles ou incorporelles (art. 6) ; 

2^ Choses mobilières ou immobilières (art. 7 à 15) ; 

8° Choses principales ou accessoires (art. 16) ; 

4** Choses individuelles (corps certains), choses de 
genre (de quantité), choses collectives, universalités 
(art. 17); 

5** Choses qui se consomment, ou non, par le premier 
usage (art. 18); 



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80 LIVRE II. 

6^ Choses fongibles oa non fongibles (art. 19); 

7^ Choses divisibles on indivisibles (art. 20); 

8^ Choses appropriées on non (art. 21 à 26); 

9^ Choses dans le commerce ou hors dn commerce 
(art. 27); 

10° Choses aliénables ou inaliénables (art. 28); 

1 P Choses prescriptiblesouimprescriptibles (art. 29); 

12° Choses saisissables ou insaisissables (art. 30). 

Il va sans dire qae œs divisions se combinent les 
unes avec les autres: toutes les choses, ou presque 
toutesi peuvent figurer dans chacune déciles, en ce 
sens qu'elles ont toutes l'un des deux caractères opposés 
que présente chaque division. Ainsi une chose est 
mobilière ou immobilière, ce qui n'empêche pas qu'elle 
soit en même temps principale on accessoire, aliénable 
on inaliénable: chaque division est faite à un point de 
vue particulier, elle envisage les choses sous un certain 
aspect, ce qui n'exclut pas les autres points de vue, 
les auti*es aspects. Il n'en est est pas autrement des 
choses que des personnes: celles-ci se divisent, notam- 
ment, au point de vue de Tâge, du sexe, de la nationalité; 
ainsi, toute personne est d'un sexe ou d'un autre, et, en 
même temps, elle est majeure ou mineure, nationale 
ou étrangère. 

• 13. La loi nous apprend, dans cet article, que ces 
distinctions des choses ont trois causes: leur nature 
même, la volonté ou intention de Vhomme et la dispo- 
sition ou détermination de la loi. Mais ce n'est pas à 
dire que ces causes se rencontrent toutes trois et 
toujours au même degré dans chacune do ces divisions. 
Assurément, on les trouve réunies dans celles en : 

Choses mobilières ou immobilières (art. 7 à 15); 

Choses principales ou accessoires (art 16); 

Corps certains, choses de genre, et universalités 
(art. 17); 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 81 

Choses foDgibles on non fongibles (art. 19); 

Choses divisibles ou indivisibles (art. 20). 

Au contrai re, toat parait Vœavre de la loi dans la 
division en : 

Choses dans le commeroe ou hors du commerce 
(art. 27); 

Choses prescriptibles ou imprescriptibles (art. 29). 

On trouve la volonté de la loi et. celle de l'homme 
dans la division en : 

Choses appropriées ou non appropriées (art. 21 à 26); 

Choses aliénables ou inaliénables (art. 28} ; 

Choses saisissables ou insaisissables (art. 30). 

Mais on ne trouve plus qu'une cause naturelle dans 
la division en : 

Choses corporelles ou incorporelles (art. 6) ; 

Choses qui se consomment, ou non, par le premier 
usage (art. 18). 

Au surplus, si l'on remonte à la cause première, on 
arrive à reconnaître que toutes ces conditions des choses 
ont pour base ou pour cause leur nature même: la 
volonté de l'homme et celle de la loi ne font que la 
reconnaître et la déclarer ; en effet, ce n'est pas arbi- 
trairement que la loi on les particuliers donnent ans 
choses certains caractères, c'est en considération de 
leur nature et de leur aptitude plus ou moins complète 
à procurer les avantages qu'on y cherche. La loi et 
l'homme ont la puissance d'étendre juridiquement les 
effets naturels des choses, comme, en sens inverse, ils 
peuvent les restreindre. 

Art. 6. — 14. Les Romains donnaient une assess 
grande importance à la division qui se trouve ici la 
première. 

Le Code français lui en donne trop peu, car il n'en 
parle qu'au sajet de la vente des créances et de la vente 
d'un droit de succession ouverte (arL 1689 et suiv.). 



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82 LIVRE II. 

Le Projet japonais donne le premier rang à cette 
division des choses, parce qu'elle est la plus large: elle 
est plus large que celle en meubles ou immeubles, car 
elle comprend des choses qui ne sont ni meubles ni 
immeubles: à savoir, l'universalité des biens d'une suc- 
cession ouverte et d'une société en liquidation. 

Rigoureusement, la division en meubles ou immeubles 
ne devrait comprendre que des choses corporelles et 
n'être qu'une subdivision de ces choses ; car les droits, 
tant réels que personnels, ne peuvent être considérés 
comme meubles ou immeubles que par une fiction qui 
leur donne la même nature qu'aux objets matériels 
sur lesquels ils portent ou à Vacquisition desquels ils 
tendent. 

Cette première division des choses en corporelles ou 
incorporelles a une grande importance en matière de 
possession et, par suite, de prescription; elle influe 
aussi sur la vente on autre cession desdites choses ; ces 
différences seront relevées en temps et lieu. 

Quant à la définition que donne la loi des choses 
corporelles ou incorporelles, elle n'a pas besoin de 
développements: les Romains disaient que ^Mes choses 
corporelles sont celles qui peuvent se toucher et les 
choses incorporelles celles qui ne le peuvent ; " mais 
c'était insuffisant, même en admettant que les yeux 
soient ^'une longue main," longa manus : les fluides 
pondérables, l'air, les gaz, sont des choses corporelles 
et, cependant, il est difficile de dire qu'ils puissent se 
toucher ni même se voir; mais ils tombent sous les 
sens, puisqu'ils peuvent se mesurer, se peser, se con- 
denser : ils ont donc un corps. 

Les exemples que donne la loi de choses corporelles 
et de choses incorporelles sont purement énonciatifs et 
non limitatifs. 

On fera seulement quelques observations sur les 
derniers exemples de choses incorporelles. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 83 

Pour les suocessionsy la loi suppose qu'elles sont 
'^ ouvertes/' c'est-à-dire que celui auquel les biens ap- 
partenaient 64?^ mort; c'est qu'en effet, si le propriétaire 
n'est pas mort, il n'y a pas encore de succession : il n'y a 
pas lieu de prendre sa place {%) ; aussi est-il défendu de 
faire des conventions- sur une succession nc/n ouverte : 
ce serait traiter sur une chose qui n'existe pas et faire, 
en outre, une spéculation malhonnête (voy. art. 342). 

Pour les sociétés, la loi les suppose ici ''dissoutes et 
en liquidation : " en effet, si la société existe encore, 
elle n'est pas une chose, mais une personne, une per- 
sonne morale ou juridique. Au contraire, lorsque la 
société est dissoute et en liquidation, l'ensemble des 
droits qu'elle laisse constitue une universalité de biens 
qui a une grande analogie avec la succession d'un dé- 
funt. A la vérité, ces biens sont, les uns meubles, les 
autres immeubles et, par conséquent, corporels; mais 
une succession se compose, de même, de meubles et 
d'immeubles ; cependant, comme elle a aussi un passif 
on des dettes, il est admis, depuis les Romains, qu'elle 
est une unité abstraite, une chose incorporelle. Il n'eii 
est pas autrement d'une société dissoute. 

En ce qui concerne les communautés de biens, il faut 
supposer qu'avant d'être en liquidation elles avaient 
aussi le caractère de personnes juridiques: autrement, 
elles ne sont que des cas de copropriété ordinaire 
(voy. art. 38 et suiv.), pouvant porter sur des meubles et 
des immeubles, tout à la fois (voy. aussi art. 14 et 15). 

En France, on reconnaît généralement le caractère 
de personne morale à la communauté entre époux. La 
loi japonaise n'est pas encore fixée sur ce point ; mais 
l'article 6 aura toujours quelque utilité, car la person- 

(i) 8ficce»sion vient du latin tuccedere, "marclier après qaelqu*iiii, 
dans ses pas/' c'est-à-dire, prendre sa place. Le mot succession a ainsi 
deux sens : c'est le fait de prendre la place d'un déf ant (moyen d'ac- 
quérir); c'est aussi l'ensemble des biens de celui-ci. 



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84 LIVRE IL 

nalité de certaines commtmàntés^ de syndicats de pro- 
priétaires, pourra être admise. 

Art^ 7. — 15, Cette division des choses en mobi- 
lières ou immobilières, mobiles ou immobiles, ou, plus 
simplement, en meubles ou immeubles, est certaine- 
ment celle qui a le plus d^importance pratique en 
Europe et qui en aura le plus aussi au Japon. Elle y 
est déjà consacrée par l'usage. 

An premier abord, on peut s'étonner qu'un caractère 
aussi matériel des choses exerce une influence si no- 
table sur le droit, mais cela s'explique assez facilement. 

On ne s'étonnerait pas, en effet, si le droit variait 
avec la valeur des choses : notamment, si l'aliénatio.n 
ou la transmission des choses était entourée de plus de 
garanties ou de précautions, quand elles ont une grande 
valeur que quand elles en ont une faible. Or, c'est là 
l'idée que les lois anciennes ont voulu réaliser, lors- 
qu'elles ont, pour la première fois, établi la division 
des choses en mobilières ou immobilières : autrefois, on 
considérait les choses mobilières comme de peu de va- 
leur (j) ; tout l'intérêt se portait sur les immeubles. 

Plus tard, avec le développement du luxe, les objets 
de métal précieux, les pierreries, les objets d'art, ont 
acquis de l'importance dans les sociétés ; mais les im- 
meubles aussi ont augmenté d'importance par les pro- 
grès de l'agriculture, par le luxe des constructions et 
par l'accroissement de la population, de sorte que la 
valeur proportionnelle ou relative des choses est restée 
en faveur des immeubles. 

Sans doute, il y a souvent de bien petits bâtiments, 
des terrains bien limités et de très-peu de valeur; mais 
la même observation peut se faire pour les meubles, 
lesquels peuvent descendre à la valeur la plus infime. 

(J) Tiliê mobilium poaeisio : ''la possession des meubles est vile." 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 86 

16. Plasienrs autres considérations^ qui sont de tons 
les temps et de tons les pays^ ont fait maintenir une 
différence profonde entre les meubles et les immeubles. 

Les premiers^ sont^ naturellement^ Vobjet^ de fréquen- 
tes aliénations, ces aliénations ne doivent donc pas être 
entravées par des formalités légales ; tandis que l'alié* 
nation des immeubles, étant plus rare, peut être en- 
tourée de formes qui sont des garanties pour les inté- 
ressés et d'une certaine publicité qui est une garantie 
pour les tiers contre les surprises. 

En outre, ceux qui aliènent les meubles ne justifient 
guère de leur droit de propriété que par le fait même 
de leur possession et, généralement, la tradition en est 
faite immédiatement à l'acquéreur; pour les immeubles, 
au contraire, la tradition est souvent ajournée assez 
loin de l'aliénation ; il est donc nécessaire que celui 
qui aliène justifie de ses droits, pour que son engage- 
ment soit sérieux. 

Enfin, les choses mobilières changent souvent de 
mains, et leur identité est difficile à distinguer des 
choses de même nature; tandis que les immeubles ont 
une assiette fixe et ils ne peuvent jamais être confondus 
avec d'autres immeubles. 

Ces considérations, et d'autres que les dispositions 
de la loi donneront occasion de signaler, justifient 
suffisamment qu'il y ait une distinction législative 
entre les meubles et les immeubles. 

Les différences se rencontreront dans toutes les 
parties du droit: notamment, dans l'administration 
des tutelles, dans les moyens d'acquérir, dans la matière 
de l'usufruit, dans celle du gage et des hypothèques, 
dans la compétence des juridictions et dans la saisie 
des biens. 

L'article 7 indique les trois causes déjà connues 
qui donnent aux choses le caractère de meubles ou 
d'immeubles; chacune de ces causes sera reprise dans 



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86 LIVRE IL 

un article réparé; d'abord pour les iininenbles, ensuite 
pour les meubles. 

Art. 8. — 17. Bîen que rénumération de cet article 
ne procède pas aussi formellement par voie d'exemples 
que la plupart des articles qui vont suivre, bien que le 
législateur ait cherché à être complet, il n'en faut pas 
conclure que cette énumération soit limitative. Comme 
il s'agit ici de la condition naturelle des choses, il suffit 
que la loi ne change pas cette nature, par voie d'au- 
torité on d'interprétation de la volonté de l'homme, 
pour que le caractère de ces choses leur soit reconnu 
tel que la nature le fait. 

D'ailleurs, le dernier alinéa a été ajouté, afin de ne 
pas laisser de doute sur ce point. 

On va reprendre séparément les douze -alinéas de 
cet article, en leur donnant quelques développements 
explicatifs ou justificatifs. 

P Le sol est le principal immeuble par nature ; on 
pourrait presque dire qu'il est le seul, les autres choses 
ne devenant immeubles que par une attache au sol, 
plus ou moins intime, plus ou moins immédiate. 

Le sol semble pourtant mobile, en ce sens qu'il peut 
être désagrégé, divisé et déplacé par parties ; mais ce 
qui constitue le véritable immeuble, c'est moins la 
Bubstance du sol que l'espace qu'il occupe, en sorte 
qu'une cavité profonde qui ne pourrait servir, comme 
telle, à un usage lucratif, aurait encore une valeur 
comme surface, puisqu'on pourrait, soit la combler, 
soit la couvrir, pour y construire ou y cultiver. 

La loi déclare encore immeubles les chaussées on 
terrasses qui sont des élévations du sol, provenant du 
travail de l'homme. Mais elles ne sont pas, pour cela, 
des immeubles par la volonté de Vhomme ni par la déter- 
minaiion de la loi: quoique modifié par le travail hu- 
main, le sol reste toujours immeuble par sa nature. 



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DISPOSITIONS PRâLIMINAIBES. 87 

2^ Les clôtures sont toujours un assemblage de choses 
qui primitivement ont été mobilières, comme des pier- 
res, des bois ou des arbustes ; mais, une fois attachées 
au sol, elles participent de sa nature, parce qu'elles 
font un corps, un tout, avec lui. 

3^ Les réservoirs, étangs, lacs, fossés, canaux, sont 
immeubles, autant parce que Peau y est plus on moins 
dormante qu'à cause du sol qui la supporte; pour les 
sources et cours d'eau, c'est surtout le sol sous-jacent 
qui leur donne le caractère d'immeuble par nature; 
mais, lors même qu'on considère l'eau courante elle- 
même, sa '^ nature fugitive" n'est pas un obstacle à la 
considérer comme immeuble, puisqu'elle se renouvelle 
en quantités plus ou moins semblables. Il n'y a pas, 
du reste, à distinguer ici, si les . cours d'eau sont du 
domaine public> comme les fleuves et les rivières, ou 
du domaine des particuliers comme les ruisseaux et les 
torrents, ni s'ils bordent les propriétés ou s'ils les tra- 
versent, ni s'ils sont creusés par la nature ou par le 
travail dé l'homme, comme lés canaux, 

4^ Les digues sont des relevées de terre ou de pierre 
qui servent à empêcher le débordement dès eaux ; les 
jetées sont des constructions ordinairement en bois, qui 
s'avancent du rivage de la mer et facilitent l'entrée 
des navires dans les ports, en brisant les vagues ; les 
pieux sont des pièces de bois plantées le long du rivage 
de la mer ou des grands cours d'eau, pour amortir la 
force des vagues et préserver les terrains riverains de 
la dégradation; on devrait décider de même pour les 
pieux et autres appareils destinés, au Japon, à recueillir 
les herbes marines. 

5^ L'usage des moulins à vent n'est pas aussi ré- 
pandu au Japon qu'en Europe, parce qu'on a moins 
besoin d'y réduire les grains enfariné; mais, lorsqu'on 
y cultivera davantage le blé et le seigle, on no man- 
quera pas d'utiliser la force du vent par des moulins. 



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38 LIYBE IL 

Les rnooliDS à eaa peavent servir aa même osmge et 
à d'aaires usages industriels. Les machines hydrau- 
liques sont des appareils qne Tean met en moQTement ; 
on les emploie à faire fonctionner des marteaux^ des 
pilons, des scies, etc. Dans les lieux on il n'y a pas 
d'eau courante, on peut employer la vapeur. 

Ces appareils, lorsqu'ils sont fixés an sol, devien- 
nent, comme lui, immeubles par nature. 

6^ et 7^ Il s'agit ici d'objets qu'il est bien facile de 
détacher du sol et de rendre meubles ; mais tant qu'ils 
y sont attachés, ils font corps avec lui et sont immeubles 
par nature. 

lionqu^n s'agit de bois à couper, de fruits à récolter, 
ils ne deviennent meubles qu'au fur et à mesure qu'ils 
sont détachés du sol. 

De même, s'il s'agit de plantations ou de semis, les 
arbres, les semences, deviennent immeubles au fur et à 
mesure qu'ils sont placés dans le sol, lors même qu'ils 
n'y auraient pas encore pris racine. 

L'exception portée à l'article 13 sera expliquée en 
son lieu. 

&* Les mineê sont les agglomérations de substances 
métalliques on minérales, se trouvant en couchée^ en 
amas ou enfilons, dans le sein de la terre, et s'exploi- 
tant, en général, par galeries souterraines. 

Le charbon de terre est une stratification, presque 
une pétrification d'immenses forêts englouties par les 
anciens bouleversements du globe ; il rentre aussi dans 
les mines, par le mode de son exploitation. 

Les minièreê sont des amas de fer, se trouvant à la 
surface du sol ou à une faible profondeur et s'exploi- 
tant, en général, à ciel ouvert. 

Les carrières sont des amas ou couches de pierre, de 
marbre, de terre calcaire ou autres substances analogues, 
s'exploitant aussi, soit à ciel ouvert, soit par galeries. 

La tourbe est une terre composée de détritus végétaux 



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DISPOSITIONS PBÉLIMIXAIBES. 89 

qu'on troQYe dans les marais anciens et qui, une fois 
desséchée, donne un combastible assez atile dans 
l'indastrie. 

La marne est une terre calcaire qai sert à amender 
les terres. 

Cette distinction géologique des métaux, des miné- 
raux et des végétaux transformés, a de l'importance en 
matière d'usufruit et aussi au point de vue du droit 
administratif; mais elle laisse à ces diverses natures 
du sol le caractère d*immeuble, quoiqu'il soit destiné 
à être exploité, c'est-à-dire détaché par parties et 
enlevé. Ce n'est qu'au fur et à mesure que des parties 
en sont détachées qu'elles deviennent meubles. 

9^ La loi arrive enfin aux constructions ou édifices 
qui, bien que composés de choses mobilières, dans le 
principe, deviennent immeubles par leur attache au sol. 

On pourrait hésiter à classer les maisons, au Japon, 
parmi les immeubles par nature, car elles ne'sont, en 
général, que posées sur le sol; il n'est pas rare de voir 
déplacer une maison eptière; mais c'est là une particu- 
larité locale qui peut être négligée dans la loi; les 
maisons ne sont pas au Japon, pas plus qu'ailleurs, 
destinées à être ainsi déplacées: un arbre, une plante, 
sont bien plus faciles à déplacer, et cependant, une 
fois fixés au sol, ils sont considérés comme devant y 
rester et participent de sa nature; il en est de même 
des maisons. 

La loi le déclare même spécialement pour les maisons 
qui devraient être démolies après un certain temps, 
comme lorsqu'une maison a été construite par une 
personne qui n'est pas propriétaire du sol et qu'on 
nomme superficiaire, circonstance très-fréquente au 
Japon. Tant que l'édifice n'est pas démoli, il tient au 
sol et participe de sa nature. 

10^ Les tuyaux intérieurs on extérieurs, les gout- 
tières, sont immeubles par nature, quelque légère que 



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40 UVRH IL 

soifc leur attache au sol ou aux bâtiments : ils com- 
plètent la maison. 

1 1^ Les appareils électriques ne sont pas encore d^an 
grand nsage dans les propriétés privées; mais ils se 
répandront an Japon^ comme partout^ et la loi prévient 
ton t don te à leur égard, en les déclarant immenbles 
par nature, du moment qu'ils sont fixés au sol on aux 
bâtiments, 

12^ Les bâtiments ne sont complets et propres à 
Fusage de Phomme que lorsqu'ils ont des fermetures 
extérieures. Bien que, si on les considère en elles- 
mêmes, elles soient souvent tout à fait mobiles,' elles 
sont immobilières, si on considère quelles complètent 
la maison et contribuent à la rendre habitable. Il en est 
autrement des fermetures ou divisions mobiles placées 
à rintérienr des maisons : elles ne sont immeubles que 
par la destination du propriétaire (voy. art. 9-11®). 

Le dernier alinéa ôte à notre article tout caractère 
limitatif. Ainsi, on devrait considérer les paraton- 
nerres comme immeubles par nature ; ainsi encore, la 
loi ne parle pas des puits et de leurs accessoires indis- 
pensables (poulies, cordes, seaux, pompes et tuyaux), 
ce sont certainement des immeubles par nature. 

Les progrès de la civilisation amèneront sans doute 
encore l'usage d'autres appareils pour améliorer l'usage 
des habitations. 

Art. 9 et 10. — 18. Les choses dont il s'agit ici 
sont mobilières par leur nature; c'est la volonté ou 
l'intention de l'homme qui leur donne le caractère d'im- 
meuble, en les attachant à un immeuble par nature. 
Trois conditions sont, pour cela, exigées par la loi : 
1° Il faut qu'elles soient attachées à l'immeuble par 
le propriétaire dudit immeuble ou par celui qui a sur 
l'immeuble un droit réel d'usage ou de jouissance, 
comme un locataire ou un usufruitier. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 41 

2^ Il faut qn*elles soient elles-mêmes la propriété de 
celai qui les a attachées : celai qai aurait attaché à son 
fonds des objets ne lui appartenant pasj ne les aurait 
pas immobilisés. 

3^ Il faut que Pattache, dans IMntention da proprié- 
taire da "sol^ soit ou' à perpétuité ou, du moins^ sans 
durée fixée^ et> s^il s'agit du titulaire d'un droit tem- 
poraire^ qu'elle soit pour la durée de son droite ou aussi, 
sans durée fixée. 

Bien entendu, le caractère immobilier cesserait si la 
chose était changée de destination. 

L'énumération que fait la loi n'a évidemment rien 
de limitatif. La loi ne fait, d'ailleurs, que présumer 
l'intention du propriétaire, d'après la nature des objets 
et l'usage ordinaire auquel ils sont consacrés, et cette 
présomption peut être combattue par la preuve con- 
traire ; ce n'est pas une présomption absolue, c'est ce 
qu'on appelle, dans la théorie des preuves, une pré- 
somption simple. Pour les objets non prévus par la 
loi, la présomption légale cesse, mais la preuve directe 
serait toujours permise. 

II est à peine nécessaire de reprendre chacun des ali-» 
néas de l'article; on ne fera que les justifier brièvement. 

P Les bêtes de somme sont les chevaux, ânes ou 
mulets qui portent des fardeaux sur leur dos, à l'aide 
d'appareils appelés. 6d^«, auquels on attache des sacs, 
paniers, baquets ; les bêtes de trait sont les mêmes, plus 
les bœufs, que l'on attelle à des chariots ou à la charrue. 

Ces animaux sont nécessaires aux grandes exploita- 
tions agricoles : Tusage s'en étendra, au Japon, avec 
les développements de la grande culture. 

2^ Les moutons, bœufs et vaches sont quelquefois 
mis sur les fonds pour engraisser les terres par leur 
fumier; sans doate, ils seront vendus, au bout d'un 
certain temps et remplacés par d'autres; mais quand 
ils ne sont pas mis sur le fonds comme élevage de 



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42 LIVRE II. 

bétaili quand ils ne sont pas eux-mêmes Tobjet de cette 
industrie agricole^ ils sont immeubles, comme acces- 
soires du fonds. Il en serait autrement du bétail qu'un 
propriétaire élèverait sur son fonds, en plus ou moins 
grand nombre, pour le vendre périodiquement et le 
remplacer par le croît : ces animaux seraient meubles. 

3^ Les charrues, pioches, outils de culture et de 
jardinage sont nécessaires au labour des terres et à 
Ventretion des jardins, lesquels seraient improductifs 
sans ces moyens de travail, de même que ces instru- 
ments seraient inutiles sans une terre à cultiver. 

4° Les propriétaires de terres ont toujours un certain 
approvisionnement de semences, pailles et engrais, qui 
sont un accessoire obligé du fonds ; le plus souvent, ils 
proviennent du fonds lui-même : mais, lors même qu'ils 
auraient été achetés ou proviendraient d'un autre fonds, 
ils n'en seraient pas moins immeubles. 

5° L'élevage des vers-à-soie est une des grandes 
industries agricoles du Japon : les graines de vers, con- 
servées d'une saison à l'autre pour la reproduction, sont 
assimilées aux semences destinées à la terre ; bien en- 
tendu, il faut, comme le dit le texte, qu'il s'agisse d*une 
magnanerie, c'est-à-dire d'un établissement consacré à 
cette industrie. 

6*^ L'usage n'est pas au Japon de tenir les vignes à la 
hauteur de 3 ou 4 pieds, comme en France, ce qui y 
nécessite des échalas ou supports que l'on place après 
la pousse du printemps et que l'on retire après la ven- 
dange : au Japon, les vignes sont laissées à un plus 
grand développement et leurs supports sont générale- 
ment fixes ; mais la culture de la vigne se modifiera, 
sans doute, avec l'introduction des espèces étrangères, 
et l'usage des échalas mobiles s'y introduira aussi ; ils 
seront immeubles par destination. 

7** L'industrie des distilleries est encore une de colles 
qui prendront de Tex tension au Jupon. Déjà on y fa- 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 43 

brique des sakés et bières ; plus tard^ on y fabriquera 
des vins et liqueurs ; pour que les objets ici désignés 
soient immeubles^ il suffit qu'ils soient destinés à trans- 
former les produits du fonds auquel ils sont attachés. 

8^ Ici> les appareils^ machines et ustensiles sont sup- 
posés employés à transformer des matières premières 
venant du dehors; pour qu'ils soient immeubles^ il faut 
qu'ils soient placés dans un établissement construit ou 
disposé spécialement pour cette industrie ; autrement, 
ils resteraient meubles. 

Ainsi, les métiers d'une filature, les chaudières d'une 
papeterie, les appareils d'une fonderie, seront généra- 
lement considérés comme immeubles, parce que les bâ- 
timents sont disposés spécialement pour ces industries 
compliquées; au contraire, les presses et ustensiles 
d'une imprimerie seront tneubles, parce qu'une impri* 
merie peut se transférer facilement d'un local dans un 
autre, sans qu'il y ait à disposer les lieux d'une manière 
particulière. 

Les matières premières se trouvant dans l'établisse- 
ment restent meubles, ainsi que celles transformées en 
objets nouveaux par l'industrie, 

9° Quand une propriété est voisine d'un cours d'eau 
ou d'un lac, il arrive souvent que le propriétaire y établit 
un bain flottant, qui s'élève ou s'abaisse naturellement, 
suivant l'abondance ou la rareté de l'eau ; souvent aussi, 
il attache à la rive un bateau d'utilité ou d'agrément : 
le bateau devient alors un accessoire de l'immeuble; 
mais, comme le texte le dit, par emprunt au Code italien, 
il n'est pas nécessaire que les eaux appartiennent au 
même propriétaire : elles pourraient être publiques. 

10^ Les ornements des jardins ou des maisons, énu- 
mérés à cet alinéa, sont de pur agrément; mais ils sont 
considérés comme faisant partie intégrante de l'im- 
meuble, par l'intention du propriétaire; on devra décider 
de même pour des objets qui pourraient se déplacer 



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44 LIVRE II. 

sanR détérioratioD^ s^ils avaient été établis dans des 
dimensions exactement adaptées anx lienx; comme des 
caisses de fleurs, des gradins dans uno serre; seulement, 
en pareil cas, ce ne serait plus par présomption légale^ 
mais par présomption défait. 

\V* Les objets dont parle cet alinéa sont des com- 
pléments naturels des habitations japonaises; comme 
ils ne sont pas anssi nécessaires qne les fermetures 
extérieures, ils ne sont pas immeubles jpar nature, ils 
ne le sont que par l'intention présumée du propriétaire, 
et encore la loi snbordonne-t-elle cette présomption 
d'intention à la circonstance qu'il n'y ait pas d'autres 
meubles et que, par conséquent, la maison soit inha- 
bitée; autrement, il n'y aurait pas de raison suffisante 
de distinguer ces objets des autres meubles garnissant 
la maison. 

12° Les matériaux qui ne sont que momentanément 
déplacés pour une réparation d'immeuble doivent être 
considérés comme appartenant encore à l'immeuble; 
mais ils ne sont plus immeubles par nature: ils le sont 
|xir Z'în^en^f (m du propriétaire (Jk). 

13° Les trois sortes d'animaux prévus par cet alinéa 
sont des accessoires des immeubles; car ils ne pour- 
raient guère exister séparément. 

19. Il n'est pas hors de propos dé signaler ici 
l'utilité des deux articles précédents; elle se rencontre 
surtout lorsqu'il y a aliénation d'un immeuble. Il 
arrive souvent que les parties négligent de s'expliquer 
Sur le point de savoir si ces objets sont compris, ou 
non, dans la vente, et la difficulté naît au moment de 
la livraison. Grâce aux désignations que fait la loi, on 
décidera que tous les objets énumérés aux deux ar- 

(k) 11 ne faudrait pas, du reste, ocmndérer cette dispwîtion ccminie 
contraire à colle de Tarticle 532 du Code français: cet article ne suppose 
pas un déplacement momentané des matériaux, mais une déuiolitiou 
définitive ou de nouveaux matériaux préparés pour une construction. 



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DISPOSITIONS PRâLIMIKAIRES. 45 

tioles précédents sont considérés comme compris dans 
Paliénation> s'il n'y a convention contraire (comp. c. civ, 
fr., art. 1615). 

Il y a encore intérêt pour là saisie des biens : tous 
les objets compris dans les deux articles précédents ne 
pourraient être saisis comme meubles, ils ne pourraient 
l'être qu'avec l'immeuble (16., art. 2204). 

De même, étant accessoires d'un immeuble, ils ne 
pourraient être hypothéqués séparément de Tobjefc 
principal (J6., art. 2218). 

Au contraire, ils pourraient être vendus séparément 
ou donnés en gage, comme meubles, par le propriétaire, 
lequel pourrait de même vendre, par parties, les ma- 
tériaux de sa maison^ les arbres de son jardin, les 
ustensiles agricoles ou industriels. 

Art. 11.-^20. Jci, il s'agit de choses qui, par leur 
nature, ne sont ni meubles ni immeuble8,.étant incorpo» 
relies; mais ce caractère peut leur être imprimé par la 
loi, au moyen d'une sorte de fiction qui ne nuit à aucun 
intérêt et qui, au contraire, répond à un besoin de 
simplicité dans la classification des choses. 

Les présentes Dispositions générales formant une 
division des Droits ou Biens, autant et plus encore 
que des Choses, il fallait^ faire rentrer les droits dans 
les hiens mobiliers ou immobiliers. 

Le procédé le plus simple était de s'attacher à la 
nature physique des objets sur lesquels le droit s'exerce 
directement, ou à l'acquisition desquels il tend; dès 
lors, on pouvait, sans s'écarter de la raison, donner 
aux droits la même nature figurée ou fictive. C'est le 
procédé qu'a suivi le Projet japonais. 

La loi française a ici manqué de logique au fond, et 
de précision dans son langage. Lorsqu'il s'agit de 
droits portant sur des immeubles, elle leur donne la 
qualification "d'immeubles par l'objet auquel ils s'ap- 



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46 LIVBB II. 

pHqaent;'' lorsqu'il s'agit de droits portant snr des 
ineables oa tendant à les acquérir (droits personnels) 
elle les nomme '' meables^ par la détermination de la 
loi/' Or^ la même formule devait leur être commune, 
et la seconde était incontestablement la meilleure. 

* Assurément, la nature physique et corporelle des 
choses qui sont l'objet du droit a ici une importance 
capitale, déterminante ; mais elle ne suffirait pas, sans 
l'intervention de la loi qui crée ou, au moins, ratifie la 
fiction que suggère la raison. 

Les droits réels portant sur les immeubles corporels 
et les droits personnels ou de créance tendant à les 
acquérir sont donc immobiliers ^^par la détermination 
de la loi." Telle est la disposition des deux premiers 
alinéas de l'article II. 

21. Le 8® alinéa présente une intervention encore 
plus puissante de la loi, en ce sens que les objets sur 
lesquels porte ou auxquels tend le droit sont meubles 
et cependant le droit est immeuble. 

L'application de ce troisième alinéa ne parait pas 
encore exister au Japon ; mais elle ne manquera pas de 
se rencontrer quand la loi l'aura déclarée possible. 

En France, et dans d'autres pays d'Europe suivant à 
peu près les mêmes principes, il ai-rive quelquefois que, 
pour donner plus de stabilité à certaines fortunes, on 
imprime le caractère d'immeubles, avec les garanties 
qui s'y rattachent, à des valeurs mobilières qui les 
composent. 

Le Code civil (art. 896) admettait, sous le 1*" Empire, 
l'institution des majorais ou fortunes créées, soit avec 
des biens de l'Etat, en récompense de services publics, 
soit avec des biens privés, avec autorisation du Gou- 
vernement; ces majorais étaient, comme l'indique leur 
nom, transmissibles à Yainé seul des enfants du titu- 
laire, de mâle en m&le. 



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DISPOSITIONS PBâLIMINAIRES. 47 

L'asage était de les constituer plutôt en immeubles 
qu'en meubles, et ces immeubles étaient inaliénables 
par les détenteurs successifs du bien. Mais, lorsque lé 
majorât ne pouvait être constitué en immeubles cor- 
porels, ou que les immeubles ne donnaient que des 
revenus insuffisants, on pouvait y attacher une dotation 
en rentes sur l'Etat, ou en actions de la Banque de 
France auxquelles on donnait le caractère immobilier, 
avec l'inaliénabilité (Décret du 1** mars 1808). 

Les majorats Ont été interdits pour l'avenir, par une 
loi du 12 mai 1835; ils ont encore été réduits par une 
loi du 7 mai 1849; mais ils ne sont pas tons éteints. 

Au Japon, il ne serait pas déraisonnable de les ad- 
mettre dans cei-taines familles princières, *' pour con- 
server l'éclat du nom et du rang," suivant l'expression 
autrefois consacrée. Ces institutions ont cependant des 
inconvénients économiques aujourd'hui reconnus; mais 
ce qui serait inadmissible, à tous les points de vue, 
dans les pays démocratiques, peut, dans des limites 
modérées, être en harmonie avec les institutions mo- 
narchiques. 

Il y a encore une autre situation analogue qui pourra 
se produire au Japon. 

La conservation de la dot des femmes mariées a pré- 
occupé le législateur de tous les pays et en tout temps. 
En France, lorsque les époux sont mariés sous le ré- 
gime matrimonial appelé régime dotal, les immeubles 
de la femme sont inaliénables. Lorsqu'elle n'a pas 
d'immeubles, elle peut se constituer en dot des rentes 
sur l'Etat ou des valeurs considérées comme analogues 
et elles sont inaliénables également. Elles ne sont pas 
immobilisées à tous égards, mais l'analogie est bien 
grande. 

Bien n'empêchera, au Japon, d'adopter quelques- 
unes de ces règles, lorsqu'on rédigera le Contrat de 
mariage. 



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48 LITRE IL 

Ce que la loi devait faire ici, pour ne pas eutraver 
raveuir, c'était d'admettre le principe de l'immobilisa- 
tion possible des rentes sur l'Etat ou d'antres créances 
mobilières. 

On pourrait croire que dans le cas où la volonté des 
particuliers est nécessaire pour immobiliser les rentes 
ou autres créances, on rencontre alors des immeubles 
par destination ou volonté de l'bomme ; mais, comme 
cette volonté ne suffit pas, comme elle doit 6tre limitée 
aux cas prévus pftr la loi et en conformité à ses condi- 
tions, il est mieux de rapporter l'immobilisation à la 
disposition de la loi et Ton évite en même temps des 
distinctions trop multipliées. 

Art. 12. — 22, Cet article ne présente aucune diffi- 
culté. Il est la contre-partie de l'article 8 qui a déter- 
miné les objets immeubles par nature. 

Les exceptions que la loi rappelle ici sont connues : 
certains objets sont meubles par nature, considérés ^i 
eux-mêmes; mais, quand ils sont les accessoires néces- 
saires d'immeubles, ou quand la volonté du propriétaire 
les y a attachés, pour augmenter les avantages d'un 
immeuble, ils cessent d'être considérés comme meubles. 

De là, le renvoi aux articles 8 et 10. 

Il n'est pas nécessaire de revenir sur ce point. 

Art. 13. — 23. On ne trouve pas cette classe de 
meubles dans la loi française; c*est une omission cer- 
taine que la jurisprudence a dû combler, quand les cas 
se sont présentés devant les tribunaux. 

Il est naturel que, de même que c'est la volonté de 
l'homme qui donne à certains meubles le caractère im- 
mobilier, par leur attache permanente et définitive à 
un immeuble, de même cette volonté puisse maintenir 
le caractère de meubles à des objets qui semblent de- 
venus immeubles par leur incorporation au sol. 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 49 

Le présent article recevra son application quand un 
propriétaire vendra une construction commencée ou 
achevée^ dont les échafaudages et hangars n'auront 
pas . été retirés et à l'égard desquels il n'aura été fait 
aucune stipulation particulière* 

Il en sera de même si, au moment d'une féte> un 
propriétaire a construit sur son terrain un amphithéâtre 
provisoire, pour un spectacle de lutteurs ou pour un 
divertissement public, comme cela est fréquent au 
Japon, ou bien encore un baraquement pour abriter 
temporairement des incendiés; puis, il a vendu son 
terrain avant la démolition de ces ouvrages, sans avoir 
eu soin de les excepter de la, vente comme meubles. 

Enfin, le présent article sera encore applicable au 
cas où un propriétaire dont le métier est d'élever des 
arbres, arbustes ou fleurs a vendu un terrain exploité 
en pépinière, par conséquent, planté en végétaux qui 
sembleraient immeubles d'après Tarticle 8, 6® alinéa ; 
mais la destination de ces arbres et arbustes était de 
ne rester que temporairement attachés au même sol : 
comme ils étaient destinés à être vendus, ils n'étaient 
pas immeubles dans l'intention du propriétaire. 

La décision ne serait pas la même s'il ne s'agissait 
pas d'un pépiniériste, mais bien d'un grand propriétaire 
qui aurait affecté une petite portion de son domaine à 
élever* les arbres, arbustes et fleurs nécessaires à l'en- 
tretien et au renouvellement de ses plantations: en 
pareil cas, les jeunes plants, ne devant changer que de 
place et non de domaine, resteraient immeubles par 
nature et se trouveraient vendus avec le domaine. 

La distinction entre les pépinières attachées à de 
grands domaines et celle qui fournissent des arbres au 
dehors, se retrouvera au sujet de l'Usufruit (art. 64). 

Art. 14. — 24. On a déjà dit que les droits, étant 
des choses incorporelles, ne sont, par leur nature. 



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60 LIVBE n. 

ni meubles ni immenbles; maicl comme les droits 
ont toajotirs nn objet direct oo immédiat et quelque*- 
fois un objet indirect ou subsidiaire^ la nature de l'un 
ou de l'autre de ces objets déterminera la nature du 
droit, et comme cette influence de l'objet sur le droit 
ne doit pas être incertaine et discutable, loi la déter- 
mine et la proclame. 

Chacun des cinq alinéas ne demande que peu d'ex- 
plications. 

P Le droit de propriété, l'usufruit, l'usage donné ou 
loué, d'un meuble corporel, sont des droits mobiliers, 
comme la propriété, l'usufruit ou l'usage d'une maison 
ou d'un champ, sont des droits immobiliers. 

Le Projet japonais a exprimé ces deux idées, tandis 
que le Code civil français, on ne sait pourquoi, n'a 
exprimé que la seconde et encore l'a-t^il fait d'une 
façon équivoque (art. 526). 

2^ Les créances d'argent, de denrées on de marchan- 
dises, tendent à procurer au créancier des objets mo- 
biliers, elles ont donc la nature de leur objet. La loi 
ajoute que le droit ne serait pas moins mobilier, quoi- 
qu'il fût garanti par un droit immobilier, comme une 
hypothèque: le droit de créance, en effet, tire sa nature 
de son objet principal et non de l'objet accessoire (voy. 
c. it., art. 418). 

3^ C'est ici que l'on doit tenir compte, non plus de 
l'objet direct du droit, mais de son objet indirect et 
subsidiaire. 

Ainsi, quelqu'un s'est engagé à prêter ou à louer 
l'usage d'une chose, le créancier n'a pas, comme dans 
le cas du premier alinéa, un droit réel sur la chose, ni, 
comme dans le cas du deuxième, un droit tendant à l'ac- 
quérir: il n'a droit qu'à obtenir une prestation, la livrai- 
son de la chose ; or, la livraison, considérée en elle^ 
même, est un fait : elle ne peut être ni meuble, ni im- 
meuble; cela est évident, s'il s'agit du droit d'exiger un 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. ti 

travail manael oa intelleotuel^ salarié oa non; c'est pins 
évident encore, si quelqu'un a promis de ne pas exercer 
temporairement un droit qui lui appartient {l), par 
exemple, un droit d'usufruit ou de louage : un fait ou 
une abstention ne sont pas des choses corporelles; 
par conséquent, ce ne sont pas des choses qu'on puisse 
dire mobilières ou immobilières. Mais, si Von suppose 
que le débiteur n'exécute pas sa promesse, le créancier 
pourra demander et obtenir des dommages-intérêts ; 
c'est là l'objet indirect et subsidiaire de son droit et 
c'est ce qui le rend mobilier. " 

La solution serait la même, si le débiteur s'était 
engagé à construire une maison ; bien que la maison, 
une fois construite, même partiellement, soit un im- 
meuble, le créancier ne pouvant, par la force, con- 
traindre le débiteur à faire une maison, ne pourra, à 
défaut d'exécution volontaire, réclamer que des dom- 
mages-intérêts. 

4^ On a déjà eu occasion de distinguer les sociétés 
en cours d'existence et les sociétés dissoutes ou en 
liquidation (art. 6 et p. 33) : on a remarqué, à ce sujet, 
que les sociétés en cours d'existence sont, au moins en 
général, des personnes morales ou juridiques. Le 
Projet rconnaît même la personnalité des sociétés d'une 
façon beaucoup plus large que le Code français (art. 
526) et que le Code italien (art. 418) ; car ceux-ci ne 
reconnaissent ce caractère, au moins explicitement, 
qu'aux ^'sociétés de finance, de commerce et d'indus- 
trie," ce qui laisse très-discutable et très-discutée la 
personnalité des sociétés civiles et agricoles: la question 
se représentera, pour le Projet, lorsqu'on airivera à la 
matière même des sociétés civiles, et, s'il doit y avoir 



(/) Noos disons: temporairement , parce que si la renonciation était 
pour toujours, îl y aurait extinction du droit d'usufruit ou de louage et 
non obligation de s'abstenir, ce qui serait une autre situation. 



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$2 lilVBE IL 

qaelqnea limites et conditions à leur personnalité, c'est 
là qu'on les posera. 

Lorsqae la société est dissoute, la situation est ana- 
logue à celle où une personne ordinaire est décédée. 

Cette distinction influe profondément sur la nature 
du droit des associés aux deux époques : la loi règle 
ici le premier cas, et le second dans Particle suivant. 

Si la société possède d^ immeubles pour son exploi- 
tation civile, commerciale ou agricole, c'est à elle, non 
aux associés, que le droit de propriété appartient et 
Von dira, comme d'un particulier, qu'elle a des meubles 
et des immeubles des diverses qualités déjà connues. 

Cependant, les associés eux-mêmes ont un droit : ce 
droit tend à obtenir une partie des bénéfices de la 
société, en proportion de la mise ou des apports de 
chacun ; or, c^s bénéfices, une fois réalisés, donneront 
à chacun une somme d'argent; le droit est donc mobilier 
par son objet. 

5^ Les droits désignés à l'article 4 tendent surtout à 
obtenir d'autrui des &ûts ou des abstentions ; ils sont 
encore mobiliers, parce qu'ils se résolvent finalement en 
sommes d'argent ou en autres valeurs mobilières. 

Art. 15. — 25. Quand la société est dissoute par une 
des causes que la loi détermine, chaque associé succède 
pour une part à l'être moral société et le droit de chacun, 
devenant un droit de propriété dans l'ancien actif social, 
est mobilier ou immobilier, ou a les deux caractères, 
suivant la nature des biens que possédait la société, 
sauf l'effet du partage tel qu'on va expliquer. 

Dans le 1^ aliuéa, la loi tranche par avance, une 
question qui se présentera trois fois, au moins, dans 
la suite, c'est-à-dire sous chacune des matières ici indi- 
quées : successions, sociétés^ communautés de biens. 

Il s'écoule toujours un certain temps entre l'ouver- 
ture d'une succession et le partage des biens qui la 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 58 

composent^ de mérae, entre la dissolation d'une société 
on d'ane commnnanté de biens et la distribution de son 
actif, de son avoir^ après le payement des dettes. 

Si la loi laissait ici fonctionner les principes géné- 
raux, sans y intervenir, voici ce qui ce produirait : cha- 
cun des héritiers, des anciens associés, ou des commu^ 
nistes, se trouverait copropriétaire par indirw, pour une 
part égale ou inégale à celle des autres, de chacun des 
biens, meubles ou immeubles, composant la masse (m). 
Puis, lorsque viendrait le partage ou la distribution 
des biens, donnant à chacun une certaine quantité 
d'objets dont il aurait dès lors la propriété entière et 
exclusive, il tiendrait son droit des autres, pour leur 
part dans lesdits objets, jointe à la part qu'il avait déjà 
de son chef ; réciproquement et en compensation, les 
autres recevraient sa part dans chacun des objets à eux 
échus en partage. 

Cette théorie qui est la plus naturelle a été en vi- 
gueur dans le droit romaih et aussi dans l'ancien droit 
français: on disait alors que le partage était translatif 
ou attributif de propriété. 

Mais elle a des inconvénients: pendant que dure l'in- 
division, chaque copropriétaire ne peut aliéner aucun 
objet que pour la part indivise qu'il a lui-même, ce qui 
détournera les tiers de faire de pareilles acquisitions 
et, par conséquent, sera une entrave à la libre circula- 
tion des biens ; car l'indivision, déjà gênante entre co- 
héritiers ou entre anciens associés, l'est bien davantage 
entre gens qui n'ont aucun lien antérieur. 

Si même, un tiers a acquis cette part indivise, il y a 
un autre inconvénient, car celui-ci doit figurer au par- 
tage ; or, l'admission d'un étranger à une opération 
qui déjà est délicate, la rendra plus difficile et pourra 
susciter des contestations; enfin, le mal sera plus grand 

(m) Voir aussi, sur la copropriété indivisci les articles 38 à 41 



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54 LIVRE IL 

encore, si Fan des copropriétaires a hypothéqué sa 
part indivise : ceux-ci se trouveronti pins tard, oblige 
de payer la dette hypothécaire ou ils subiront l'éviction 
par l'effet de Faction du créancier, car Thypothèque 
est considérée comme indivisible et toutes les parties 
de Fim meuble garantissent la dette entière (voy. c. civ. 
fr., art. 2114; comp.art. 20, ci-après); ils auront, il est 
vrai, un recours contre le débiteur, mais ce recours 
pourra souvent être ineflScace. 

26. Pour prévenir ces nombreux inconvénients, plu- 
sieurs législations modernes ont admis que le droit des 
co-propriétaires ou co-héritiers est indéterminé, quant 
aux objets, jusqu'au partage, et qu'une fois le lotisse- 
ment effectué, '^chacun est cen^e avoir succédé seul aux 
'^ objets compris dans son lot et n'avoir eu aucun droit 
"sur les objets échus aux autres" (voy. c. civ. fr., art- 
883; c. ital., art. 1084); par conséquent, lés droits qui 
auraient pu être concédés à des tiers sont subordonnés 
à l'effet du partage: ils sont valables, si les objets cédés 
aux tiers sont échus à l'héritier même qui les a cédés 
et nuls s'ils sont échus à un autre. Mais, pour éviter 
que le partage soit fait de manière à frauder le tiers 
de ses droits, on doit l'admettre à assister au partage 
(c. fr., art. 765 et 882). 

D'après cette théorie, le partage n'est plus translatif 
ou attributif de propriété, il est décralaiif : il détermine 
les objets sur lesquels le droit de chacun est censé avoir 
porté pendant le temps qu'a duré l'indivision (n). 

(») Il ne fant pas, da reste, attribuer Tinvention de cette flotion aux 
antcars du Code civil français : elle est bien plus ancienne, mais aussi 
d'origine française; elle est due à un célèbre jurisconsulte coutumier, 
à Dumoulin, vivant au XVI® siècle, et aux légistes de son temps. 

La fiction du partage décUraiifàe droits a eu encore d'autres causes 
que celles exposées ci-dessus : notamment, d'éviter le payement, au sci- 
gncur féodal, d'un nouveau droit fiscal de mutation, lors du partage. 

Cet avantage subsiste encore aujourd'hui, en France, au sujet de l'en- 
registrement, et il y a le même intérêt à le signaler ici, puisque, mainte- 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 65 

Il paraît préférable de lui donner le même caractère 
au Japon : il y aura les mêmes avantages qu'en Europe^ 
et encore celui de permettre aux tribunaux du pays, 
dans les cas embarrassantSi de recourir aux travaux 
de la jurisprudence moderne^ française et autre, plutôt 
qu^aux anciens jurisconsultes romains peu connus au 
Japon et peu faciles à y étudier. 

27. Le 2* alinéa donne la même solution pour un 
cas analogue : 

Ordinairement, une obligation a un objet immédiate- 
ment déterminé, lors même que l'exécution en est 
ajournée à un temps plus ou moins éloigné. Mais il a 
pu entrer dans les convenances des parties de laisser 
le choix de l'objet à l'une d'elles, soit au créancier qui 
demandera celai qui lui convient le mieux, soit au 
débiteur qui payera celui qui lui est le moins onéreux 
à donner ; bien entendu, le choix est toujours, raison- 
nablement, limité entre un petit nombre d'objets, de 
valeurs à peu près égales. Les obligations ou créances 
de ce genre s'appellent alternatives (voy. Projet, art. 
448 et suiv.). 

Quant les objets parmi lesquels le choix pourra 
s'exercer sont de même nature, soit meubles, soit im- 
meubles, la créance a le même caractère et elle ne 
présente rien de particulier, au point de vue de la pré- 
sente division des biens ; mais, si l'un des objets dus 
alternativement est meuble et l'autre immeuble, la 
créance n'a pas les deux caractères, à la fois, comme 
cela aurait lieu dans le cas du P' alinéa, si la loi ne s'y 
opposait; il n'y a qu'un objet réellement dû et qui 
puisse donner à la créance sa nature mobilière ou im- 
mobilière ; mais quel est cet objet ? On ne le saura que 



nant, aa Japon, il y a des droits à payer pour les mutations jmr succes- 
sion et par actes entre- vifs : on ne devra donc pas ^Miyer un nouveau 
droit lors des partages. 



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56 LIVRE IL 

lorsque le créancier exercera son choix par la demande 
ou le débiteur par le payement. 

27 bis. Ici se termine l'importante division des 
choses ^n meubles et immeubles; la loi passe aux autres 
divisions qui, ainsi qu'on Fa remarqué, comprennent, 
toujours et nécessairement, les mêmes objets, mais 
envisagés sous un autre point de vue. 

Art. 16. — 28. Il y a dans toutes les parties du 
droit des occasions de rechercher si une chose est 
accessoire d'une autre, laquelle est considérée comme 
principale. Cette distinction présentera, notamment, 
une grande utilité au sujet d'un moyen d'acquérir 
appelé justement accession, parce qu*on y suit la règle 
que 'Taccessoire suit le principal". 

La loi se borne à donner ici le caractère distinctif de 
chacune de ces deux choses, avec quelques exemples, 
et avec une des conséquences pratiques de cette dis- 
tinction des choses. 

Parmi les effets des contrats, on en trouvera aussi de 
principaux et d'accessoires; les rapports des uns et 
des autres seront analogues à ceux qui se présentent 
ici entre les choses. Ainsi, les parties contractantes 
peuvent augmenter ou diminuer, par convention, les 
effets légaux d'un contrat ; si l'addition ou le retran- 
chement concernent un effet principal, certains effets 
accessoires sont, par cela même, ajoutés ou retranchés; 
si, au contraire, la convention ne concerne que des effets 
accessoires, rien ne se trouve changé aux effets prin- 
cipaux (comp. Proj. art. 323). 

Art. 17. — 29. Cette distinction des choses ou des 
biens a une importance considérable et des applications 
variées. La plus intéressante de ces applications est 
en matière de transmission do la propriété. 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 57 

Lorsqa'ane vente^ un échange^ on nn autre contrat 
d'aliénation a pour objet une chose individuellement 
déterminée^ un corps certain, suivant Texpression con- 
sacrée par l'asage et employée ici par la loi^ la propriété 
se trouve immédiatement transférée^ par le seul effet 
de la convention; lorsqu'au contraire, la convention 
a pour objet une quantité, en poids, nombre ou mesure, 
de choses qui ne sont déterminées que quant au genre 
ou à l'espèce, comme de l'argent, du riz, du blé, de la 
soie, même avec indication de la qualité ou do la prove- 
nance, la propriété ne peut être transférée que lors- 
que les choses auront été individuellement déterminées 
coutradictoirement, c'est-à-dire, pesées, comptées oa 
mesurées; il ne sera pas nécessaire qu'elles soient Zî- 
vréeë, qu'il j en ait eu tradition: mais il faudra qu'elles 
soient devenues corps certains, par l'une des opérations 
indiquées (voy. c. fr., art. 1138 et 1583; comp. Proj., 
art. 351 et 352). 

80. Il n'est pas hors de propos de rechercher ce qui, 
dans cette solution, est commandé par la nature des 
choses et ce qui peut être subordonné au droit positif 
de chaque pays. La transmission de la propriété, par 
le seul effet du consentement, à l'égard d'un corps 
certain, est raisonnable, logique, simple et utile, mais 
elle n'est pas impérativement commandée par la nature 
des choses. Ce qui le prouve, c'est que pendant tout le 
temps qu'ont duré la législation romaine et l'ancienne 
jurisprudence française, la tradition était nécessaire 
pour la transmission de la propriété, même d'un corps 
certain. Au contraire, la nature des choses s'oppose 
à ce que la propriété d'une quantité soit transférée 
avant qu'il y ait eu tradition ou au moins détermina- 
tion des choses à l'état d'individualité. 

On retrouvera cette distinction des choses à l'occa- 
sion de l'effet des conventions en général (Livre II® 



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68 LIVRE II. 

ii« partie) et des autres moyens d'acqaérir la propriété 
(Livre IIP). 

31. Les choses collectives sont, en réalitéi des corps 
certainsi réanis en nombre plus ou moins déterminé, 
mais suffisamment pour n'être pas .confondus avec 
d*autres. Les exemples que donne la loi suffisent pour 
comprendre ce dont il s'agît. 

L'utilité de cette distinction des choses se retrouvera 
à propos de l'usufruit, pour le troupeau, à propos des 
legs ou testaments» pour les livres d'une bibliothèque 
et encore pour le troupeau. Il suffit d'indiquer ici 
son principal intérêt en matière de legs: quelqu'un 
a légué sa bibliothèque pour l'époque de son décès, 
sans énumérer chaque ouvrage la composant; pendant 
sa vie, il a acquis de nouveaux livres ; il peut aussi en 
avoir donné ou cédé (c'est un droit qu'il a conservé) ; à 
sa mort, le légataire aura la bibliothèque, telle qu'elle 
se trouvera alors composée. Si le legs eût été, soit 
d'une quantité, soit d'un corps certain ordinaire, il au- 
rait pu se trouver diminué par les aliénations, mais il 
ne se serait pas augmenté des acquisitions nouvelles; 
au contraire, la nature collective de la chose fait 
qu^elle s'étend ou diminue au profit ou au préjudice du 
légataire. L'effet serait le même pour un troupeau 
légué ou pour les marchandises formant le fonds d'un 
magasin. 

Enfin, les choses constituant une universalité àe biens 
ont le caractère des collectivités qui précèdent, mais à 
un plus haut degré, puisqu'elles constituent tout ou 
une partie aliquote d'un patrimoine (voy. art. 6-3^ et 
48, 3* al.); comme telles, elles sont susceptibles d'aug- 
mentation ou de diminution continuelles et presque 
journalières. 

Ce qui autorise à leur donner une place spéciale, 
c'est qu'elles se trouvent toujours accompagnées de 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 69 

charges ou dettes (le passif) qui en diminuent virtuel- 
lement l'émolument (l'actif) (o). 

Art. 18. — 32. La distinction portée par cet article 
n'est pas très-fréquemment appliquée en droit. La 
loi annonce qu'on la rencontrera surtout en matière 
d'usufruit ; elle pourra se représenter dans le contrat 
de mariage^ avec des efPets analogues (comp. c. civ. fr., 
art. 1532); mais il faut se garder de la confondre avec 
la division suivante» ce que le Code français n'a pas 
toujours évité (v. art. 1902). 

Art. 19. — 33. L'expression française/owjtôZe vient, 
comme beaucoup des expressions techniques du droit, 
d'un mot latin : ici, de fungi, qui veut dire ''s'acquit- 
ter, faire une fonction." En effet, quand une chose 
a dans la nature des équivalents parfaits, les autres 
choses pareilles la remplacent, l'une acquitte l'autre, 
toutes /on/. /ondton l'une de l'autre. 

Cette assimilation de certaines choses les unes aux 
autres n*est pas, comme la précédente, un effet de la 
nature seule des choses : il faut encore que les parties 
l'aient admise expressément ou tacitement, ou que la 
loi l'ait établie, sinon impérativement, au moins, par 
présomption de l'intention des parties. 

Il est naturel que les choses qui se consomment par 
le premier usage soient considérées comme fongibles 
entre elles, d'après l'intention des parties : ainsi, celui 
auquel il a été prêté de l'argent, du riz ou de l'huile, 
se libérera valablement en rendant, non le même argent, 
le même riz ou la même huile, mais pareille somme, 
du riz ou de l'huile, en pareilles quantité et qualité. 

Réciproquement, il peut arriver que des choses qui 
se consomment par le premier usage aient été con- 

(o) De là, Taxiôme latin bien connu : Hon suni bona nui œre alieno 
dedmcto, "il n*y a pas d'universalité de biens, sans déduction des dettes." 



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60 * LIVRE IL 

sidérées par les parties comme non foDgibles et doivent 
être rendues identiquement : ainsi un marchand de riz 
ou d'hnile peut avoir consenti à prêter une certaine 
quantité de ces denrées à un de ses confrères, pour que 
ses magasins paraissent bien approvisionnés, mais en 
stipulant que les denrées lui seraient rendues iden- 
tiquement (p). 

La fongibilité résultant de la disposition de la loi 
peut aller plus loin et être établie entre choses de na- 
ture différente; ainsi, la loi française considère comme 
fongibles avec l'argent 'Mes denrées cotées aux mer- 
curiales*' (art. 1291), c'est-à-dire celles dont le prix 
courant est constaté périodiquement aux marchés pu- 
blics. L'application a lieu en matière de compensation : 
si celui qui doit de l'argent est, en même temps, créan- 
cier d'une certaine quantité de riz, d'huile ou d'autres 
produits cotés, il se trouve libéré d'autant qu'il est 
lui-même créancier. 

Le Projet japonais admet la même théorie (art. 544). 
On retrouvera la fongibilité des choses au sujet de la 
compensation et du prêt. 

Art* 20. — 34. Le Code français a ti*aité des choses 
divisibles et indivisibles à l'occasion des obligations 
(art. 1217 et suivants) et c'est plutôt Tobligation même 
qu'il déclare divisible, ou non, que la chose ou le fait 
qui en est l'objet. 

Le même Code déclare l'hypothèque indivisible par 
sa nature (art. 2114) et il paraît atiribuçr la même 
indivisibilité au gage (art. 2083). 

Le Projet, au contraire, attribue à la loi l'indivisi- 
bilité de l'hypothèque et du gage : la nature des choses 
est complètement étrangère à ce résultat et c'est seule- 



(p) Ccst ce que les Romains et mâmo les jurisconsultes modernes ap- 
peUent prêt ad pompam et ottentationem : " pour la pompe et la montre.** 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 61 

ment par des considérations de crédit qne la loi a 
décidé que chaque partie de la chose engagée garantit 
toute la dette.; ce qui prouve qne la nature des choses 
est étrangère à ce résultat^ c'est que les parties pour- 
raient le modifier et même le supprimer. 

Mais l'indivisibilité vraiment naturelle se trouve dans 
les servitudes foncières: il y en a pourtant de divisibles, 
au moins quant.à l'émolument qu'elles donnent, comme 
le droit de prendre de l'eau ou du sable sur le fonds voi- 
sin; mais le plus grand nombre sont absolument indi- 
visibles, comme le droit de passage, de vue, d'aqueduc, 
exercés sur le fonds d'autrui, et les parties n'y pour- 
raient rien changer. 

On expliquera, en leur place, les conséquences de 
cette indivisibilité des servitudes (art. 287); de même, 
celle des obligations, du gage et de l'hypothèque. 

Art. 21, 22 et 23.— 35. Dans l'énoncé de cette 
division des choses, la loi, suivant le langage naturel, 
place les choses appropriées avant les choses non ap- 
propriées ; mais comme, en remontant à l'origine des 
sociétés, les choses ont commencé par n'avoir pas de 
propriétaire, c'est par les choses non appropriées que 
' la loi reprend les subdivisions. 

Les choses qui sont sans maître peuvent en avoir un 
par l'occupation, c'est-à-dire par la prise de possession 
originaire, ou de celui qui s'en empare le premier. On 
parlera plus au long, au livre 111% de l'occupation 
considérée comme moyen d'acquérir la propriété. 

Il y a, du reste, des choses sans maître que la loi ne 
permet pas d'acquérir par occupation, de peur qu'elles 
ne donnent occasion à des violences ou à des surprises; 
ce sont les parties du sol qui n'ont jamais été occupées 
ou qui sont abandonnées volontairement, et les succes- 
sions en déshérence, c'est-à-dire laissées par des dé- 
funts qui n'ont pas d'héritiers : la loi en attribue im- 



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«I uvBfi n. 

médiatement la propriété à l'Etat, sans aacan acte 
d'appréhension on d'occnpation de sa part, sans même 
qn'il connaisse que son droit est ouvert. On ne peut 
donc gnère dire, à proprement parler, que ces choses 
soient sans maître, puisqu'elles ont aussitôt l'Etat pour 
propriétaire. Le Code français est encore plus négligé 
quand il parle de bienê sans maître (art. 539 et 713) : 
ces expressions sont, contradictoires (v. p. 21, b). 

L'énumération des choses êans maître que donne la 
loi n'est évidemment pas limitative, mais simplement 
énonciative ; ainsi, on peut y ajouter les produits de la 
mer autres que les poissons, comme les crustacées (q), 
les coquillages et les herbes marines, si variées et si 
utiles au Japon. 

36. Quant aux choses communes, elles diffèrent à la 
fois des choses sans maître et des choses appropriées. 

Elles diffèrent des choses sans maître, en ce que 
chacun en a l'usage direct, à son gré ; elles diffèrent 
des choses appropriées, en ce qu'elles ne peuvent jamais 
devenir la propriété exclusive de personne: on n'en 
comprendrait pas l'occupation totale; chacun n'en 
acquiert que de minimes parties, par l'usage qu'il en 
fait, comme de l'eau qu'il puise à la rivière, de l'air 
qu'il respire et de la chaleur du soleil qui entretient la 
vie sur le globe. 

Elles sont d'ailleurs accessibles à Tusage des étran- 
gers autant qu à celui des nationaux, même dans les 
pays qui, comme le Japon, la Russie et quelques autres, 
n'admettent pas' encore les étrangers chess eux à la 
jouissance de tous les droits civils. 

Art. 24. — 87. Cet article écarte d'abord les choses 
appartenant à des particuliers: justement, parce que 

(q) On nomme, en histoire natureUe, crustacées, les animaux amphibies, 
vivant dans l'eaa et hors de Teau, et revêtus d*uno carapace, teb que : 
homards, hmgoustes, écrevisscs (ébt), crAbea (kam), tortues {kamé), ete. 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 63 

le présent Code les anra pour objet principal de sed 
disjiosi tiens; an contraire^ il ne s'occupera qu'incidcm- 
ment des choses qai n'appartiennt pas à des partica- 
liers : le Projet ne doit cependant pas les négliger, an 
moins ici, parce qu^elles se lient, sans se confondre, 
avec les deux divisions qui vont suivre. 

La distinction du domaine public et du domaine 
privé de VEtat a des conséquences pratiques considé- 
rables : principalement, au point de vue de l'aliénation 
et de l'administration de ces biens. 

Les biens du domaine public sont, en principe, ina- 
liénables et imprescriptibles ; pour qu'ils pussent être 
aliénés et qu'ils devinssent susceptibles de prescription, 
il faudrait qu'ils eussent été d'abord déclassés, dépouillés 
de leur caractère public; ce qui ne se fait que par 
une loi, ou par un changement régulier de destination. 
Quant à l'administration des mêmes biens du domaine 
public, elle appartient, en général, au chef de l'éta- 
blissement auquel est consacré l'édifice public, et, s'il 
s'agit de biens du domaine privé de l'Etat, l'adminis- 
tration en est confiée aux préfets. 

La loi renvoie aux lois administratives pour les règles 
relatives à ces deux sortes de biens. 

Les deux articles suivants se bornent à énumérer 
les principaux biens composant le domaine public et 
le domaine privé, tant général que départemental et 
communal. 

Art. 25. — 38. L'énumération de cet article n'est 
évidemment pas limitative, mais énonciative, comme la 
plupart de celles qui précèdent : la définition donnée 
au 1*^ alinéa, rapprochée de celle de l'article suivant, 
suffira pour fixer les cas douteux. 

Art. 26. — 39. Lorsqu'un bien, meuble ou im- 
meuble, est acquis à l'Etat, à un département ou à une 



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64 LIVRE II. 

commune^ il est déjà certain qu'il n'appartient pas à 
un particulier; mais il reste à savoir s'il rentre dans le 
domaine public ou dans le domaine privé de ces per- 
sonnes morales. Il suffira^ pour se fixer^ à cet égard, 
de rechercher s'il sert directement à l'usage de la nation 
ou des autorités qui la gouvernent^ ou s'il est simple- 
ment une source de profits analogues à ceux que les 
particuliers tirent de leurs biens. 

Ainsi, la loi n'a placé dans aucune des deux énu- 
mérations qui précèdent les portions de terrain qui de- 
viennent inutiles au* passage, après le redressement 
d'une route ou son déplacement ; mais, il est évident 
qu'elles rentrent dans le domaine privé, général ou 
local, suivant la nature qu'avait la route redressée ou 
supprimée. 

Los relais sont les terrains définivement abandonnés 
par la mer ; on les oppose aux lais qui sont les terrains 
que la mer couvre et découvre alternativement par 
l'effet du flux et du reflux et qui constituent le rivage 
de la mer : on aurait dû adopter le sens inverse de ces 
mots et appliquer le mot relais au rivage découvert par 
le reflux. 

Les épaves sont les objets ou débris jetés par les 
eaux au rivage de la mer ou des rivières et dont les 
propriétaires restent inconnus. 

Les lois spéciales en donnent généralement une por- 
tion à rinventeur et le reste à l'Etat. 

On donne quelquefois le nom d'épaves terrestres aux 
objets perdus sur les routes ou dans les lieux publics : 
des lois spéciales en règlent aussi l'acquisition. 

Art. 27. — 40. Cette distinction des choses recevra 
son application à l'occasion de la validité des conven- 
tions ; une convention ayant pour objet une chose se 
trouvant hors du commerce est nulle; en conséquence, 
elle ne transférera aucun droit sur cette chose et ne 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 65 

créera ancane obligation à des dommages-intérêts pour 
inexécution. 

L'expression commerce doit être prise ici dans un 
sens plus large que son sens ordinaire qui implique 
ridée d'un acte de spéculation lucrative : la définition 
que donne la loi prévient toute confusion à ce sujet. 

Le Projet emploiera le moins possible Texpression 
de "chose dans le commerce ou hors du commerce/' à 
cause de la difficulté de bien rendre l'idée dans la langue 
japonaise: on la remplacera, autant que faire se pourra, 
en celle de '^choses qui sont ou ne sont pas à la libre 
disposition des particuliers" (voy. art. 325-2o). 

L'énumération que donne la loi de choses hors du 
commerce est purement énonciative. Ces choses sont 
assez nombreuses en France et elles ne le seront guère 
ni moins, ni plus, au Japon. Il en sera fait mention 
surtout dans les lois administratives. 

Les lois pénales aussi défendent de vendi*e des armes 
de guerre, des poudres et matières explosibles, des 
ouvrages contraires aux mœurs, etc. 

Toutes les autres choses qui ne sont pas déclarées 
hors du commerce par la loi sont dans le commerce et 
peuvent être l'objet de dispositions de l'homme (voy. 
c. civ. fr., art. 1128 et 1598). 

Art. 28. — 41. On serait porté à ciboire que les choses 
inaliénable» sont les mêmes que celles qui sont hors du 
commerce; mais ces deux caractères des choses ne sont 
pas identiques: il y a des choses inaliénables qui pour- 
tant sont dans le commerce. 

L'explication en est assez simple: un droit d'usage, 
par exemple, est dans le commerce, car il est suscep- 
tible d'être constitué par vente, échange ou donation, 
au gré des contractants; une fois constitué, il est en- 
core susceptible d'une convention qui le restituerait au 
propriétaire de la chose, c'est-à-dire qui y mettrait fin; 



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66 LIVRE IL 

mais, il est inaliénable de la part de celai an profit 
duquel il a été constitué. 

Il en est de même des servitudes foncières: elles peu- 
vent être constituées par convention entre deux pro- 
priétaires voisins ; mais celui auquel elles ont été con- 
senties ne pourrait pas les céder à un autre qu'an 
propriétaire même du fonds servant. 

A l'égard des mines et autres monopoles, le Gou- 
vernement peut les constituer par contrat; il peut 
même les adjuger aux enchères publiques; mais, celui 
qui les a obtenues ne pourrait pas les céder à son gré, 
si la loi spéciale des mines s'y oppose. 

En France, on peut encore citer comme inaliénables 
les immeubles des femmes mariées, lorsqu'ils sont pla- 
cés sous le régime dotal. La question n'est pas encore 
réglée au Japon et elle y demandera un sérieux examen, 
car Vinaliénabilité des biens a de graves inconvénients 
économiques. 

Ce n'est pas qu'elle expose sérieusement les tiers à 
des évictions imprévues, parce qu'on peut toujours 
donner une pubb'cité suffisante à l'inaliénabilité des 
biens dotaux (voy. c. civ. fr., art. 1391, 1394, et loi du 
10 jnil. 1850); mais les biens qui ne changent pas sou- 
vent de propriétaire sont moins sujets à être améliorés. 

L'énumération des choses déjà déclarées inaliénables 
par le 2* alinéa du présent article n'est donc pas limi- 
tative; 'on peut y ajouter, notamment, les pensions 
allouées par l'Etat; mais l'aliénalibilité est la règle et 
l'inaliénabilité sera toujours l'exception (comp. c. c. fr., 
art. 1598). Cette exception pourra venir, soit de disposi- ' 
tiens directes de la loi, soit de dispositions de l'homme, 
c'est-à-dire de conventions ou de testaments ; mais ces 
dispositions ne seront pas libres, il faudra toujours 
qu'elles aient été autorisées par la loi, c'est-à-dire 
qu'elles soient prises dans des cas où la loi les permet. 
C'est ce qu'exprime clairement le 3® alinéa. 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 67 

Art. 29. — 42. Ce n'est pas encore ici le lieu d'in- 
diquer les caractères de la prescription et d'expliquer 
comment elle fait acquérir des droits réels et perdre des 
droits personnels. Au surplus, comme on l'a dit dans 
l'Introduction et comme on le rappellera sous l'article 
45, en attendant le moment de l'établir tout à fait, elle 
est plutôt une présomption d'acquisition on de libéra- 
tion ordinaire et légitime qu'un moyen propre et direct 
de produire ces effets. Quoiqu'il en soit, il est certain 
que la longue possession ne produit pas toujours le 
bénéfice de la prescription et que souvent l'obstacle 
qu'elle rencontre Tient de la nature de la chose ou 
d'une disposition de la loi tirée de la considération de 
la chose plutôt que de la personne du possesseur. De 
là, on arrive à reconnaître qu'il y a des chose impres- 
criptibles; mais l'imprescriptibilité, comme l'inaliéna- 
bilité est toujours l'exception : la règle est la prescrip- 
tibilité des choses (voy. c. civ. fr., art. 2226). 

Art. 30. — 48. Généralement, tous les biens d'un 
débiteur sont le gage de ses créanciers : s'il ne remplit 
pas ses obligations, ceux-ci peuvent, après avoir obtenu 
un jugement, saisir et faire vendre ses biens, pour être 
payés sur le prix (voy. c. civ. fr., art. 2092 et 2093). 

Mais, par exception, certains biens échappent à cette 
action des créanciers; on y retrouve, nécessairement, 
les choses hors du commerce et les choses inaliénables, 
puisque la saisie mènerait à l'aliénation et que celle-ci 
est interdite ; mais il y a des choses qui sont dans le 
commerce, dont l'aliénation volontaire est permise, et 
dont jraliénation forcée sur saisie est interdite (voy. 
e. pr. civ. fr., art. 581, 582, 592 et 593). Le cas le 
plus saillant est celui des rentes sur l'Etat, ce qui doit 
s'étendre aux obligations temporaires du trésor public. 

44. On est étonné, au premier abord, que l'Etat 
couvre ainsi de sa protection les débiteurs qui man- 



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68 LIVRE II. 

qaent à lears engagements, alors qu'ils sont inscrits 
an Grand livre de la dette publique pour des sommes 
peut-être considérables. 

Ce privilège des rentes a eu pour origine, en France, 
le besoin d'encourager les particuliers à prêter leurs 
fonds à l'Etat ; mais il ne pourrait plus se motiver de 
la même manière, aujourd'hui, ni en France, ni au 
Japon : les Etats ont, à présent, plus de respect du droit 
et des principes qu'autrefois et c'est dans la bonne 
administration de leurs finances qu'ils cherchent et 
trouvent le crédit dont ils ont besoin. 

Quoique cette question soit beaucoup d'ordre admi- 
nistratif et financier, elle n'appartient pas moins au 
droit civil, par l'intérêt légitime des créanciers; on 
doit donc s'y arrêter un instant. 

45. L'insaisissabilité des rentes sur l'Etat peut être 
maintenue, aujourd'hui encore, par de puissantes rai- 
sons pratiques tirées des nécessités de la comptabilité 
publique. 

Si les rentes étaient saisissables, les créanciers d'un 
rentier insolvable, pourraient faire des saisies-arrêts, 
pour s'opposer à ce que le payement des arrérages ait 
lieu entre ses mains et aussi pour empêcher qu'il puisse 
aliéner ses titres ; ces saisies» pour être efficaces; de- 
vraient être faites à l'administration centrale, au mi- 
nistère des finances même: sans cela, le débiteur pour- 
rait toujours s'y soustraire facilement, en touchant les 
arrérages ou en aliénant son titre dans un département 
autre que celui oii il y a une saisie-opposition. 

Si les saisies étaient faites à l'administration cen- 
trale,, celle-ci devrait en donner immédiatement avis à 
tous les bureaux de département, afin qu'aucun paye- 
ment d'arrérages ou aucun transfert-cession ne puisse 
avoir lieu au préjudice des saisissants; il faudrait, de 
même, donner avis des main-levées d'opposition ; le 



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DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 60 

toat entraînerait des lentenrs et des dépenses considé- 
rables. Enfin^ des erreurs de numéros des titres ou de 
noms des titulaires seraient inévitables dans les trans- 
missions de ces avis, eu égard à la masse considérable 
de ces saisies^ et la responsabilité de l'Etat serait fré- 
quemment encourue envers les parties saisissantes. Or, 
cette responsabilité retomberait tonjoursi directement 
ou indirectement, sur les contribuables. 

Il faut donc accepter l'insaisissabilité des rentes sur 
l'Etat comme une nécessité pratique : si elle est un 
mal, au point de vue du pur droit * privé, elle tend à 
éviter un autre mal, plus grand encore, parce qu'il 
serait public. 

On trouve, du reste, quelque chose d'analogue et 
qui est fondé sur des raisons semblables, quoiqu'à un 
moindre degré, au sujet des lettres de change, les- 
quelles ne sont susceptibles d'opposition que dans des 
cas très-limités (voy. c. com. fr., art., art. 149). 

46. La loi s'arrête ici dans la nomenclature des 
divisions des choses qui influent sur les dispositions de 
la loi, c'est-à-dire qui motivent des règles particulières 
à leur égard. Ce ne sont pas cependant les seules ; 
mais celles qu'on a négligées ici ont une influence 
moins générale sur le droit. 

On se bornera à en signaler quatre, et à indiquer 
sommairement leur intérêt en droit français, ne pou- 
vant le faire encore d'après le Projet japonais : 

1® Choses perdues ou volées, ou non ; 

2** Choses liquides et certaines, ou non ; 

Z^ Choses excédant une valeur déterminée, ou non ; 

4^ Choses susceptibles de dépérissement, ou non. 

47. — I. Indépendamment de ce qui a été dit des 
épates maritimes, fluviales ou terrestres (p. 64), les- 
quelles sont des choses perdues, il y a encore une 
assez importante dérogation au droit commun, au sujet 



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70 LIVRE IL 

des autres choses perdues : elles ne sonfc pas susceptibles 
de la prescription dite '* instantanée " établie par la loi 
française par la règle célèbre "en fait de meubles, la 
possession vaut titre'* (art. 2279). 

Les choses volées sont dans le même cas. 

Les unes et les autres ne peuvent être prescrites, 
par le possesseur de bonne foi, que trois ans après la 
perte on le vol {ibid,, 2* al.). 

Ce n'est pas ici le lien de justifier cett-e double 
dérogation à la règle : il faudrait d'abord justifier la 
règle elle-même, ce qui sortirait du cadre de ces Dis- 
positions préliminaires. 

48. — II. Les choses liquides et certaines sont des 
valeurs, généralement dues, dont on connaît exacte- 
ment la nature et le montant, ainsi que le temps et le 
lieu oi^ elles doivent être fournies. Le principal intérêt 
de cette distinction est au sujet des saisies-exécutions 
qui ne peuvent avoir lieu que "pour des choses liquides 
et certaines" (c. pr. civ. fr. art. 551). 

49. — m. En France, la loi n'est pas favorable à la 
preuve testimoniale, non par défiance de la sincérité 
des témoins, comme on le croit trop généralement, mais 
par le désir de prévenir les procès téméraires dans les- 
quels se lanceraient les personnes toujours portées à 
s'exagérer la bonté de leur cause : les demandeurs et 
les défendeurs compteraient sur des témoignages favo- 
rables à leur action ou à leur exception ; mais, devant 
le juge, ces témoignages manqueraient souvent de la 
précision et de la fôrmeté nécessaires pour donner 
à celui-ci la conviction en faveur du plaideur qui les 
aurait produits et Ton aurait ainsi fait un procès nui- 
sible aux parties en même temps qu'à l'intérêt général. 

La loi française veut donc que l'on rédige un acte 
"de toutes choses excédB^nt la valeur de 150 francs" 
(art. 1341), et voici comment son but est atteint: si la 



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DISPOSITIONS PRELIMINAIRES. 71 

partie intéressée, demanderesse on défenderesse, pos- 
sède la preuve écrite de son droit on de son exception, 
elle n'aura pas à craindre une contestation en justice 
qai n'aboutirait à rien d'utile pour son adversaire ; si 
elle n'a pas de titre écrit, elle ne pourra elle-même 
réussir : dans les deux cas, le procès est évité. 

Le chiffre de 150 francs est considéré comme assez 
important pour que les parties prennent la peine de 
rédiger un écrit : au-dessous de ce chiffre, elles en sont 
dispensées, à cause de la célérité que demandent les 
petites affaires, plus multipliées que les grandes. 

L'importance des sommes ou valeurs réclamées a 
encore une grande influence sur la compétence des 
tribunaux, au point de vue de l'appel : les tribunaux 
de paix jugent sans appel les demandes de cent francs 
et an-dessous; les tribunaux de première instance, celles 
de quinze cents francs et au-dessous (Lois des 11 avril 
et 28 mai 1838). 

50. — IV. La loi a quelques dispositions spéciales sur 
les choses susceptibles de dépérissement, ce qu'il faut 
entendre dans le sens d'un prompt dépérissement (car 
tout dépérit par le seul effet du temps); telles sont la 
plupart des denrées. 

On peut voir, à ce sujet, les dispositions des articles 
603 et 796 du Code français. 



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PREMIERE PARTIE. 

DES DROITS RÉELS. 



51. Oq sait que ce Livre IP est consacré aax deax 
sortes de Droits, réels et personnels, formant le patri- 
moine des particuliers. 

Il est le seul qni sera divisé en deux Parties (a). 

La division en deux Chapitres était impossible, parce 
qu'alors on n'aurait pu consacrer que des Sections à 
chacun des droits réels, ce qui n'eût pas été logique : 
une Section ne devant être que la division d'un même 
sujet et non la séparation de sujets différents. Il restait 
la division par Titres, usitée en France ; mais le mot 
Titre, déjà difficile à expliquer en français, serait intra- 
duisible en japonais (6). 

On a donc pu, avec la division en Parties, avoir des 
Chapitres pour chacun des droits réels. 

On sait, au surplus, d'après l'article 2, qu'il ne s'a- 
gira ici que des droits réels principaux et d'une seule 
sorte de droits réels accessoires, les servitudes fon- 
cières; quant aux droits réels qui sont l'accessoire et la 
garantie des créances ou des droits personnels, ils sont 
renvoyés au Livre IV®. 



ii< i a O c. 1 !■ 



(a) Le Codo français a aossi uno division en deax Parties, mais ce 
n'est que la subdivision d'un Chapitre, pour les doux sortes do commu- 
nautés entre époux (Livre lli®. Titre v. Chapitre 2). 

(b) C'est ainsi que dans les doux nouveaux Codes crimincb, déjà en 
vigueur, on a exclu la division par Titres. 



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CHAPITRE PREMIER. 

DE LA PROPRIÉTÉ. 



Art. 31. La propriété est le droit naturel 
d'user, de jouir et de disposer d'une chose, de la 
manière la plus étendue, dans les limites et sous 
les conditions apportées par la loi ou par les 
conventions particulières. [644.] 

Les règles et conditions d'après lesquelles le 
propriétaire d'une chose acquiert ce qui s'y in- 
corpore ou s'y unit accessoirement, ou ce qui 
résulte de sa transformation complète, sont éta- 
blies au Livre IIP. [646.] 



Caractère 
de la propriété. 



Accession : 
renvoL 



Expropriation 

des 

immeubles. 



32. Le propriétaire d'un immeuble peut être 
contraint de céder sa propriété à l'Etat, au dé- 
partement ou à la commune, pour cause d'utilité 
publique légalement reconnue et déclarée, et 
moyennant une indemnité préalable à la prise 
de possession, réglée conformément aux lois de 
l'expropriation. [545.] 

A l'égard d'un objet mobilier, corporel ou id. des meuwea 
incorporel, l'expropriation pour cause d'utilité 
publique n'en peut avoir lieu qu'en vertu d'une 
loi spéciale faite pour chaque cas. 

Sont exceptés de la précédente disposition les Exceptions. 
droits de préemption qui sont ou seront attri- 
bués à l'Etat ou aux administrations publiques 



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74 LIVRE IL- Ire PARTIE.— CHAPITRE 1er. 

et les réquisitions de denrées, en temps de siège, 
de guerre ou de calamités publiques. 

Occupation 33. Lc propriétaire peut être forcé, sous 
tempo re. çqj^^j^Iqj^ d'indcmiûté, de permettre l'occupa- 
tion temporaire de sa propriété, pour faciliter 
l'exécution de travaux d'utilité publique. 

servitudes 34. Lcs scrvitudcs relatives à l'extraction 

publique, des matériaux, à l'alignement, aux coupes de 

bois, aux prisés d'eau et autres, établies dans un 

intérêt public, général ou local, sont réglées par 

les lois administratives. [650.] 

TraTaux 35. Lc propriétaire du sol peut établir ou 

*" «r*^ supprimer, sur la surface, toutes constructions, 
plantations, cultures, étangs, qu'il juge à propos. 
Il peut faire au-dessous du sol toutes exca- 
vations, fouilles et extractions de matériaux. 
Exceptions. Pourvu, daus l'un et l'autre cas, qu'il se con- 
forme aux prescriptions et restrictions établies 
dans l'intérêt général par les lois administratives. 
Renvoi. Lcs autrcs limites et conditions apportées à 

l'exercice du droit de propriété, dans l'intérêt 
du voisinage, sont établies au Chapitre des Ser- 
vitudes. [552.] 

Recherche 36. Lc propriétaire peut faire des fouilles, 

pour la recherche des mines qui pourraient 
exister dans sa propriété ; mais il ne peut les 
mettre en exploitation qu'après en avoir obtenu 
la concession du Gouvernement, conformément 
aux lois particulières sur les mines. [/6/rf.] 



au-dessous 
du sol 



des mines. 



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DE LA PROPRIETE. 



76 



37. Si le propriétaire est troublé dans la 
possession de sa chose ou en est privé, il peut 
exercer les actions possessoires ou en revendi- 
cation contre tout détenteur; sauf ce qui est 
dit, au Livre 111% de la prescription des meubles 
et des immeubles. [C. ital. 439.] 

Il peut aussi intenter une action négatoire 
contre ceux qui exerceraient sur son fonds des 
droits de servitude qu'il prétendrait ne pas 
exister. 

La compétence et les formes de procéder, dans 
l'un et l'autre cas, sont réglées au Code de pro- 
cédure civile. 



Actions 
pofwefMoires 
et pëtitoires. 



Action 
n^gmtoire. 



BenvoL 



38. Si une chose appartient en commun copropriëté 
à plusieurs personnes, pour des parts indivises, ^^^''^' 
égales ou inégales, chacun des copropriétaires 

peut user de la chose intégralement, mais en 
se conformant à sa destination et pourvu qu'il 
ne mette pas obstacle à l'usage des autres ; 

Les fruits et produits se partagent périodi- 
quement, dans la mesure du droit de chacun; 

Chacun peut faire les actes d'administration 
nécessaires à la conservation de la chose ; 

Les charges sont supportées par chacun pro- 
portionnellement à sa part ; 

Le tout, sans préjudice des conventions par- 
ticulières qui régleraient autrement l'usage, la 
jouissance ou l'administration : notamment, par 
un partage provisionnel. 

39. A l'égard du droit de disposer, aucun saite. 



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70 



LIVRE n.— Iw PABTIB.— CHAPITRE I«r. 



Suite: 
partage. 



Exception. 



Renvoi. 



Copropriété 
diTliie. 



des copropriétaires ne peut, sans le consente- 
ment des autres, modifier la condition matérielle 
de la chose, ni la grever de droits réels au-delà 
de sa part indivise. 

L'aliénation, par un des propriétaires, de sa 
part indivise, met le cessionnaire en son lieu et 
place vis-à-vis des autres ; sauf Teffet ultérieur 
du partage^ comme il est expliqué à Tarticle 16. 

40. Chacun des copropriétaires peut tou- 
jours demander le partage de la chose com- 
mune, nonobstant toute convention contraire. 

Les propriétaires peuvent cependant convenir 
de rester dans l'indivision pendant un temps 
déterminé qui ne peut excéder cinq ans. [816.] 

Ce délai peut toujours être renouvelé, à toute 
époque, mais de manière à ne lier les parties que 
pour ladite période de cinq ans. 

Cette disposition ne s'applique pas à la co- 
propriété indivise résultant de la mitoyenneté 
appliquée aux cours, passages, puits, haies, murs 
ou fossés communs à plusieurs propriétés. 

41. Les règles particulières à la copropriété 
entre héritiers, entre époux ou entre associés, 
sont établies au Livre 111% aux Chapitres des 
Successions^ du Contrat de mariage et des SO' 
ciétés. 

42. Si une maison appartient divisément à 
plusieurs personnes dont chacune est propriétaire 
d'une portion distincte, leurs droits et leurs 
devoirs respectifs sont réglés comme il suit : 



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DE LA PBOPBIBTE. 



n 



Sont à la charge commune, en proportion de 
la valeur de la part de chacun dans la maison, 
les impôts généraux et locaux, Tentretien et la 
réparation des portions des bâtiments et acces- 
soires servant à tous en même temps, tels que 
portes, clôtures, fondations, charpentes princi- 
pales, gros murs, toits, escaliers, puits, citernes, 
tuyaux, etc. 

Chacun supporte seul les frais relatifs au 
plancher et aux cloisons de la portion qui lui 
appartient, et, s'il y a plusieurs étages, chacun 
contribue à l'entretien de la partie de l'escalier 
qui conduit chez lui. [664.] 



Charges 
communes. 



Charges 
propres. 



43. Le droit de propriété s'acquiert, se con- 
serve et se transmet, tant entre les parties qu'à 
l'égard des tiers, par les causes et par les moyens 
qui sont expliqués au présent Livre, n* Partie, 
et au Livre III*. 



Renvoi. 



44. La propriété se perd : 

1^ Par l'aliénation volontaire ou forcée ; 

2** Par l'accession ou incorporation de la chose 
à une autre chose appartenant à un autre pro- 
priétaire ; sauf l'indemnité due par celui qui se 
trouve enrichi ; 

S"" Par la confiscation prononcée en vertu des 
lois pénales ; 

4"* Par la résolution, la rescision, ou la révoca- 
tion d'une acquisition sujette à ces éventualités ; 

ô"" Par l'abandon volontaire de la chose, fait 
par le propriétaire capable d'en disposer ; 



Perte 
âe la propriété. 



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78 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE I«r. 

& Far un acte de Tautorité compétente met- 
tant la chose hors du commerce ; 

7"* Par la destruction totale de la chose; sauf 
rindemnité du propriétaire, si le fait est im- 
putable à autrui. 

PrcMripcioa 46. Lc caractèrc et les effets de la prescrîp- 
**■ "J^^*** tion dite " acquisitive " ou usucapion, dans ses 
rapports avec l'acquisition et la perte de la pro- 
priété des meubles et des immeubles, sont réglés 
au livre 111% Chapitre dernier 

COMMSKTAOtS. 

Art. 3L — 52, On a beaucoap discuté en Europe, 
surtout depuis un siècle, sur le caractère et la légiti- 
mité de la propriété, an moins de la propriété du sol. 
Certains publicistes ont prétendu qu'elle était une 
création de la loi positive, et la conséquence de cette 
opinion serait que la loi pourrait toujours, à son gré, 
modifier la propriété, la restreindre et même la suppri- 
mer ; c'est ainsi qu'on a pu proposer de ne reconnaître 
qu'un seul propriétaire foncier qui serait l'Etat ; sauf, 
par lui, à faire aux particuliers des concessions tempo- 
raires de jouissance, moyennant une redevance. ' 

Cette théorie, qui est une des formes du socialisme 
moderne, est moins nouvelle que ne le croyent peut-être 
ses partisans : elle se trouve avoir été appliquée, au 
moins en partie et avec quelques différences de forme 
et de. noms, dans les Républiques grecque et romaine^ 
plus tard, sous l'Empire romain, et aussi, à une époque 
moins éloignée, sous la féodalité européenne et dans 
quelques monarchies absolues. 

Il ne serait pas difficile de la trouver dans l'ancienne 
féodalité japonaise. 



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DE LA PROPRIÉTÉ. 79 

Ce n'est pas ici le lieu de discuter cette théorie^ plus 
spéculative que législative. 

Le Japon est entré résolument dans une voie nou- 
velle^ surtout en législation ; mais sMl innove dans ses 
institutions politiques, écoi^omiques et civiles, ce n'est 
pas pour expérimenter des systèmes nouveaux plus 
ou moins téméraires : c'est pour s'appliquer le fruit de 
l'expérience des autres pays, et il accueille seulement 
les systèmes que le temps et la pratique des nations les 
plus sages et les plus éclairées ont démontré être justes 
et utiles. 

Déjà, au Japon, la propriété foncière peut appartenir 
aux particuliers, pleine et entière, comme celle des 
objets mobiliers. Quand l'Etat, les départements et 
les communes y sont propriétaires, comme on l'a vu 
aux articles 1^ et 24 à 26, ils le sont au même titre 
que les particuliers: les uns- et les auti*e8, sont soumis 
à la loi commune. Mais ce n'est pas la loi qui crée leur 
droit : elle ne fait que le reconnaître, le consacrer et le 
garantir; le seul cas où, peut-être, on pourrait voir 
l'effet direct et exclusif de la loi positive, serait celui 
où elle attribue à TEtat la prbpriété des immeubles 
sans maître particulier et des successions en déshérence 
(art. 26) ; mais là encore, il serait facile d'établir que 
la loi n'est que l'organe d'un principe de raison et de 
justice, d'une loi naturelle. 

Le Projet, sans prétendre interdire la discussion 
théorique de la nature et de l'origine de la propriété, 
fait donc acte de sagesse et de raison, en proclamant 
qu'à ses yeux la propriété est *'de droit naturel." 

53. Le mot français "propriété" vient directement 
du latin fproprietctsj et il exprime l'idée que la chose 
est l'objet d'un droit spécial, particulier, propre à un 
individu. 

La propriété, cependant, pourrait être collective, ap- 



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89 LIVRE IL— I" PABTIE.~CHAPITRE I«. 

portenir à plasieara; mais la chose lear serait toajoors 
propre, particalière, par rapport aax autres. 

La loi indique, dans sa définition, les trois princi- 
paux avantages ou droits que donne la propriété : 

Uêer, c'est tirer de la chose une utilité, des serrices 
continus: comme habiter une maison, employer un 
animal à des travaux, se servir d'un objet mobilier; 

Jouir, c'est tirer d'une chose des produits, des re- 
venus périodiques, comme les fruits d'un fonds de 
terre, les petits des animaux, le lait, la laine, etc. ; 

Disposer, c'est faire de la chose un usage qui ne 
se renouvellera pas pour le propriétaire, un usage 
final qui la fait sortir de son patrimoine: par exemple, 
aliéner (c). 

Ces trois droits: usage, jouissance, disposition, sont 
souvent réunis, mais ils peuvent aussi être séparés. La 
propriété est dite pleine, quand ils sont réunis; elle est 
dite démembrée, quand l'usage ou la jouissance sont sé- 
parés du droit de disposer; ces deux droits, envisagés 
isolément, sont alors appelés démembremenU de la 
propriété. 

54. On verra, dans la suite, que les droits de créance 
on droits personnels sont susceptibles d'une condition 
ou d'un terme (art. 421 et suiv.) et qu'il en est de même 
des droits réels secondaires, de ceux qui ne sont que 
des démembrements de la propriété, comme Tasufruit 
et le louage, et de ceux qui sont des garanties de 
créances, comme le gage et l'hypothèque. 

En est-il ainsi du droit de propriété lui-même f 

On ne peut douter qu'il puisse être subordonné à 
une condition, soit suspensive, soit résolutoire. 

On doit répondre négativement pour le terme. 

Ce n'est pas ici le lieu de s'arrêter longtemps sur ces 

(c) Les Romaint disaient abusut (usuge qui détruit, qui enlève). 
En français, abuêer a Iç même sens, mais se prend e^ loauTaiso part. 



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DE LA PBOPRIÉTB. 81 

modalités ou manières d^éfcre dont les droits peuvent 
être affectés : il saffit de dire ici que la condition est 
''un événement futur et incertain duquel ou fait dé- 
pendre l'existence d'un droit/' On peut faire dépendre 
de cet événement^ soit la naisscmce du droite soit son 
extinction; dans le premier cas, la condition est dite 
sîispensive; dans le second^ elle est dite résolutoire. En 
réalitéj la condition est toujours suspensive; mais, 
tantôt, elle suspend la naissance du droit, tantôt, elle 
en suspend la résolution. 

Deux exemples feront bien comprendre ce double 
effet de la condition. 

Je donne ou vends ma maison à quelqu'un, ''si je suis 
nommé juge dans une autre province." Jusqu'à ce que 
ma nomination arrive, le droit de l'acquéreur est en 
suspens, est incertain ; l'acheteur ou le donataire n'aura 
peut-^tre même jamais la propriété, car je puis n'être 
jamais nommé conformément à mes prévisions : c'est 
la condition suspensive. 

Au contraire, je vends ou donne ma maison, après 
avoir été nommé juge dans une autre province; mais, je 
prévois que je pourrais revenir un jour dans Tancienne 
province, avec un rang plus élevé ou après ma démis^ 
sion ; dans ce cas, il m'importerait de recouvrer la 
propriété de ma maison : je stipule donc, lors du con- 
trat, que " si je reviens dans la même province, par 
démission ou autrement, le droit de propriété me fera 
retour;" c'est la condition résolutoire. 

Ces deux conditions ne sont pas, comme le terme, 
inconciliables, incompatibles avec le droit de propriété. 
Elles ont, en effet, un caractère particulier que ne 
présente pas le terme, c'est Veffet rétroactif de l'évêne- 
ment, lorsqu'il s'accomplit. 

Supposons que j'ai aliéné ma propriété sous la con- 
dition suspensive prévue plus haut: tant qae la con^ 
dition n'est pas accomplie, j'ai gardé la qualité de 



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82 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE !«. 

propriétaire et le droit de disposer ; puis^ si la condition 
s'accomplit^ mon droit cesse, il passe au nouveau pro- 
priétaire ; mais il est acquis à celui-ci rétroactivement, 
c'est-à-dire, en remontant au jour oii la convention a 
été faite ; de sorte que les aliénations que j'ai pu faire 
sont frappées de nullité: elles sont résolues, comme 
mon droit l'est lui-même. Par contre, les aliénations 
qu'aurait faites l'acquéreur, en prévision de- l'accom- 
plissement de la condition, sont validées : elles étaient 
en suspens, elles sont devenues définitives ; la condi- 
tion, qui était suspensive pour mon acquéreur, est donc 
résolutoire pour moi. 

Supposons, en sens inverse, que j'ai aliéné ma pro- 
priété, en me réservant de la recouvrer au cas de tel 
événement, c'est-à-dire que je l'ai aliénée sous condi- 
tion résolutoire. Le droit de disposer appartient pré- 
sentement à mon acquéreur ; mais, si l'événement prévu 
s'accomplit, la pi-opriété me reviendra libre de tous les 
droits dont il aurait pu la grever, lesquels seront résolus 
avec le sien même. 

Cette condition est dite résolutoire, du côté de l'ac- 
quéreur; mais elle est suspensive, de mon côté; en sorte 
que, si j'avais moi-même disposé, en prévision de l'ac- 
complissement favorable de la condition, les actes que 
j'aurais faits seraient validés. 

t)n voit que, dans les deux cas, le droit de dis- 
poser, quoiqu'incertain pour les deux parties, n'exisj^e 
toujours que d'un côté et c'est l'événement ou la dé- 
faillance de la condition qui le fait connaître rétroac- 
tivement. 

55. Bien de pareil ne se rencontrerait dans le terme, 
parce qu'il ne rétroagit pas. 

L'adjonction d'un terme à la propriété serait incom- 
patible avec le droit de disposer qui en est l'essence, 
aussi bien l'adjonction d*un terme initial (a quo: à 



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DE LÀ Ï'ROPRIÉTË. 83 

partir dnqnel) que celle d'un terme final {ad quem : 
jusqu'à la fin duquel). 

Supposons, en eSet, que quelqu'un doive ôtre pro- 
priétaire dans dix ans (terme a quo), il y aura donc un 
autre propriétaire présent, actuel, dont le droit cessera 
dans dix ans. Or, celui-ci pourra-t-il disposer valable- 
ment de la chose pendant ces dix ans ? S*il le peut, il 
aura ainsi le moyen, par une aliénation ou par un acte 
destructif de la chose, d'anéantir la faculté de disposer 
chez celui qui doit lui succéder dans le droit, ce qui 
est inadmissible ; s'il ne le peut, c^est lui qui n'aura 
d'un propriétaire que le nom. 

Le terme no peut donc être attaché à la propriété. 

Il pourrait être attaché à la prise de possession; rien 
n'est même plus fréquent ; mais c'est tout différent et 
sans difficultés. 

56. Dans tous les pays, le droit de propriété est le 
flwt étendu qu'une personne puisse avoir sur une chose, 
mais il n'est pas absolu, comme le dit, par inadvertance 
sans doute, le Code fmnçais. Si étendu qu'il soit, il a 
des limites établies dans l'intérêt général et dans celui 
des voisins; il est aussi quelquefois limité dans l'intérêt 
du propriétaire lui-même. Ces limites sont, pour la 
plupart, posées par la loi : on en rencontrera un grand 
nombre, tant dans le présent Chapitre que dans celui 
consacré aux Servitudes foncières. Mais il y a aussi 
des limites ou conditions apportées aux droits du pro- 
priétaire par des conventions auxquelles il a pris part : 
notamment, lorsqu'il a consenti à un autre un droit 
d'usage, <ï*usufruit, de servitude ou de louage. 

Axt. 32. — 57. Il y a déjà ici une grave limite au 
droit de propriété; le propriétaire n'a pas un droit 
absolu de contierver sa chose : il peut être tenu de la 
céder, soit à l'Etat, soit au département ou à la com- 
mune, dans un intérêt général légalement constaté. 



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84 LIVBE II.— I» PABTIE.— CHAPITRE I«r. 

' La loi emploie le mot ''céder'' parce qn'il est usité 
depuis le Code civil français; mais, il serait plus exact 
de dire abandonner; car, la cession, l'aliénatioD, sap* 
pose nne convention, nn accord de volontés, qui ne 
peut être valable qn'antant qae ces volontés sont libres; 
or, ici, il y a contrainte, il y a donc privation^ êocrifice 
de la propriété, et ce sont, en effet, les expressions em- 
ployées par les Constitutions françaises, tant antérieures 
qae postérieures au Code civil. 

En fait, il y a quelquefois cession volontaire; car le 
propriétaire qui sait qu'il ne peut se soustraire à l'ex- 
propriation forcée, préfère souvent une cession amiable 
à une procédure lente et compliquée. S'il n'y a pas 
accord sur la fixation de l'indemnité, elle est réglée 
par le jury, sans que la cession cesse d'être amiable: 
le jury fait alors l'office d'arbitre. 

68. On remarquera aussi que la loi fonde l'expro- 
priation forcée sur 'Tutilité publique" et qu'elle n'exige 
pas la néceasité. C'est encore la disposition du Code 
français; mais les Constitutions qui l'avaient précédé 
exigeaient la ''nécessité publique:" c'était, par un 
scrupule exagéré, interdire l'expropriation pour l'em- 
bellissement des villes, pour l'établissement de palais, 
musées ou jardins nationaux. Il est bon cependant 
d'embellir les villes, pourvu qu'on n'exagère rien (d). 

L'expropriation pour cause d'utilité publique n'est 
pas, comme on pourrait le croire, une institution mo- 
derne. Elle a pris de nos jours, en Europe, une grande 
extension ; sans elle, l'Europe et l'Amérique n'auraient 
pu être sillonnées de routes, de canaux et de chemins 

(d) Lei Conititationt françaises, en proclamant le principe de Texpro- 
priation pour canse d'utilité publiqne, avec ses conditions et limites dans 
rintérèt des citoyens, en ont fait un principe com*t%tuHonnel, à Tabri, 
par conséquent, des variations législatives auxquelles sont sujettes la 
plupart des autres matières du droit public et privé. 

On pourra faire de mdme au Japon, dans la future Constitution. 



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DE Là propriété. 86 

de fer; mais on en retrouTeles premières applications 
chez les Romains et même chez les Grecs. 

Le principe sur lequel se fonde Texpropriation est 
que le bien public doit primer Tintérêt particulier. Il 
serait, assurément, déplorable et odieux que la mau- 
vaise volonté ou les exigences d'un propriétaire obstiné 
ou cupide missent obstacle à l'exécution de ces grands 
travaux publics si favorables à Fagriculture, à Fin- 
dustrie et au commerce, ou qu'elles obligeassent à dé- 
tourner une route, un canal ou un chemin de fer de la 
direction la plus courte ou la plus favorable. 

Mais la loi ne peut, non plus, demander à un parti- 
culier de sacriHer sa fortune an bien public, elle ne 
peut lui demander que le sacrifice de ses convenances 
personnelles: on ne lui prendra pas son bien, on le lui 
achètera, et, généralement, il lui sera payé avantageu- 
sement. L'indemnité doit être préalable à la déposses- 
sion, afin que Texproprié ne courre pas le risque d'at- 
tendre on d'être obligé de faire des réclamations et 
démarches qui pourraient lui être pénibles. Elle doit, 
d'ailleurs, être réglée d'une façon qui soit à l'abri de 
la critique. La loi française veut encore qu'elle soit 
juste. Mais quand pourra-t-on dire que l'indemnité est 
juste? Evidemment, c'est quand elle aura été réglée 
à l'amiable entre l'administration et l'exproprié, ou 
quand elle aura été fixée par une autorité compétente 
ayant un caractère de juridiction. 

En France, l'indemnité est fixée par un jury de pro- 
priétaires locaux. 

Le Projet se borne à renvoyer à la législation spéciale 
qui sera faite certainement sur ce point au Japon. 

La loi sur l'expropriation déterminera aussi les forma- 
lités, qui devront précéder la déclaration d'utilité pu- 
blique et les autorités compétentes pour la prononcer. 

59. La loi n'autorise ici, d'une manière générale, . 



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86 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE I». 

l'expropriation forcée^ qae ponr les immeubles. Ce n'est 
pas que la propriété des menbles doive être, par sa 
nature, plus inviolable que celle des immeubles; mais 
on comprend moins que l'expropriation d*un meuble 
soit utile à l'intérêt général : on ne pourrait guère 
l'admettre que pour des objets d'art très-anciens qui 
pourraient manquer à un musée national et constituer 
une lacune g^ve pour une époque; mieux encore^ pour 
des documents originaux qui seraient importants pour 
l'histoire nationale. L'expropriation mobilière pour- 
rait encore s'appliquer, avec des motifs plus puissants, 
aux droits de l'inventeur d'une découverte scientifique 
ou de l'application nouvelle d'un procédé connu qui 
pourrait ôtre important pour la guerre et ponr la dé- 
fense nationale et dont on voudrait empêcher la vente 
par l'auteur à une puissance étrangère; il pourrait 
s'agir aussi d'une découverte qui favoriserait l'industrie 
nationale et qud son auteur pourrait être disposé à 
vendre à l'industrie étrangère. Enfin, on pourrait con- 
sidérer comme expropriation mobilière les rachats 
forcés de droits de péage et de concessions de mono- 
poles de transport par terre on par eau. 

L'article 32, en exigeant une loi spéciale pour les ex- 
propriations de meubles, a ponr but de mettre obstacle 
à leur trop grande facilité : par cela même qu'elles ne 
se rattacheraient pas, comme l'expropriation des im- 
meubles, à des travaux plus on moins considérables et 
déjà très-coûteux pour TEtat, Vadministration pourrait 
avoir une tendance exagérée à exercer un pareil droit. 
La nécessité de l'intervention du pouvoir législatif sera, 
pour les particuliers, une garantie sérieuse de la réalité 
de l'utilité publique. 

La loi excepte de cette disposition deux matières 
déjà plus ou moins réglées, au Japon, comme ailleurs : 
le droit de préemption en matière de douanes et les 
réquisitions de denrées en temps de calamités pu- 



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DE Là propriété. 87 

bliques : pour ces dernières^ ^urgence ne periDetti*ait 
pas de recourir au pouvoir législatif. 

Art. 88. — 60. Il peut arriver que Texécution de 
travaux d'utilité publique n'exige pas l'expropriation 
d'un immeuble, mais seulement une prise momentanée 
de la possessioui une occupation plus ou moins pro- 
longée; par exemple, pour des dépôts de matériaux, 
pour le charroi, pour l'écoulement des eaux. 

La loi civile permet cette nouvelle atteinte au droit 
de propriété; mais toujours en observant les conditions 
prescrites par la loi administrative: elles ne seront pas 
les mômes que pour, l'expropriation, mais elles auront 
le même but, de protéger les citoyens contre les actes 
arbitraires de l'administration et de leur assurer une 
juste indemnité pour les dommages causés aux biens 
et pour la privation de jouissance. 

Art. 84. — 61. L'intérât général motive encore 
diverses atteintes au droit de propriété, connues sous 
le nom do servitudes d'utilité publique, La loi en in- 
dique ici quatre principales; mais elle n'est pas limi- 
tative. 

En France, les terrains riverains des routes, canaux, 
chemins de fer, et non clos, sont assujettis au droit de 
l'administration de faire des fouilles, pour en extraire 
des pierres, des sables et chaux; les riverains de la 
voie publique peuvent être empêchés de réparer leurs 
maisons, lorsqu'un nouvel alicr^jment exige qu'elles 
soient reculées; les propriétaires de bois et forêts, 
doivent laisser choisir les plus beaux arbres pour les 
constructions de la marine de l'Etat ; les propriétaires 
de sources ou de cours d'eau doivent en permettre une 
dérivation partielle, pour une commune ou aggloméra- 
tion d'hab^cants. 

Lorsque l'administration prend ainsi aux particuliers 



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88 LIVRE IL—Iw PARTIE.— CHAPITRE 1er. 

des matériaux^ des bois ou des eanx, elle leur doit une 
indemnité satisfaisante. On peut oonsidérer ces cas 
comme constituant encore une expropriation mobilière^ 
laquelle, étant fondée sur des lois générales, rentre 
dans les exceptions portées à l'article 32, 3^ alinéa, et 
n'exigera pas de loi spéciale pour chaque cas. 

Toutes ces matières où Tintérêt public est en oppo- 
sition avec l'intérêt privé sont du domaine du droit 
administratif et seront bientôt réglées au Japon d'une 
manière analogue. 

Art. 35. — 62. Le propriétaire est supposé ici 
n'avoir pas démembré sa propriété par des concessions 
de droits réels; autrement, l'obligation de les respecter 
diminuerait ou suspendrait les facultés que la loi lui 
reconnaît dans cet article. 

Mais^ un plein propriétaire peut à son gré, construire, 
ou ne pas construire, cultiver et planter ses terres ou 
les laisser incultes, dessécher les étangs ou marais, ou 
en établir. 

Les constructions dans les villes sont cependant sou- 
mises, dans plusieurs pays d'Europe, à des règlements 
sur l'alignement et sur la hauteur des maisons, sur la 
salubrité des logements, etc.; mais ce sont encore là 
des mesures d'utilité publique, et elles sont jugées si 
légitimes qu'elles ne donnent lieu, en général, à aucune 
indemnité {e). 

63. Un cas asr^ embarrassant pourrait se pré- 
senter au Japon, depu^: que l'on songe à prendre de 
sérieuses mesures contre les incendies. 

L'administration préfectorale ou municipale pour- 
rait-elle exiger des propriétaires qui construisent une 

(e) En France, notamment, il n'y a pas d'indemnité pour la défense de 
réconforter les liâtiments sujets à reculoment : rideranité n*a lieu, après 
la destruction finale du bâtiment, que pour le terrain exproprié. 



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DE LA PROPRIÉTÉ. 89 

première fois ou racoDstraisent des maisons incendiées, 
qu'ils n'emploient que la pierre, la brique ou le pisé 
(terre agglomérée) et ne couvrent les toits qu'en tuiles, 
en ardoises ou en métal? 

Pourrait-elle même ordonner la destruction des toits 
actuellement couverts en bois ou en paille, pour y faire 
substituer des couvertures incombustibles? 

Certaines personnes ont des doutes sur les deux 
questions; d'autres admettent la solution affirmative et 
favorable au pouvoir des préfets. 

La solution la plus conforme aux principes combinés 
du droit civil et du droit administratif parait être juste- 
ment de diviser les deux questions et de donner une 
solution différente pour chaque cas. 

Lorsqu'il s'agirait, soit de construire des. bâtiments 
nouveaux ou des annexes nouvelles, soit de reconstruire 
des bâtiments incendiés, tombant de vétusté ou que 
le propriétaire veut transformer, Vautorité préfectorale 
pourrait, à titre de mesure de police, ordonner l'emploi 
de matériaux incombustibles; le propriétaire ne souf- 
frirait pas sérieusement de cette mesure: si elle exigeait 
une plus forte mise de capitaux, il en serait compensé 
par la plus value de son bâtiment; si les fonds suffisants 
lui manquaient, il pourrait retarder sa construction : 
il n'y aurait de gêne réelle que pour une réparation 
urgente qui deviendrait plus difficile par l'augmenta- 
tion de dépense; mais l'autorité préfectorale pourrait 
toujours accorder le droit de faire le nécessaire, d'après 
l'ancien mode, à titre provisoire et temporaire ; sauf à 
faire démolir, à l'expiration du temps fixé, s'il y avait 
refus d'obéir. 

Au contraire, on devrait refuser à l'autorité préfec 
torale le droit d'ordonner la suppression des toitures 
et autres parties de bâtiments n'ayant pas besoin de 
réparations: ce serait porter une atteinte beaucoup plus 
grave à la propriété foncière; elle ne devrait être prise 



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90 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE 1«. 

qu'en vertu d'une décision de l'autorité législative, 
laquelle manquerait elle-même tin x principes généraux 
du droit civil, si elle ne prescrivait pas une indemnité 
au profit des propriétaires. 

L'indemnité pourrait être fixée administrativement, 
d'après des bases et en suivant certaines formes réglées 
eucore par la loi. 

En France, depuis plus de trente ans, on a interdit 
les couvertures en paille ou chaume, dans les communes 
ou hameaux oii les maisons sont rapprochées: on ne les 
tolère que pour les constructions isolées. II ne parait 
pas qu'on ait fait de loi à ce sujet ; mais la mesure 
•n'a été prise qu'à l'égard des nouvelles constructions 
et des reconstructions. Elle a rencontré d'ailleurs, à 
cette époque, une vive résistance dans les campagnes : 
il a fallu faire des avances et même des dons de ma- 
tériaux aux propriétaires peu aisés ; mais aujourd'hui 
tout est en ordre. 

La distinction ici proposée s'appuierait sur une dis- 
position analogue du droit français déjà citée (p. 88, e). 
Lorsqu'un bâtiment riverain de la voie publique se 
trouve, par le changement d'alignement, sujet à recu- 
lement, l'administration préfectorale défend les répa- 
rations et réconfoi'tations; mais, si elle désire le redres- 
sement immédiat de la voie, elle doit acquérir le bâti- 
ment avec indemnité, d'après les règles de l'expropria- 
tion (Loi du 16 sept. 1807, art. 50). 

64. Le propriétaire du sol est maître de l'espace 
aérien qui se trouve au-dessus dudit sol; en consé- 
quence, les voisins ne pourraient faire, sur la limite, 
des constructions qui dépasseraient la ligne verticale 
partant de ladite limite ; ils ne pourraient non plus 
jeter un pont suspendu d'une propriété à l'autre et 
passant sur celle du milieu qui ne leur appartiendrait 
pas. Cela ne fait de difficulté nulle part. 



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DE LA PROPRIÉTÉ. 91 

A l'égard des fouilles et excavations^ comme elles 
pourraient, par leur proximité de la ligne séparative, 
nuire aux voisins, la loi prescrira des mesures préven- 
tives do ces dommages (voy. art. 281 et suiv.). 

Les lois administratives prescrivent aussi des me- 
sures de précautions dans l'intérêt des ouvriers et des 
propriétaires du sol, pour l'exploitation des mines et 
carrières. 

Art. 36. — 65. La bonne exploitation des mines 
importe beaucoup à l'Etat. Dans presque tous les pays 
d'Europe, les mines sont considérées comme propriété 
de l'Etat. Dans d'autres, en France notamment, les 
mines n'ont d'existence légale que lorsqu'elles sont 
concédées jiar le Gouvernement (Loi du 21 avril 1810). 

La concession peut être donnée à un autre qu'au . 
propriétaire du sol; cependant, celui-ci serait préféré,* 
s'il donnait des gamnties suffisantes d^une bonne ex- 
ploitation. 

Le concessionnaire paye une redevance à l'Etat et, 
en outre, s'il n'est pas le i)ropriétaire du sol, il en paye 
une autre à celui-ci. 

Au Japon, il existe déjà une législation assez déve- 
loppée sur les mines : on paraît y avoir adopté un 
système emprunté, partie à la loi française, partie à la 
loi anglaise. Ce n'est pas ici le lieu de s'étendre sur 
cette matière spéciale. 

Il y aurait un double danger à laisser libre au pro- 
priétaire du sol l'exploitation des mines: le premier c'est 
que celui-ci négligerait souvent l'exploitation, faute de 
capitaux suffisants, ce qui priverait le pays des res- 
sources naturelles de son sol et le rendrait, à cet égard, 
tributaire de l'étranger; le second, c'est que si la sur- 
face du sol se trouvait, comme cela arrive le pins sou- 
vent, morcelée entre un grand nombre do propriétaires, 
Texploitation des mines qui exige un grand développe- 



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92 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAPITRE 1er. 

menfc poar être fractnense, deviendrait impossible ou 
ruineuse pour chaque propriétaire et ce serait encore 
un grand dommage général. 

Du reste, le système adopté en Europe et déjà admis 
au Japon, ne dépouille pas les propriétaires d'un droit 
antérieur : lorsqu'ils ont acquis la surface, ils n'ont pas 
entendu acquérir le tréfonds, au moins quant aux 
mines, ils n'ont fourni aucune valeur correspondante 
aux mines; tout au plus, ont-ils espéré acquérir la 
redevance que le concessionnaire aurait un jour à leur 
payer ; or ce droit est respecté. 

Le Projet consacre pour le propriétaire le droit de 
recherche de la mine et pour l'Etat le droit de lui ac- 
corder ou de lui refuser la concession. 

Axt. 37. — 66. Le droit de revendication est quel- 
quefois inséré dans la définition du droit de propriété ; 
il s'ajoute ainsi aux trois autres droits déjà énoncés à 
l'article 31. 

Le Code français paraît avoir adopté cette idée, en 
partie, lorsqu'il a énoncé l'action en revendication d'un 
immeuble comme étant un droit immobilier (art. 626)* 

Cette théorie n'est pas très-exacte : laction en re- 
vendication n'est pas un droit proprement dit, elle est 
l'exercice du droit réel contre un usurpateur; il n'est 
pas plus exact de voir dans la revendication un des 
droits composant la propriété que de voir dans l'action 
personnelle du créancier contre le débiteur un des 
éléments du droit de créance : l'action n'est pas le droit, 
mais la sanction du droit, le moyen de le faire valoir. 

Mais, cette réserve étant faite, pour l'exactitude de 
la théorie, il est bon que la loi proclame que le pro- 
priétaire peut revendiquer sa chose dans toutes les 
mains où elle se trouve indûment ; si ce n'est pas un 
élément du droit de propriété, c'en est un effet trop con- 
sidérable pour ne le pas signaler (comp. art. 2). 



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DB LA PROPRIÉTÉ. 93 

L'action en revendication cesse devant la proscrip- 
tion^ c'est-à-dire devant une présomption légale d'acqui- 
sition légitime fondée sur une possession plus ou moins 
prolongée. 

Ce n'est pas encore ici le lieu de s'arrêter sur les ca- 
ractères et les conditions de la prescription déjà men- 
tionnée: elle aura une large place, au Livre 111% parmi 
les moyens d'acquérir les droits réels et aussi parmi les 
causes d'extinction des obligations; on va d'ailleurs 
la retrouver, et s'y arrêter un peu à l'article 45. 

L'action en revendication prend un nom particulier, 
lorsqu'elle a pour objet de soustraire la cbose à une 
servitude personnelle ou réelle, indûment exercée ou 
usurpée. Dans ce cas, comme le propriétaire possède 
encore son fonds, on ne peut pas dire qu'il le reven» 
diqiw, qu'il tend à le reconquérir ; il en réclame seule- 
ment la liberté, l'affranchissement; dès lors, il n'af- 
firme pas son droit de propriété, puisque ce droit 
n'est pas contesté : il conteste, il dénie le droit de ser- 
vitude prétendu par un autre. De là, le nom d'action 
négcUoire, d'origine toute romaine. II sera question de 
l'action négatoire au sujet de l'usufruit (art. 70) et des 
servitudes foncières (art. 289) ; on la retrouvera aussi 
dans la matière des Preuves, à cause de particularités 
qu'elle présente à cet égai*d. 

67. Le propriétaire d'un immeuble, privé de la pos- 
session de sa chose, n'est pas toujours obligé d'exercer 
l'action en revendication qui présente des difficultés de 
preuve et, par suite, des dangers, si elle est engagée 
prématurément; il peut aussi exercer les actions pos- 
sessoires, comme le lui permet le* présent article et 
comme on le verra avec détails au sujet de la Posses- 
sion (Chapitre iv, art. 312 et suiv.). 

Quelques mots d'explication sont nécessaires, par 
anticipation, pour l'intelligence de cette disposition. 



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9i LIVRE IL—Iw PARTIE.— CHAPITRE I»'. 

L'action en revendication dont il a été parlé d'abord 
porte le nora de pétUoire, par opposition aux actions 
posseasoires. L'action pétitoire tend à faire juger que 
le demandeur a vraiment le droit de propriété (/); 
l'action possessoire tend seulement à faire reconnaître 
que le demandeur, en fait, exerce le droit de propriété 
(ce qu'on appelle posséder); l'action pétitoire fait juger 
le fond du droit, l'action possessoire n'en fait juger que 
la possession, V exercice de fait 

Au surplus, il y a plusieurs actions possessoires : les 
deux principales sont l'action en complainte et l'action 
en réintégrande : la première est donnée lorsque le de- 
mandeur possède encore la chose objet du procès, mais 
est inquiété, troublé et craint une dépossession pro- 
chaine : elle tend à conserver la possession ; la seconde, 
a lieu lorsque le demandeur ayant possédé un certain 
temps, a été dépossédé depuis un temps assez court 
(en France, moins d'un an) : elle tend à lui faire re- 
couvrer la possession perdue, sans soulever la question 
du fond du droit. 

L'action négatoire donnée au propriétaire pour con- 
tester les servitudes prétendues, pourrait être employée 
de même, soit au pétitoire ou au fond, soit au posées- 
soire, en soumettant seulement au juge les faits de 
possession du demandeur et de trouble ou d'usurpation 
du défendeur. 

Toute action, étant un recours à l'autorité judiciaire, 
suppose une compétence déterminée et des formes pré- 
cises de procédure : la loi renvoie à cet égard au Code 
spécial de Procédure civile, encore en préparation. 



(/) Le mot péHloirff an latîii pet ère, "demander" n'a pas, par 
Ini-niéme, un sens aseoz déterminé; mais il est consacré, avec le sent 
donné ci-dessus, par toutes les législations qui se sont inspirées du droit 
romain. 

Du reste, elle se donne pour faire juger l'existence, au fond, non seu- 
lement de la propriété, mais de la plupart des autres droits réels. 



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DE LA PROPRIÉTÉ. 95 

Art. 38. — G8. II n'est pas rare que plasieiirs per- 
sonnes se trouvent simultanément propriétaires d'une 
même chose. 

Dans les pays où il n'y a pas de droit d'aînesse (et ce 
sont aujourd'hui les plus nombreux), il arrive souvent 
que plusieurs héritiers de môme degré sont appelés 
ensemble à une succession. 

Il peut arriver aussi que plusieurs personnes se 
réunissent pour acheter un bien^ sans se mettre d'ail- 
leurs en société proprement dite. 

Enfin, quand une société se trouve dissoute, les droits 
de propriété qui appartenaient précédemment à la per- 
sonne morale société, appartiennent désormais aux ex- 
associés, individuellement. 

Tels sont les principaux cas de copropriété. 

Comme les copropriétaires on communistes ont cha- 
cun un droit sur toute la chose et sur chaque partie de 
la chose, on dit qu'ils sont dans Yindivinion, que leur 
droit est indivis. 

Il ne faut pas confondre Vindivision avec Vindivi- 
sibilité, ni une chose indivise avec une chose indivisi^ 
lie. Une chose indivise n'est pas encore divisée, mais 
pourra l'être ; une chose indivisible ne pourra jamais 
être divisée: sa nature, la convention ou la loi s'y 
oppose. 

La loi règle ici la manière dont les copropriétaires 
peuvent user de la chose, en jouir et l'administrer. 

Dans l'article suivant elle en réglera la disposition. 

Du moment que la chose n'est pas divisée, l'usage 
de chacun pourra porter sur la chose toute entière; 
mais, pour que l'usage de l'un ne mette pas obstacle à 
Tusage de l'autre, il faudra, le pins souvent, éviter 
l'usage simultané: par exemple, s'il s'agit d'un cheval, 
d'une voiture, chacun usera à son tour. 

Mais, s'il s'agit d'une maison, l'usage de chacun 
pourra être intégral, continu, et simultané avec celui 



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96 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE I«r. 

des antres: ils habiteront ensemble, comme les mem- 
bres d'une même famille. 

La jouissance se résumant, ordinairement, dans une 
certaine quantité de fruits et produits périodiques, ces 
fruits se partageront probablement chaque année; car 
s'ils restaient indivis eux-mêmes, comme le fonds, leur 
utilité ne se comprendrait pas. 

Au lieu de partager les fruits chaque année, après 
une culture faite en commun, les copropriétaires peu- 
vent aussi faire un partage de jouissance, dit '^provi- 
sionnel ou provisoire;" pour cela, ils font des lots dont 
chacun jouit séparément, à sa convenance, ce qui évite 
des contestations sur le mode de culture ou d'adminis- 
tration. 

Toute propriété mobilière ou immobilière est sujette 
à se dégrader, si elle n'est pas l'objet de soins. Chacun 
des copropriétaires, ayant intérêt à la conservation de 
la chose en bon état, a aussi le droit de faire les actes 
d'administration nécessaires à ce résultat, et si ces 
actes occasionnent des dépenses, elles seront supportées 
à frais communs, comme les autres charges : notam- 
ment, comme les impôts. 

Mais le pouvoir d'administrer qui, en d'autres cir- 
constances, permet d'améliorer la chose, ne pourrait 
pas ici aller aussi loin : la conservation d'une chose est 
un fait précis et limité; son amélioration est indéfinie 
et, comme elle entraine toujours. des dépenses pn)por- 
tionnelles, il pourrait arriver que l'un des coproprié- 
taires fît des améliorations téméraires et ruineuses. 
Ce que chacun poun*ait faire, ce serait de continuer une 
exploitation commencée, de donner la chose à bail, de 
manière à en tirer un revenu raisonnable et surtout de 
continuer un bail antérieur et sur le point d'expirer 
(voy. l'art, suivant). 

Cette situation née de la copropriété n'est évidem- 
ment pas favorable, elle peut créer des difficultés sans 



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DE Là propriété. 97 

nombre; aussi arrivera- t-il, le plus souvent, que les 
copropriétaires régleront par des conventions particu- 
lières, l'usage, la jouissance et l'administration. 

Art. 39. — 69. Le principe qui domine le droit de 
disposer de chaque copropriétaire, c'est qu'il ne peut 
faire aucune disposition qui soit préjudiciable aux 
autres. 

Or, toute entreprise qui changerait les conditions 
matérielles de la chose est interdite à chacun, s'il n'a 
le consentement des autres; lors même que ce change- 
ment n'affecterait qu'une portion très-limitée de la 
chose, il atteindrait toujours le droit des autres, puis- 
que, par l'effet de l'indivision, le droit de chacun porte 
sur toute la chose et sur toutes ses parties. 

Mais chaque copropriétaire peut aliéner ou hypothé- 
quer sa part indivise. L'aliénation changera immédiate- 
ment la personne du copropriétaire : l'acquéreur prendra 
la place du cédant dans l'indivision. Le créancier hy- 
pothécaire aura le droit de faire vendre la part indivise 
qui lui a été donnée en garantie et l'aliénation forcée 
ainsi obtenue aura les effets de l'aliénation volontaire. 

Mais la validité de l'hypothèque et de l'aliénation 
reste soumise aux chances du partage qui aura lieu, 
un jour ou l'autre, entre les anciens copropriétaires. 

Telle est, an moins, dans les pays où le partage est 
déclaratif de propriété, la conséquence généralement 
admise de ce principe et elle est déjà consacrée par 
l'article 15 du Projet. 

A l'égard du droit résultant du bail, comme il a dans 
le Projet le caractère d'un droit réel (art. 2), il sem- 
blerait, par la généralité de la prohibition du présent 
article, qu'il ne peut être conféré par un seul des co- 
propriétaires; mais on ne doit pas perdre de vue que 
le fait de donner à bail, dans certaines limites, est un 
acte d'administration plutôt que de disposition (voy. 



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98 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAPITRE I«. 

arfc. 126 à 132) et qae chacan des copropriétaires peat 
être considéré comme mandataire des autres dans cette 
mesure. 

Art. 40. — 70. Les effets de ^indivision indiqués 
aux deux articles précédents ne sont pas sans de grands 
inconvénients: il peut se rencontrer souvent des occa- 
sions de conflit entre les copropriétaires; en outre, les 
biens indivis se trouvent longtemps retirés de la circu- 
lation; car les copropriétaires auront de la peine à se 
mettre d'accord pour les conditions d'une vente totale, 
et, si un ou plusieurs d'entre eux veulent, vendre leur 
part indivise, ils trouveront peu de personnes disposées 
à accepter une situation précaire {g), aléatoire (/i), subor- 
donnée au résultat du partage. 

Pour remédier à ces inconvénients, la loi française, 
suivie ici par le Projet japonais, permet à tout copro- 
priétaire d'exiger le partage des biens indivis (voy. 
c. civ. fr., art. 815). 

Une convention qui aurait pour but de soumettre les 
copropriétaires à l'indivision perpétuelle, ou pendant 
leur vie, ou même pendant plus de cinq ans, serait 
nulle comme contraire à l'ordre public: toutefois, elle 
vaudrait pour cinq ans, parce que l'intention des par- 
ties peut recevoir valablement cet effet. 

Le droit laissé aux copropriétaires de se soumettre 
à l'indivision pendant cinq ans est aisé à justifier. Il 
est souvent difficile de diviser les biens en nature: on 
est alors obligé de les vendre, pour en partager le prix; 
or, il pourrait être nuisible de vendre, dans certaines 
circonstances oil les biens sont dépréciés; les parties 
feront donc sagement de s'interdire, respectivement, 

(^) Précaire, du latin : prex, ** prière; " parce que le droit dépend des 
antres. 

(h) Aléatoire, du latin: **aUa, dé à jouer, hasard;*' le droit dépend des 
hasards du partage. 



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DE LÀ PROPRIÉTÉ. 99 

pendant cinq ans^ ou moins^ un partage qui pourrait 
nuire aux unes et aux autres ; sauf à renouveler la 
convention. 

En France, on discute sur le point de savoir si Pinter- 
diction de partager pourrait être imposée pendant cinq 
ans par un testateur, dans le testament où il léguerait 
son bien à plusieurs personnes. Il ne faut pas hésiter 
à lui refuser ce droit et à n'admettre qu'une convention 
directe entre les intéressés: c'est le seul cas où l'on 
puisse espérer que l'intérêt des copropriétaires, mûre- 
ment considéré par eux-mêmes, leur fera apporter tous 
les ménagements possibles pour vivre, pendant cinq 
ans, sans contestations et sans procès. 

Il faudra décider de même au Japon ; aussi la loi ne 
parle-t-elle que de "convention;" en outre, la faculté 
de renouveler le délai, de cinq ans en cinq ans, prouve 
qu'il ne peut s'agir d'un testament, lequel ne peut se 
renouveler. 

S'il s'agissait d'une donation faite à plusieurs per- 
sonnes et soumise par le donateur à la condition que les 
copropriétaires resteront dans l'indivision pendant cinq 
ans, il n'y aurait pas la même difficulté: les donataires, 
ayant dft tous accepter la donation avec cette clause, 
sont considérés comme s'étant liés pour cinq ans, en 
confomiité avec la volonté du donateur. 

Dans tous les cas, si la condition avait été établie 
pour plus de cinq ans, on devrait la considérer comme 
réduite^ de plein droit, à ce délai. 

La loi excepte de la règle que "nul n'est tenu de 
rester dans l'indivision" les cas de mitoyenneté: il est 
clair que les biens mitoyens, servant à l'usage ou à la 
clôture de propriétés distinctes, ne pourraient être par- 
tagés sans perdre toute leur utilité. Que seraient, par 
exemple, un mur ou un puits divisés en deux parties, 
et même une cour commune f Chaque partie ne serait 
le plus souvent, d'aucun service sans l'antre. 



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100 LIVRE IL— Iw PABT1E.--CHAPITRE I». 

II sera loDguement parlé de la mitoyenneté au Cha- 
pitre des Servitudes (art.. 270 et suiv.). 

Art. 4L — 71. La copropriété ne suppose pas ton- 
jours un héritage recueilli en commun^ ou un mariage, 
ou une société : on a déjà cité le cas d'une acquisition 
faite en commun sans société. 

Les règles qui précèdent s'appliquent d'ailleurs aux 
trois situations que vise le présent article; mais chacune 
aussi aura ses règles particulières. 

C'est dans les trois Chapitres cités au texte qu'on 
trouvera ces particularités. 

Art. 42. — 72. Cette situation, de plusieurs per- 
sonnes ayant des portions distinctes, divises, d'une 
maison, existe quelquefois en France: notamment, dans 
le Dauphiné et le Midi; elle est réglée par l'article 664 
Code du français. 

Au Japon, elle sera, sans doute, beaucoup plus rare. 
Cependant, il n'est pas improbable qu'elle puisse se 
présenter, lorsque le mode des constructions en pierre 
se répandra; il y en a même déjà des exemples, à Tokio, 
dans le nouveau quartier de Ginza. Dans tous les cas, 
la loi fait sagement de régler à l'avance une situation 
exceptionnelle qui n'est ni la copropriété ni la pro- 
priété entièrement divise. 

Il n'y a pas besoin, d'ailleurs, de développer les 2® et 
3® alinéas. Ils se justifient à la simple lecture. 

Art. 43. — 73. Les divers Chapitres consacrés plus 
loin aux droits réels secondaires ne se borneront pas à 
indiquer leur nature, leurs effets et leur extinction : ils 
indiqueront aussi les causes qui leur donnent nais- 
sance, au moins celles qui sont propres à chacun d'eux; 
au contraire, dans le présent Chapitre de la Propriété, 
la loi n'indique pas ses causes, c'est-à-dire les manières 



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DE LÀ PROPBlâTÉ. 101 

de l'acquérir et les moyens de publicité qui permettent 
aux ayant-droit de s'en prévaloir vis-à-vis des tiers. 
La matière est assez étendue pour être l'objet d'un 
Livre entier, le III®, et d'une partie du Livre II®. On 
peut déjà voir, à cet égard, au Livre II*, ii® partie, la 
convention considérée comme moyen direct d'acquérir 
la propriété d'un corps certain (art. 351 et suiv.) et la 
tkéorie importante et difficile de la transcription (art. 
368 à 375). 

Le Code français a été peu méthodique, on l'a déjà 
remarqué, lorsqu'il a traité, sous le titre de la Propriété, 
d'un seul des moyens de l'acquérir, de l'accession, alors 
qu'il consacre le Livre IIP aux "moyens d'acquérir la 
propriété." 

Art. 44. — 74. La loi énumère ici les causes qui 
mettent fin à la propriété, quoiqu'elle n'ait pas encore 
énuméré les causes qui la créent. Le motif en est que 
les causes d'extinction de la propriété ne pourraient 
former ailleurs une division assez importante. Du reste, 
le plus grand nombre de ces causes d'extinction sont 
en môme temps des causes d'acquisition et, à ce titre, 
elles se retrouveront dans la suite ] car, sauf le cas de 
perte totale de la chose et celui où elle est retirée du 
commerce, lorsque la propriété sort d'un patrimoine, 
elle entre, en général, dans un antre. 

Cela est évident pour les cinq premiers cas : 
1** Au cas d'aliénation ; car l'aliénation n'est autre 
chose qu'un acte qui fait qu'une chose qui était nôtre 
devient chose è.^ autrui (i). Il n'y a pas à distinguer 
si l'aliénation est volontaire, comme la vente et la do- 
nation, ou forcée, comme l'expropriation sur saisie ou 
pour cause d'utilité publique. 



(h) Mot à mot, d'après l'étymologie latine, re9 noBtra fit aliéna: "la 
chose qui était nôtre devient chose cTun autre" 



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108 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE I». 

2*^ Au cas d'accession ou incorporation^ la chose 
change de maître, sans la volonté de son ancien pro- 
priétaire et quelquefois même sans la volonté du noa- 
veau. 

3° Au cas de confiscation, la chose passe dans le 
domaine de TEtat, quand elle n*est pas détruite comme 
dangereuse pour Tordre public. 

4i^ La résolution, la rescision et la révocation d'une 
acquisition ont des applications très-variées dans le 
présent Code et on les retrouvera dans les matières oii 
elles s'exercent par voie d'actions en justice portant 
les mêmes noms(y). Ce n'est pas ici le lieu de s'arrêter 
longuement à ces actions: on indiquera seulement, avec 
quelques exemples, l'application de chacune d'elles. 

La résolution suppose l'accomplissement d'une con- 
dition, d'un événement auquel les parties ou la loi 
avaient attaché, éventuellement et par prévision, la 
destruction d'un acte translatif de propriété, comme 
le défaut d'exécution par l'une des parties dans un 
contrat synallagmatique ou bilatéral (voy. art. 429, 
441, 442, 582). La rescision suppose une aliénation 
entachée d'un vice de consentement on d'une incapa- 
cité (voy. art. 566 et suiv.). Enfin, la révocation est 
comme la peine civile des acquéreurs coupables de cer- 
taines fautes prévues par la loi, comme des donataires 
ingrats ou de ceux qui ont participé à des aliénations 
faites par le débiteur en fraude de leurs créanciers 
(voy. art. 361 à 364 et 584). 

Dans les trois cas de résolution, de rescision et de 
révocation, l'acquisition est détruite rétroactivement. 



(j) liCS noms do résolution et de rescision^ toujours d'origine latine, 
appartiennent au langage figaré de la matière des Obligations : dans le 
pnimicr, le lien est dénoué, dans le second, il est tranché. Le nom de 
révocation a un autre sens : la promesse faite est retirée, la parole 
donnée est reprise, rappelée. Si le sens et l'application de ces différents 
noms n'étaient consacrés par l'usage et par la loi, ils donneraient lieu à 
des confusions. 



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DE Là propriété. 108 

et la chose retoame à TaDcien propriétaire^ ce qui per- 
mettrait, à la rigueur, de dire qu*ici le droit de propriété 
ne se perd pas, n'ayant jamais existé pour le prétendu 
acquéreur; mais, il y a là une subtilité de doctrine que 
la loi peut et même doit négliger, quand elle ne s'occupe 
que de la nomenclature et de la méthode. Il est donc 
permis de dire que la propriété, dans les trois cas qui 
nous occupent, n'est pas détruite, qu'elle est seulement 
déplacée, qu'elle change de mains ou de patrimoine. 

5^ Au cas d'abandon volontaire de la chose par le pro- 
priétaire, il y aura encore, le plus souvent, changement 
de patrimoine: s'il s'agit d'un meuble, il sera bien rare 
qu'il reste sans maître et ne rencontre pas aussitôt un 
acquéreur par occupation ; s'il s'agit d'un immeuble, 
lequel sera d'ailleurs bien rarement abandonné, la pro- 
priété en est acquise de droit à l'Etat (art. 26) ; dans 
les deux cas, s'il s'agissait d'une chose qui appartint en 
propriété à plusieurs, il faudrait décider qu'il n'y aurait 
lieu ni à l'occupation d'un tiers, pour un meublé, ni à 
l'acquisition de l'Etat pour un immeuble : le droit du 
propriétaire renonçant accroîtrait la part des autres. 

Il ne reste donc que deux cas, les 6® et 7% où l'on 
puisse dire que la propriété cesse pour le propriétaire, 
sans être acquise à un autre, et encore, dans le cas où 
la chose est retirée du commerce, elle entre presque 
toujours dans le domaine public, par voie d'expropria- 
tion, ou dans le domaine privé de l'Etat, par confiscation. 

Mais si la chose est entièrement détruite, sans qu'il 
on reste quelque résidu utile, le droit cesse d'une façon 
absolue. 

On verra, au sujet de l'usufruit (art. 110, 114et 115) 
que ce droit s'éteint par une perte moins complète que 
< celle qui fait perdre la propriété. 

On retrouvera encore la perte de la chose, au sujet 
de l'extinction de l'obligation de donner (art. 561 et 
suiv.). 



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104 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAPITRE I«. 

Dans tous les cas^ la perte de la 'chose peut donner 
lieu à une question de responsabilité et de dommages- 
intérêts de la part de celui à la faute duquel la perte 
serait imputable: on y reviendra en plusieurs occasions^ 
notamment, aux articles 890 et suivants; car cette faute 
devient elle-même la cause^ la source d^une obligation 
d'autrui et, par contre, d'un droit personnel pour l'an- 
cien propriétaire. 

Les remarques qui précèdent confirment ce qui a été 
dit en commençant (p. 34), à savoir que l'extinction des 
droits réels diffère notablement de celle des droits per- 
sonnels, autant que diffèrent les causes et les effets des 
uns et des autres : il est rare, en effet, que la propriété 
s'éteigne absolument, elle change plutôt de titulaire ; 
au contraire, le droit personnel, bien que susceptible 
d'être transféré, l'est rarement, et, quand il s'éteint 
pour le créancier, il s'éteint, en général, d'une façon 
absolue et le débiteur demeure libéré. 

Cette différence, qui parait moins frappante pour 
l'usufruit et les autres droits réels secondaires, .ne l'est 
guère moins, au fond : comme ces droits sont détachés 
de la pleine propriété et en sont comme des "dé- 
membrements," il en résulte que, lorsqu'ils s'éteignent 
pour le titulaire, ils retournent à la propriété, ils s'y 
absorbent de nouveau et perdent leur caractère propre; 
mais, en réalité, ils sont plutôt retransférés qn'ih ne 
sont éteints. 

Art. 45. — 75. L'influence du temps sur les droits, 
sous le nom de "prescription," est considérable. On a 
quelquefois discuté sa légitimité, jamais son utilité, on 
pourrait dire sa nécessité. Mais elle n'est pas moins 
juste que nécessaire, et ce n'est pas sans raison que 
les anciens jurisconsultes l'appelaient " la patronne du 
genre humain." 

Elle a deux applications distinctes, avec deux noms 



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DB LA PROPRIÉTÉ. 106 

qui en exagèrent les différences, tandis qu'il vaadrait 
mieux en faire ressortir les ressemblances : on dit que 
la prescription ''fait acquérir les droits réels," d'où le 
nom de prescription acquisiiive ou usucapion {%), et 
qu'elle "fait perdre les droits personnels," d'où le nom 
de prescription libératoire. 

Il ne faudrait pas, cependant, pour chercher l'unité 
dans les deux prescriptions, dire que toutes deux dé- 
truisent les droits, que la prescription détruit le droit 
de propriété, comme elle détruit le droit de créance. 
Le temps seul ne détruit pas le droit du propriétaire, 
fût-il le plus négligent : lorsqu'un propriétaire a perdu 
son droit par la prescription, c'est qu'une autre per- 
sonne a possédé, a exercé, plus ou moins longtemps, le 
droit négligé par le titulaire ; ici, ce n'est pas, comme 
dans les cas du précédent article, parce que la pro- 
priété a quitté le titulaire qu'elle est allée se fixer sur 
un autre; c'est, au contraire, parce qu'elle s'est fixé 
sur un nouveau titulaire qu'elle a quitté l'ancien : s'il 
n'y avait pas eu "longue possession" de l'un, il n'y 
aurait pas déchéance de l'autre. 

Ce n'est donc pas parce que le temps nous apparaît 
comme un principe destructeur dans les choses ma- 
térielles que nous devons lui trouver le môme caractère 
dans les choses de l'ordre moral ou de l'ordre juridique: 
ici, il est, au contraire, un principe réparateur et for- 
tifiant; si le temps détruit encore quelque chose ici, ce 
sont les vices des actes: il efface leurs imperfections; 
par conséquent, il consacre les situations acquises; celui 



(i) Usucapion, du latin usu capere : " prendre, acquérir par Tusage." 
Le Projet a cm devoir consacrer une expression un peu trop négligée 
aujourd'hui, en Europe ; mais elle est bien plus claire en elle-même que 
celle de Prescription qui ne se comprend elle-même que par un souvenir 
de la procédure très-compliquée des Romains. 

On trouve, du reste, Texpression à*uêucapion dans plusieurs législa- 
tions civiles étrangères : notamment dans le droU commun allemand. 



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106 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE !«. 

qui a reça la possession d'ane chose par suite d'un 
achat ou d'ane donation, en contractant avec n^ antre 
que le propriétaire, finira par être traité par la loi 
aussi favorablement que s'il avait contracté avec le vrai 
propriétaire ; celui même qui a pris possession de la 
chose d'autrui, sans titre et, par conséquent, sans 
bonne foi, (arrivera, par le temps, à ne plus pouvoir être 
recherché pour son usurpation. 

La prescription dite '^acquisitive,'' Tusucapion, ne 
peut donc pas être considérée comme destructive du 
droit de propriété. 

Si Von tient absolument à trouver Tunité dans les 
deux prescriptions, on la trouvera plutôt dans cotte 
idée que celle dite *' libératoire '^ détruit moins le droit 
du créancier qu'elle ne fortifie, qu'elle ne consolide, 
la situation d'un débiteur qui n'a pas été sollicité, in- 
quiété, pour le payement, pendant un temps plus ou 
moins considérable. 

Mais ce n'est ni dans la première idée, ni dans la se- 
conde, que nous chercherons et trouverons cette unité 
des deux prescriptions. Quelque effort qu'on fasse 
pour établir que le temps légitime la longue possession 
du détenteur d'une chose et la longue tranquillité d'un 
débiteur, qu'il transforme l'une en droit de propriété 
et l'autre en véritable libération, il restera toujours des 
doutes et des scrupules au plus grand nombre. 

L'unité nous semble être ailleurs : le temps ne pro- 
duit, ni droit réel, ni libération de droit personnel : il 
crée seulement une très-forte probabilité, une présomp- 
tion, c'est-à-dire une preuve, d'acquisition ou de libéra- 
tion, et la loi peut très-bien, d'accord avec la raison, la 
justice et l'utilité, rendre cette présomption invincible, 
ahaolae. 

C'est à cause de ce caractère de présomption invin- 
cible, au moins en général, que dans le langage ha- 
bituel des jurisconsultes et même de la plupart des lois 



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DE LA PROPRIETE. 107 

européennes, la prescription est rangée au nombre des 
"moyens d'acquérir et de se libérer/' 

On a dit, dans l'Introduction, qu'on ferait dans le 
Projet une concession aux usages traditionnels des 
jurisconsultes, en traitant de la Prescription acquisi- 
tive au Livre IIP (des moyens d'acquérir) et non au 
Livre V* (des preuves) ; mais on aura encore plus 
d'une occasion d'insister sur son caractère de Preuve. 

Ce qui est certain, c'est qu'elle ne pouvait être 
traitée ici. 



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CHAPITRE II. 

DE L'USUFRUIT, DE L'USAGE 
ET DE L'HABITATION. 



Nfttare 
de rosafniit. 



Benrol 
pour l'Usage 

et poar 
l'HabitaUon. 



Art. 46. L'Usufruit est le droit d'user et 
de jouir, temporairement et en bon administra- 
teur, d'une chose dont un autre a la propriété, 
suivant sa destination et sans en changer la 
nature ni la substance. 

Les règles particulières à l'Usage et à l'Habi- 
tation forment un Appendice à la fin du présent 
Chapitre. [578.] 



COMMENTAIBE. 

Art. 46. — 76. En français, le mot composé "usu^ 
fruit '* (du latin usus-fructus) indique qu'il s'agit d'un 
droit complexe, réunissant l'usage et les fruits, les 
services et la jouissance d'une chose; il ne manque à ce 
droit que la faculté de disposer pour être la propriété ; 
mais le droit de disposer est, de beaucoup, le plus im- 
portant des trois éléments constitutifs de la propriété ; 
aussi, lorsqu'on en a détaché les droits d'usage et de 
jouissance, ce qui rest^ s'appelle-t-il encore " la pro- 
priété." On l'appelle seulement "nue-propriété," pour 
indiquer qu'elle est dépouillée de son principal attribut, 
la jouissance ; s'il ne manquait que l'usage, on dirait 
que la propriété est "démembrée;" s'il y avait un 
droit de louage ou d'hypothèque, on dirait qu'elle est 



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DE L'USUPEUIT. 109 

"grevée, chargée/' De ces expressions celles de "pleine 
propriété" et de "nue-propriété*' sont les plus usitées. 

L'usufruit ne paraît pas avoir été reconnu jusqu'ici, 
au Japon, comme démembrement de la propriété. Le 
Projet l'admet, parce qu'il permettra de donner sfl^tis- 
faction à des besoins et à des intérêts légitimes, comme 
on le fera remarquer plus loin. 

Le Projet innove, en introduisant dans la définition 
du droit d'Usufruit un de ses caractères essentiels 
qu'on a tort de renvoyer à ses causes d'extinction : c'est 
son caractère temporaire; la loi, d'ailleurs, ne dit pas 
qu'il est viager, parce que la vie de l'usufruitier n'est 
qu'un délai maximum (art. 49) ; mais elle indique, au 
moins, que le droit ne peut être perpétuel comme est 
la propriété. 

Le présent article nous dit que celui qui a l'usufruit 
doit jouir "en bon administi'ateur;" ces expressions 
remplacent celles du Code français "en bon père de 
famille," empruntées elles-mêmes au droit romain : le 
sens est le même : l'usufruitier ne doit pas /orcer, exa- 
gérer les produits de la chose, parce qu'il en compro- 
mettrait l'avenir ou la durée. Il ne suffirait môme pas 
qu'il apportât à la chose les mômes soins qu'à celles 
dont il a la pleine propriété : il pourrait être négligent ou 
téméraire pour ses propres affaires, cela ne l'excuserait 
pas de l'être pour la chose d'autrui dont il a l'usufruit. 

Enfin, la loi défend à l'usufruitier de changer la 
destination de la chose et d'en altérer la nature ou la 
substance. A la rigueur, ces prohibitions résulteraient 
des limites naturelles de son droit, surtout les deux 
dernières ; mais toutes les législations européennes les 
ont empruntées au droit romain ; elles font partie de 
la définition consacrée Y-'^û^^^ rerum suhstantiaj. 

L'Usage et l'Habitation se trouvent quelquefois 
séparés de l'usufruit ; ils ont d'ailleurs avec l'usufruit 
un grand nombre de points communs, aussi les qua- 



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110 LIVRE II.— iw PARTIE.— CHAP. II.— SECT. I». 

lifie-t-on Boavent 'M'asnfmit restreint;'' la loi nons dit 
ici qu'elle se bornera à indiquer leurs particularités ; 
ce sera Tobjet d'un Appendice à la fin du présent 
Chapitre. 



Trois < 

de rosufniit. 



RenTot 

pour rnsnfrait 

du mari. 



ChoMfl 

sujettes 

à nsnfroit. 



SECTION PREMIÈRE. 

DE L'ÊTABUSSEMEMENT DE L'USUFRUIT. 

Art. 47. L*Usufruît est établi par la loi, 
par la volonté de Thomme ou par la prescrip- 
tion. [579.] 

Les cas d'usufruit légal sont déterminés au 
Chapitre de la Puissance paternelle et au Cha- 
pitre des Successions. 

Les moyens de constituer volontairement 
l'usufruit sont les mêmes que ceux par lesquels 
la propriété s'acquiert et se transmet. 

L'usufruit du mari sur les biens communs ou 
sur les biens propres de sa femme est réglé, au 
Livre 111% au Chapitre du Contrat de mariage. 

La prescription ou usucapion de l'usufruit 
s'accomplit par le même délai et aux mêmes 
conditions que la prescription de la propriété. 

48. L'usufruit peut être établi sur toute 
espèce de choses, mobilières ou immobilières, 
corporelles ou incorporelles, pourvu qu'elles 
soient dans le commerce. [580.] 

Il peut même être établi sur un autre usufruit 
ou sur une rente viagère. 

Il peut aussi être établi à titre universel, sur 
un patrimoine: soit sur tous les meubles ou 



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ÉTABLISSEMENT DE L'USUFRUIT. 111 

tous les immeubles, soit sur tous les biens qui 
le composent, soit sur une part indivise des 
meubles, des immeubles ou de la totalité dudit 
patrimoine, 

49. L'usufruit peut être constitué pure- Modalités 
ment et simplement, ou pour un terme fixe, a 
partir duquel il doit commencer ou à l'expira- 
tion duquel il doit finir. 

Il peut aussi être subordonné à une condition 
dont Taccomplissementi doit le faire commencer 
ou finir. [581.] 

L'usufruit constitué purement, à terme ou 
sous condition, ne peut excéder la vie de l'usu- 
fruitier. 

50. L'usufruit peut être constitué sur une TitawreA 
ou plusieurs têtes, pour être exercé, dans ce ****^~"* 
dernier cas, soit simultanément, soit succes- 
sivement. 

Dans aucun cas, il ne peut être constitué 
qu'au profit de personnes déjà nées ou au moins 
conçues au moment de l'ouverture du droit. 

COSflTMENTAIBE. 

Art. 47. — 77. La loi ne se borne pas à permettre 
aax particaliers de constitaer Tusafruit quand ils y 
verront avantage, elle donne quelquefois elle-même ce 
droit, là oii un droit de propriété eût été excessif : par 
exemple, à certains parents, en matière de successions, 
oii aux père et mère sul* les biens de leurs enfants, 
pendant la minorité de ceux-ci. 



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112 LIVRE II.— I» PAETIE.— CHAP. II.— 8ECT. Iw. 

La constitution de Tusuf ruit par convention répondra 
aussi à un besoin de ceux qui, n'ayant pas une fortune 
suffisante pour vivre avec leurs revenus, aliéneront 
leurs capitaux contre un usufruit qui pourra être d'au- 
tant plus considérable qu'ils seront plus avancés en 
âge ; car l'usufruit est, de sa nature, un droit viager, 
ainsi qu'on le vient de dire et comme on le reverra sou- 
vent dans la suite. 

Les moyens de constituer l'usufruit par la volonté 
de l'homme étant les mêmes que ceux par lesquels le 
droit de propriété lui-même se transmet, il n'y a pas à 
s'y arrêter ici : ce sont les conventions et les disposi- 
tions testamentaires qu'on trouvera développées au 
Livre IIP. On doit seulement remarquer que le droit 
d'usufruit qui peut s'acquérir par succession légitime 
ou testamentaire ne peut se transmettre par les mêmes 
voies, du chef de l'usufruitier : toujours, parce que le 
droit est viager et s'éteint avec le titulaire. 

Le présent article n'indique, par forme de renvoi, 
que deux cas d'usufruit légal : ce sont les seuls admis 
par le Code français (art. 384 à 387 et 754) et il n'est 
pas vraisemblable que le Projet japonais en admette 
d'autres que celui des père et mère et de certains 
parents appelés à un usufruit héréditaire de préférence 
à un droit de propriété. 

Quant à l'usufruit qui pourra appartenir au mari soit, 
sur les biens communs, soit sur les biens propres de la 
femme, il ne faudra pas le considérer comme un usufruit 
légal : il aura toujours sa base dans le contrat de ma- 
riage, lors même qu'il n'aurait pas besoin d'être stipulé 
expressément: ce sera donc un usufruit conventionnel; 
aussi, pourra-il être exclu ou modifié par les parties ; 
mais cela n'empêchera pas qu'il soit soumis à quelques 
règles particulières; notamment, sans doute, il sera 
défendu au mari de le céder, ou de l'hypothéquer pour 
ses dettes particulières (voy. comment, de l'art. 71). 



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irrABLISSBMKNT DE L'USUFRUIT. 118 

La presor^ioa> ou aBiioapion, est aassi am^oncée 
comme moyen d'acquérir Tasufruit, et si la loi lai oon- 
aaore ane mention spéciale, c'est parœ qu'elle n'est 
pas, à proprement parler, un moyen de constitution 
volontaire (a). Un exemple le fera comprendre. 

Quelqu'un a acheté un droit d'usufruit, d'une per- 
sonne qu'il croyait propriétaire et qui ne Tétait pas; 
l'acheteur a possédé l'usufruit, c'est<>à*dire, l'a exercé 
sans trouble et pendant le temps fixé pour la prescrip- 
tion, le droit d'usufruit lui reste désormais acquis 
jusqu'à sa mort. On ne peut pas dire que l'usufruit 
est constitué par la volonté de l'homme, puisque le 
vrai propriétaire n'a pas contribué à l'acquisition : il 
est acquis par la prescription (b). 

A^ 48.— * 78. Bien que la loi s'attache à indiquer 
la variété des biens sur lesquels peut porter l'usufruit, 
elle ne prétend pas dire que les effets en seront tou- 
jours les mêmes ; au contraire, ils varieront assez 
notablement avec la nature des objets sur lesquels 
portera le droit, ainsi qu'on le verra aux deux Sections 
suivantes. 

Le présent article s'applique, d'ailleurs, aussi bien à 
l'usufruit établi par la loi qu*à celui établi par la volonté 
de l'homme ou par la prescription. 

Quant à l'usufruit prévu par le 3® alinéa, ce n'est 
pas seulement sur la Buccession d'un défunt qu'il peut 
porter^ mais encore sur l'ensemble des biens ou patri- 

(a) 11 reste sous -entendu, après les observations placées sous l'article 
45, que la prescription est plutôt une préèomption légale et absolue d'ac* 
quisition par un des modes ordinaires ; mais la loi parlera désormids le 
langage oonsacré en cette matière. 

{h) Les Romains disaient cependant que celui qid laisse un tiers 
acquérir son bien par usucapien "semble aliéner" falûnare tideiur qui 
paiUur utmeapiimemj ; mais ils ne poussaient pas l'assimilation jusqu'au 
point de ne pas distinguer des autres modes d'acquisition la prescription 
«m uiuaapkm (aoqviiitkm par Ynêàgê). 



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IM LIVHl IL— I» PABTIE.-.CHAP. IL— «CT. I». 

moîiie d'aile personne vmudm; par exemple, Fnsufrait 
deii père et mère sur les biene de lear eo&iit mineiir 
porte sur tout son patrimoiae, sanf qselqvee biens 
formellement exceptés (Toy. c. cir. £r., mrt. 987). 

Art. 40. — 79. Il s'agit ici de. la dorée de l'osn- 
fmit et des circonstances qui peuvent la modifier : le 
terme et la condition. 

La loi prend soin d'indiquer ces denx modalités dont 
le droit d'osofruit est sosceptible, parce qo'elles ne se 
rencontrent pas tontes denx à Fégard de la propriété, 
laquelle peut bien être sonmise à une condition, mais 
non à un terme, -amsi qu'en l'a expliqué sous l'article 31 . 

Le terme, en effet, est incompatible avec la &cnlté 
de disposer qui est la partie essentielle du droit de pro- 
priété; or, c'est précisément la &culté de disposer qui 
manque à.rnsafmitier: le terme est donc compatible 
avec son droit ; bien plus, il en est inséparable ; c'est 
tantôt un terme Jisee, comme un nombre déterminé 
d'années, tantôt un terme incertain, comme la mort du 
titalaire : sans un terme mis à l'osaf mit, la propriété, 
privée éternellement de la jouissance, deviendrait inu- 
tile ; elle n'aurait môme aucune valeur vénale, car le 
droit de disposer ne trouverait pas i s'exercer. 

Quant i la condition, soit suspensive, soit résolu- 
toire, apposée à un usufruit, elle aurait le même effet 
rétroactif qu'en matière de propriété. Cependant, elle 
n'entraînerait pas nécessairement une restitution de 
tous les fruits perçus ou de leur valeur: le plus souvent, 
par interprétation de l'intention probable des partie», 
les. fruits perçus resteraient acquis à celui qui avait le 
droit actuel et ils seraient considérés comme compensés 
avec les intérêts du prix touché par le vendeur ou gardé 
par l'acheteur. 

L'effet rétroactif de la condition s'appliquerait seule- 
ment aux hypothèques ou. aux baux consentis par celui 



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ÉTABLISSEMENT DE LTSUPRUIT. 11$ 

qui n'avait qn'an uauf mit suspendu par une condition, 
et encore devrait-on maintenir les baux de courte durée 
ayant le caractère d'actes d'administration (voy. art. 
126 à 181). 

Art. 60. — 80. La loi laisse ici une certaine latitude 
aux conventions particulières ; mais elle ne permet pas 
que Vasufruit se transmette, à la mort d'un usufruitier, à 
une personne qui n'est née ou n'a été conçue que depuis 
la constitution du droit: autrement, l'usufruit serait 
trop longtemps séparé de la propriété; mais, on pour- 
rait donner ou léguer l'usufruit, soit à deux époux, soit 
à deux on plusieurs frères, à deux ou plusieurs amis, 
tons actuellement vivants^ ou même à un père et à ses 
enfants déjà nés. On pourrait, dans ce cas, les appeler 
à l'usufruit simultanément et indivisément (par indivis) 
ou successivement, en réglant l'ordre dans lequel ils 
arriveront à l'usufruit; par exemple: le mari d'abord, 
la femme ensuite; le père, puis les enfants; le frère 
aîné, puis les cadets, etc. De toute façon, la propriété 
ne sera jamais grevée d'usufruit au delà d'une existence 
d'homme, si longue qu'elle soit. 

La loi considère ici l'enfant simplement ccmçu comme 
déjà né, c'est un principe généralement admis dans les 
lois civiles et que ?on rencontrera dans d'autres parties 
du di'oit : notamment, en matière do successions. Il ne 
faut pas s'arrêter à l'objection que I9. conception est un 
fait mystérieux, dont l'époque est difficile à déterminer; 
la loi arrive, par voie de présomption, à fixer l'époque 
à laquelle un enfant a été conçu, en remontant d'un 
certain nombre de jours au delà de sa naissance. En 
France, la conception est présumée avoir eu lieu entre 
le 300® et le 180* jour avant la naissance (c. civ. fr. 
art. 812 à 314). 



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Entr^ 



Point d« d^pui 

de rftcqoifliUon 

dea f raiU. 



FniUa 
•ttach^ aa wl. 



Principe 
génénL 



lie LIYRS IL— lî» PABTIE.--CHAP. IL— SBCT. IL 

SECTION IL 

DBS -DROITS DE L'USUFRUITIER. 

Art. 51. L'usufruitier peut se faire mettra 
en possession de la chose soumise à l'usufruit, 
dès que son droit est ouvert et le terme 6ah\x 
et après avoir rempli les obligations relatives à 
l'inventaire et au cautionnement, telles qu'elles 
sont établies à la Section suivante. 

n prend les choses en l'état où elles se trou- 
vent, sans pouvoir exiger aucune réparation ou 
appropriation, à m(Àns qu'elles n'aient été dé- 
tériorées par la faute du constituant ou de son 
héritier depuis l'ouverture du droit, pu même 
antérieurement et de mauvaise foi. [600.] 

52. L'usufruitier a droit aux fruits perçus 
par le nu-propriétaire, depuis le moment où il a 
pu entrer en jouissance, lors même que le retard 
serait venu de son fait; à la charge de rem- 
bourser les frais faits pour la récolte et la con- 
servation des fruits. 

A r^rd des fruits attachés au sol par bran- 
ches ou racines, au moment de son entrée en 
jouissance, il a le droit de les percevoir à 
l'époque de leur maturité, sans indemnité au 
propriétaire pour les frais de labour, semences 
et cultures. [585.] 

53. L'usufruitier a droit, comme le pro- 
priétaire lui-même, à tous les fruits naturels et 
civils produits par la chose pendant la durée de 
son droit. [582.] 



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DROITS BB L'USUFRUITIER. 



117 



FniUf 

naturels 

et industriels. 



Perception 
anticipée. 



54. Les fruits naturels, tant ceux produits 
spontanément par la terre que ceux obtenus par 
la culture, sont acquis à l'usufruitier dès leur 
séparation du sol, soit qu'îl Tait opérée lui- 
même, soit qu'elle ait été opérée en son nom, 
soit qu'elle ait eu lieu par accident ou même 
par l'effet d'un vol. [583.] 

Toutefois, si la séparation des fruits a eu lieu 
avant leur maturité, et que l'usufruit vienne à 
cesser avant l'époque ordinaire de la perception 
de ces fruits, le profit doit en être rendu au 
propriétaire. 



55. Les petits des animaux appartiennent croit, 

ài> A .j. jv 1 • . . 1 laine, lait, etc. 

1 usufruitier des leur naissance, ainsi que la 

laine recueillie à l'époque de la tonte. 

Le lait et les engrais lui appartiennent égale- 
ment. [593.] 



56. Les fruits civils sont acquis à l'usu- 
fruitier, jour par jour, à partir de l'ouverture 
de son droit, jusqu'à la fin de l'usufruit, quelle 
que soit l'époque de leur prestation ou de leur 
exigibiUté. [586.] 

Cette règle s'applique aux redevances en ar- 
gent dues par des tiers, à raison des choses 
sujettes à usufruit: spécialement, au prix des 
baux à ferme ou à loyer, aux intérêts des capi- 
taux prêtés ou placés, aux dividendes afférents 
aux actions ou parts de sociétés, aux arrérages 
des rentes et aux redevances des mines, minières 
et carrières exploitées par des tiers. [614.] 



Fruits cirils. 



Application. 



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118 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IL 



Ch08M 



coMonun*Uoii. 



Marchandises. 



57. Si Fusufrait comprend des valeurs mo- 
bilières dont on ne peut user et jouir sans les con- 
sommer, comme l'argent comptant, les grains, 
vins et autres denrées, Tusufruitier peut les con- 
sommer ou les aliéner, à charge de rendre, à la 
fin de l'usufruit, pareilles quantités et qualités, 
ou leur valeur, si l'estimation en a été faite au 
commencement de l'usufruit. [B87.] 

La même règle s'applique aux marchandises 
composant un fonds de commerce soumis à 
l'usufruit et aux autres choses fongibles déter- 
minées à l'article 19 des Dispositions générales^ 



MobiUer 
des habitattoM. 



58. A l'égard du mobilier des habitations 
et des autres objets sujets à une détérioration 
plus ou moins prompte par l'usage, tels que les 
ustensiles, le linge et les vêtements, l'usufrui- 
tier peut en user suivant leur destination et les 
restituer en l'état oh ils se trouvent à la fin de 
l'usufruit ; pourvu qu'il n'y ait pas eu de dété- 
rioration grave par sa faute ou sa négligence. 
[589.] 



Ufrafralt 

d'une 

rente Tiagère. 



SoQS'Osafniit. 



59. L'usufruitier d'une rente viagère a le 
droit de perceroir les arrérages, comme le rentier 
lui-même. [588.] 

Celui qui a l'usufruit d'un usufruit antérieu- 
rement constitué exerce tous les droits qui ap- 
partiennent à l'usufruitier titulaire. 



Haras, 

troupean, 

magnanerie. 



60. L'usufruitier d'un haras, d'un troupeau 
de bêtes à laine ou à cornes, d'une magnanerie^ 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 



119 



d'animaux de basse-cour et d'autres animaux 
déterminés seulement par l'espèce et le nombre, 
peut disposer chaque année d'une portion d'ani- 
maux qu'il n'est pas nécessaire de conserva, à 
charge de tenir le troupeau au complet, au 
moyen du croît. 



61. L'usufruitier jouit des bois taiUis et des 
plantations de bambous et même des futaies, 
en faisant les coupes périodiques, conformé- 
ment à l'usage et à l'aménagement suivis par 
les précédents propriétaires. 

Si l'aménagement n'avait pas encore été régu- 
lièrement établi, l'usufruitier se conformerait 
aux usages forestiers des bois les plus voisins 
appartenant, soit aux. principaux propriétaires, 
soit à l'Etat, aux départements ou aux com- 
munes, en prévenant le nu-propriétaire un mois 
avant la coupe. [590, 591.] 



Bois 
taillia et autres 

mis en 
coupe réglée. 



62. A l'égard des baliveaux et arbres de 
futaie qui n'étaient pas mis en coupe réglée par 
les précédents propriétaires, l'usufruitier n'a 
droit qu'à leurs produits périodiques. 

Toutefois, si les bâtiments soumis à l'usufruit 
ont besoin de grosses réparations, l'usufruitier 
peut y employer les arbres de futaie morts ou 
renversés par accident, et même en faire abattre 
pour cet usage, s'il est nécessaire, après en avoir 
fait constater la nécessité contradictoirement 
avec le nu-propriétaire. [592.] 



Baliveftux, 

fataiei, 

non mis en 

coupe réglée. 



Bëparation 
des bâtiments. 



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120 LIVRE IL--In PARTIS.— CHAP. IL— 8ECT. IL 

Bois 68. L'usufruitier peut, à toute époque, 

ô!^J!^bL. prendre, dans les bois et plantations de bam- 
bous, les échalas, {Âeux et supports nécessaires 
au soutien des autres arbres. [603.] 

VMffe 64. Il peut prendre de jeunes arbres dans 

pëpki^rei. les pépinières du fonds, pour remplacer ou com- 
pléter les plantations. 

Il peut aussi rendre périodiquement les arbres 
et arbustes des pépinières, si telle était leur des- 
tination antérieure, ou si les produits excèdent 
les besoins du fonds sujet à usufruit. 

Mais, dans Tun et l'autre cas, il doit entre- 
tenir les pépinières avec de nouveaux plants ou 
semis. [590, 2* al.] 

carrièrei : 65. Si Ic f ouds sujet à usufruît contient des 
^^- carrières, soit de pierre ou de marbre, soit de 
chaux plâtre, ciment, sable, ou autres minéraux, 
déjà mises en exploitation et non soumises à 
une législation spéciale, l'usufruitier en con- 
tinue l'exploitation à son profit, comme les 
précédents propriétaires. 
Boite. Si les carrières ne sont pas en exploitation, 

l'usufruitier peut seulement prendre les maté* 
riaux nécessaires à l'^itretien et à la réparation 
des bâtiments, murs et autres parties des biens 
sujets à son usufruit, après constatation de la 
nécessité, comme il est dit à l'article 62, et sans 
dégradation du fonds. 
Toorbièrei» Il uscsa aussi des tourbières et marnières, 
*^' sous les distinctions qui précèdent. [508.] 



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DROITS DE L'U8UrR0iTIBB. 



m 



UMfrait 



Conttitatkm 
«xprMM. 



AHutIoiui, 
Iles, «te. 



66* Si Tninifruit cemprend des mines ou 
minières dont l'exploitation a déjà été concédée 
ou autorisée par le Gbuyemranent, l'usufruitier 
en jouit, en se conformant à la législation spé- 
ciale des mines, en ce qui concerne le mode et 
les conditions de l'exploitation. [698.] 

La constitution d'un usufruit sur un scd dans 
lequel se trouve une mine concédée au proprié* 
taire dudit sol, ne donne l'usufruit de la mine 
que s'il y a, à cet égard, une disposition expresse 
dans l'acte constitutif. 

67. L'usufruitier jouit des alluvions ou at« 
térissements et des lies ou autres accessions qui 
augmentent la propriété sujette à l'usufruit. 
[596.] 

Toutefois, si l'accession n'a eu lieu qu'à charge 
d'une indemnité à payer par le nu-propriétaire, 
l'usufruitier doit lui en payer les intérêts pen- 
dant la durée de son usufruit. 

U n'a aucun droit sur le trésor qui serait rrémt. 
découvert par un tiers dans le fonds sujet à 
l'usufruit. [598, 2* al.] 

68. L'usufruitier a, comme le propriétaire p*che, 
lui-même, les droits de chasse et de pêche sur 
le fonds sujet à l'usufruit. 



69' L'usufruitier exerce toutes les servitudes 
réelles ou foncières appartenant an fonds usu- 
fructuaire ; il est responsable envers le nu-pro* 
priétaire, s'il a laissé lesdites servitudes s'éteindre 
par le non-usage. [597.] 



BcrritiidM 
foncièrei. 



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Ii2 LIVRE IL--I» PARTIB.--OHAP. IL— 8ECT. IL 



ActkMUi rHatlres 
à l'oMifralt. 



Id. 
AUX serTitadcs. 



70* L'usufruitier peut exercer directettieiit, 
coutre le uu-propriétaire et coutre les tiers, les 
actions réelles, possessoires et pétitoires, relatives 
à son droit de jouissanoe. 

Il exerce aussi, dans la mesure de son droit, 
les actions confessoires et négatoires relatives 
aux servitudes respectivement prétendues au 
profit ou au préjudice du fonds usufructuaire. 



Cession, bail, 
hypothèque 
de rusofruit. 



Durée. 



71. L'usufruitier, autre que le père ou la 
mère, peut céder son droit à titre gratuit ou cwojé- 
reux, le donner à bail ou en usufruit, et même 
l'hypothéquer, quand la chose sujette à usufruit 
est elle-même susceptible d'hypothèque ; 

Dans tous les cas, les droits consentis par 
l'usufruitier sont subordonnés à la durée, aux 
limites et conditions auxquelles l'usufruit est 
lui-même soumis. [595, 2118.] 



FrniU 
non perças. 



Améliorations. 



Enlèvement 

des 
constructions, 
plantations, 

etc. 



72. L'usufruitier n'a droit, à la fin de l'usu- 
fruit, à aucune récompense à raison des fruits 
et produits qu'il aurait manqué à percevoir, lors 
même qu'ils seraient encore attachés au sol. 
[5G5, 1" al.] 

. Il ne peut non plus réclamer du propriétaire 
aucune indemnité pour les améliorations qu'il 
aurait faites à la chose soumise à l'usufruit, 
encore que la valeur en soit augmentée; 

Il peut seulement enlever les constructions, 
plantations, ornements et autres additions par 
lui faites, en rétablissant les choses dans leur 
état primitif . [599.] 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 



ISS 



73. Le nu-propriétaire peut exiger à la fin 
de l'usufruit que Tusufruîtier ou ses héritiers 
lui cèdent, pour leur valeur actuelle, à dire 
d'experts, les constructions et plantations que 
ceux-ci ont le droit d'enlever d'après l'article 
précédent. 

A cet effet, la démolition ne peut être com- 
mencée que dix jours après la sommation faite 
au propriétaire d'avoir à déclarer s'il entend 
user du droit de préemption et sur son refus. 

Le propriétaire qui a déclaré vouloir user de 
ladite préemption en est déchu, s'il n'en a versé 
le prix, dans le mois de la décision, devenue 
définitive, des experts ou du tribunal ; sans 
préjudice des dommages-intérêts. 

L'usufruitier et ses héritiers peuvent rester en 
possession des bâtiments jusqu'à la décision des 
experts ou du tribunal et le payement du prix. 



Droit 
de préemption. 



Sommation. 



Défaut 
de payement. 



Droit 
de rétention. 



COMMENTAIBE. 

Art. 5L — 81. Cet article fixe le moment auquel 
l'usufruitier peut "entrer en possession"; mais il se 
borne à faire une simple allusion à "l'ouverture du 
droit"; il s'y réfère, sans la déterminer; les principes 
y suffisent: si le droit n'est affecté d'aucune condition, 
le droit est ouvert, dans le cas de convention, dès qu'elle 
est formée par l'échange des consentements, et, dans 
le cas de testament, par le décès du testateur; s'il y a 
une condition, le droit n'est ouvert que par l'arrivée de 
la condition. 

Le terme diffère do la condition en ce sons qu'il 
ne suspend pas la naissmice du droit, mais seulement 



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124 LIVRE IL--I» P1BTI&— CHAP. U.— 8ECT. II. 

8om exercice, tandis que la condition en suspend même 
la naissance ; Vusuf roit à t^me est donc ouvert avant 
réohéance du terme; mais comme le but du terme est 
justement de retarder l'entrée en jouissance de l'usu- 
fruitier, la loi ajoute ''que le terme doit être écbu." 

Il ne suffit pas, pour que l'usufruitier puisse entrer 
on possession des choses usufructuaires, que son droit 
soit ouvert et le terme échu, il faut encore qu'il ait 
satisfait à la double obligation que lui impose la loi, 
pour la sauvegarde des intérêts du nu-propriétaire, à 
savoir : faire inventaire et donner caution. 

On développera ces deux points sons les articles 74 
et suivants. 

La loi prend soin de déclarer que l'usufruitier n'a 
droit à aucune réparation ni mise en bon état des 
choses, pour accentuer davantage une différence notable 
qu'on trouvera en son lieu entre le droit de l'usufrui* 
tier et le droit du preneur, à bail (voy. art. 135). 

Bien entendu, si les parties avaient fait une conven- 
tion différente, elle serait respectée: c'est un principe 
général de droite qui sera souvent appliqné, que 'Mes 
conventions font loi entre les parties" (art, 348). 

Mais, il est juste que le nu-propriétaire cesse d'être 
dispensé des réparations, lorsqu'elles sont devenues 
nécessaires par sa faute. 

A ce sujet, la loi fait une distinction qn'il faut jus- 
tifier. 

Si les détériorations ont eu lieu depuis que le droit 
est ouvert, même avant l'échéance du terme, il suffit 
que le nu-propriétaire ait manqué de soins dans la 
garde de la chose pour que sa responsabilité soit en- 
gagée; si, au contraire, la chose a été détériorée avant 
l'ouverture du droit, le nu-propriétaire n'est respon- 
sable que si les actes nuisibles ont été accomplis volon- 
tairement et dans le dessein de nuii*e à l'usufruitier, en 
prévision de son droit fotur. 



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DROITS DB L'TOUPRUITIEB. M 

Art. SS. — 82. Le droit «nx imite est pour Vnsa^ 
fnniier la oonséqaence la pi as importanfee de FooYerture 
de son droite lorsque, d'aillecrrs, le terme est échu; el 
ce n'est pas parce qu'il aurait négligé d'exercer son 
droit que le nu-propriétaire en devrait profiter. 

Bien que Fusufruitier n'ait pas perçu lui-fiiôine les 
fruito et produits, il n'en a pas moins la propriété dès 
qu'ils sont séparés du sol {voj. art. 54), et c*est au 
moyen de l'action en revendication qu'il se les ferait 
rendre par le nu-propriétaire, s'ils se retrouvaient en- 
core en nature dans la possession de celui-ci. 

Le droit ne serait plus qu'un droit de créance on 
droit personne], si les fruits avaient été consommés ou 
vendus et livrés à un acheteur de bonne foi. 

Du reste, si le nu-propriétaire avait perçu les fruits, 
de bonne foi, dans l'ignorance du droit de l'usufruitier, 
il ne serait tenu de les restituer en nature ou en valeur 
que dans la mesure du profit qui lui en resterait; tel 
serait le cas de l'héritier qui a'urait ignoré le testament 
de son auteur contenant un legs d'usufruit. 

On retrouvera les conséquences de la bonne foi chez 
le possesseur au Chapitre de la Possession (art* 206). 

Naturellement, soit que l'usufruitier agisse par action 
réelle ou par ad^ion personnelle, il doit tenir compte 
au nu-propriétaire dos dépenses utiles que celui««i a 
faites pour la récolte et la conservation des fruito: 
autrement, ^usufruitier s'enrichirait à son tour au dé* 
triment du nu-propriétaire. 

Une fois l'usufruitier entré en possession du fonds, 
il a droit de faire lui-même la récolte et la perception 
des produite, aussi bien de ceux qui ont été ensemencés 
et cultivée par le nu-propriétaire que de ceux qui sont 
le résultat de ses propres travaux. 

La loi le dispense même, dans ce cas, d'indemniser 
le nu-propriétaire de ses frais de culture, pour éviter 
des calculs souvent difficiles et qui seraient une source 



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186 LIVRE IL-I» PARTIE.— CHAP. IL— 8ECT. IL 

de côniestations; mais, par cotnpensattoD, elle laisgera 
aa nu-propriétaire sans charges, les fruits pendante 
par branches et racines au moment où ^usufruit prendra 
fin (yoy.art. 109). 

Art. 53. — 83. Cet article correspond à l'article 578 
du Code français qui fait entrer dans la définition 
même du droit d'usufruit cette assimilation de Fusufrui 
tier au propriétaire, quant à l'acquisition des fruits. 

On indique ici deux sortes de fruits ou produits: les 
uns naturels, les autres civils. Les deux articles sui- 
vants reprennent et développent cette division des 
fruits. 

. Art. 64. — 84. Certaines législations, notamment 
la législation romaine, ont fait une division tripartite 
des fruits: elles ont fait une catégorie à part, des fruits 
obtenus par la culture ou autre travail de Thomme, 
sous le nom de fruits industriels; mais, quand il a fallu 
en tirer les conséquences, elles ont néglige de le faire, 
comme le Code français qui les traite de même que les 
fruits naturels, on bien elles sont restées confuses, 
à cet égard, comme le droit romain. 

Le Projet assimile nettement ici les fruits purement 
naturels et les fruits industriels : tous s'acquièrent au 
moment oii ils sont détachés du sol, où ils deviennent 
meubles. Il fallait choisir un moment précis pour le 
changement de maître de ces fruits, en vue du cas où 
l'usufruit viendrait à cesser. Il était impossible do 
s'attacher à l'époque seule de la maturité, parce que, 
variant avec le temps, les lieux et les climats, elle n*a 
pas assez de fixité et de précision, et aussi parce que 
les diverses espèces de fruits ne mûrissent pas tous 
simultanément. 

Le Projet tranche ici une question qui aurait pu faire 
doute, au sujet du vol des fruits ou de leur séparation 



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DROITS DB L'USUFEUITIER. 127 

par accident. Cbee les BomainSi les fruits n'étaieiub 
acquis à rnsntruitiev que par ane perception volon-i 
taire et personnelle : les froits arrachés par le vent ne 
lai appartenaient que s'il les avait fait recueillir, et 
oeaz enlevés par un videur ne pouvaient être revendis 
qnésqne par le nu-propriétaire, sauf» à celui-ci, à les 
restituer ensuite à l'usufruitier. C'était une complica- 
tion assez inutile. 

Dans le Ck>âe français, le principe est plus simple : 
c'est la séparation du sol qui change la propriété des 
fruits ; mais la loi n'en a pas formellement déduit les 
conséquences. 

Dans le Projet japonais on n'a pas voulu laisser 
d'incertitude à cet égard. 

Le 2* fdinéa a prévu le cas oà la séparation des fruits 
a eu lieu avant leur maturité par quelque cause que ce 
soit. Si l'usufruit durait an delà de la maturité, il n'y 
aorait pas à s'occuper de cette circonstance; mais si 
l'usufruit vient à cesser avant l'époque de la maturité, 
l'usufruitier se trouve avoir fait un gain illégitime et 
il doit lo restituer au nu-propriétaire, sur l'action per- 
sonnelle de oelui<*ci. 

Art* 55. — 85. Le principe est le même pour les 
produits des animaux que pour les fruits du sol ; tant 
que les petits et la laine des animaux n'en sont pas 
détachés, ils font corps avec eux et n'ayant pas encore 
le caractère de produits, ils appartiennent au nu-pro- 
priétaire. 

Pour le lait et les engrais, lorsque l'élevage des 
troupeaux de grand et de petit bétail sera plus déve-» 
loppé au Japon, on appréciera mieux l'importance de 
ces deux bénéfices de Tusufruitier. 

Art* 66u — 86. L'expression fruits dvilê est assea 
henreose, comuiiS opposition aux fruits naturels : ce sont 



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128 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IL 

des fruits de pure création de la loi et du droit; ils ont 
la périodicité des fruits naturels, celle-ci est même plus 
régulière, et ils les remplacent pour le propriétaire on 
pour Tusufruitier. Ils proviennent d'obligations con- 
tractées par des tiers en compensation de la jouissance 
en nature qui leur est accordée ; le 2* alinéa fait Ténu- 
mération des principaux fruits civils. 

La loi ne pouvait faire dépendre Tacquisition des 
fruits civils pour l'usufruitier du moment où les tiers 
débiteurs en feraient la prestation ou le payement : c'eût 
été exposer l'usufruitier à perdre les fruits qui n'au- 
raient été fournis qu'après la fin de l'usufruit. 

Au contraire, elle aurait pu admettre que les fruits 
civils s'acquierraient pour l'usufruitier au jour où le 
payement en serait échu ou exigible, de sorte qu'il 
aurait la prestation toute entière, si elle venait à échoir 
pendant que son usufruit dure, et qu'en sens inverse, 
il n'en aurait rien, si l'usufruit s'était éteint auparavant. 
Mais la loi, avec raison, n'est pas favorable aux solu- 
tions qui font dépendre du hasard les profits et les 
pertes; elle ne s'y résigne que lorsque c'est le seul 
moyen d'éviter des complications et des contestations ; 
c'est ce qu'elle a dà faire pour l'acquisition des fruits 
naturels que l'usufruitier gagnera ou perdra, quelque- 
fois, par un pur effet du hasard, suivant que son droit 
durera quelques jours de plus ou quelques jours de 
moins. 

Mais pour les prestations en argent qui constituent 
les fruits civils, il est évident que, théoriquement, celui 
qui les doit pourrait et devrait, à la rigueur, les payer 
chaque jour et presque à chaque moment. Pratique- 
ment, ce serait impossible ; on a donc dû admettre des 
payements périodiques, des échéances plus ou moins 
éloignées. Mais, lorjsqu'il s'agit de savoir quelle part 
en reviendra à l'usufruitier et au nu-propriétaire, quand 
l'usufruit commence et quand il finit, on ne peut pas 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 129 

tronver de solation pins équitable que celle qui divise 
ces prestatious jour par jour et les fait acquérir à 
chacun en proportion du temps qu'a duré son droit. 

Il faut reconnaître aussi que les prestations en argent 
se prêtent très-aisément à cette division exacte, tandis 
que les fruits naturels ne le pourraient pas; c'est pour- 
quoi la règle des fruits civils ne s'applique, pas si les 
prestations dues par des tiers doivent se faire en den- 
rées, comme dans le ''bail à part de fruits ou coUmage.'* 

Art. 57. — 87. Si le droit de l'usufruitier n'était 
pas modifié à l'égard des choses qui se consomment par 
lé premier usage, il serait sans utilité réelle; ces choses 
ne donnent pas de fruits ou produits périodiques, 
l'usage même ne s'en comprend pas distinct du droit de 
disposer; le droit de l'usufruitier serait donc nul s'il ne 
devenait un droit de disposer; l'argent même qui donne 
des fruits civils n'a cet effet que s'il est aliéné par un 
prêt ou par une opération analogue. 

Il a donc fallu permettre à l'usufruitier de disposer 
des choses dites ''de consommation" (v. art. 18). Mais, 
nécessairement, il doit, à la fin de l'usufruit, rendre pa- 
reilles quantité et qualité en nature, ou pareille valeur 
en argent. 

La loi ne laisse pas à l'usufruitier le choix du mode 
de restitution ; elle ne l'accorde pas non plus au nu- 
propriétaire: elle le subordonne à la circonstance qu'il 
a été fait, ou non, une estimation des choses usnfruc- 
tuaires. C'est la solution admise par la jurisprudence 
française, suivant, en cela, la théorie romaine, en l'ab- 
sence d'un texte suffisamment précis (v. c. fr., art. 587). 

Le bénéfice pour l'usufruitier est toujours le même 
que lorsqu'il s'agit d'un corps certain : il a eu le profit 
de l'intérêt de l'argent pendant la durée de l'usufruit : 
cela est évident, si l'usufruit portait directement sur 
une somme d'argent; s'il portait sur des denrées, il 



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180 LIVRE II.— Iw PABTIB.— CHAP. II.— SECT. IL 

n'a à en payer la valeur oa le prix d'achat qa'à la fin de 
Tusafrait; jasque-là, il profite de son propre argent. 

Les marchandises composant un fonds de commerce 
ne sont pas toujours de nature à se consommer par le 
premier usage ; ce sera même le cas le moins fréquent: 
par exemple, des étoffes, des vêtements, des ustensiles 
de maison; mais ces marchandises sont destinées à être 
vendues par l'usufruitier du fonds de commerce. S'il 
ne pouvait les vendre, l'usufruit serait inutile pour lui. 
Dès lors, il ^ndra pareille quantité et qualité de mar- 
chandises ou, si elles ont été estimées (ce qui sera le 
plus fréquent), il en rendra l'estimation. 

Le droit de Pusufruitier devenant, dans ce cas, un 
véritable droit de propriété avec obligation de rendre 
^équivalent, on lui a donné, d'après le droit romain, le 
nom de quoèi-usufruit ; il eût été plus naturel peut- 
être de l'appeler "quasi-propriété.*' 

Art* 68* — 88. Cet article ne présente pas de diffi- 
cultés. Il est naturel que l'usufruitier use des choses 
dont il s'agit ici; son droit se réduit même à un simple 
usage, car ces choses ne donnent pas de produits. 
Toutefois, il ne faudrait pas confondre cet usufruit avec 
l'Usage dont il sera parlé dans l'Appendice: l'usager 
ne pourrait se servir de ces choses que dans la mesure 
de ses besoins et de ceux de sa famille, l'usufruitier 
pourra en user au delà, par conséquent, les prêter. 

♦Il peut aussi les donner à loyer sous sa respon- 
♦sabilité, lorsque leur nature le comporte (a).* 

A l'égard du droit, pour l'usufruitier, de louer ces 
objets usufrnctuaires, la loi le consacre dans le seul but 
d'y apporter une restriction; car, sans cela, il pourrait 
être considéré comme allant de soi. Il y a des choses 

(a) Cet alinéa appartient au Texte même de Tarticle 58 (2^ al.) où il a 
été omlg par inadvertance. Ce qui suit en est le Commentaire. 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 131 

qu'il aérait inconvenant de loaer, comme des portraits 
de la famille impériale^ des portraits de la famille ou 
des amis da nà*propriétaire, des objets rares donnés en 
présent à ce dernier, toutes choses que, certainement, 
il ne louerait pas lui-même. On pourrait même refuser 
à l'usufruitier le droit de louer la bibliothèque du nu- 
propriétaire, surtout, si elle était de belle condition et 
sujette à être détériorée par Pusage d'un tiers moins 
soucieux de sa conservation (&). 

Art. 69. — 89. La rente viagère est le droit d'exiger 
de quelqu'un, pendant la vie du titulaire ou même pen- 
dant la vie d'un tiers désigné, des prestations pério- 
diques appelées arrérages. 

Généralement, le droit de rente est personnel : c'est 
une créance de somme d'argent ou de denrées ; elle a 
pu être constituée à titre gratuit, par donation ou 
testament, ou à titre onéreux, comme prix d'une alié- 
nation d'immeuble, de meubles ou même d'argent. 

Il pourrait arriver que celui auquel appartient le 
droit personnel de rente en cédât l'usufruit à un autre, 
ce qui permettrait à ce dernier d'en profiter pendant 
sa vie, si d'ailleurs elle n'excède pas la vie du véritable 
titulaire; car la durée de la rente ne pourrait pas être 
augmentée sans la volonté du débiteur. 

On aurait pu douter, dans ce cas, de l'étendue du 
droit de l'usufruitier, si la loi ne s'en était expliquée, 
comme elle l'a fait dans le Code français (art. 588). 

L'usufruitier ne devant pas perdre ni altérer la 
substance de la chose, mais seulement en prendre les 
produits, il semblerait qu'en recueillant les arrérages 



(b) Les Romains distinguaient souvent "les choses qu'il est d'usage do 
louer" {quœ locariêoleni); c'était presque, chez eux, une division fonda- 
mentale des choses, analogue à celles qu'on a présentées aux Dinpositiont 
ffênêraleê. 



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132 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. II. 

qui ne se renouvelleront pas indéfiniment, il consomme, 
en même temps, une partie du capital. 

Aussi s'était-il produit, dans Tancienne jurispru- 
dence française, trois systèmes parmi lesquels le Code 
civil a dû choisir : l'un obligeait l'usufruitier de la 
rente viagère à rendre au titulaire de ladite rente, 
après la fin de l'usufruit, tous les arrérages perçus, ce 
qui réduisait l'usufruit aux revenus desdits arrérages, 
c'est-à-dire à fort peu de choses; un autre système 
laissait à l'usufruitier la moitié des arrérages et l'obli- 
geait à restituer l'autre moitié considérée comme frac- 
tion du capital ; enfiu, le dernier système n'obligeait 
l'usufruitier à aucune restitution. C'est ce système 
qu'a adopté le Code français (art. 588). C'est aussi 
celui qui est proposé au Japon. 

Il repose sur cette idée que la rente viagère n'a pas 
de capital productif des arrérages; le rentier ou l'usu- 
fruitier, en percevant chaque année lesdits arrérages, 
ne perçoit aucune partie d'un capital quelconque : les 
arrérages sont produits par le droit de rente, et quand 
la rente prend fin par la mort du titulaire, c'est l'éché- 
ance de ce terme incertain qui y met fin, et non 
l'éj)uisement du capital par les perceptions successives, 
car elles peuvent avoir été de très-courte durée. 

La règle est la même pour l'usufruit dont serait 
grevé un premier usufruit. Le sotiS'Usttfriiitier percevra 
les fruits et produits de la chose usufructuaire comme 
l'usufruitier titulaire; seulement, le sous-usufruit aura 
deux causes d'extinction au lieu d'une : la mort du 
sous-usufruitier et celle du titulaire. 

Le Code français a négligé ce cas particulier d'usu- 
fruit. 

Art. 60. — 90. Un troupeau est une de ces choses 
collectives dont a parle l'article 17: il constitue une 
sorte d'unité idéale, bien que se composant de plusieurs 



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DROITS DB L'USUFRUITIER. 188 

choses indiviâuelles. Les Romains disaient, d'ane façon 
un peu figurée, que c'est ''un corps unique à plusieurs 
têtes/' Il résulte de ce caractère mixte du troupeau 
que tant qu'il reste une tête du troupeau, Tusufruit 
continue et aussi l'obligation de le reconstituer avec le 
croît ; mais aussi, si le troupeau périt, en tout ou on 
partie, sans la faute de l'usufruitier, celui-ci ne doit pas 
la valeur périe, parce qu'il était débiteur d'un corps 
certain. Les fuiras sont des établissements où Ton élève 
les jeunes chevaux; l'expression équivaut aussi à celle, 
inusitée, de "troupeau de chevaux;" mais elle comprend 
surtout les bâtiments et dépendances servant à loger 
les chevaux. Les magnaneries sont des établissements 
organisés pour Télevage des vers à soie. Les animaux 
de hasse-cour sont les poules, canards, oies, dindes; on 
y fait rentrer aussi les lapins et les porcs. Au Japon, 
cette source de revenus est très-peu développée, com- 
parativement à ce qu'elle est dans les autres pays. 

L'usufruitier, devant jouir en bon administrateur, ne 
pourrait vendre tous les petits des animaux, sans pour- 
voir au remplacement des animaux morts; il ne pour- 
rait non plus être réduit au seul profit que donnerait 
l'excédant du croît sur la mortalité: il doit pouvoir 
aussi aliéner chaque année les animaux arrivés à leur 
entier développement et dont la conservation serait 
coûteuse et sans profit; il agit comme ferait un pro- 
priétaire diligent. 

C'est par ce même principe que doit se résoudre une 
question souvent débattue depuis les Romains jusqu'à 
nos jours: à savoir, si l'usufruitier a valablement aliéné 
l'excédant du croît, lorsqu'il s'est ensuite produit dans 
le troupeau, par maladie ou accident, des vides qui ne 
sont pas encore comblés au moment oii l'usufruit prend 
fin. Un bon administrateur qui voudrait entretenir un 
troupeau de cent têtes, par exemple (et, pour l'usu- 
fruitier c'est une obligation do ne pas laisser se réduire 



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134 LIVRE IL— Iw PABTIB.— CHAP. IL— SECT. IL 

le troupeau ou au-dessous de ce qu'il était lorsqu'il l'a 
reçu)^ un bon administrateur^ disons-nous, ne se bor- 
nerait pas, au moment de vendre le croît, à remplacer 
les têtes qui manquent: il en garderait encore un petit 
nombre, en excédant, pour suppléer les pertes qui pour- 
raient arriver pendant l'année, en calculant d'après la 
moyenne de la mortalité. 

Art* 61. — 91. Les bois et forêts présentent en tous 
pays des diversités de nature qui influent sur la ma- 
nière d'en recueillir les produits. Le mode d'exploita- 
tion de cette classe de biens s'appelle aménagement. 

Quand les bois sont de nature à repousser de la souche 
après avoir été coupés, on adopte, en général, les 
coupes périodiques; tous les 20 ans, par exemple (c). 

Les produits donnent de menu bois pour l'industrie, 
du bois pour brûler, du bois pour faire le charbon et des 
fagots. Les bois ainsi mis ^'en coupe réglée" se nom- 
ment Ims taiUiê (bois à tailler). Quand les bois sont 
étendus, on les divise en lots, au nombre de 20 ou de 10, 
si l'on veut avoir des revenus annuels ou biennaux; on 
peut aussi ne faire de coupe que tous les 4 ans, par 
cinquième, ou, tous les cinq ans, par quart. Cette 
distribution des coupes, une fois établie, se conserve 
ordinairement; elle constitue, à proprement parler, 
l'aménagement. 

Mais, au moment de faire les coupes, l'usage des 
bons administrateurs est de conserver, de loin en loin, 
les plus beaux arbres, ceux qui s'annoncent comme 
devant se développer le mieux : ils ne gêneront pas la 
repousse des autres et ils deviendront un jour de 

(c) Au Japon, la plus grande partie des bois étant de nature résineuse, 
est justement de ceux qui ne repoussent pas de la souche: à ces bois on 
appliquera Tartiele suivant; mais il y a aussi des arbres qui se prêtent 
aux coupes périodiques, réglées par le présent article, tels que le chêne 
(kasht)t le polownia (kiri) et une foule d'autres. 



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DROITS DR L'USUPBUITIBR. 186 

grands arbres de prix^ car on les conservera succes- 
sivement^ lors des autres coupes. 

Les arbres ainsi laissés debout se nomment : après 
la l'* coupe, baliveaux modernes ; après la 2% baliveaux 
anciens ; après les 3®, 4® et 5®, arbres de futaie, futaies, 
hautes-futaies. 

Ces distinctions n'ont pas d'importance pour le pro- 
priétaire exploitant lui-même; pour l'usufruitier^ dès 
qu^in arbre a le caractère de baliveau, il ne peut plus 
être coupé comme bois taillis^ on doit le laisser se dé- 
velopper: c'est un capital, comme il est dit à ^article 
suivant. 

Le 2® alinéa est une sage innovation par rapport au 
droit français : les bois de l'Etat^ des départements ou 
des communes, devront être de bons modèles d'exploi- 
tation à imiter. Toutefois, la loi ne leur donne pas la 
priorité sur les bois des particuliers; c'est plutôt l'in- 
verse qui résulte de son texte. 

L'obligation de prévenir un mois avant la coupe a 
pour but de permettre au nu-propriétaire de discuter 
le mode des coupes et de les surveiller. 

Art« 62. — 92. Si, au moment où l'usufruitier fait 
une coupe réglementaire, il y a déjà des baliveaux 
anciens ou modernes réservés par le nu-propriétaire, 
il ne peut les abattre, à moins que l'usage des pré- 
cédents propriétaires n'ait été d'en abattre un certain 
nombre, périodiquement, pour éclaircir et aérer le bois. 

La règle serait la même pour les plantations d'arbres 
réfiineux qui, ne repoussant pas de la souche, ne sont 
pas, par leur nature, des bois taiUis, et sont tous consi- 
dérés au moins comme baliveaux; mais l'usage est 
nécessairement d'en abattre ou d'en arracher périodi- 
quement un certain nombre pour faciliter la croissance 
des autres, et l'usufruitier profiterait de cet usage. 

Lorsque l'usufruitier n'a pas le droit de couper les 



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196 LIVRE II.— I» PARTIR— CHAP. U.— 8ECT. U. 

baliyeaoz oa les arbres de fntate, il en prend, au moins, 
les produits périodiques, ce qni se rédnit anx feuilles, 
à quelques fruits ou graines, au bois mort et aux 
menues branches qu'il est souvent nécessaire d'élaguer. 

La loi lui permet aussi d'employer aux réparations 
de bâtiments soumis à l'usufruit les arbres morts ou 
abattus par le vent ; il peut même en abattre pour cet 
usage ; c'est autant dans l'intérêt du nu-propriétaire 
que dans celui de l'usufruitier. Au contraire, l'usu- 
fruitier ne pourrait utiliser les mêmes arbres pour la 
réparation de ses propres bâtiments. 

Une question que la loi n'a pas tranchée, mais que 
les principes de la matière permettent de résoudre 
facilement, est celle-ci : lorsque la première coupe de 
bois taillis est faite par l'usufruitier, est-il tenu de 
réserver les arbres les mieux venus pour en faire des 
baliveaux 7 II est clair que son intérêt serait de ne pas 
laisser de baliveaux, puisqu'il ne pourra jamais les 
couper. 

Mais l'usufruitier doit jouir "en bon administra- 
teur ; " il doit aussi se conformer à l'usage des pro- 
priétaires voisins j or, il n'est pas douteux qu'un bon 
administrateur et que les autres propriétaires laissent 
toujours des baliveaux. Il n'y aurait que la propor- 
tion numérique à établir entre les arbres coupés et les 
arbres réservés : si les parties ne peuvent se mettre 
d'accord, la chose sera décidée par le tribunal, après 
expertise. 

Art. 63. — 93. Ce droit de l'usufruitier, assez mi- 
nime d'ailleurs, est la conséqunce de son assimilation 
constante au propriétaire, pour ce qui est du mode et 
de l'étendue sa jouissance: il est certain qu'un pro- 
priétaire intelligent n'achètera pas les menus bois néces- 
saires à la culture, lorsqu'il peut les prendre sur bon 
fonds, sans le détériorer. 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 187 

Art. 64. — 94. Il arrive souvent que les grands 
propriétaires adjoignent des pépinières à leur fonds 
pour renouveler les arbres morts, pour refaire les haies 
ou étendre les bois (voy. p. 49). 

L'usufruitier pourrait de même user de la pépinière 
et ce serait presque un devoir pour lui, comme devant 
être bon administrateur. 

La loi lui permet marne de vendre des produits de la 
pépinière, s'ils excèdent les besoins du fonds; enfin, 
s'il s'agissait de l'usufruit d'une pépinière distincte 
d'un fonds et objet principal de l'usufruit, ce droit de 
l'usufruitier serait tout à fait normal et non plus une 
exception. 

Mais une pépinère s'épuiserait elle-même si elle 
n'était entretenue par de nouveaux plants ou semis, 
suivant la nature des arbres qui y sont élevés: l'usu- 
fruitier a donc l'obligation de Tentretenir. 

Art. 65. — 95. Ce n'est pas arbitrairement que la 
loi, pour fixer les droits de l'usufruitier, distingue si 
les carrières étaient déjà en exploitation ou non, au 
moment où l'usufruit a commencé: elle fait ainsi dé- 
pendre les droits de l'usufruitier de l'intention pro- 
bable du constituant, lequel n'est pas présumé avoir 
voulu priver l'usufruitier d*un profit périodique qu'il 
avait lui-môme jusque-là, et, en sens inverse, n'a vrai- 
semblablement pas voulu lui permetti'O d'amoindrir la 
valeur du fonds, en y ouvrant des carrières qui n'étaient 
pas encore exploitées. C'est le même principe qui a 
déjà été consacré au sujet de l'exploitation des arbres 
qui ne sont pas mis en coupe réglée. Mais, de même 
encore qu'il le peut faire pour ces arbres, l'usufruitier 
peut prendre des pierres et autres matériaux pour la 
réparation et Tentretieu du fonds usufructuaire. 

Au contraire, il ne pourrait prendre ni bois, ni pier- 
res, pour l'amélioration du fonds, parce que l'amélio- 



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188 LIVRE IL— I» PABTIB.— CHAP. IL— 8ECT. IL 

ration peut prendre des développements infinis et qui 
souvent ne répondent pas aux espérances de celui qui 
Tentreprend. 

L'usufruitier ne pourra de même user de la tourbe 
pour ses besoins personnels que si la tourbière est 
déjà en exploitation; car^ la tourbe^ comme combus- 
tible, ne peut pas être utilisée dans l'intérêt du fonds; 
la marne, au contraire, peut toujours servir à amender 
les terres (v. p. 38) et si la marnière est en exploitation, 
l'usufruitier pourra en vendre les produits, car ils ont 
pour le propriétaire le caractère de fruits. 

Art. 66* — 00. On a déjà eu occasion d'expliquer 
pourquoi le propriétaire du sol ne peut exploiter les 
mines qui s'y trouvent, sans en avoir préalablement 
obtenu la concession du Gouvernement (p. 91-92). Pour 
les minières s'exploitant à ciel ouvert, une simple au» 
torisation est nécessaire : elle assure la surveillance de 
l'administration. 

Le présent article, qui correspond à l'article 598 du 
Code français, s'en écarte, assez notablement, du reste, 
sous deux rapports. 

D'après cet article 598, ai les mines sont déjà en 
exploitation effective au profit du propriétaire du sol, les 
produits en ont le caractère de fruits et appartiennent 
à Tusufruitier ; en sorte que la jouissance des mines 
est, pour l'usufruitier, semblable à celle des carrières. 
L'article 598, il est vrai, ajoute que l'usufruitier devra 
obtenir une concession spéciale du Gouvernement pour 
continuer l'exploitation; mais cette condition a été 
supprimée plus tard, par la loi sur les Mines (21 avril 
1810, art. 7). 

En outre, l'article 598 du Code français, en donnant 
à l'usufruitier du sol, en cette seule qualité, la jouis- 
sance de la mine déjà mise en exploitation, paraît avoir 
méconnu ou les principes de la matière des mines ou 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 189 

ceux de l'usufruit. S'il a considéré la mine comme un 
accessoire du sol, il a pu logiquement en donner les pro- 
duits à l'usufruitier; mais alors, il a méconnu le principe 
que la mine, même concédée au propriétaire du sol, est 
un immeuble distinct de la surface, susceptible d'être 
hypothéqué, cédé, exproprié séparément. Le principe, 
il est vrai, n'a été aussi nettement formulé que par loi 
précitée de 1810 (art. 7); mais il était déjà virtuelle- 
ment consacré, ou, en tout cas, il a dû au moins modifier 
le Code civil. Si, an contraire, le Code a entendu 
considérer la mine comme un immeuble distinct de la 
surface, il n'aurait pas dû. en donner la jouissance à 
l'usufruitier sans une disposition expresse de l'acte 
constitutif de l'usufruit, pas plus que l'usufruitier d'un 
fonds, n'aurait la jouissance d'un fonds voisin appar- 
tenant au même propriétaire. 

Le Projet corrige ce qu'il considère comme deux 
imperfections de son modèle. 

D aboi-d, notre article 66, l**^ alinéa, s'écarte de l'ar- 
ticle 698 du Code français, en n'exigeant pas que l'ex- 
ploitation soit commencée pour être permise à l'usufrui- 
tier: il suffit qu'elle ait été concédée ou atdorinée au 
profit du propriétaire: il ne paraît pas juste, en effet, 
de faire dépendre le droit de l'usufruitier de la circons- 
tance que le propriétaire a déjà ou non les capitaux 
nécessaires pour l'exploitation. Si on prétend que 
l'exploitation effective a pour effet de révéler avec oer- 
titude l'intention du propriétaire de tirer des 'produits 
de la mine ou de la minière, comme elle la révèle pour 
une carrière ou une tourbière, nous répondrons que le 
cas est très-différent : cette intention est bien suffisam- 
ment réglée par la demande et l'obtention de la conces- 
sion ou de l'autorisation d'exploiter; tandis que pareille 
demande n'ayant pas lieu pour les carrières et tour- 
bières, on a pu ' s'attacher exclusivement au fait de 
l'exploitation. 



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140 LIVRE IL— Iw» PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IL 

Le 2® alinéa déclare formellemeDt qu'il ne saffit pas 
d'être appelé à l'usufruit de la surface du sol pour 
avoir le droit d'exploiter la mine déjà concédée. Sous 
ce rapport, la mine garde son caractère d'immeuble 
particulier et distinct de la surface. Il faudra donc 
que la convention ou le testament ait formellement 
ou, au moins, d'une manière qui ne laisse pas de doute 
quant à l'intention, étendu l'usufruit du sol à la mine 
déjà concédée. 

Pour que l'usufruitier ait droit à la jouissance de la 
mine, sans une disposition expresse de l'acte, il faudrait 
supposer une constitution universelle d'usufruit (v. art. 
48, 3® al.): comme alors elle comprendrait la jouissance 
de tous les biens du constituant, elle comprendrait 
aussi la mine concédée. Le 1^ alinéa, par la généralité 
de ses termes, s'applique à ce cas. 

Si la concession avait été donnée à un autre qu'au 
propriétaire lui-même, la redevance due à celui-ci 
n'appartiendrait pas à l'usufruitier: la '* redevance des 
mines " n'a pas le caractère de fruit : elle est plutôt 
une indemnité pour la dépréciation du capital, c'est-à- 
dire du tréfonds, et si elle est périodique c'est qu'en 
effet, à mesure que l'exploitation continue la déprécia- 
tion s'augmente. Il en serait autrement de l'indemnité 
due au propriétaire pour la diminution de jouissance, 
par suite de travaux exécutés à la surface: l'usufruitier 
y aurait droit. 

Art* 67. — 97. La loi présentera au Livre IIP la 
théorie de l'alluvion et des autres cas d'accesaion con- 
sidérée comme moyeu d'acquérir la propriété. 

Les augmentations survenues à la chose profitent au 
propriétaire pour le capital et à l'usufruitier pour les 
fruits ou revenus. Le Projet japonais est, à cet égard, 
plus simple et plus libéral que le Code français qui 
donne bien à l'usufruitier la jouissance des alluvions 



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DROITS DK L'USUFRUITIER. 141 

on attérissements, mais ne Ini donne pas celle des îles 
formées au-devant de la propriété. 

On objectera pent-être que cette augmentation de 
l'usufruit n'a pas été dans Tintention du constituant, 
puisqu'elle ne pouvait être dans ses prévisions ; mais, 
si Ton considère que la loi donne aux riverains la pro- 
priété des iles nées dans les petits cours d'eau, pour 
les indemniser des dégradations que leur causent son- 
vent les eaux, il est juste que l'usufruitier qui souffrira 
lui-même dans-sa jouissance, par ces dégradations, soit 
appelé aussi à la même compensation éventuelle. 

La loi se réfère, dans le 2^ alinéa, aux accessions 
qui ne profitent au propriétaire qu'à charge d'une in- 
demnité à un tiers; il est juste que l'usufruitier sup- 
porte les intérêts de cette somme, puisqu'il jouit de 
l'accession qui la fait devoir. 

En attendant que le Projet ait réglé l'accession, on 
peut voir, an Gode français, plusieurs cas où l'accession 
donne lieu à indemnité pour un tiers (art. 554, 555, 566). 

Bien entendu, il faut supposer, dans tous les cas, 
que l'accession s'est produite pendant la durée de l'usu- 
fruit ; autrement, et si elle avait précédé, le droit de 
l'usufruitier serait encore plus certain et il aurait lieu 
sans charge, l'usufruitier prenant les choses dans l'état 
où elles se trouvent. 

A l'égard du trésor, le Projet croit devoir déclarer 
formellement que l'usufruitier n'y a aucun droit, 
comme l'a fait également le Code français: le trésor 
n'est, en effet, ni i}ne accession, ni un produit du fonds; 
c'est une propriété entièrement distincte, sur laquelle 
l'usufruit ne peut porter (voy. c. civ. fr., art. 716). Il 
faut excepter, bien entendu, le cas où l'usufruitier 
aurait lui-même trouvé le trésor: il aurait alors les 
droits ordinaires de l'inventeur. 

Art. 68. — 98. La chasse et la pêche sont des 



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143 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. n.— SECT. IL 

moyens d'aeqnérir la propriété de choses sans maître ; 
il en sera reparlé sons le nom d'occupation, parmi les 
moyens d'acquérir la propriété. Il est naturel que 
l'usufruitier exerce ces deux droits, car les produits de 
la chasse et de la pêche se renouvellent périodiquement 
et même d*une façon presque continue. 

Art. 69. — 99. Il sera consacré plus loin un cha- 
pitre aux servitudes foncières. Il suffit d'indiquer ici 
qu'elles sont des droits qui permettent au propriétaire 
d'un fonds de tirer d'un autre fonds appartenant à un 
antre propriétaire, des avantages, des services qui en 
augmentent la valeur, comme un passage, une prise 
d'eau, un droit de vue, sur la propriété voisine (voy. 
art. 227). 

Comme les servitudes appartiennent à tout proprié- 
taire du fonds, en cette qualité et abstraction faite de 
sa personnalité, on dit, par une sorte de figure, qu'elles 
'^appartiennent au fonds lui-même;" ce qui les fait 
aussi Appeler foncières ou réelles, par opposition à l'usu- 
fruit, à l'usage et à l'habitation qui, bien que droits 
réels par leur nature et droits mobiliers on immobiliers 
par l'objet sur lequel ils portent, sont souvent appelés 
servitudes personnelles, parce qu'ils appartiennent à 
une personne déterminée et s'éteignent avec elle. 

Si le fonds soumis à l'usufruit avait de pareils droits 
sur un fonds voisin, l'usufruitier aurait le droit de les 
exercer; ce serait, en même temps, un devoir, car la 
négligence amènerait la pei*te de la ipervitude par non» 
tisage, sorte de prescription libératoire du fonds servant, 
dont il sera parlé en son lieu (ai*t. 310 et 311). 

Art. 70. — 100. Les actions en justice portent, en 
général, une qualification qui correspond à leur objet, 
c'est-à-dire au droit qu'elles tendent à faire reconnaître 
et à faire valoir. C'est ainsi qu'il y a des actions rédles 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 143 

et des actions perêonnéUes correspondant aux droits 
réels et aux droits personnels. 

Toutes les actions que le présent article reconnaît à 
l'usufruitier sont des actions réelles^ puisque le droit 
de l'usufruitier est réel; cela n'exclut pas d'ailleurs les 
actions personnelles qui conopéteraient à l'usufruitier, 
contre le nu-propriétaire exclusivement, en vertu d'un 
contrat ou d'un testament qui aurait constitué l'usufruit. 

Les actions réelles reconnues ici comme appartenant 
à usufruitier ont les roâmes noms et le même objet que 
celles qui appartiennent au propriétaire d'après l'ar- 
ticle 87, avec les seules différences qui résultent de la 
nature du droit. Ainsi, Taction pétitoire tend toujours 
à faire juger le fond du droit (ici, que le demandeur a 
vraiment le droit d'usufruit) ; les actions posse^f^àires 
tendent seulement à faire juger que le demandeur, en 
fait, possède ou a possédé récemment le droit d'usu- 
fruit, c'est-à-dire, l'exerce on l'a exercé comme lui 
appartenant : s'il le possède encore et est troublé par 
un tiers, c'est le cas de l'action en complainte ; s'il a été 
dépossédé, soit par ruse, soit par violence, c'est le cas 
de l'action en rêintégrande. Ces actions se retrouveront 
dans leur application générale au Chapitre de la Pos- 
session (art. 212 et suiv.). 

101. Indépendamment des actions réelles relatives 
à son droit d'usufruit, l'usufruitier a aussi des actions 
relatives aux servitudes. Elles sont de deux espèces: 
l'une qui affirme, soutient, que le fonds voisin est grevé 
d'une servitude active au profit du fonds usufructuaire : 
c'est l'action confesioire (du latin conJUei'i, avouer, 
affirmer); l'autre, qui conteste, qui nie, que ledit fonds 
usufructuaire soit grevé d'une servitude passive au 
profit du fonds voisin : c'est l'action négatoire (du latin 
negare, *'nier"). 

L'article 37 n'a mentionné que l'action négcdoire 



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I4é LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IL—8ECT. IL 

eomme appartenant au propriétaire, relativement aax 
servitudes ; ce n'est pas qn'il y ait à douter que l'action 
eonfeêêoire lui appartienne aussi ; mais on a considéré 
que Taction négateire est, en réalité, une variété de la 
revendication qui est l'action principale du proprié- 
taire: dans l'action négatoire, le propriétaire reven- 
dique la liberté de son fonds, taudis que dans l'action 
confessoire il réclame un droit sur le fonds voisin. L'ac- 
tion c(mfesBoire appartient donc i la matière des ser- 
vitudes et non i celle de la propriété et c'est en effet 
au chapitre des Servitudes qu'elle a sa place principale 
(art. 289). Si le présent article la reconnaît i l'usu- 
fruitier, c'est pour que la théorie de l'Usufruit soit 
complète ici et qu'il n*y ait pas lieu d'y revenir sur 
chaque matière. 

Les deux actions, ainsi données i l'usufruitier au 
sujet des servitudes, étant réelles tentes deux, peuvent 
être considérées aussi comme pétitaires ou possessoire», 
suivant que l'usufruitier y soulève la question db droit 
ou du fond, ou la question DS fait ou de possession. 

Ces dernières peuvent être aussi en complainte on 
en réintégrande. 

Ainsi, si l'usufruitier a déjà exercé une servitude 
sur le fonds voisin et se trouve menacé ou troublé dans 
la possession de la servitude, il exercera seulement 
l'action possissoibb en complainte; s'il a été dépossédé 
de la servitude depuis moins d'un an, il exercera l'action 
POSSISSOIBB en réintégrande. 

Si le temps dans lequel la réintégrande devait être 
exercé est passé, il exercera Taction pbtitoirb ou en 
revendication, de la servitude active. 

Toutes trois sont des actions confbssoibes, car l'usu- 
fruitier y affirma son droit. 

Si, au contraire, c'est le voisin qui prétend avoir 
une servitude sur le fonds usnfructuaire, l'action 
NÉaATOiBE de l'usufruitier pourra être pétitoire s'il veut 



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DROITS. DB L'USUPBUITIEB. 146 

faire juger Ufond du droit contre le voisin, ou posées- 
soire, s'il ne veut faire juger que le fait de la possession; 
«t, dans ce dernier casj elle aura le caractère de com- 
plainte, si le voisin n^a encore fait que le troubler par 
des entreprises sur le fonds; elle aura le caractère de 
réintégrande, si déjà le voisin est en pleine possession 
de sa prétendue servitude, mais depuis moins d'un an. 

On pourrait, enfin, supposer toutes les mêmes actions 
dirigées contre l'usufruitier, alors défendeur, par un 
tiers qui réclamerait l'usufruit on une servitude, soit au 
fond et comme droit, soit en fait et comme posses- 
sion. L'objet, les noms et les caractères en seraient les 
mêmes; les rôles seuls des parties y seraient changés. 
Si la loi n'en dit rien, c'est qu'elle ne traite ici que des 
droits de Tusufruitier; mais elle n'aura pas besoin d'y 
revenir à la Section suivante. 

Remarquons, en terminant, que lorsqu'il s'agit des 
servitudes actives ou passives, relatives au fonds usu- 
.frûctnaire, bien que l'usufruitier ait qualité pour plaider 
à ce sujet, comme demandeur on défendeur, il fera sage- 
ment d'appeler en cause le nu-propriétaire: autrement, 
il pourrait encourir une responsabilité grave, comme 
on le verra au sujet de ses obligations (art. 99 à 101). 

102. Cette théorie des actions étant assez compli- 
quée, on en présente ici un tableau résumé.* 

I. — Actions de l'usufruitier (demandeur) relative- 
ment à son droit d'Usufruit: 

A. Action PÉTIT0IB8: revendication du droit d'usu- 
fruit cont^ un tiers (procès au fond) ; 

B. Action POSSESSOIBE : réclamation de la possession 
de l'usufruit (sans examen du fond) ; subdivisée en : 

a. Action en complainte, pour garder la possession 
troublée ; 

b. Action en réintégrande^ pour recouvrer la posses- 
sion perdue. 

10 



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146 LIVRE n.— Iw PARTIB.— CHAP. II.— 8BCT. II. 

H. — Actkms de VnsQfniitier. relativement aux Ser- 
vitudes : 

A. Action coNTissoiRB ponr réclamer une servitude 
active; subdivisée en : 

a. PétUoire, pour faire juger le fond du droit de 
servitude ; 

b. Possessoire, pour &ire reconnaître la possession 
de fait, Vexercice antérieur de la servitude (sans 
examen du fond); avec la même subdivision en: 

a. Complainte, pour faire cesser le trouble ; 

b. Béintégrande, pour recouvrer la possession 
perdue. 

B. Action NioATOiBB: pour contester une servitude 
passive; avec les mêmes divisions et subdivisions: 

a. Pétitoire, pour faire juger, au fond, qu'il n'y a 
pas de servitude passive ; 

b. Pos8e88oire, pour faire juger qu'elle n'est pas pos- 
sédée, exercée en fait: 

a. en Complainte, si le voisin trouble l'usufruitier, 
par des tentatives d'exercice ; 

b. en Béintégrande, si le voisin a usurpé l'exer- 
cice de la servitude. 

Art. ?!• — 103. Bien que le droit de l'usufruitier 
soit viager et ainsi établi en considération de la per- 
sonne, quant à la durée, il n'est cependant pas insépa- 
rable de la personne au point de ne pouvoir être cédé. 
Or, si l'usufruitier peut céder son droit, l'aliéner pour 
le tout, à plus forte raison, peut-il le grever de droits 
moindres, comme le louer ou l'hypothéquer. 

On remarquera seulement que l'hypothèque ne pou- 
vant être établie que sur les immeubles, il faut que 
l'usufruit soit lui-même immobilier, par l'objet auquel 
il s'applique, pour être susceptible d'hypothèque. 

On aurait pu croire qu'il était défendu à l'usufruitier 
de céder ou donner son droit à bail, quand il porte sur 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 147 

des objets qui se détériorent plus on moins prompte- 
ment par l'usage; mais la loi ne Pa pas défendu; elle 
y a seulement apporté quelque tempérament (voy. art. 
58 et p. 181); le nu-propriétaire trouvera d'ailleurs des 
garanties contre l'abus de jouissance du cessionnaire 
ou du preneur à bail^ dans le cautionnement qui sera 
fourni au début de l'usufruit. 

Mais^ comme il ne saurait dépendre de l'usufruitier 
de prolonger son droit indéfiniment^ la loi prend soin 
d'exprimer que les droits qu'il a consentis sont soumis 
aux mêmes limites et conditions que le sien propre; 
notamment, quant à la durée. 

L'usufruit légal des père et mère sur les biens de 
leurs enfants mineurs, forme exception au droit de 
cession par l'usufruitier. Cette exception se justifie par 
la brièveté du droit et par les charges spéciales qu'il 
impose. Elle ne sera sans doute pas la seule. Ainsi le 
Projet ne se prononce pas ici sur la question de sa- 
voir si l'usufruit qui, vraisemblablement, sera reconnu 
au mari, pourra être par lui cédé ou loué: la question 
ne devra pas être négligée à l'occasion du Contrat de 
mariage et elle devra être résolue négativement, au 
moins pour la cession; car l'usufruit marital entraîne 
des charges de famille dont l'accomplissement serait 
souvent compromis par une cession. Le danger serait 
le même pour l'hypothèque qui peut mener à l'expro- 
priation forcée. Quant à la location du droit d'usufruit, 
elle peut être permise au mari, comme aux père et 
mère, dans la mesure où est valable la location des 
choses mêmes soumises à l'usufruit, en tant qu'elle 
constitue un acte d'administration de ces choses: prati- 
quement, la location du droit d'usufruit et celle des 
choses usufructuaires pourront être confondues. 

Art. 72. — 104. Les deux premières dispositions 
de cet article, étant la négation d'un droit pour l'usu- 



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148 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. n.— 8ECT. IL 

frnitîer^ ne sembleraient pas devoir figurer dans cette 
Section; elles ne lai imposent pas non plas des obliga- 
tions qni appartiendraient à la Section suivante; elles 
pourraient donc prendre place dans la Section iv^, an 
sujet de l'extinction de l'usufruit; mais il n'est pas hors 
de propos, en traitant des droits de l'usufruitier, d'in- 
diquer aussi ceux qui pourraient sembler lui appar- 
tenir et que la loi lui dénie. 

D'ailleurs, le dernier alinéa reconnaît à l'usufruitier 
un droit assez considérable pour motiver la place de 
cet article. 

Ces trois dispositions sont d'ailleurs assee &ciles i 
justifier. 

La première est la conséquence et la contre-partie> 
déjà annoncée, de l'article 52, 2® alinéa: l'usufruitier 
ayant pu trouver, au moment de son entrée en jouis- 
sance, une récolte plus ou moins près de la maturité et 
la prenant sans payer les frais de culture, devrait, aux 
mêmes conditions, laisser la récolte pendante au mo- 
ment où l'usufruit finit. 

Assurément, la justice rigoureuse pourrait demander 
la solution inverse, dans les deux cas; mais il est admis 
depuis les Romains, par raison d'utilité pratique et de 
simplicité, que, pour éviter deux comptes détaillés, 
difficiles et souvent sujets à contestation, on laissera 
ici le hasard jouer le rôle d'arbitre. En effet, la nature 
viagère du droit d'usufruit lui donne déjà un carac- 
tère aléatoire (d) très-prononcé, qu'on peut augmenter 
encore sans grand inconvénient: il peut finir aussi bien 
après la récolte qu'avant; souvent même, à son début, 
il est soumis également à des chances bonnes ou mau- 
vaises; c'est ce qui arrive quand il est constitué par 



(d) Sur le mot aléatoire, voy. p. 98 note A.— Il y a des contrats 
dits "aléatoires," parce qu'ils dépendent du hasard (voy. 1I« Partie, 
art. 822). 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 149 

testament: le testateur peat mourir peu de temps avant 
la récolte ou peu de temps après qu'elle a été faite. 

Au surplus^ les parties peuvent toujours, par con- 
vention, modifier cette disposition de la loi, et il serait 
même très-naturel qu'au cas de constitution de l'usu- 
fruit par une vente, le vendeur fît entrer en ligne de 
compte, dans la fixation du prix, la récolte pendante 
dont il aurait fait les frais, et qu'en sens inverse, 
Taclieteur stipulât qu'au cas de cessation de l'usufruit 
avant la récolte, une fraction déterminée en serait 
laissée à ses héritiers* 

La disposition du second alinéa refuse à l'usufruitier 
le droit de se faire indemniser des améliorations qu'il 
aurait faites à la chose, parce qu'il est présumé les 
avoir faites pour lui-même et en avoir joui plus ou 
moins longtemps. Il y aurait d'ailleurs, là encore, des 
sujets de contestations que la loi veut éviter. 

Cette disposition s'appliquera aux embellissements 
et aux améliorations des habitations, à l'amendement 
des terres, aux défrichements et terrassements, qui sont 
incorporés, en quelque isorte, aux choses usufruc- 
tuaires. 

Mais pour les améliorations qui sont plutôt ajoutées 
qu'incorporées aux choses et qui pourraient en être 
séparées sans détérioration, il n'y avait pas même 
motif d'en faire profiter le propriétaire : le Projet 
tranche formellement, dans le 3® alinéa, une question 
fort débattue, en France, sur l'article 599, en permet- 
tant à l'usufruitier d'enlever ces additions, à charge 
de remettre les lieux dans l'état primitif. 

Art. 73. — 105. La disposition principale de cet 
article (1^ al.) est une grave innovation par rapport 
au Code français et aux autres : elle confère au nu-pro- 
priétaire vis-à-vis de l'usufruitier un droit qui n'était 
accordé jusqu'ici au propriétaire que vis-à-vis du pos- 



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ISO LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IL 

sessenr, avec des différences entre la bonne et la mau- 
vaise foi de celui-ci (comp. c. civ. fr. art. 555). 

Il est vrai qu'en France, quelques auteurs et quel- 
ques tribunaux ont tenté d'arriver, par voie d'interpré- 
tation, à cette assimilation de deux situations qui ont 
de l'analogie, mais alors on est obligé de faire l'assi- 
milation complète avec l'un ou l'autre possesseur, ce 
qui est inadmissible. 

Disons d'abord un mot de la situation réglée par 
l'article 555 précité du Code français, en attendant 
qu'elle trouve sa place dans le Projet, à la matière de 
l'accession (Livre IIP). 

La loi suppose qu'un propriétaire a été privé pendant 
un certain temps de la possession de son fonds et 
qu'un tiers-possesseur 7 a construit ou planté. 

Deux hypothèses sont ensuite examinées : le posses- 
seur était de bonne foi on il était de mauvaise foi. 

1^ cas. Le passessenr était de bonne foi : il ne peut 
être contraint à démolir les constructions ou à supprimer 
les plantations : le propriétaire est tenu de les acquérir, 
en remboursant, à son choir, soit ce qu'elles ont coûté, 
en matériaux et main-d'œuvre, soit la valeur dont le 
fonds s'en trouve augmenté, la plus-value. Naturel- 
lement, le propriétaire remboursera la moins élevée des 
deux valeurs^ mais cela est juste: s'il rembourse le coût 
des dépenses, le possesseur ne peut se plaindre, puis- 
qu'il est indemne; s'il rembourse la plus-value actuelle, 
il ne s'enrichit pas au préjudice du possesseur. 

2® cas. Le possesseur était de mauvaise foi : le pro- 
priétaire peut le contraindre à supprimer ses construc- 
tions, ouvrages ou plantations, sans indemnité; il peut 
même en obtenir une du possesseur, si les choses ne 
peuvent être entièrement remises dans l'état primitif; 
c'est là la double peine de la mauvaise foi et elle est 
légitime. Mais, voici oii la loi française prête sérieuse- 
ment à la critique : si le propriétaire désire conserver 



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DROITS DB L'USUFRUITIER. 161 

les oavrages, parce qu'ils ponrroDt lui être atiles, la loi 
l'oblige alors à payer au possesseur ce qu'ils ont c<yuté, 
lors même que la plus-value du fonds y serait in- 
férieure ; de cette façon, le possesseur do mauvaise foi 
peut se trouver mieux traité que celui de bonne foi. 
Quelques efforts qu'on ait fait, d'un côté, pour justifier 
la loi, de l'autre, pour la corriger ou pour y échapper, 
cette disposition reste une singularité qui n'est pas à 
imiter. 

106. Lorsque la même situation se présente pour un 
usufruitier qui a construit ou planté sur le fonds usu- 
fructuaire, deux systèmes principaux, en FraQce, sont 
en présence. 

Dans l'un, on prétend assimiler l'usufruitier au cons- 
tructeur de mauvaise foi, car il sait, évidemment, que 
la propriété ne lui appartient pas: on dit que la loi, en 
n'accordant à l'usufruitier aucune indemnité pour les 
améliorations qu'il a faites ne suppose pas que ce 
soient des constructions, et alors on lui permet, au moins, 
de les enlever, et, si le propriétaire désire les conserver, 
on dit qu'il doit les payer, dans la mesure prescrite à 
l'article 555*. 

Dans l'autre, on considère l'article 599 comme absolu 
dans son refu^ dHndemnité et comme limitatif dans le 
droit d'enlever certains objets, lesquels ne compren- 
draient que les ''ornements" énoncés au dit article. 

107. Le Projet japonais s'est séparé formellement 
de tous ces systèmes et on va établir que c'est dans le 
sens de l'équité. 

Déjà, l'article 72 a formellement permis à l'usufrui- 
tier d'enlever ses constructions et plantations: bien 
qu'il ait su nécessairement qu'il construisait ou plantait 
sur un terrain qui ne lui appartenait pas, il est clair 
aussi qu'il n'a pas entendu faire un don au nu-pro- 
priétaire. 



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1«2 LIVRE IL— !»• PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IL 

Mais alors se présente un intérêt général et écono- 
mique dont on tronvera d'autres applications, c'est qu'il 
vaut mieux ne pas démolir les édifices, ni arracher les 
plantations : il faut éviter la perte d'une double main- 
d'œuvre (construction et destruction) et la déprécia- 
tion inévitable des matériaux. Il est désirable que le 
propriétaire conserve les ouvrages faits : son intérêt à 
les conserver est d'ailleurs tout-à-fait légitime, puis- 
qu'ils sont sur son sol et que la destruction y causera 
toujours des dégradations au moins temporaires. Au 
contraire, l'usufruitier ne peut avoir qu'un simple in- 
térêt pécuniaire à l'enlèvement de matériaux et de 
plantations, et s'il en est indemnisé équitablement, il 
est désintéressé. L'indemnité sera équitable lorsqu'elle 
équivaudra à la plus-value résultant actuellement pour 
le fonds des constructions et plantations conservées, 
quel que soit d'ailleurs le prix qu'elles ont coûté. La 
loi (à la différence du Code français, pour le posses- 
seur de bonne foi) n'autorisera pas cette recherche qui 
est une complication presque toujours inutile; car, gé- 
néralement, les dépenses originaires des constructions, 
autres que celles faites par spéculation,, excèdent la 
plus-value qu'elles donnent au sol. 

Le droit du propriétaire, de se rendre acquéreur des 
constructions de l'usufruitier, se nomme droit de pré- 
emption, parce que celui qui l'exerce a la préférence 
pour acheter {e), 

108. La loi ne pouvait accorder au propriétaire un 
droit de cette importance sans en régler l'exercice. Il 
y avait à prévoir quelques difficultés d'exécution. Tel 
est l'objet des trois derniers alinéas de l'article 73. 

Le propriétaire peut ignorer le moment, souvent im- 



{e) Le mot Préemption vient du latin : emere, acheter, prœ, avant. — 
11 a déjà été employé par Tarticle 32 et Ton a omit d'en donner Téty- 
mologie. 



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DROITS DE L'USUFRUITIER. 158 

prévu, où finit Tusntruit : il ne pent donc être exposé 
à être décha de son droit par la seule échéance d'un 
délai après l'extinction. L'usufruitier ou ses héritiers 
auront donc à le prévenir que l'usufruit est éteint et à 
le sommer, en bonne forme, d'avoir à déclarer s'il en- 
tend user de son droit. 

La loi ne dit pas que la sommation sera faite par un 
officier public, ni qu'elle pourra être faite au domicile 
du propriétaire aussi bien qu'à sa personne : ce sont là 
des principes généraux. Du reste, une simple som- 
mation par correspondance privée, à laquelle le pro- 
priétaire aurait répondu de même, aurait autant de 
force qu'un acte public, puisque la forme publique n'a 
d'antre but que d'éviter des dénégations réciproques ; 
or, la correspondance écrite les rend difficiles. 

Le propriétaire n'a que dix jours pour se décider 
sur l'exercice du droit de préemption, sans même qu'il 
soit nécessaire que ce délai soit rappelé dans la som- 
mation : si le propriétaire sait qu'il a le droit de pré- 
emption (et ce n'est pas à l'usufruitier à le lui ap- 
prendre), il doit savoir aussi que la loi lui donne un 
délai très-court pour se décider. 

Il y a toujours quelque chose d'arbitraire dans les 
délais légaux : la loi ne pouvait le donner plus long, 
sans créer des embarras à l'usufruitier ou à ses héritiers. 
Le propriétaire, d'ailleurs, ne doit pas ignorer qu'il y 
a des constructions et plantations faites sur son fonds 
et il a dû penser d'avance au parti qu'il prendrait à la 
fin de l'usufruit. S'il est absent, au moment où l'usu- 
fruit finit, il a dû laisser un mandataire avec pouvoirs 
suffisants pour répondre à la sommation. 

Après dix jours, si le propriétaire n'a pas déclaré 
vouloir user de la préemption, il en est déchu et la dé- 
molition est permise. La loi ne dit pas que le silence 
du propriétaire soit équivalent à un refus ; mais cela 
n est pas douteux : quand un délai préjix est ainsi 



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164 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IL— 8BCT. U. 

donné par loi pour Vezercice d'un droit ou pour une 
déclaration affirmative^ le silence vaut refus. 

Pour que l'usufruitier ou ses héritiers perdent leur 
droit aux constructions et plantations, il ne suffit pas 
que le propriétaire ait déclaré vouloir user de la pré- 
emption, il faut encore qu'il ait payé le montant du 
prix. Mais ce prix, s'il n'est pas convenu à l'amiable, 
doit être fixé par le tribunal, après expertise ; la dé- 
cision du tribunal ou des experts peut être l'objet de 
recours légaux; une fois qu'elle est devenue définitive, 
le propriétaire a un mois pour payer le prix ; à défaut 
de payement, passé ce délai, ^* il est déchu." 

Mais il ne faut pas voir là une déchéance de plein 
droit, dont il puisse se prévaloir lui-même : ce serait 
contraire aux principes généraux qu'il pût se faire un 
titre de sa faute; l'usufruitier pourrait donc toujours le 
contraindre an payement par toutes les voies de droit. 
Du reste, l'usufruitier aura presque toujours avantage à 
faire démolir, à vendre les matériaux et à réclamer du 
propriétaire, à titre d'indemnité, la différence entre le 
produit de la vente et le prix fixé par l'expertise judi- 
ciaire; c'est le droit que réserve la fin du 3® alinéa. 

La loi devait enfin pourvoir à la garantie de l'usu- 
fruitier ou de ses héritiers, contre les dégradations et 
autres abus ; c'est ce qu'elle fait, en leur donnant le 
droit de rester en possession des bâtiments, jusqu'au 
payement du prix. Ce droit, qui aura d'antres applica- 
tions dans la loi, se nomme, en général, droit de retenu 
lion: il figure dans Ténumération des sûretés i*éelles 
donnée par l'article 2. 

On remarquera, enfin, que s'il n'y avait que des plan- 
tations, les intéressés ne pourraient retenir la posses- 
sion du sol: la loi ne l'accorde que pour les bâtiments. 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 165 

SECTION III. 

DES OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 

Art. 74. L'usufruitier, avant d'entrer en 
possession des biens sujets à son droit, doit faire 
dresser, contradictoirement avec le nu-proprié- 
taire ou lui dûment appelé, un inventaire com- 
plet et exact des objets mobiliers et faire cons- 
tater l'état des immeubles. [600.] 

75. Si les deux parties intéressées sont pré- 
sentes et capables ou valablement représentées, 
l'inventaire et l'état des immeubles pourront 
être faits sous signature privée; dans le cas 
contraire, ils seront dressés par un oflBcîer public. 

76. L'estimation des choses fongibles, faite 
dans l'inventaire, vaut vente, si le contraire n'a 
été exprimé; à l'égard des choses non fongibles, 
l'estimation n'en vaut vente que si l'inventaire 
le mentionne expressément. 

Les frais d'inventaire et d'estimation sont à 
la charge de l'usufruitier et du nu-propriétaire, 
chacun pour moitié. 



Inrenti^re, 
état des biens. 



Formes. 



EstimAtion. 



Frais. 



77. Si, lors de la constitution de l'usufruit. Dispense : 
l'usufruitier a été dispensé de faire inventaire dn propriétaire. 
des meubles ou état des immeubles, le nu-pro- 
priétaire peut toujours y faire procéder, à ses 
frais, contradictoirement avec l'usufruitier ou 
lui dûment appelé, sans pouvoir, de ce chef, 
retarder l'entrée en jouissance de plus de dix 
jours après l'ouverture du droit. [C. it., 496.] 



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166 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IL— 8BCT. lU. 

Les articles 76 et 76, l*' alinéa, sont appli- 
cables à ce cas. 

SMctioa. 78. Si Tusufruitier est entré en possession 

avant d'avoir fait procéder à l'inventaire et à 
Tétat des biens, quand il n'en a pas été dispensé, 
il est présumé, jusqu'à preuve contraire, avoir 
reçu les immeubles en bon état. 

A l'égard des objets mobiliers, le nu-proprié- 
taire pourra en prouver la consistance et la 
valeur par toutes les preuves ordinaires, même 
par commune renommée. 

CMiionnemeiit. 79. L'usuf ruitîcr uc pcut pareillement entrer 
en jouissance, sans avoir fourni une caution ou 
d'autres garanties suffisantes pour les restitu- 
tions et autres indemnités auxquelles il peut être 
tenu, à la fin de l'usufruit. 

ponToir 80. En cas de désaccord entre les parties sur 



do tribunal. 



la nature de la garantie à fournir, le tribimàl 
pourra admettre l'engagement d'une tierce per- 
sonne notoirement solvable, ou le dépôt de 
sommes ou valeurs, soit à la caisse publique des 
dépôts et consignations, soit aux mains d'un 
tiers agréé par les parties ; il pourra aussi ad- 
mettre un gage ou une hypothèque. 

Suite. 81. A l'égard de la somme à garantir, le tri- 

bunal ne pourra la fixer au-dessous des sommes 
d'argent soumises directement à l'usufruit ou 
de la valeur estimative intégrale des objets mo- 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 1B7 

bîliers, lorsque restîmation en vaut vente, ni 
au-dessous de la moitié de ladite valeur, lorsque 
Testimation ne vaut pas vente. 

Mais, dans ce dernier cas, si, au cours de 
Tusufruit, l'usufruitier cède ou loue son droit 
sur les meubles estimés, la garantie sera toujours 
exigée pour la valeur estimative intégrale. 

Pour les immeubles, le tribunal arbitrera la 
somme à laquelle la garantie devra s*élever. 

82. L'acte qui constituera la garantie con- ingn^ement 
tiendra, en même temps, l'engagement personnel ^"^""* • 
de la caution ou de l'usufruitier pour le mon- 
tant des sommes fixées à l'article précédent. 

83. Si l'usufruitier ne peut fournir une ga- stncuon. 
rantie suffisante, soit pour les meubles, soit pour 

les immeubles, il est procédé comme il suit, à 
défaut de conventions entre les parties : 

Les denrées et autres choses f ongibles sont 
vendues publiquement et le prix en est placé, 
avec l'argent comptant, soit à la caisse des dépôts 
publics, soit en rentes sur l'Etat, sous les noms 
réunis des deux ayant-droit, et l'usufruitier en 
perçoit les intérêts ou arrérages; 

Les autres meubles restent en la possession 
du nu-propriétaire ; 

Les immeubles sont donnés à bail à un tiers 
ou conservés à ce titre par le nu-propriétaire, 
et l'usufruitier perçoit les loyers ou fermages, 
sous la déduction des frais d'entretien et des 
autres chaînes annuelles. [602, 603.] 



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168 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. III. 

Suit*. 84. Si l'usufruitier ne peut donner qu'une 

garantie partielle, il aura, dans cette mesure, le 
choix des objets qui pourront lui être délivrés. 

Dispense 85. L'usufrulticr peut être dispensé de 



Tolontalre. 



fournir caution par le titre constitutif; mais 
cette dispense cesse, s'il devient insolvable après 
l'ouverture de son droit. [601.] 

Les objets sont alors restitués au nu-proprié- 
taire et il est procédé conformément aux deux 
articles précédents. 

ï>»«p«»«» 86. L'usufruit légal des père et mère est 

toujours dispensé du cautionnement. 

Il en est de même de l'usufruit réservé par 
le donateur à son profit, sur les choses par lui 
données entre- vifs. [601.] 

Eiception, Toutcfois, au cas d'insolvabilité des père et 
mère ou du donateur, il devra être fourni cau- 
tion pour l'argent comptant et pour le montant 
de l'estimation valant vente d'après l'article 76. 

floiiii. 87. Dès que l'usufruitier est entré en jouis- 

sance, il doit veiller, en bon administrateur, à 
la conservation des choses usufructuaires. 

FMtw, Il est responsable des pertes ou détériorations 

négligence. ^^. ppQyi^j^^j^gj^t ^q g^ fautC OU dc Sa U^U- 

gence, sans préjudice des mesures autorisées 
contre lui par l'article 107, pour la sauvegarde 
des droits du propriétaire. 

Incendie. 88. Si Ics choses soumiscs à l'usufruit ont 
péri par un incendie, en tout ou en partie, l'usu- 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 



159 



fruitier est présumé en faute, s'il ne fournît la 
preuve du contraire. 

89. L'usufruitier est tenu de faire, sans 
recours, les réparations d'entretien des meubles 
et des immeubles. 

Il n'est tenu des grosses réparations que si 
elles sont devenues nécessaires par sa faute ou 
par le défaut de réparations d'entretien. [605.] 

S'il y fait procéder, même sans en être tenu, 
il n'a droit de ce chef, à aucune indemnité. 



Bëparations 
d'entretien. 



90. Le nu-propriétaire n'est pas tenu, non 
plus, des grosses réparations; s'il y fait procéder, 
il ne peut réclamer de l'usufruitier aucune con- 
tribution à la dépense. [607.] 

91. Sont considérées comme grosses répa- 
rations des bâtiments: celles, même partielles, 
des murs principaux ou des voûtes, et le 
changement d'une ou plusieurs poutres prin- 
cipales. 

Sont aussi grosses réparations : la réfection de 
la couverture, celle d'un mur de soutènement, 
d'une digue et d'un mur de clôture, soit en en- 
tier, soit sur une superficie de plus du dixième 
de la totaUté. [606; C. it. 504.] 

92. L'usufruitier est tenu d'acquitter les 
contributions et autres charges publiques an- 
nuelles ordinaires, tant générales que locales, 
imposées au fonds dont il a la jouissance. [608.] 



Grosses 
réparations. 



Suite. 



Charges 
onliiiaireti. 



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100 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— 8BCT. III. 

Charges 93. A l'^ord des charges ou contributions 

extraordinaires. . !•• • • a al • ^vi 

extraordinaires qui pourraient être imposées a la 
propriété pendant la durée de l'usufruit, le nu- 
propriétaire en paye le capital et l'usufruitier en 
supporte les intérêts annuels pendant la durée 
de l'usufruit. [609.] 

Sont considérées comme charges extraordi- 
naires: 

1** Les emprunts forcés, 

2^ Les impôts nouveaux ou les augmentations 
d'impôts anciens, lorsque l'acte l^islatif qui les 
a établis leur a donné la qualification de tem- 
poraires ou d'extraordinaires. 



Astarancet 

contre 
l'incendie. 



94« Si les bâtiments ont été assurés contre 
l'incendie, par le propriétaire, ayant la cens- 
titution de l'usufruit, l'usufruitier peut être 
contraint à supporter l'intérêt des primes an- 
nuelles ; à charge, par le propriétaire, de lui 
laisser la jouissance de l'indemnité payée en cas 
de sinistre. 

L'usufruitier peut aussi faire l'assurance, à 
ses frais, dans l'intérêt du propriétaire et dans le 
sien réunis; dans ce cas, il prélève sur l'indem- 
nité le montant des primes par lui payées et il 
jouit du surplus. 

Les mêmes dispositions sont appliquées, si 
l'usufruit porte sur des navires ou bateaux as- 
surés contre les risques de mer. 

Suite. 96* L'usufruitier peut aussi n'assurer leà 

bâtiments que pour la valeur de son drmt d'usu- 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 



161 



fruit; dans ce cas, il supporte seul les primes 
annuelles et, en cas de sinistre, le montant de 
Tindemnité lui appartient en toute propriété. 

Il en est de même, s'il aâsure les récoltes ou 
produits, contre les gelées, la grêle ou autres 
accidents naturels. 



Aatres 



96. L'usufruitier universel ou à titre uni- 
versel d'une succession, tel qu'il est prévu à 
l'article 48, est tenu des intérêts des dettes qui 
la grèvent, dans la proportion de son émo- 
lument. [612, 1^ al.] 

Il supporte, dans la même proportion, les 
arrérages des rentes viagères ou pensions alimen- 
taires dues par ladite succession. [610.] 

97. L'usufruitier d'un ou plusieurs biens 
particuliers ne contribue pas au payement des 
dettes du constituant, lors même que les biens 
sujets à l'usufruit seraient grevés d'hypothèque 
ou de privilège. [611, 1024.] 

S'il est poursuivi comme détenteur, il a son 
recours contre le débiteur, sans préjudice de 
son action en garantie d'éviction contre le cons- 
tituant ou son héritier, s'il y a lieu. [874.] 

98. Dans les divers cas où une charge doit 
être supportée par le nu-propriétaire, pour le 
capital, et par l'usufruitier, pour les intérêts, il 
est procédé de l'une des trois manières ci-après : 

Ou le nu-propriétaire paye le capital et l'usu- 
fruitier lui en sert les intérêts annuels; 



Usofrolt 
à titre onlvenel. 



Urafralt 
particulier. 



Trois modes 

de 

contribation 

respective 

aux charges. 



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Usarpatloni 
deitien. 



Procès: 

hypothèBM 

diTenes. 



Mise en cMfle 
des intéressés. 



162 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IIL 

Ou rusufruitîer fait TaTance du capital et le 
nu-propriétaîre le Itd rembourse à la fin de l'usu- 
fruit; 

Ou Ton vend une partie des biens usufruc- 
tuaires, jusqu' à concurrence de la somme exi- 
gible. [612.] 

99. Si, pendant la durée de l'usufruit, un 
tiers commet sur le fonds quelque usurpation 
ou entreprise qui puisse compromettre les droits 
du nu-propriétaire, l'usufruitier doit dénoncer 
le fait à celui-ci ; faute de quoi, il est respon- 
sable de tous les dommages causés et des pres- 
criptions ou des droits de possession qui pour- 
raient être acquis aux tiers. [614.] 

100. Si le propriétaire soutient, comme de- 
mandeur ou défendeur, un procès concernant 
la pleine propriété du fonds, il doit appeler l'usu- 
fruitier en cause, et celui-ci supporte les in- 
térêts des frais du procès ; 

L'usufruitier supporte seul les frais de procès 
ne concernant que la jouissance seulement. 

Dans l'un et l'autre cas, l'usufruitier est ex- 
empt des frais, si la constitution de l'usufruit 
a eu lieu par un acte lui donnant droit à la 
garantie d'éviction. 

En aucun cas, l'usufruitier ne contribue aux 
frais des procès ne concernant que la nue- 
propriété. [613.] 

101. Si, du nu-propriétaire ou de l'usu- 
fruitier, l'un n'a pas été mis en cause, quand il 



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OBLIGATIONS DB LTSUFRUITISR. 163 

devait Têtre, le jugement ne peut nuire à celui 
qui n'a pas été partie en cause; mais il peut lui 
profiter, conformément aux règles de la gestion 
d'affaires. 

COHMSNTAIBS. 

Art. 74. — 111. L'inventaire des menbles et l'état 
des irameables sont des garanties nécessaires pour le 
na-propriéfcaire; ils sont utiles aussi à l'usufruitier, en 
le mettant à l'abri de réclamations abusives. 

Comme l'usufruitier possédera seul les biens soumis 
à son usufruit, il lui serait facile de les détériorer, si- 
non de mauvaise foi, au moins par négligence; en 
outre, pour les meubles, il serait difficile, à l'époque de 
la restitution, d'en connaître le nombre et la qualité ; 
ce serait une occasion de contestations et de procès. 

L'inventaire n'est autre chose qu'une énumératiou, 
avec description sommaire, des objets mobiliers qu'il 
s'agit de déterminer (a). On fait un inventaire après 
décès, après faillite, en cas de mariage, de prise d'une 
tutelle, &c. 

L'état des immeubles est une constatation, un relevé, 
de leur condition matérielle : on y mentionne s'ils sont 
fraîchement réparés ou, au contraire, dégradés, et dans 
quelle partie comme dans quelle mesure. 

Pour que ces deux actes, inventaire et état, soient 
opposables au nu-propriétaire, il faut nécessairement 
qu'il y ait été présent ou, au moins, qu'il y ail été ap- 
pelé par une sommation en bonne forme. 

Art. 75. — 112. Si les parties sont présentes et ca- 
pables, rien ne s'oppose à ce qu'elles fassent un inven- 

(a) Inventaire, du latin invenire, ''trouver/' parce qu'on y porte tout 
ce qui est trouvé. 



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164 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SKCT. III. 

t^ire Botis seing-privé, qui sera opposable, plus tard, à 
leur héritiers ou ayant-caase autant qu'à elles-mêmes. 
Mais, si Tune des parties n'est pas présente on est 
incapable, il faudra naturellement que les actes soient 
faits par un officier public, comme un notaire {b). 

Le mineur serait valablement représenté par son 
tuteur, la femme par son mari; pourvu que les intérêts 
du représentant et ceux du représenté ne fussent pas 
en opposition, ce qui arriverait si l'un des deux était le 
nu-propriétaire et l'autre l'usufruitier. 

Art. 76. — 113. On sait, par l'article 19 des Dispo- 
niions générales, que les choses fongibles sont celles qui 
peuvent se remplacer par des équivalents parfaits; ce 
sont des choses de quantité, qui sont désignées par 
leur espèce, avec indication de leur poids, de leur 
nombre ou de leur mesure. Les choses qui se consom- 
ment par le premier usage ont généralement ce carac- 
tère, mais elles ne sont pas les seules, comme on l'a 
expliqué sous les articles 18 et 19. 

Déjà aussi, l'article 57 nous a dit que le droit de 
l'usufruitier se confond, dans ce cas, avec un droit de 
propriété, sous l'obligation de rendre l'équivalent, ce 
qui l'a fait appeler qt^si-usufruit. 

Lorsque l'usufruit porte sur des objets envisagés 
comme corps certains, il faut, mais il suffit, que l'in- 
ventaire en donne une description qui en constate la 
nature, l'état et les caractères propres ; on peut aussi 
y apposer des signes, marques ou cachets qui empê- 
cheraient d'y substituer des objets similaires: l'estima- 
tion, dans ce cas, n'est pas nécessaire ; elle serait seu- 
lement utUe pour le cas où les objets ne seraient pas 
représentés ou pourraient avoir été détériorés; aussi 
sera-t-elle presque toujours faite. 

. (b) La loi sur le notariat est en préparation: il eit vraisemblable 
qa*elle donnera compétence aux notaires pour ces sortes d'actes. 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 166 

Mais, pour les choses fongibles^ ^estimation sera bien 
plus utile et presque nécessaire; ce sera la manière la 
plus simple et la plus sûre de déterminer la qualité des 
choses. 

Quand Testimation aura été faite^ elle jouera le rôle 
d'une vente de ces objets à l'usufruitier : le prix d'esti- 
mation sera dû par lui^ comme s'il était acheteur; seule- 
ment^ ce n'est qu'à la fin de l'usufruit qu'il sera exigible. 

Il est toutefois permis aux parties de ne pas laisser 
à l'estimation ce caractère de vente et^ réciproquement^ 
elles peuvent le lui donner à l'égard de choses non f on- 
gibles de leur nature^ par exemple: pour des vêtements, 
du ling^ et autres choses qui se détériorent facilement 
par l'usage. Dans le premier cas, l'usufruitier devra 
rendre non les objets eux-mêmes (on n'en a pas constaté 
l'identité), mais des objets semblables ; dans le second 
cas, au contraire, ce ne sont plus les objets même qui 
seront rendus, mais leur estimation qui vaut vente. 

Comme l'inventaire et l'estimation sont utiles aux 
deux parties, en les préservant respectivement de con- 
testations mal fondées, la loi les met, avec raison, à la 
charge de toutes deux, par égales portions. C'est une 
sage innovation du Projet. 

Art. 77. — 114. Il n'eût pas été admissible que le 
constituant de l'usufruit, par une confiance, exagérée 
peut-être, dans la loyauté de l'usufruitier et dans sa 
bonne administration, pût compromettre les droits du 
nu-propriétaire, bien que celui-ci soit souvent son hé- 
ritier ; il fallait donc permettre à ce dernier de faire 
procéder à l'inventaire, dans son propre intérêt, mais 
alors à ses frais. 

Ou pouvait hésiter, dans ce cas, à donner à l'estima- 
tion le caractère de vente, pour les choses fongibles; 
mais comme l'usufruitier est toujours appelé à con- 
trôler et à contester l'estimation, on ne voit pas de 



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166 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. III. 

raison sériease de supprimer cet effet ordinaire de Tes- 
timation. 

Les renvois faits par le 2® alinéa n'ont pas besoin 
d'autre justification. 

Art. 78. — 115. Lorsque l'usufruitier commet la 
faute prévue au présent article^ d'entrer en jouissance 
sans avoir fait inventaire^ il est naturel qu'il en subisse 
les conséquences. 

Pour les immeubles, comme l'habitude des proprié- 
taires est de les tenir en bon état, tant pour les con- 
server que pour en tirer profit, la présomption légale 
est en ce sens : c'est donc à l'usufruitier de prouver 
qu'ils étaient en mauvais état au moment où il est entré 
en possession. Cette preuve pourra se faire par les 
moyens ordinaires : notamment, par témoins connais- 
sant les dégradations comme étant antérieures à l'entrée 
en jouissance, ou par experts déclarant de même 
qu'elles remontent à une époque antérieure. 

Pour les meubles, leur prompte dépérition par l'usage 
ne permettrait pas de présumer qu'ils étaient en bon 
état ; ce qui importe, avant tout, c'est de savoir quels 
ils étaient, de quelle nature, en quelles quantité et 
qualité. 

Mais l'usufruitier sera, néanmoins, exposé à souffrir 
de sa faute, parce que le nu-propriétaire aura une 
grande facilité à faire preuve contre lui de la consis- 
tance et de la valeur du mobilier ; il aura non-seule- 
ment les témoignages, les présomptions de fait tirées 
des circonstances (notamment, de la qualité du consti- 
tuant, de sa fortune, de son rang), mais encore il aura 
la commune renommée, c'est-à-dire, le bruit public, 
l'opinion générale des personnes du voisinage. 

La grande différence entre les témoignages et la 
commune renommée, c'est que, dans le témoignage, le 
témoin ne peut déclarer que ce qu'il sait par lui-même. 



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OBLIGATIONS DE I/USUFRUITIBR. 167 

tandis qae, dans la commune renommée, le témoin 
déclare ce quMl a entendu dire à d'antres sur les faits 
dont il s'agit. 

Le Code français n'a pas formellement permis cette 
preuve, dans le cas qui nous occupe ; mais on n'hésite 
pas à l'admettre en jurisprudence, par analogie d'autres 
cas où la loi la permet (voj. c. ciy. fr., art. 1415, 1442, 
1504). 

Art* 79 & 80* — 116. Une caution est une personne 
qui répond des obligations d'une autre, en prenant 
vis-à-vis du créancier un engagement particulier, au 
moyen d'un contrat spécial appelé cautionnement. 

L'engagement de la caution est, de sa part, un bon 
office, un office d'amitié, vis-à-vis du débiteur prin- 
cipal ; sauf son recours, si elle est, un jour, obligée de 
payer pour lui. 

Il sera traité en détail du cautionnement au Livre 
IY% au sujet des garanties des obligations. 

117. Les autres garanties que peut fournir l'usu- 
fruitier sont assez variées. 

Il peut présenter une personne qui s'engagera «oZi- 
davrement avec lui aux restitutions et indemnités dont 
il s'agit : ce serait même une garantie plus forte que 
le cautionnement. 

Si l'usufruitier présentait soit une caution, soit un 
codébiteur d'uue solvabilité douteuse, ou si le nu-pro- 
priétaire ne voulait pas accepter un garant solvable, 
le tribunal devrait intervenir, sur la demande de la 
partie la plus diligente. 

Si le garant présenté par l'usufruitier est solvable, 
le nu-propriétaire devra s'en contenter; dans le cas 
contraire, le cautionnement réel sera fourni comme la 
loi l'indique. 

Les autres garanties sont dites réeUes, parce qu'elles 



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108 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. III. 

consisteni, non pins dans ^intervention d'ane personne, 
mais dans l'affectation d*ime chose : dépôt de somme 
d'argent, soit à la caisse pabliqne à ce destinée, soit 
dans les mains d'an tiers agréé par les denx parties, 
enfin, gage on hypothèque. 

Art. 81.— 118. On a vu déjà, à Tarticle 76, quand 
l'estimation des meubles "vaut vente;" dans c© cas, 
Tusufruitier devant une somme fixe à la fin de l'usu- 
fruit, c'est pour cette somme toute entière que la ga- 
rantie est due. A plus forte raison en est-il ainsi, 
lorsque l'usufruit porte directement sur une somme 
d'argent. Dans ces divers cas, on peut, sans porter 
atteinte à sa considération, craindre qu'il ne se trouve 
plus tard dans l'impossibilité de payer. 

Mais, quand l'estimation ne vaut pas vente, il est 
naturel que le cautionnement ne garantisse pas toute 
la valeur estimative, car il serait injurieux pour Tusn- 
fruitier de supposer qu'il aura détourné les objets ou 
qu'il les aura laissés périr en totalité ; mais on peut, 
sans lui faire injure, craindre quelques négligences. 
La loi fixe donc la garantie à la moitié de la valeur 
estimative, ce qui paraît répondre suffisamment aux 
probabilités de perte partielle ou de dépréciation. 

Mais si l'usufruitier, usant de la faculté qui lui ap- 
partient, cède ou loue son droit sur ces meubles, le 
propriétaire ne peut être porté à la même confiance 
envers le tiers qui, désormais, possédera les meubles ; 
la garantie sera donc due pour le tout. 

119. Ici se présente une question que la loi n'a pas 
tranchée, mais qui peut se résoudre par les principes : 
cette extension de garantie aura-t-elle lieu de plein 
droit, on faudra-t-il un nouvel engagement, soit de la 
caution, soit de l'usufruitier ? 

Et d*abord, quant à la caution ou au codébiteur 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 169 

solidaire^ rien ne peut être exigé d'enx au-delà de la 
moitié de la valeur estimative, car leur engagement a 
été limité à cette somme; si l'usufruitier avait détourné, 
dissipé ou détruit les choses usufructuaires, le garant, 
dans le cas qui nous occupe, n'en payerait toujours que 
la moitié ; il ne peut donc être tenu davantage parce 
que l'usufruitier aura cédé son* droit. 

Quant à l'usufruitier, il en est autrement : c'est par 
son fait que l'obligation de garantie se trouve étendue; 
s'il a fourni un cautionnement réel, par dépôt de 
valeurs lui appartenant, s'il a donné un gage ou une 
hypothèque et que ces valeurs suffisent au supplément 
de garantie, l'extension aura lieu de plein droit. Pour 
le gage, on trouve en ce sens un argument d'analogie 
dans l'article 2082 du Code français (c). Pour l'hypo- 
thèque, il y a une différence à noter: le nu-propriétaire 
n'aurait pas le même rang pour les deux fractions 
de sa créance : si d'autres créanciers avaient acquis 
une hypothèque sur les mêmes biens, ils ne seraient 
primés que par la première fraction de la dette, parce 
qu'ils ne peuvent voir leur position s'empirer par un 
fait auquel ils sont étrangers. 

Si ces valeurs ne suffisent pas pour garantir toute 
la dette, l'usufruitier devra fournir un supplément de 
garantie réelle ou personnelle. 

A l'égard des immeubles, soit que ^usufruitier exerce 
lui-même son droit, soit qu'il le loue, la garantie ne 
sera jamais totale, parce qu'il n'est pas probable, même 
pour les bâtiments, que la perte totale ait lieu par la 



(c) L*artic1e 2082 n'admet, il est vrai, l'extension du gage à une nou- 
velle dette qu'autant que celle-ci est exigible avant celle pour laquelle le 
gage a été donné; mais il ne faut pas h^iter à admettre Textension pour 
une dette ayant la même exigibilité, comme au cas qui nous occupe : la 
raison de cette disposition, qu'il serait prématuré de discuter ici, conduit 
à ne refuser l'extension du gage que si la nouvelle dette est exigible 
aprèê la première. 



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170 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. U.— SBCT. III. 

faute de l'asufraitier oa de son cessioDnaire, et, s'il 
s'agit de fonds de terre^ la détérioration ne peut, en 
général^ être que minime ; là loi fait donc sagement de 
laisser au tribunal le soin d'arbitrer le montant de la 
garantie exigible. 

Art* 82. — 120. Le cautionnement et les autres 
garanties qui sont indiquées par les articles précédents 
n'étant que les accessoires d*une obligation principale, 
il faut que celle-ci soit contractée en forme expresse ; 
autrement, il serait difiScile, au cas où la responsabilité 
de l'usufruitier serait encourue, de donner une base 
certaine à la condamnation. Cet engagement formel 
aura encore un autre avantage: il permettra au nu-pro- 
priétaire de poursuivre l'usufruitier sur tous ses biens, 
meubles et immeubles, indépendamment de ceux qui 
pourraient être affectés spécialement aux obligations 
qui précèdent. 

II pourra être sous seing-privé. 

Art. 83. — 121. La loi s'est efforcée de concilier 
les intérêts du propriétaire avec les droits de l'usu- 
fruitier qui ne peut fournir les garanties requises : 
il n'eût pas été juste de le déclarer déchu de son 
droit pour refus ou impossibilité de satisfaire à cette 
obligation. 

Les moyens que la loi indique pour cette concilia- 
tion sont assez détaillés au texte pour n'avoir pas 
besoin d'être développés. 

On remarquera seulement .deux dispositions qu'il est 
facile de justifier : 

P Le dépôt des sommes à la caisse publique et leur 
emploi en rentes sur l'Etat, sont faits ''sous les noms 
réunis des deux ayant-droit:" le motif est qu'il ne faut 
pas que l'un puisse, sans le consentement de l'autre, 
retirer les sommes déposées ou aliéner les rentes^ 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 171 

2^ Quand les fonds sont lonés, l'usufruitier ne perçoit 
les loyers ou fermages que ''sous la déduction des frais 
d'entretien et des autres charges annuelles:'' on verra, 
tout à l'heure, que l'usufruitier qui jouit par lui-même 
supporte ces charges ; or, il ne fallait pas que lorsque 
la jouissance a dû être attribuée au propriétaire ou à 
un tiers, à défaut de cautionnement, l'usufruitier béné- 
ficiât de ces charges en ne les acquittant pas. 

Art. 84. — 122. Il eût été inadmissible que, faute 
de fournir une garantie totale, l'usufruitier fût traité 
avec la même rigueur que s'il n'en pouvait fournir au- 
cune. Il est juste aussi que le choix lui appartienne, 
quant aux objets auxquels s'appliquera la garantie 
fournie. 

Le Code français (art. 603) n'a pas prévu formelle- 
ment le cas oii l'usufruitier ne pourrait fournir la ga- 
rantie que partiellement ; mais il permet au juge ''de 
lui accorder l'usage d'une partie des meubles néces- 
saires, d'après les circonstances et sous sa simple 
caution juratoire,'* c'est-à-dire sous la promesse, avec 
serment, de les conserver avec soin et de les rendre 
à la fin de l'usufruit. Le Code italien (art. 499) a la 
même disposition, sans l'obligation du serment. 

La loi n'a pas expressément prévu le cas oii l'usu- 
fruitier se trouverait, plus tard, en mesure de fournir 
le cautionnement total. Il faut décider qu'il pourrait 
rentrer dans l'exercice de son droit; sauf qu'il devmit 
respecter la durée des baux consentis, soit à des tiers, 
soit au nu-propriétaire. 

Art. 85. — 123. Lorsque le constituant a dispensé 
l'usufruitier du cautionnement, ce n'est pas parce qu'il 
a voulu s'exposer ou exposer son héritier à la perte des 
choses usufructuaires, c'est parce qu'il a compté, tout 
à la fois, sur l'honnêteté de l'usufruitier, sur sa bonne 



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17t LIVBE IL— 1» PARTIE-— CHAP. IL-«K7r. m. 

administration et sortoat snr sa solvabilité fatnre. Il 
est donc naturel qae Finsolvabilité soirenant, Tosn- 
fmitier perde an bénéfice qni ne répcHid plos à l'inten- 
tion présamée du constituant. 

Le Code français n'a pas de pareille disposition; 
mais peut-être conduit-il à un résultat plus dur encore 
pour Fusufruitier, car il a une disposition générale 
d'après laquelle la &illite ou la déconfiture fait perdre 
au débiteur le bénéfice du terme (art. 1188) ; on pour- 
rait donc soutenir que, dans les cas de quasi-usufruit, 
au moins, lorsque Fusufruitier est débiteur de sommes 
d'argent, son insolvabilité le soumet à l'exigibilité 
immédiate. 

Art. 86. — 124. La dispense de cautionnement ac- 
cordée aux père et mère ayant l'usufruit légal sur les 
biens de leurs enfants mineurs est fondée sur le respect 
et la confiance qu'ils doivent inspirer, quand il s*agit 
de rintérât de leurs enfants. On devait cependant les 
soumettre, par exception, au cautionnement, lorsqu'ils 
sont déjà insolvables au moment où l'usufruit com- 
mence, et surtout lorsqu'ils le deviennent au cours de 
l'usufruit. Il serait à craindre, en pareil cas, que les 
créanciers des père et mère ne se fissent payer sur les 
valeurs fongibles dont l'usufruit est un véritable droit 
de propriété. 

Le second cas de dispense se rapporte à un cas de 
constitution d'usufruit qui n'est pas rare en France, 
celui où un donateur de la propriété s'est réservé l'usu- 
fruit, sa vie durant. On dit, dans ce cas, que l'usu- 
fruit est retenu ou "constitué par rétention." 

La dispense de cautionnement est fondée sur les 
mêmes motifs que pour les père et mère : on ne doit 
pas se défier de celui qni s'est montré généreux par la 
donation du capital. 

Mais on a dû admettre aussi une exception pour le 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 173 

cas d'insolvabilité et à l'égard des choses fongibles 
dont les créanciers pourraient se saisir. 
. Le Code français (art. 601) dispense aussi du cau- 
tionnement " le vendeur sous réserve d'usufruit " : on 
n'a jamais pu justifier pleinement cette dispense : le 
vendeur, contractant à titre lucratif, ne peut inspirer la 
même confiance qu'un donateur : ou a cru pouvoir jus- 
tifier la loi en disant que si l'acheteur (nu-propriétaire) 
n'a pas une confiance suffisante, il pourra ne traiter 
que sous la condition du cautionnement; mais nous 
croyons qu'il vaut mieux faire le raisonnement inverse 
et dire que si l'acheteur a pleine confiance, il pourra 
dispenser le vendeur du cautionnement. 

Art. 87. — 125. Cet article développe une des ob- 
ligations de l'usufruitier tellement importante par sa 
continuité et sa généralité qu'elle a pris place dans la 
définition même de l'usufruit (art 46). 

Elle ne présente d'ailleurs pas de difficultés théori- 
ques; ce n'est que dans l'application pratique qu'il 
peut se rencontrer des cas délicats pour les tribunaux. 

Il n'est pas douteux que l'usufruitier sera respon^ 
sable, s'il a laissé la chose se détériorer par défaut des 
travaux d'entretien qui lui incombent, ou par des actes 
qui tendent à exagérer la production et épuisent le sol 
ou les animaux; dans le premier cas, il y a négligence 
ou omission (acte négatif), dans le second, il y a faute 
par commission (acte positif) ; il en serait de même, 
s'il a négligé d'avertir le propriétaire de la nécessité 
de grosses réparations qui dépendent surtout de celui- 
ci: notamment, si cette nécessité est survenue brusque- 
ment, à la suite d'une tempête ou d'une inondation et 
si le propriétaire n'habite pas au même lieu. 

Art. 88. — 126. La loi établit ici contre l'usufrui- 
tier une présomption de faute fondée sur l'expérience. 



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174 LIVRE IL—I» PABTIE.— CHAP. II.— SECT. III. 

Les incendies proviennent, le pins souvent, de la négli- 
gence des habitants des maisons. Quand la cause pre- 
mière reste inconnue, c'est parce que Vincendie détruit 
presque toujours les lieux oà Vincendie a commencé, 
et Venquête, dès lors, ne peut donner de résultats 
utiles; en outre, les habitants, craignant quelque res- 
ponsabilité, sont portés à nier tout ce qui pourrait leur 
être imputé à faute. 

Cette présomption de négligence est surtout fondée 
en raison, quand celui qui habite les bâtiments n'en 
est pas propriétaire ; alors, il n'est pas autant retenu 
par son intérêt. La loi établira plus loin la même pré- 
somption de faute contre le locataire et, là, on donnera 
plus de développements à cette théorie, parceque Tap- 
plication au louage sera plus fréquente. 

Au reste, la sévérité de la loi est moins grande qu'on 
ne pourrait le croire au premier abord : l'usufruitier et 
le locataire auront le droit de faire la preuve contraire 
par tous les moyens possibles. 

Ainsi, chaque fois que le feu aura été communiqué 
par les bâtiments voisins, ou par la foudre, la preuve 
ne sera pas difficile à fournir ; dans les autres cas, les 
juges pourront admettre toutes les présomptions de 
fait à la décharge de l'usufruitier (comp. Proj., art. 
152 à 154). 

Art. 89 ft 90.— 127. La distinction entre les 
grosses réparations et celles d'entretien est facile à 
faire en lisant l'article 91 ci-après, lequel énumère les 
grosses réparations et laisse aux autres, en général, au 
moins, le caractère de réparations d'entretien. 

Il y a deux motifs de mettre à la charge de l'usu- 
fruitier les réparations d'entretien : P un bon admi- 
nistrateur les fait toujours par un prélèvement sur ses 
revenus; or, l'usufruitier a les revenus, il en doit donc 
supporter les charges normales; 2^ les réparations 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 176 

d'entretien sont rendues nécessaires^ en grande partie, 
par Tusage journalier de la chose; or, c'est l'usufruitier 
qui a cet usage. 

Le cas exceptionnel où l'usufruitier serait tenu des 
grosses réparations se justifie de lui-même, soit qu'il j 
ait eu faute directe de sa part, par exemple, s'il avait 
compromis la solidité d'un bâtiment en supprimant 
des séparations intérieures, dans le but d'agrandir les 
pièces, soit qu'il ait négligé de réparer les toits ou les 
conduites d'eau et qu'il en fût résulté des dégradations 
sérieuses. 

Hors de ces cas, l'usufruitier n'est pas tenu des 
grosses réparations. Mais, on n'est pas amené à en 
conclure qu'il soit en droit de se faire rembourser les 
grosses réparations qu'il aurait faites volontairement. 
Il est vrai que si ces dépenses avaient été faites par 
un étranger, celui-ci pourrait se les faire rembourser 
d'après les principes de la gestion d'affaires; mais 
l'usufruitier ne paraît pas ici avoir agi dans l'intérêt 
du nu-propriétaire ; il a plutôt agi dans le sien propre, 
pour avoir une jouissance plus complète, ou plus longue, 
en évitant la perte de la chose. 

128. La question fait grande difficulté en Franco, à 
cause de la contradiction apparente des articles 605 et 
607, dont le premier déclare que " les grosses répara- 
tions sont à la charge du nu-propriétaire," ce qui, pris 
à la lettre, autoriserait l'usufruitier à contraindre le nu- 
propriétaire à faire ces réparations: prétention inad- 
missible, le second article ajoutant, que " ni le pro- 
priétaire, ni l'usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce 
qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas 
fortuit." 

Le Code italien a, au moins, tranché la question très- 
nettement (art. 502 et 503) : il ne met pas les grosses 
réparations à la charge du propriétaire, et il déclare : 



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176 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SBCT. IIL 

P que si rnsufrnitier les a faites^ il sera remboursé, à 
la fin de Vasufruit, de la valeur des travaux telle 
qu'elle subsiste encore ; 2^ que si le propriétaire a con- 
senti à en faire Vavance, l'usufruitier lui en payera les 
intérêts annuels pendant la durée de l'usufruit. 

129. Le Projet ne s'est pas rangé à cette solution^ 
malgré son apparente équité. On a considéré : 1^ que 
le nu-propriétaire n'est pas obligé de garantir la jouis- 
sance à Tusufruitier, comme l'est le bailleur vis-à-vis 
du preneur; 2** que l'usufruitier ne doit pas pouvoir 
grever le propriétaire, sans son consentement, d'une 
dépense souvent considérable et qui pourrait l'obérer; 
enfin, 3** que ces réparations pourraient avoir l'incon- 
vénient de conserver des bâtiments que le propriétaire 
destinerait à être supprimés avec ou sans remplace- 
ment. 

Si donc l'usufruitier craint que la chose ne périsse 
en entier et que par là, son droit ne s'éteigne, il fera 
le sacrifice de ces dépenses. Si c'est le propriétaire 
qui juge à propos de les faire, il les fera sans recours 
contre l'usufruitier, bien que celui-ci en profite: chacun 
est considéré comme ayant agi dans son seul intérêt et 
il ne doit pas envier à l'autre le profit éventuel et in- 
direct qui en résulte pour lui. 

Art. 91. — 180. La loi détermine ici les grosses 
réparations d'une façon qui parait assez complète, mais 
qu'il ne faut pas cependant considérer comme absolu- 
ment limitative. 

Le Gode français, dans l'article 606, donne une 
énumération analogue, mais limitative; car, il ajoute 
que "toutes autres réparations sont d^ entretien'' 

Ce procédé n'est pas sans inconvénients : il y a une 
telle variété dans les constructions que beaucoup de 
réparations non prévues par cet article 606 peuvent se 



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OBLIGATIONS DE L'USUFBUITIBB. 177 

trouver nécessaires et devront être considérées comme 
d'entretien : par couséqaeot, elles se trouveront obliga- 
toires pour l'usufruitier; cependant, elles peuvent être 
d'une telle importance que la raison répugne à y voir 
nne charge des revenus ; telle serait par exemple, la 
reconstruction totale d'un escalier. D'un autre côté, il 
7 a des escaliers de très-peu d'importance, qui ne des- 
servent que des dépendances. Il vaut donc mieux 
laisser aux tribunaux un certain pouvoir d'appréciation 
pour les cas non prévus par la loi. C'est ce qui, avec 
la rédaction proposée, aura lieu au Japon. 

Ainsi, s'il s'agit d'un aqueduc rompu, il serait dif- 
ficile de décider, tout d'abord et d'avance (a priori) y si 
la réparation est grosse ou d'entretien; il faudra con- 
sidérer la nature de l'aqueduc, son importance, les ma- 
tériaux avec lesquels il est construit, etc. (d). 

Le principe qui devra servir de guide aux tribunaux 
sera celui-ci: si les travaux sont assez peu coûteux 
pour qu'un bon administrateur dût les faire avec ses 
revenus, ils seront à la charge de l'usufruitier; s'ils 
sont de nature à ne pouvoir être faits qu'avec les 
capitaux, ils seront de grosses réparations. 

131. Sur la rédaction même de l'article, il reste à 
faire quelques observations : 

La loi parle de murs principaux: c'est ce que le Code 
français appelle gros murs, c'est-à-dire, les murs exté- 
rieurs du bâtiment, qui supportent les planchers et le 
toit, ainsi que les murs intérieurs servant à la même 
destination, contenant aussi les cheminées, et qu'on 
appelle murs de refend (parce qu'ils fendent la maison 
du bas en haut) ; au Japon, on préfère l'expression de 
murs principaux; bien entendu, cette expression ne 



(cQ Le Code italien (art. 504) place» sans distinction» dans les grosses 
réparations: "le renouvellement des aqnedncs, en entier on pour nne 
partie notable." 



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178 LIVRE II.— I» PARTIE.r~CHAP. II.— 8BCT. III. 

s'entendra qne des maisons construites en pierre on en 
briqne; car poar les constructions en bois, on s'atta- 
chera à Vimportance des charpentes et non plus aux 
parois qui alors sont assez faibles. 

Pour les Kouras {e), on peut décider de même: si 
les charpentes ne sont pas intéressées dans la répa* 
ration^ s'il ne s'agit que de re&ire l'enduit extérieur, 
la réparation pourra être déclarée d'entretien. 

Les murs de soutènement s'entendent des murs qui 
retiennent les terres, dans le cas d'inégalités de ter- 
rains; les digues sont des murs ou des relevées de terre 
qui retiennent les eaux sujettes à débordements; les 
murs de clôture s'entendent des clôtures en brique, en 
pierre ou en tuiles et terre; mais on ne pourrait don- 
ner le nom de rMirs à des clôtures en planches on en 
bambous; la réfection en serait donc à la charge de 
l'usufruitier. 

Pour les murs de clôture, la loi française ne recon- 
naît qn'il y a grosse réparation que s'ils sont refaits en 
entier } de même pour la couverture. Il a paru que 
c'était trop rigoureux de laisser toute réfection partielle 
à la charge de l'usufruitier: la loi a fait plus sagement 
d'adopter comme limite le 10* de la superficie, en lon- 
gueur et hauteur combinées. Il a paru également 
juste d'adopter la même mesure pour les couvertures. 

Art. 92ft93. — 132. Ces articles correspondent 
aux articles 608 et 609 du Code français. 

Les contributions annuelles ordinaires sont une 
charge naturelle des fruits: on ne les paye pas avec les 
capitaux; elle sont donc supportées par l'usufruitier. 



(e) Ces constructions, dont la nature est à l'épreuve de Tinoendie, ont 
une grande Importance au Japon, pour serrer les objets de valeur; 
les anglais les nomment go^down. Elles sont presque inconnues en 
France. 



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OBLIGATIONS DB L'USUFRUITIER. 179 

Il en est antrement des charges extraordinaires : 
elles ne sont pas continues et elles sont souvent trop 
éleyées pour être payées avec les revenus. Elles ne 
peuvent donc être imposées à l'usufruitier, à cause de 
la nature de son droit, limité dans sa durée autant 
que dans son étendue: il en supportera seulement l'in- 
térêt, puisqu'elles diminuent le capital dont il jouit. 

La loi détermine deux cas qui seront toujours consi- 
dérés comme charges extraordinaires ; mais elle n'est 
pas plus limitative ici que dans la plupart des autres 
énumérations. 

Les emprunts forcés sont aujourd'hui abandonné^ 
par les Gouvernements, parce qu'ils détruisent la con- 
fiance, amènent la dissimulation des capitaux et, ainsi, 
augmentent les embarras du pays ; on préfère donc, 
avec raison, les emprunts volontaires. 

Depuis une trentaine d'années, on pratique en Europe, 
en France surtout, les emprunts par voie de souscrip- 
tion nationale. Ces emprunts ont deux formes: P Des 
obligations du trésor, remboursables à long terme, avec 
intérêts annuels; 2^ Des rentes perpétuelles, dont le 
capital n'est remboursable qu'à la volonté du Gouver- 
nement, mais portant des intérêts ou arrérages annuels 
jusqu'au remboursement. 

Au Japon, l'histoire de Tancien Gouvernement offre, 
comme ceux d*Europe, des exemples d'emprunts forcés 
vis-à-vis des princes et des riches marchands; mais le 
Gouvernement impérial s'en est entièrement abstenu 
depuis la Restauration et, vraisemblablement, il n'y 
recourra jamais; toutefois, il convient, à tout événe- 
ment, de leur reconnaître le caractère de charge extra- 
ordinaire. 

133. On pourrait être porté à considérer comme 
constituant un emprunt forcé l'émission, par les Gou- 
vernements, de papier-monnaie ayant cours forcé, même 



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180 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IL-r^5ECT. III. 

avec une époque fixe pour la conversion en monnaie 
métallique, puisque TEtat impose alors ce papier à ses 
créanciers ; mais, comme il est difficile de concevoir 
qu'on soit créancier de TEtat sans un acte volontaire, 
le créancier ne peut alléguer qu'il soit contraint malgré 
lui à recevoir du papier au lieu d'espèces; cette allé- 
gation ne serait fondée que dans le cas où la créance 
serait née avant l'émission du papier ou l'établissement 
du cours forcé. Dans ce cas, il est difficile de ne pas 
voir dans l'émission du papier-monnaie, un emprunt 
forcé, au moins à l'égard de ces créanciers. 

Mais, au point de vue qui nous occupe, la question 
n'a pas d'intér&t: le cours forcé du papier-monnaie 
n'entraînera pas de ^'charge extraordinaire" qui puisse 
retomber sur l'usufruitier ou dont il soit besoin de 
l'affranchir : la seule conséquence qu'il en éprouverait 
serait, s'il était usufruitier d'une créance sur l'Etat, de 
recevoir les intérêts, et le capital, s'il y avait lieu, en 
une valeur souvent dépréciée; mais aussi, lorsque vien- 
drait le moment de restituer au propriétaire les capitaux 
remboursés, il le ferait en la même valeur. 

134. Les impôts extraordinaires diffèrent des em- 
prunts forcés en ce que ceux-ci sont, en principe, 
remboursables et peuvent porter intérêt jusqu'au rem- 
boursement, tandis que les impôts, moins élevés, sans 
doute, sont un sacrifice complet et irrévocable demandé 
aux citoyens. 

Le Projet ne peut d'avance prévenir tous les doutes 
sur le point de savoir quand un impôt sera extraordi- 
naire dans l'avenir : d'abord, cette matière appartient 
surtout au droit administratif, et, malheureusement, les 
lois administratives, surtout celles d'impôt, sont, en gé- 
néral, élaborées dans un autre esprit que les lois civiles, 
sans vues d'ensemble et au fur et à mesure que naissent 
ou changent les besoins de l'Etat ; ensuite, les impôts 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 181 

extraordinaires sont presque tonjoars la conséquence 
d'événements politiques graves^ et le législateur ne 
peut songer^ en pareil cas, que les nouvelles charges 
qu'il crée pourront susciter des conflits entre les nu- 
propriétaires et les usufruitiers. Mais la disposition du 
présent article invite en quelque sorte le législateur 
futur à donner lui-même aux impôts extraordinaires 
qu'il pourra créer une qualification qui prévienne les 
difficultés. 

Ce qui est certain, dès à présent, c'est que pour 
qu'un impôt ait le caractère '' extraordinaire/' il ne 
suffira pas qu'il soit nouveau, c'est-à-dire créé après la 
constitution de l'usufruit; il n'en serait pas moins, dans 
la plupart des cas, une charge des revenus : c'est une 
tendance constante des lois de finances d'augmenter 
les impôts, soit dans leur nature, soit dans leur taux, 
parce que les dépenses des Etats augmentent constam- 
ment ; mais aussi, les revenus des immeubles tendent 
toujours à augmenter. Il ne suffirait pas non plus 
qu'un impôt fût temporaire, pour avoir le caractère ex- 
traordinaire. Ainsi, un impôt qui, à l'origine, aurait été 
créé sans indication de limite de temps, mais qui aurait 
été supprimé ensuite, et se trouverait ainsi avoir été 
temporaire, resterait à la charge de l'usufruitier. Mais, 
au contraire, un impôt nouveau ou l'augmentation d'un 
impôt ancien, motivés par des circonstances exception- 
nelles, comme par une guerre étrangère ou civile, ou par 
une disette ou autre grande calamité publique, pour- 
raient être considérés comme extraordinaires, lors même 
que la loi qui les aurait créés ne leur aurait pas donné 
la qualification de 'temporaires ou extraordinaires." 

Art. 94. — 135. Le contrat d* assurance n'est pas en- 
core répandu au Japon; on n'en connaît pas bien les 
nombreuses applications et on en recherche encore 
moins les bienfaits considérables. 



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182 LIVRE IL— I» PABTIB.— CHAP. IL— SBCT. IIL 

Les assoraocee contre Finoendie ne sont g^ère pra> 
tiqaées que par les Earopéens, dans les villes et ports 
oaverts ; mais lear exemple pourra encoarager les 
Japonais (/). 

Dans le contrat d'assurance, l'assnré paye une somme 
annuelle, proportionnelle à la valeur de la chose qu*il 
Tout assurer, l'assureur s'engage à payer une somme 
unique, dans le cas où le sinistre prévu arriverait. La 
somme que paye l'assuré se nomme prime {g); la somme 
que doit l'assureur se nomme indemnité. 

L'indemnité peut être inférieure à la valeur de la 
chose assurée : on dit alors, dans le langage de cette 
matière, que ^'l'assuré est, pour partie, son propre assu- 
reur ; " elle ne peut être sapérienre à la valeur réelle, 
parce que l'assarance ne doit pas devenir une occasion 
de profit pour l'assuré : il ferait une opération de jeu 
ou de hasard, un pari, toujours défendu, et réaliserait 
ainsi un g^in sans catise. 

Pour cette raison, on est porté à considérer l'indem- 
nité comme représentant la valeur de la chose, en tout 
ou en partie, comme en prenant la place pour tous les 
ayant-droit. Cette idée est inexacte et abandonnée 
aujourd'hui, en France et, sans doute, dans les autres 
pays d'Europe : l'indemnité représente les primes 
payées et peut-être celles promises. 

Ainsi, quand la chose était hypothéquée, l'indemnité 
n'est pas payée au créancier hypothécaire, par pré- 
férence aux autres: elle est distribuée à tous les créan- 
ciers; pour qu'il en fût autrement, il faudrait que le 

(/) Il faat retnarqaer, du reste, à Texcase des Japonais, que les com- 
pagnies étrangères refusent d'assorer les constructions en bois, quand 
elles ne sont pas tout à fait isolées, cas où d'ailleurs, Tassurance, perd 
beaucoup de son utilité. 11 y a à l'étude un Projet d'assurance générale 
et forcée par le Gouvernement : l'assurance deviendrait alors une variété 
do l'impôt annuel et rentrerait, à ce titre, dans l'application de l'article 92. 

(^) La Primo est ainsi dite de primum ou primo, "d'abord;" sans 
doute, parce qu'elle se pajo avaiU que le risque commence pour l'assureur. 



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OBLIGATIONS DE LTSUFRUITIBR. 18a 

droit éventuel à Findemnité eût été transféré an cré- 
ancier hypothécaire» dans la forme ordinaire des ces- 
sions de créance. 

On trouve encore une preuve que ^indemnité ne 
représente que les primes payées^ dans les assurances 
dites 8ur la vie, dans lesquelles une personne paye une 
prime annuelle^ sa vie durant» pour qu'à sa mort Tas- 
snreur paye aux héritiers un capital convenu : dans ce 
cas» il ne serait pas raisonnable de dire qde ce capital 
représente la vie de la personne; on peut dire» an con- 
traire» quMl représente les primes payées et les primes 
promises. 

La théorie la plus exacte est peut-être même celle 
qui considère Pindemnité comme la contre-valeur des 
primes payées seulement» en remarquant qu'il y a une 
large part faite au hasard» car il peut y avoir eu peu 
de primes payées avant le sinistre» comme» en sens in- 
verse» il peut y en avoir eu un grand nombre. 

136. Le présent article» en appelant l'usufruitier à 
jouir de l'indemnité» s'explique très-bien avec cette 
théorie» puisqu'il suppose que l'usufruitier a participé 
au payement de la prime. 

Au surplus» le contrat d'assurance ne peut être fait 
qu'au profit du propriétaire ou d'une autre personne 
ayant un droit sur la chose exposée au risque; en effet» 
l'assurance n'a pour but que de préserver l'assuré 
d'une perte» elle ne doit jamais» comme on vient de 
le dire» être pour lui la source d'un bénéfice; or» c'est 
ce qui pourrait arriver s'il était permis à celui qui paye 
la prime de stipuler l'indemnité à son profit» dans le 
cas de perte de la chose d'autrui. On verrait des 
spéculateurs assurer toute une ville ou tout un quartier» 
et ce ne seraient pas eux qui recommanderaient la pru- 
dence contre le fou. Ils seraient intéressés à cette 
perte. 



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184 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. U.— SECT. IIL 

C'est encore un motif à ajouter à l'appni da principe 
qae le propriétaire ne peut assurer sa chose pour une 
somme supérieure à sa valeur. Le contrat est déjà 
aléatoire, en ce sens que ses effets sont en partie dépen- 
dants du hasard, mais il deviendrait un véritable y^u, 
et le plus illégitime, si le sinistre pouvait devenir une 
source de profits pour le propriétaire. 

En somme, les assurances ne suppriment pas les 
risques, elles les déplacent, quant aux personnes. L'as- 
suré, moyennant un sacrifice assez minime, mais cer- 
tain et annuel, ne court plus le risque de perdre une 
valeur bien plus considérable ; on dit quelquefois qu'il 
court le risque d'avoir payé la prime inutilement, si le 
sinistre n'a pas lieu ; c'est un mauvais langage : la 
prime est le prix de sa sécurité, laquelle est un grand 
bien moral, une cause de tranquillité considérable. 
L*assureur a la situation inverse, c*est lui qui prend 
l'inquiétude à sa charge, avec la responsabilité éven- 
tuelle du sinistre: la prime est l'indemnité de ce risque. 
Mais entre l'assureur et l'assuré, il reste une grande 
différence de situations : tandis que l'assurance ne peut 
jamais être une source de profits pour l'assuré, elle peut 
l'être et elle l'est généralement pour l'assureur, et cela 
est aussi juste qu'utile ; car l'assureur ne peut profiter 
que si le sinistre n'a pas lieu. Les entreprises ou agences 
d'assurances sont des entreprises commerciales très- 
dignes d'égards et d'encouragements, pour les services 
qu'elles rendent ; les primes sont calculées d'après la 
moyenne des incendies pendant un grand nombre 
d'années, eu égard aux conditions locales ; elles sont 
réduites autant que possible et, plus dans un pays les 
assurances sont répandues, moins les primes sont 
élevées. 

137. Pour en revenir à l'usufruitier, les deux pre- 
miers alinéas du présent article sont faciles à justifier. 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 185 

L^asafraitier^ ne devant avoir que la jouissance de 
l'indemnité, ne doit supporter que les intérêts des pri- 
mes payées par le nu-propriétaire, et cela, quand Tas- 
Burance a précédé la constitution de son droit; car, si 
le nu-propriétaire veut faire l'assurance postérieure- 
ment, Tusufruitier n'est pas tenu d'y participer; mais 
aussi il n'en profitera pas. 

Si le nu-propriétaire n'a pas fait l'assurance, l'usu- 
fruitier peut la faire, non-seulement en vertu d'un 
mandat, mais même en qualité de gérant d'affaires (h); 
alors, comme l'indique le 2® alinéa, si le sinistre a lieu, 
il prélèvera sur l'indemnité toutes les primes qu'il 
a payées; il se trouvera encore en avoir supporté l'in- 
térêt; s'il n'y a pas de sinistre, il n'est pas remboursé, 
suivant les principes de la gestion d'affaires, car il se 
trouve, d'après l'événement, que sa gestion n'a pas été 
utile au propriétaire ou, au moins, ne lui a pas procuré 
un avantage appréciable en argent. 

Art* 05. — 138. Le cas prévu par cet article sera 
plus fréquent que celui du 2* alinéa de l'article précé- 
dent. L'usufruitier ne fera guère, sans mandat, une 
assurance de la valeur de la pleine propriété, il préfé- 
rera n'assurer la chose que pour la valeur de son droit 
d'usufruit. Il est naturel, dans ce cas, qu'il acquitte la 
prime en entier et que l'indemnité payée en cas de 
sinistre lui soit acquise en toute propriété. 

Les assurances agricoles, applicables aux récoltes 
spécialement, contre les accidents météorologiques, 
s'établiront sans doute au Japon, avec les autres ins- 
titutions de prévoyance. 

Art* 06. — 139. Une succession est une tiniver- 
scdité de biens, comme il a été expliqué à l'article 17 



(A) Sur la gestion d'affaires eii général, voir: Projet art. 882 et 383. 



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186 LIVEB II.-I» PABTIE.— CHAP. H.— 81CT. UL 

des Dvtporittonn générales. Elle est tonjoars chargée de 
qaelqaes dettes que le défont n'avait pas acquittées de 
son vivant^ ou qui même n'ont commencé d'exister qu'à 
sa morty comme les frais f unéraires^ les legs on charges 
testamentaires. 

Ceux qui recueillent tonte la succession ou une quote 
part^ sont dits successeurs généraux^ représentants du 
défunt et en cette qualité^ sont tenus de ses dettes. 

L'usufruitier est dit universdj quand il a droit à la 
jouissance de touie la succession; il est dit à titre 
universel, quand il peut jouir d'une quote part de ladite 
succession, telle qu'une moitié, un tiers, un quart (%). 

Ce cas particulier d'usufruit entraîne des charges 
spéciales, indépendamment de celles qui sont énoncées 
plus haut. 

C'est un principe que les biens d'une succession no 
consistent que dans ce qui en excède les dettes et 
charges {j). 

L'usufruitier ne peut donc jouir des biens qu'après 
le payement des dettes ou à la charge d'y contribuer 
''en proportion de son émolument,'' c'est-à*dire, qu'il 
les payera en tout ou en partie, suivant que son. usu- 
fruit portera sur tout ou partie de la succession. 

Mais il ne faut pas perdre de vue que l'usufruitier 
n'a que la jouissance ou les revenus de la succession et 
qu'à côté de lui, il y a l'héritier qui en recueille lecapi* 
toi en nue-propriété. La contribution de l'usufruitier 
doit donc être analogue à son droit, quant à sa nature 
et à sa durée: il ne payera que les intérêts annuels des 
dettes et tant que durera son droit. 

(t) Dans les deux cas, pour abréger, on peut employer l'expreRsion de 
titre universel, par opposition au titre particulier; c'est ainsi qu'on 
oppose constamment les successeurs généraux ou univereeh aux sncces- 
seurs particulier», 

(j) C'est un axiome de droit bien souvent cité: "il n'y a de biens que 
déduction faite des dettes:" nom eutU boita met dedmeto are alieuo. 



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OBLIGATIONS DE L'USUPRUITIBR. 187 

Cette décision est conforme au principe constamment 
appliqué que l'usufruitier supporte les charges qui se 
payent ordinairement avec les revenus. Or, un bon 
administrateur né paye pas les intérêts de ses dettes 
avec ses capitaux, mais avec ses revenus. 

On trouvera à l'article 98 les divers modes de paye- 
ment par lesquels l'usufruitier peut s'acquitter de son 
obligation. 

A l'égard des arrérages des rentes viagères ou pen- 
sions dues par la succession, comme ils ont déjà, par 
eux-mêmes, le caractère d'intérêts, bien qu'ils ne soient 
pas le produit d'un capital dû, l'usufruitier ne paye 
pas seulement les intérêts desdits arrérages, il les 
acquitte en tout ou partie, suivant la quotité de son 
droit. La même disposition se retrouve dans le Code 
français (art. 610). 

C'est la contre-partie de la disposition de l'article 
59 qui lui donne en entier les arrérages des rentes 
viagères soumises à son usufruit. 

Art. 07. — 140. L'usufruitier d'un bien particulier 
ou déterminé, à la différence de l'usufruitier d'une suc- 
cession, ne représente pas le constituant; il ne peut donc 
être tenu d'aucune des dettes de celui-ci (fe). Le fait 
que le bien usufructuaire a été hypothéqué par le cons- 
tituant, produit bien, cependant, un effet contre Vusu- 
fruitier, mais ce n'est pas une véritable obligation. 
Quiconque acquiert un droit réel sur une chose déjà 
grevée d'un autre droit réel, doit respecter le droit 
antérieur au sien : ce n'est pas, à proprement parler, une 
obligation de ne pas faire, c'est un de ces devoirs géné- 
raux par lequel nous devons nous abstenir de tout ce 



(k) De là, cet autre axiome: "Les dettes sont la charge de l'ensemble 
du patrimoine, non des objets particuliers,'* unhersi patrimonii œs 
alienum onus est, non certarum rerum. 



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188 LIVEB IL— !«• PARTIE.— CHAP. IL— SBCT. IIL 

qui peat anireà aatmi. Or, oelai qui a une hypo- 
thèque peut suivre la chose dans tontes les mains où 
elle passe, pour exiger du détenteur le délaissement 
de la chose ou le payement de la dette hypothécaire; 
à défaut de Tune ou de l'autre de ces satisfactions, 
le créancier fait saisir et vendre la chose, pour être 
payé sur le prix, par préférence aux autres créanciers 
(voy. c. cîv. fr., art. 2166 et s.). 

Si l'on suppose que la chose hypothéquée a été en- 
suite grevée d'un usufruit, l'usufruitier devra, comme 
tiers détenteur, payer la dette ou subir l'éviction. 

S'il paye la dette, en gardant l'immeuble, il a droit 
à être remboursé de la somme payée, parce qu'étant 
successeur particulier du constituant il ne contribue pas 
au payement des dettes de celui-ci. Il pourrait même 
se faire que la dette hypothécaire ne provint pas du 
constituant, mais d'un propriétaire antérieur; dans ce 
cas, l'usufruitier pourrait recourir directement contre 
celui-ci, comme étant le débiteur personnel de la dette, 
par application des principes de la subrogation dont il 
sera parlé plus longuement au sujet du payement des 
obligations (voy. c. civ.fr., art. 874; Proj., art. 501 et s.). 

Si l'usufruitier a subi l'éviction de la chose, par 
l'effet de l'hypothèque, ou s'il n'a pu la conserver qu'en 
payant la dette, il peut aussi se faire indemniser par le 
constituant, de tout le préjudice qui en résulte pour 
lui. Il a pour cela l'action en garantie d'éviction (voy. 
c. civ. fr., art. 2178). 

Ce n'est pas ici le lien de s'étendre sur cette action 
qui varie dans son étendue et ses effets, suivant que le 
droit dont il y a éviction a été constitué à titre gratuit 
ou à titre onéreux: on la retrouvera au sujet des 
Obligations en général (art. 415 et suiv.) et surtout de 
la Vente. 

C'est à raison de ces distinctions nécessaires que la 
loi emploie la formule conditionnelle : s^U y a lieu. 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRXnTIEB. 189 

Art. 98. — 411. Les cas où ane charge se divise 
ainsi entre le nu-propriétaire et l'asafruitier sont suf- 
fisamment indiqués aux articles 98| 94 et 96 ; on en 
trouvera encore un,- à l'article 100. 

Les trois moyens de satisfaire à la loi sont faciles à 
saisir. 

Le 1^ mène directement an but désiré; on remarquera 
seulement que si la dette n'était pas encore exigible 
par le créancier, mais qu'elle fût i)roductive d'intérêts, 
en attendant le terme, c'est à ce créancier que l'usu- 
fruitier servirait les intérêts. 

Le 2® moyen atteint le but par une antre voie: pen- 
dant toute la durée de l'usufruit, l'usufruitier est privé 
de l'intérêt annuel du capital qu'il a déboursé. 

Le 3* moyen, en privant simultanément le nu-pro- 
priétaire et l'usufruitier d'une portion de biens égale 
à la dette, fait évidemment supporter le capital à l'un 
et les intérêts à l'autre. 

Art* 99.— 142. L'article 70 reconnaît à Tusu- 
fruitier le droit d'exercer contre les tiers les actions 
réelles qui garantissent son droit contre les usurpations; 
mais, il pourrait arriver que, par négligence ou com- 
plaisance, celui-ci ne réclamât pas, lorsqu'il y aurait 
lieu. Or, les usurpations des tiers, portant sur la chose 
même, seraient, le plus souvent, nuisibles et oppo- 
sables au nu-propriétaire autant qu'à l'usufruitier; il est 
donc juste que l'usufruitier en soit responsable envers 
le nu-propriétaire, car il n'aurait pas agi en bon admi- 
nistrateur, en laissant s'établir sur la chose une pos- 
session illégitime, lors même qu'elle n'aurait pas en- 
core suffi à fonder la prescription. En effet, on a déjà 
compris, par ce qui a été dit sous les articles 87 et 70 
(p. 94 et 144-146), et on verra plus au long, au Cha- 
pitre de la Possession, que celui qui possède une chose 
depuis un certain temps et dans certaines conditions. 



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190 LIVRE II.— ï» PARTIE.— CHAP. IL— SECT. III. 

a déjà certains avantages, notamment, celui d'être pré- 
sumé titulaire du droit qu'il possède et, comme tel, 
joue le rôle favorable de défendeur à la revendication. 

Art* 100. — 143. L'usufruitier, ayant un droit réel, 
un droit sur la chose, ne peut voir ce droit compromis 
par un procès auquel il n'aurait pas été partie. 

Si le procès concerne la pleine propriété, l'usufruitier 
y est intéressé pour la jouissance; il est donc naturel 
que, si le procès est perdu, il en supporte une part 
correspondante à la nature de son droit; or, on a déjà 
vu plusieurs fois que la correspondance la plus simple 
et la plus exacte est qu'il supporte les intérêts annuels 
des déboursés, tant que dure l'usufruit ; il en est de 
même si, le procès étant gagné, les avances faites pour 
les frais n'ont pu être recouvrées contre la partie 
perdante. 

Mais, au cas de perte du procès, il peut arriver que, 
le procès ayant porté sur toute la chose usutructuaire, 
l'usufruit se trouve éteint ou même considéré comme 
n'ayant jamais existé. Dans ce cas, il ne serait pas 
raisonnable ni d'une bonne pratique de faire supporter 
les intérêts à l'usufruitier sa vie durant; il est préfé- 
rable de liquider immédiatement sa part contributoire. 
En France, on décide généralement que les frais se 
partageront par moitié, ce qui est donner à l'usufruit 
une valeur égale à la moitié de la pleine propriété; on 
se base, par analogie, sur la loi de l'Enregistrement 
qui soumet les mutations d'usufruit à la moitié du droit 
de mutation de la pleine propriété. Ce système pour- 
rait être adopté au Japon, de préférence à une esti- 
mation de l'usufruit, dans laquelle il faudrait apprécier, 
un peu au hasard, la vie probable de l'usufruitier. 

Les deux autres dispositions du présent article ne 
présentent pas de difficulté: si le procès ne concerne 
que la jouissance, l'usufruitier paye, naturellement. 



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OBLIGATIONS DE L'USUFRUITIER. 191 

* 
tous les frais ; s'il ne oonceme que la na-propriété| il 

n'en sapporfce aucune portion.. 

Toutes les fois que l'usufruit aura été constiué à titre 

onéreux et que la garantie d'éviction n'aura pas été 

formellement exclue, l'usufruitier sera exempt de toute 

contribution aux frais de procès, par l'effet môme de son 

droit à la garantie. 

Art. lOL*— 144. C'est un principe fondamental du- 
droit que les jugements ne peuvent ni nuire ni profiter 
aux tiers (2). Si* donc le nu-propriétaire a plaidé sur 
la pleine propriété ou sur l'usufruit, sans appeler l'usu- 
fruitier, et a perdu le procès, le droit de l'usufruitier 
reste entier; réciproquement, si l'usufruitier a plaidé 
seul sur la nu-propriété et a perdu, le nu^propriétaire 
n'en souffre pas. 

Chacun des intéressés» peut, d'ailleurs, faute d'être 
appelé en cause, intervenir spontanément dans le 
procès, pour la défense de ses droits et intérêts (voy. 
c. pr. civ. fr., art. 339 et suiv.). 

Mais, si l'un ou l'autre, ayant plaidé seul, a gagné 
le procès, le principe fléchit en faveur de celui qui n'a 
pas été appelé: il profite du jugement, parce que, grâce 
au lien de droit qui existe entre l'usufruitier et le nu- 
propriétaire, la loi permet de voir une gestion d'affaires 
de l'un dans l'intérêt de l'autre, lorsqu'un seul a entre- 
pris le procès comme demandeur ou défendeur. Or, 
un des caitictères de la gestion d'affaires, celui qui la 
sépare le plus du mandat, c'est que le gérant d'affaires 
représente celui dont les affaires sont gérées, seulement 
pour tout ce qu'il a fait d'utile et de favorable, non 
pour l'effet contraire (voy. Proj., art. 382 et 383). 



(/) L'ftxiôme eat câèbre: "la chose jugée entre les uns ne nuit ni 
ne profite aux autres ; " res inttr altos judiaUa aliU neque nocei neque 
prodett. 



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Causes 
d'extinction. 



193 LIVRE IL— iw PAKTIE.— CHAP. IL— gECT. IV. 

Un cas assoE intéressant poarrait se présenter: l'osa- 
fraitier, actionné en revendication pour l'usufruit, a 
perdu le procès, sans avoir appelé le nu-propriétaire 
en cause, la perte du procès ne peut atteindre ce der- 
nier et elle doit produire tout son effet contre Fusu- 
fruitier. La conséquence est que le gagnant jouira de 
la chose au lieu et place du perdant et que, tant qu'il 
ne surviendra pas de cause d'extinction du précédent 
usufruit, le nu-propriétaire ne pourra pas mettre obs- 
tacle à cette jouissance, si, d'ailleurs, ses intérêts ne se 
trouvent pas compromis; autrement, il attaquerait la 
décision par la tierce-opposition (voy. c. proc. civ., 
art. 474 et suiv.). Mais lorsque le premier usufruit 
devrait finir, par la mort de l'ancien titulaire ou par 
une autre cause, le jugement n'aurait plus d'efitet contre 
le propriétaire et un nouveau procès deviendrait né- 
cessaire. 



SECTION IV. 

DE L*EXTINCTION DE L'USUFRUIT. 

Art. 102. L'usufruit s'éteint par les mêmes 
causes qui mettent fin au droit de propriété, 
conformément à l'article 44. 

Il s'éteint encore: 

1** Par la mort de l'usufruitier, 

2^ Far l'accomplissement du terme pour le- 
quel il avait été établi, 

3** Par la renonciation expresse de l'usufruitier 
à son droit, 

4** Par le non-usage continu pendant trente 
ans. 



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EXTINCTION DE L'USUFRUIT. 



193 



5** Par la révocation pour abus de jouissance 
de l'usufruitier. [617.] 

103. Si l'usufruit a été constitué sur plu- 
sieurs têtes, simultanément et par indivis, la 
part des usufruitiers décédés profite aux survi- 
vants et l'usufruit ne s'éteint qu'au décès du 
dernier mourant. 

104. L'usufruit constitué au profit d'une 
personne incorporelle s'éteint par le terme de 
trente ans, s'il n'a été fixé pour une moindre 
dui?ée. [619.] 

105. La renonciation de l'usufruitier à son 
droit ne le décharge pas de ses obligations anté- 
rieures qu'il n'aurait pas exécutées. 

Elle ne peut nuire aux tiers qui avaient 
acquis des droits sur la chose du chef de l'usu- 
fruitier. [622.] 

106. Le non-usage n'est pas opposable aux 
mineurs ni aux autres personnes contre les- 
quelles la prescription ne peut courir. 

Les autres règles relatives à la prescription 
libératoire s'appliquent d'ailleurs au non-usage. 

107. Si l'usufruitier commet sur la chose 
des dégradations graves, ou s'il en compromet 
la conservation par défaut d'entretien ou par 
abus de jouissance, le tribunal pourra mettre 
la chose sous séquestre, aux frais de l'usufrui- 
tier, ou déclarer l'usufruit, éteint au profit du 



Cas 
de plnsleara 
QgQrraitien. 



Cas 

de peraonnea 
incorporelles. 



Renonciation. 



Non-nsage. 



Révocation 

ponr abus 

de Jouissance. 



18 



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194 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IV. 

nu-propriétairei en fixant une somme ou portion 
de fruits ou revenus que celui-ci devra payer 
annuellement à l'usufruitier, jusqu'à l'arrivée 
d'une des autres causes d'extinction de l'usu- 
fruit. 

Le tribunal réglera, en même temps, le par- 
tage des fruits et produits de l'année courante. 

La valeur en arçent ou en fruits due à l'usu- 
fruitier pour l'avenir lui sera acquise, jour par 
jour, à proportion du temps qu'aura duré l'usu- 
fruit pendant la dernière année. [618.] 



Sotte. 



108. La révocation de l'usufruit ne pré- 
judioie pas à l'indemnité des dommages anté- 
rieurement causés par l'usufruitier. [/6., 2* al.] 



FrniU 
non recneillii. 



109. Hors le cas prévu à l'article 107, les 
fruits et produits encore attachés au sol, au 
moment de la cessation de l'usufruit, appar- 
tiennent au nu-propriétaire, sans indemnité des 
frais de culture ou d'exploitation ; sans préju- 
dice des droits qui pourraient être acquis à un 
fermier ou à un colon partiaire. [585, 2* al.] 



Destraetion 

toUle 

dM b&timentfl. 



110. Si un bâtiment usufructuaire est dé- 
truit en totalité, par accident ou par vétusté, 
l'usufruitier ne jouit ni du sol ni des matériaux; 
à moins que le bâtiment ne soit l'accessoire 
d'un domaine sujet à l'usufruit. [624.] 



BAtlmenti 
•ssnrét. 



111. Si les bâtiments incendiés étaient as- 
surés, soit par le propriétaire, soit par l'usufruit 



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EXTINCTION DE L'USUFRUIT. 195 

tîer, ce dernier jouit de Tindemnité, suivant les 
distinctions portées aux articles 94 et 95. 

112. Si le fonds usufructuaire a été expro- ExpropHution. 
prié pour cause d'utilité publique, l'usufruitier 

jouit de rîndemnité. [Loi fr. du 3 mai 1841, 
art. 39.] 

113. Dans les cas prévus aux deux articles cautionnement. 
précédents, l'usufruitier donne caution pour les 
sommes dont il jouit, s'il n'en a pas été spéciale- 

ment dispensé en prévision desdits cas. [/6.] 

114. L'usufruit d'un lac ou d'un étang Lw.ëung. 
s'éteint quand le fonds vient à être desséché "^ •" *• 
d'une façon permanente. 

Réciproquement, l'usufruit d'un sol labou- 
rable cesse, si le sol vient à être envahi d'une 
façon permanente par les eaux. 

Toutefois, l'usufruit renaît si les eaux dis- 
parues reviennent ou si l'envahissement des 
eaux cesse, spontanément, avant qu'il se soit 
écoulé trente ans de non-usage du fonds tel 
qu'il était à l'origine, et lors même qu'un juge- 
ment aurait prononcé l'extinction de l'usufruit 
en vertu du présent article. 

115. L'usufruit d'un troupeau ne s'éteint Troupeau. 
que par la perte totale du troupeau. 

Dans ce cas, si la destruction a eu lieu par 
un accident subit, l'usufruitier doit rendre les 
cuirs au nu-propriétaire. [616, 616.] 



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196 LIVRE II.— Iro PARTIE.— CHAP. II.— 8ECT. IV. 

COMMENTAIBB. 

Art. 102. — 145. La loi indique, â*aborâ, comme 
causes d'extinction de Pusufruit, celles qui mettent fin 
à la propriété et qui sont énumérées à Vartjcle 44. 

Quelques mots suffiront sur chacun de ces cas. 

1^ L'usufruit est cessible, sons l'exception portée à 
^article 71 ; mais, il est clair que la cession ou aliéna- 
tion de l'usufruit n'y met fin que pour le titulaire, et 
encore, elle met plutôt fin à son exercice du droit qu'au 
droit lui-même ; car c'est toujours la vie du titulaire 
ou le terme primitivement fixé qui déterminera la durée 
de l'usufruit. 

2** L'accession, ayant déjà été réservée au Livre III®, 
ne peut nous occuper pour l'usufruit. 

3^ La confiscation n'éteindra l'usufruit que si l'usu- 
fruitier Qst auteur de l'infraction qui donne lieu à cette 
peine, ou s'il y a participé, comme co-auteur ou com- 
plice; autrement, si le propriétaire seul est coupable, 
la confiscation n'atteindra pas l'usufruitier. 

4^ Les trois actions en résolution, en rescision ou en 
l'évocation, mettront fin à l'usufruit dans deux cas; 
P Quand ce sera la constitution même du droit qui 
aura été affectée d'une des trois causes de ces actions ; 
par exemple, l'usufruit a été constitué par vente et 
l'acheteur n'en paye pas le prix (cas de résolution) ; 
ou bien, le constituant était incapable ou son con- 
sentement a été vicié par erreur ou violence (cas de 
rescision); enfin, la constitution a été faite en fraude 
des créanciers (cas de révocation) ; 2° Quand le droit 
de propriété même du constituant sera sujet à résolu- 
tion, à rescision ou à révocation ; alors, par application 
du principe général que '^ personne ne peut transférer 
ou conférer plus de droit qu'il n'en a lui-même," le 
droit d'usufruit tombera avec celui du constituant (a). 

(a) 11 y a, à oe sujet, deax axiomes latins célèbres : Nemo dat qvod 



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EXTINCTION DB L'USUFEUIT. 197 

5^ L*abaiidon de Tasufruit devient une cause propre 
d'extinction de ce droit, et se trouve réglé par le No. 3 
de Tarticle 102, plutôt que par le No. 5 de Tarticle 44. 

6*^ La mise hors du commerce de la chose soumise à 
^usufruit ne demande pas d'autre observation que celle 
qui a été faite au sujet de la propriété (p. 108). 

7^ La perte de la chose nsufructuaire est Vobjet de 
dispositions ultérieures, en ce qui concerne l'usufruit ; 
sous ce rapport encore ce n'est pas l'article 44-7^ qu'il 
faut appliquer. 

Quant aux cinq causes d'extinction énumérées au 
présent article, la loi va les reprendre avec quelques 
développements. C'est à cette occasion qu'elles seront 
expliquées. 

146. On remarquera que le Projet ne mentionne 
pas, comme mode d'extinction de l'usufruit, la consoli- 
dcUion, c'est-à-dire la réunion de la propriété au droit 
d'usufruit, tandis qu'elle figure comme telle dans 
l'article 617 du Code français et dans l'article 515 du 
Code italien. 

Cette réunion peut s'opérer en la personne du nu- 
propriétaire,, ou en celle de l'usufruitier. 

Au premier cas, l'usufruit s'est éteint par l'une des 
causes déjà citées: ou l'usufruitier a rétrocédé son 
droit au nu-propriétaire, alors c*est une renonciation, 
ou bien il y a eu résolution, rescision ou révocation au 
profit du constituant; il n'y a donc pas ici de cause 
particulière d'extinction de l'usufruit. 

An deuxième cas, l'usufruitier est devenu nu-pro- 
priétaire, par achat, par succession ou autrement : il 
réunit bien les deux droits sur sa tête ; mais est-il vrai 



non ipse habet, ** Penonne ne peut donner ce qu*il n'a pas ; " RetoUUo 
jure dantit reêolvitur jut accipieniis : ** Le droit de oelnl qui a donné 
étant résolu, le droit de celui qui a reçu l'est élément " (voy. c. civ. 
fr., art 2126). 



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198 LIVRE IL— Iw PARTIR— CHAP. IL— SECT. IV. 

qu'il y ait extinction de Tasufitiit? Sans doate, désor- 
mais^ il jouira sans contrôle : ce qu'il ne pourrait faire 
connue usufruitier, il pourra le faire comme proprié- 
taire ; sans doute encore, les cautions sont libérées, et 
les gages ou hypothèques fournis en garantie sont 
éteints, parce qu'il ne peut être créancier et débiteur 
de la même dette, il ne peut se devoir à lui-même, se 
garantir lui-même. Mais supposons qu'il ait cédé, 
loué ou hypothéqué son droit d'usufruit, personne 
n'imaginera de dire qu'en acquérant la nu-propriété il 
a mis fin à l'usufruit et détruit le droit du tiers : l'usu- 
fruit subsiste donc chaque fois qu'il y a un intérêt à ce 
qu'il subsiste. 

On rencontrera, à la II* Partie, au sujet de l'ex- 
tinction des obligations (p. 718 et suiv.) une difficulté 
analogue sur la confiudon que les lois ont l'habitude 
de considérer comme une cause d'extinction (voy. 
c. civ. fr., art. 1300). On y établira plus au long que 
la confusion paralyse plutôt l'oi)ligation qu'elle ne la 
détruit. 

Il en est de même de la consolidation. 

Art. 108. — 147. L'extinction de l'usufruit par la 
mort de l'usufruitier est le cas le plus fréquent et le 
plus normal, car l'usufruit est un droit essentiellement 
viager. 

On a vu cependant (art. 50) que l'usufruit peut être 
constitué sur plusieurs têtes, pourvu que tous les usu- 
fruitiers soient déjà nés ou conçus au moment de la 
constitution du droit. 

Le présent article suppose que les divers usufruitiers 
étaient appelés à jouir de la chose, non pas successive- 
ment, mais simultanément et jpar indivis, c'est-à-dire 
sans assignation de lots déterminés dans la chose. Il 
se présentait alors une question qui a été laissée incer- 
taine par le Code français et qu'on a voulu trancher 



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EXTINCTION DB L'USUFRUIT. 199 

au Japon, à savoir: quel sera l'effet des premiers décès 
parmi les usufruitiers? 

La solution la plus naturelle^ au premier abord, serait 
de dire que la. part de chaque usufruitier qui décède 
retourne au nu-propriétaire. Mais on admet générale- 
ment, en jurisprudence française, une solution dif- 
férente, empruntée au droit romain. C^est cette solution 
que donne le texte proposé ici; elle est conforme à 
l'intention probable du constituant. 

On raisonne ainsi: soit un testateur qui a légué 
l'usufruit à deux personnes, à deux époux, par exemple, 
ou à deux frères. Si, du vivant du testateur, l'un des 
légataires de l'usufruit était décédé, la part du pré- 
décédé, sans aucun doute, dans toutes les opinions et 
d'après les principes du droit testamentaire, aurait 
augmenté celle du survivant^ par voie d'accroissemenL 
Or, ce résultat qui a dà entrer dans les prévisions du 
testateur, au nroins pour une hypothèse, peut raison- 
nablement être pi'ésumé prévu aussi et accepté par lui 
dans l'autre hypothèse. 

Ce système, outre l'avantage de ne donner qu'une 
seule solution pour deux cas analogues, a encore celui 
de ne pas produire une extinction partielle du droit 
d'usufruit, avec retour au nu-propriétaire du droit 
fractionné, ce qui ne manquerait guère de produire des 
contestations et des procès. 

Art. 104. — 148. On a déjà eu occasion, au sujet 
des Dispositions générales, d'expliquer ce qu'on entend 
par personnes incorporelles, appelées aussi personnes 
morales on civiles : ce sont des êtres métaphysiques, de 
pure création juridique. Ainsi, une société, une ville 
ou commune, sont des personnes morales auxquelles 
un usufruit pourrait valablement être constitué. Or, 
ces personnes ne cessent d'exister que par des causes 
exceptionnelles ou qui peuvent, au moins, être très- 



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800 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IV. 

éloignées. Si la loi n'assignait à cet usufruit une durée 
déterminée^ il pourrait durer pendant le temps de 
plusieurs existences d'homme, au cas de société, et 
indéfiniment, au cas d'une commune, ce qui réduirait 
considérablement ou même supprimerait tout-à<-fait la 
valeur de la nue-propriété. 

Le délai de 80 ans, déjà fixé par le Code français 
(art. 619), a paru convenable; il correspond d'ailleurs 
à la durée moyenne de la vie humaine. 

Art. 105.— 149. L'article 102-3^ en énonçant la 
renonciation comme une cause d'extinction de l'usu- 
fruit, exige qu'elle soit expresse, c'est-à-dire formelle : 
la loi ne veut pas qu'il puisse y avoir de doute à cet 
égard : les tribunaux ne devront pas arriver à recon- 
naître une renonciation sur de simples présomptions 
de fait (comp. art. 527). 

Le présent article, dans ses deux dispositions, re- 
vient à une idée : la renonciation de l'usufruitier ne 
doit nuire à personne. Elle ne doit pas nuire au pro- 
priétaire, en laissant à sa charge l'acquittement d'obli- 
gations antérieures à la renonciation : celles-ci corres- 
pondent à une jouissance obtenue, elles sont la charge 
des fruits acquis, elles doivent donc rester au compte 
de l'usufruitier, même renonçant. 

La renonciation ne doit pas, non plus, nuire aux 
tiers qui auraient traité sur la chose avec l'usufruitier 
et reçu de lui des droits réels, comme un droit de bail 
ou d'hypothèque. 

On pourrait ajouter une classe de personnes aux- 
quelles la renonciation ne devrait pas nuire, ce sont 
les créanciers de l'usufruitier, même non hypothécaires 
ou chirographairea {b) et qui perdraient par la renon- 
ciation la chance d'être payés. 

(b) Chirographairet vient de deux mots gp*ec8 : chir, main, et graphe, 
j'écris; c'est comme si l'on disait : créanciers dont le titre est saut êigna" 



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EXTINCTION DE L'USUFRUIT. 201 

Il y a toutefois une notable différence entre les 
créanciers simplement chirographaires ou n'ayant 
qu'un droit personnel et ceux qui ont un droit réel 
d'hypothèque, c'est que, pour les derniers, la renoncia- 
tion serait, de plein droit, sans effet, lors même qu'elle 
serait faite de bonne foi, tandis que, pour les premiers, 
elle ne serait sujette qu'à révocation et seulement si 
elle était faite en fraude de leur droits ; le motif de 
cette différence est que celui qui n'a que des créanciers 
ordinaires ou chirographaires conserve la libre dis- 
position de son patrimoine ; ses créanciers suivent les 
fluctuations de sa fortune, ils profitent ou souffrent de 
ses actes, pourvu que ces actes ne soient pas faits avec 
une fraude intentionnelle à leur égard. 

Le Code français a, dans l'article 622, une disposi- 
tion équivoque sur laquelle on est en désaccord : il 
permet aux créanciers même non hypothécaires, d'at- 
taquer la renonciation de l'usufruitier faite à leur pré- 
judice. 

Cette expression sous-entend-elle la fraude? Alors 
la disposition est inutile, comme n'étant que l'applica- 
tion d'un principe général établi par l'article 1167 
du mène Code. Au contraire, le préjudice, le dom- 
mage effectif, suffit-il, sans mauvaise foi ? Alors, on a 
de la peine à justifier cette exception au droit com- 
mun de la libre gestion du débiteur par rapport à ses 
intérêts. 

Le Projet japonais, en ne réservant que les droits 
réels acquis sur la chose avant la renonciation, laisse 
évidemment les créanciers ordinaires sous Vempire du 
droit commun. 

On trouvera dans la IP Partie (art. 360 et suiv.) 
toute la théorie de l'action révocatoire des créanciers 
fraudés. 

iure privéef par opposition aux créanciers hypothécaires dont le titre est 
toujours authentique. 



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202 , LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IV. 

Art. 106. — 150. Le non-usage est, comme le mot 
l'indique, l'omission par l'usufruitier d'exercer son droit; 
lorsque cette omission a duré 30 ans, la loi déclare 
l'usufruit éteint, et cette extinction a lieu dans tous 
les cas, sans qu'il y ait même à distinguer si l'usufrui- 
tier a connu, ou non, le droit qu'il a laissé s'éteindre, ni 
s'il a été, ou non, empêché d'user par des circonstances 
indépendantes de sa volonté. La loi ne veut pas qu'un 
droit qui déprécie considérablement la valeur de la 
propriété subsiste nonobstant son inutilité pour le 
titulaire. 

Le non-usage a beaucoup d'analogie avec la pres- 
cription, surtout avec celle qu'on appelle libératoire: il 
a la même durée, il n'exige que l'abstention do Vayaut- 
droit, sans la nécessité de la possession par celui qui 
en doit profiter (ici le nu-propriétaire) ; il n'a pas lieu 
de plein droit, il doit être invoqué contre l'usufruitier; 
enfin, et c'est là l'objet du présent article, il n'est pas 
opposable à ceux contre lesquels la prescription ne 
peut être invoquée, c'est-à-dire à ceux en faveur des- 
quels la prescription est suspendue, tels sont les 
mineurs. 

Comme autre conséquence de cette assimilation, on 
décidera que le non-usage s'interrompt par une de- 
mande en justice de l'usufruitier, faite avant l'expira- 
tion des trente ans, soit contre le nu-propriétaire, soit 
contre un tiers qui aurait usurpé la jouissance ; enfin, 
les questions relatives au calcul du temps se résoudront 
pour le non-usage comme pour la prescription. 

Art. 107. — 151. La révocation de l'usufruit pour 
abus de jouissance n'est pas aussi particulière à l'usu- 
fruit qu'elle paraîtrait l'être au premier abord: elle n'est 
que rapplication du principe de la résoliitiou des droits 
pour inobservation des conditions de ce droit; on en 
retrouvera l'application dans le louage qui a de l'aua- 



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EXTINCrriON DE L'USUFRUIT. 208 

logie avec l'usufruit et dand tons les contrats pro- 
duisant des obligations réciproques. 

La mise en séquestre autorisée dans le même cas est 
aussi une mesure d'une application assez fréquente; 
mais tandis qu'elle ne s'applique^ en général^ qu'à une 
chose dont la propriété est en litige^ et pour durer seu- 
lement autant que le procès^ ici le séquestre peut durer 
jusqu'à la fin de l'usufruit. 

Les deux mesures que peut ordonner le tribunal^ la 
mise en séquestre et la révocation du droit d'usufruit^ 
sont subordonnées à la gravité des faits. 

La loi indique deux sortes de fautes de l'usufruitier 
pouvant motiver l'une de ces mesures, et comme il s'agit 
ici d'une peine civile à prononcer, on doit considérer la 
loi comme limitative. 

Le premier cas consiste dans des dégradations plus 
ou moins instantanées, mais de nature grave et à peu 
près irréparables, comme serait le fait d'avoir coupé 
des arbres de futaie; le second cas suppose une faute 
continue ou répétée et pouvant amener la perte de 
la chose, et, dans la détermination de la loi, cette 
faute peut être de deux sortes: le défaut d'entretien, 
c'est-à-dire le défaut des réparations qui incombent à 
l'usufruitier, et l'abus de jouissance, de nature plus 
variée, comme seraient l'extension exagérée donnée 
à l'exploitation des mines ou carrières et la repro- 
duction exagérée obtenue des animaux sujets à l'usu- 
fruit. 

Il ne faudrait pas assimiler à ces cas une culture 
intensive et exagérée du sol: elle pourrait, il est vrai, 
l'appauvrir momentanément, mais sans en compro- 
mettre la conservation ni la fécondité ultérieure. 

Lorsque le tribunal prononce la révocation de l'usu- 
fruit, il no dépouille pas entièrement l'usufruitier, 
comme le permet la loi française (art. 618); il ne serait 
pas juste que la mesure dépassât la garantie due au 



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20é LIVRE II.— ire PARTIE.— CHAP. IL— SECT. IV. 

nu-propriétaire et qu'elle devînt pour lui la source d'un 
gain illégitime. 

Le tribunal détermine donc la portion de produits 
ou revenus annuels qui sera payée par le nu-proprié* 
taire à l'usufruitier. 

152. Bien que l'usufruit soit légalement éteint dans 
le cas oii le tribunal en prononce la révocation, il se 
trouve plutôt, en réalité, réduit et transformé en cette 
créance annuelle de fruits ou produits; il faut donc lui 
assigner la même durée qu'à l'ancien usufruit: ainsi, 
elle cessera à la mort de l'usufruitier ou à l'accomplis- 
sement du terme ; elle cessera aussi par la perte de la 
chose arrivée dans les mains du propriétaire et sans 
sa faute; elle cesserait, cela va sans dire, par la renon- 
ciation de l'usufruitier; mais il ne pourrait plus être 
question d'abus de jouissance ; quant au non-usage, il 
se trouverait remplacé par une véritable prescription 
libératoire, laquelle serait plus courte (probablement 
5 ans, si l'on admet le délai du Code français), comme 
pour toutes les créances d'annuités. Mais l'extinc- 
tion n'aura lieu que pour les annuités échues, non pour 
les autres. 

Les deux derniers alinéas ne demandent chacun 
qu'une seule observation. 

Dans la fixation de la part de fruits et revenus due 
à l'usufruitier pour l'année courante, le tribunal devra 
prendre en considération les frais de culture déjà faits 
par l'usufruitier et les probabilités de la prochaine 
récolte; tandis que, pour les années ultérieures, on 
supposera des années moyennes et on tiendra compte 
de ce que les frais de culture seront faits par le pro- 
priétaire. 

Quant au moment où l'usufruitier acquiert cette por- 
tion de revenus, la loi y applique la règle des fruits 
civils : l'acquisition a lieu jour par jour, c'est-à-dire à 



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EXTINCTION DE L'USUPEUIT. 206 

proportion da temps écoulé^ comme Vexplique la fin 
de l'article, sauf à retarder la délivrance à l'époque de 
la récolte effective. On aurait pu maintenir la règle 
de l'article 54, mais il a paru bon, puisque la situation 
de l'usufruitier était changée si profondément, de ne 
pas lui laisser les risques ni les profits éventuels que 
produit cette disposition. Au surplus, ce n'est toujours 
qu'après la dernière récolte faite que la part pro- 
]!)ortionnelle revenant à l'usufruitier ou à ses héritiers 
pourra être fixée. 

Art. 108. — 153. La révocation de l'usufruit est 
surtout une garantie pour l'avenir en &veur du nu- 
propriétaire ; mais elle ne saurait tenir compte de 
l'indemnité qui lui est due pour les dommages causés. 

Ainsi, s'il j a eu des arbres de futaies abattus, le 
sol, dépouillé de sa valeur principale, ne Tindemnise 
pas; de même, s'il j a révocation d'un usufruit portant 
sur des animaux reproducteurs épuisés ousur des 
bêtes de somme ou de trait mis hors de service. 

Il y aura donc lieu pour le tribunal, sur les justifi- 
cations qui lui seront fournies, de fixer l'indemnité due, 
de ce chef, an nu-propriétaire. 

Art. 100. — 154. Cet ai'ticle est la contre-partie 
de l'article 52 du même Chapitre, lequel donne à l'usu- 
fruitier les fruits attachés au sol au moment oii l'usu- 
fruit commence, sans indemnité pour nu-propriétaire, 
à raison de ses frais de culture. 

Déjà, sous Farticle 72, on a été amené à parler des 
fruits pendants ou attachés au sol au moment où finit 
l'usufruit, soit que la maturité n'en fût pas encore 
complète, soit que l'usufruitier fût en retard de les 
percevoir, et l'on a eu ainsi l'occasion de donner le 
motif de cette double solution qui n'est pas conforme 
à la justice absolue: la loi veut éviter des comptes dif- 



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206 LIVRE IL— I» PABTIE.— CHAP. IL— SECT. IV. 

ficiles qui se reproduiraient deux fois et seraient une 
source de procès ; il y aura quelque chose d'aléatoire 
dans le gain et dans la perte, pour chaque partie; 
mais, outre que les chances se trouvent égales pour les 
deux parties, il n'y a là qu'une suite du caractère aléa- 
toire de l'usufruit lui-même qui dépend de la vie de 
Thomme. 

La loi fait une réserve pour "les droits qui pour- 
raient être acquis à un fermier ou à un colon partiaire/' 

Quelques observations sont ici nécessaires. Le louage 
ou contrat par lequel une chose est donnée à bail, a 
un caractère ''d'administration/' quand la durée du 
droit ne doit pas être trop longue (voy. art. 126 à 131) j 
les droits de bail consentis par l'usufruitier dans les 
limites légales doivent donc subsister jusqu'à leur ex- 
piration, nonobstant la fin de l'usufruit. 

Le présent article n'a pas pour objet d'appliquer ce 
principe qui sera posé d'une manière générale au Cha- 
pitre suivant ; mais il règle une question de fruits qui 
aurait pu faire quelque doute. 

Le bail des immeubles peut, en effet, avoir lien sous 
deux conditions différentes pour le preneur : ou bien 
celui-ci paye une somme d'argent par année, ou bien 
il donne au propriétaire une part des fruits du fonds, 
généralement la moitié; dans le premier cas, le bail est 
dijb *'à loyer ou à ferme" et le prix lui-même se nomme 
loyer ou fermage (suivant qu'il s'agit de bivil de maù 
sons ou de bail de terres) ; dans le second, le bail so 
nomme "bail à part de fruits, bail à moitié, bail à mé- 
tairie ou colonage" et le fermier se nomme métayer ou 
colon partiaire. 

Quand le prix de bail se paye en argent, l'usufrui- 
tier l'acquiert jour par jour (art, 56) et à la fin do 
l'usufruit, tout ce qui reste à échoir est acquis au pro- 
priétaire. 

On aurait pu croire que quand le bail était à part 



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EXTINCTION DB LTSUPBUIT. 207 

de frnits, Vusufruitier^ ayant une aorte d'association 
avec le colon partiaire, obtiendrait sa part> de fruits^ 
même après la fin de Tusufruit; mais la loi ne l'admet 
pas: q*est avec le n a-propriétaire que le colon partiaire 
fera le partage des fruits. Quant au fermier qui paye 
en argent^ tous les fruits seront évidemment pour lui 
et le nu-propriétaire touchera les fermages à partir de 
la fin de l'usufruit. 

Art. 110. — 155. La loi fait ici l'application de la 
distinction des choses en principales et accessoires 
présentée par l'article 16. Quand l'édifice est ta chose 
principale^ sa destruction met fin à tout l'usufruit; si, 
au contraire, l'édifice est l'accessoire, l'usufruit subsiste, 
non-seulement sur les autres parties du domaine, mais 
encore sur le sol que couvrait l'édifice et même snr les 
matériaux qui le composaient. 

Cette solution est conforme aux traditions anciennes 
en matière d'usufruit que le Code français a conservées 
(art. 624), mais donc le Code italien s'est quelque peu 
écarté (art. 520). 

Art. m. — 156. Bien que l'indemnité ne représente 
pas ta chose assui*ée, mais les primes annuelles payées, 
ainsi qu'on l'a expliqué sous les deux articles cités au 
texte, il est juste que l'usufruitier en jouisse, au cas 
de sinistre; en eCFet, il a payé l'intérdt annuel de ces 
primes, ou bien il en a fait l'avance en capital : ayant 
ainsi participé à la charge, il doit participera l'indem- 
nité; mais viagèrement, comme le comporte la nature 
de son droit. 

Art* 112. — 157. Ici, il n'est pas douteux que l'in- 
demnité représente la chose usufructuaire, aussi, à la 
différence de l'indemnité d'incendie, appartient-elle, 
de droit, aux créanciers hypothécaires, sans qu'il soit 



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206 LIVBB IL— I» PARÎU.— CHAP. H.— SECT. IV. 

besoin qo'elle lear ait été éventaelleroent transportée 
lors de la oonstitation de lliypothdqae (Loi fr. da 3 
mai 1841^ sur TExpropriation, art. 17 et 54). 

Lorsqoe la chose expropriée est loaée, le locataire 
reçoit nne indemnité distincte en capital, laquelle est 
estimée d'après la durée do bail restant à courir; mais 
pour Tosufruit, comme sa durée est incertaine et aléa- 
toire, il est naturel que rnsafmitier n'ait ni plus ni 
moins que la jouissance de ^indemnité pendant sa vie. 

Observons que la perte de la chose autrefois sou- 
mise à Tusufruit, «nrvenne après Texpropriation, ne 
mettrait plus fin à Vusufruit, car cettte chose n'y est 
plus soumise. 

Art* 113. — 158. Lors même que l'usufruitier au- 
rait été dispensé de donner caution pour la jouissance 
d'un immeuble, ce ne serait pas une raison pour qu'il 
en fftt dispensé, dès que sa jouissance porte sur une 
somme d'argent, toujours facile à dissiper ou à être 
perdue par des placements imprudents. 

Par le même motif, si le cautionnement avait été 
fourni pour la jouissance de l'immeuble, il j aurait 
lieu de le fixer, à nouveau, pour le montant de l'in- 
demnité. 

Art. 114. — 159. La loi assimile à la perte de la 
chose son changement de nature, lorsqu'il n'est pas 
passager, mais définitif. 

C'est une conséquence du principe que l'usufruitier 
doit jouir de la chose suivant sa destination. 

La loi a du prévoir le cas oii la condition primitive 
du fonds se rétablirait d'elle-même, '' spontanément," 
et dans ce cas» le droit d'usufruit renaîtra; il serait 
même plus exact, en théorie, de dire qu'il se trouvera 
n'avoir pas été éteint ; c'est môme une grande faveur 
que la loi accorde à l'usufruitier de lui rendre son 



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EXTINCTION DK L'USUFRUIT. 209 

droifc^ lors même qa'an jugement serait intervena à ce 
sujet. Cette exception à l'autorité de la chose jugée 
a pour but de ne pas obliger les tribunaux à attendre 
un temps indéfini pour statuer : de cette façon, leur 
décision aura toujours un caractère conditionnel, réso- 
luble; pourvu, bien entendu, qu'elle soit motivée uni- 
quement sur le phénomène physique prévu au présent 
article. 

La loi veut que la condition primitive du fonds se 
soit rétablie d'elle-même, *' spontanément;'* le droit de 
l'usufruitier ne renaîtrait donc pas, si les eaux n'étaient 
revenues ou ne s'étaient retirées que par suite de tra- 
vaux faits par le propriétaire. 

Enfin, il est bien observé par la loi que le droit ne 
renaîtrait pas après trente ans de non-usage. 

Les exemples de changements que donne la loi ne 
doivent pas être considérés comme limitatifs; ainsi, on 
devrait décider que l'usufruit d'une forêt ou d'un bois 
est éteint, si le bois a été briilé entièrement. 

Art. 115. — 160. Un troupeau est une de ces choses 
complexes dont parle l'article 1 7 des Dispositions gêné- 
raies, de ces choses qui tiennent le milieu entre les 
corps certains et les xmiversalités : elles s'augmentent 
ou diminuent fréquemment, par des causes naturelles. 
. Dans le cas oii elles sont soumises à un usufruit, le 
droit de l'usufruitier suit les variations de la chose. 

Chez les Romains, on décidait qu'un troupeau réduit 
à 2 ou 3 têtes n'était plus un troupeau et que, par 
conséquent, l'usufruit prenait fin dans ce cas. La 
question est tranchée nettement dans le Code français 
dans le sens que l'usufruit ne s'éteint que si le troupeau 
" périt entièrement," ce qui suppose qu'il n'en reste 
plus une seule tête. 

En effet, il serait arbitraire d'assigner un nombre mi' 
nimum de têtes à un troupeau : d'abord, s'il restait un 

Ï4 



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210 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. II.— SECT. IV. 

coaple, le troupeau pourrait^ avec le temps, se recons- 
tituer à un nombre plus ou moins considérable; même, 
ne restât-il qu'une tête> on ne voit pas pourquoi l'usu- 
fruitier ne pourrait, en achetant un second animal, 
reconstituer un petit troupeau. 

La question a, au surplus, bien peu d'intérêt. 

Dans le cas oii le troupeau a péri lentement, par 
maladie ou autrement, l'usufruitier a gagné les cuirs, 
tant qu'il a conservé son droit sur le troupeau ; mais 
dans le cas d'une perte totale subite, sans destruction 
des cuirs, par exemple, si les betes ont été noyées ou 
asphixiées, il doit rendre les cuirs, comme il rend les 
matériaux d'un édifice qui s'est écroulé. 



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APPENDICE. 

RÈGLES PARTICULIÈRES A L'USAGE 
ET A L'HABITATION. 



StabllMement 

et 

extinction. 



Funille. 



Art. 116. L'Usage est un usufruit res- Natuw 
treînt à la mesure des besoins de l'usager et tl dud^itdowige. 
ceux de sa famille. [630.] 

L'Habitation est le droit d'usage des bâti- 
ments. [632, 633.] 

Les droits d'usage et d'habitation s'établis- 
sent de la même manière et s'éteignent par les 
mêmes causes que l'usufruit. [625.] 

117. Sont considérés comme formant la 
famille de l'usager, pour déterminer la mesure 
de son droit d'usage ou d'habitation: son con- 
joint légitime, ses descendants ou ascendants 
légitimes, adoptifs et naturels, habitant avec 
lui, et les serviteurs attachés à leur personne. 
[630, 632.] 

118. Si le titre constitutif ou une conven- 
tion ultérieure ne détermine pas le mode d'exer- 
cice du droit d'usage d'un fonds de terre, ni les 
bâtiments où s'exercera l'habitation, le tribunal 
les déterminera, après avoir entendu contradic- 
toirement les parties. [Comp. 628, 629.] 

119. L'usage et l'habitation ne peuvent inceuibiui^. 
être cédés ni loués. [631, 634.] 



Mode 
d'exercice. 



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212 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IL— APPENDICE. 



Qsnntict. 



120. Celui qui a un droit d'usage ou d'ha- 
bitation est soumis comme l'usufruitier à faire 
un inventaire des meubles et un état des im- 
meubles, ainsi qu'à donner caution. [626.] 
ueBpomàbmu. Il est soumis aux mêmes soins et à la même 
responsabilité de ses fautes. [627.] 
cbarffci. Il contribue comme l'usufruitier aux répara- 

tions, aux charges annuelles et aux frais de 
procès, en proportion de sa jouissance. [635.] 



COHMENTAïaS. 

Art. 116. — 1 61 . Il y a tant d'analogie entre rUsage 
et rUsufruit qa'on a coutume, en France, de dire que 
"l'usage est un usufruit restreint/* 

Le Projet consacre cette idée, et même l'expression, 
en indiquant quelle est la mesure de cette restriction. 

L'usufruitier a l'usage et la jouissance, et ces deux 
droits n'ont pour lui d'autres limites que la nature et 
la destination de la chose. 

Pour l'usager, la limite est celle de ses besoins et de 
ceux de sa famille. 

Les articles suivants déduiront quelques consé- 
quences de cette limite. 

Le droit d^habitatian s'applique naturellement à des 
bâtiments; c'est Vusage des bâtiments; par conséquent, 
il est limité également aux besoins de l'habitant et de 
sa famille. 

Malgré la généralité de l'assimilation que fait la loi, 
quant aux causes d'établissement, entre l'usufruit et 
les deux droits qui nous occupent, il faut observer 
qu'il n'y a pas d'usage établi par la loi, comme il y a 
des cas d'usufruit légal. Il est clair que pour qu'il y 
eût des cas d'usage légal, il faudrait des dispositions 



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USAQB ET HABITATION. 218 

spéciales de la loi en ce sens et il est vraisemblable 
qu'il ne s'en trouvera pas. 

En France, il y a certaines dispositions du Contrat 
de mariage dans lesquelles on a prétendu voir des 
droits d'habitation et d'usage légaux (art. 1465, 1495, 
1570); mais l'opinion la mieux fondée est celle qui ne 
voit dans ces droits que de simples créances de la veuve 
sur les biens du mari ou de la communauté. 

Les droits d'usage et d'habitation seront, sans doute, 
aussi rares au Japon qu'ils le sont eu France. 

Au surplus, il ne faudrait pas ci*oire que le droit 
d'usage ne puisse appartenir qu'à des personnes se 
trouvant dans la gêne et que, s'il avait été donné ou 
légué à un parent ou à un ami se trouvant alors dans 
le l)esoin^ il s'éteindrait par la circonstance que cette 
personne est arrivée à meilleure fortune. Au contraire, 
on pourrait presque dire que, plus serait riche la per- 
sonne à laquelle serait donné ou légué un droit d'usage 
ou d'habitation, plus grande serait la portion de fruits 
ou de bâtiments qui devrait lui être assignée, par ap- 
plication des principes de ce droit et d'après l'intention 
probiible du constituant. 

Les droits d'usage et d'habitation peuvent quelque- 
fois tenir lieu de pension alimentaire ; mais ce n'est 
pas là leur caractère pi'opre ni leur but essentiel. 

Art. 117* — 162. Le nom de famille étant suscep- 
tible d'une grande extension, la loi a dû en poser ici les 
limites, afin de ne pas laisser prendre au droit d'usage 
une extension qui aurait pu facilement devenir abusive, 
comme contraire aux prévisions du constituant. 

A l'égard du conjoint, la loi le qualifie de légitime, 
ce qui veut dire que, lors même que les dispositions 
ultérieures du Code reconnaîtraient une autre union de 
rhomme et de la femme, celle que les Romains appe- 
laient concubinatuë (ooncubinat), la concubine n'aurait 



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214 LIVRE II.-Ire PARTIB.— CHAP. IL— APPENDICE. 

pas le droit d'usage et ne compterait pas pour en dé- 
terminer rétendue. 

Déjà, les nouveaux Codes (pénal et de procédure 
criminelle), ayant eu à parler du conjoint, ont spécifié 
qu'ils n'entendaient parler que du conjoint légitime^ 
quelque décision que d&t prendre plus tard le Code 
civil sur la concubine. 

La loi n'ajoute pas qu'il s'agit du conjoint non divorcé, 
précaution que prenait autrefois la loi française, lorsque 
le divorce était permis; il a semblé inutile d'ajouter ces 
deux mots, car, après le divorce, il n'y a plus de mariage^ 
par conséquent, plus de conjoint. 

Au contraire, lorsqu'il s'agit des ascendants ou des- 
cendants (parents en ligne directe), la loi n'exige pas 
que la parenté soit légitime : elle met sur la mêmç ligne, 
non*seulement la parenté adoptive, qui est légitime 
aussi, mais même la parenté naturelle. En effet, le lien 
naturel qui unit les ascendants et les descendants est 
plus digne d'intérêt que celui qui unit l'homme et la 
femme dans le concubinat; c'est un lien du sang qui ne 
peut se dissoudre comme celui des père et mère se 
trouvant dans cette condition. 

Il Va sans dire aussi que si l'usager se mariait ou 
avait des enfants après la constitution de son droit, 
son nouveau conjoint et ses enfants bénéficieraient de 
l'usage. 

La loi exige que les parents dont il s'agit habitent 
avec l'usager; cette condition se justifie par la consi- 
dération que s'ils habitaient ailleurs, il pourrait être 
diflScile de constater leur existence et la mesure de 
leurs besoins. 

Par le même motif, on doit appliquer cette condition 
de l'habitation commune au conjoint légitime lui-même. 
Au reste, la loi n'exige pas qu'ils habitassent déjà avec 
l'usager au moment où. le droit a été constitué; l'usager 
pourrait donc faire venir ses parents ou son conjoint 



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USAQE ET HABITATION. 215 

avec lai à toute époque et les faire bénéficier de l'usage. 
Quant aux serviteurs, cette condition de résidence 
résulte de ce que la loi ne tient compte que de ceux qui 
sont attachés à la personne; ainsi les cochers^ les cou- 
reurs fbétosj, les garçons d'écurie ou de ferme no se- 
raient pas comptés pour la détermination des droits de 
l'usager. II en serait de môme des jardiniers et des 
concierges (moinhanff). 

Art. 118. — 163. Il serait nuisib1e.au nu-proprié- 
tivire et souvent à l'intérêt général que l'usager qui^ 
peut-être, n'a droit qua une partie des fruits d'uu 
fonds, en fât seul possesseur et le cultivât en entier à 
son gré: il serait à craindre qu'il ne s'occupât que de 
lui faire produire ce dont il a besoin et qu'il le laissât 
improductif pour le reste; de même, pour une maison 
d'habitation, il n'en occuperait que des parties déta- 
chées, laissant le reste sans utilité et sans soins. 

Quand le titre constitutif aura négligé de déterminer 
la portion de bâtiments affectée à l'usager et le mode 
d'exploitation des fonds de terre pour satisfaire à sou 
droit, les parties pourront y pourvoir par convention. 

Si elles ne se mettent pas d'accord, le tribunal y 
pourvoira, d'après la nature des biens soumis à l'usage 
et en tenant compte de l'intention probable du cons- 
tituant. 

Lorsqu'il s'agira de terres, le tribunal en assignera 
à l'usager un lot qu'il cultivera à son gré. 

Il ne serait pas d'ailleurs admissible que l'usager 
prétendit mettre toutes les ferres en culture à son 
profit, pour leur faire produire toutes sortes de choses- 
qui pourraient lui être utiles, alors que les terres n'y 
étaient pas antérieurement consacrées; par exemple, 
planter des cotons pour se faire des vêtements, des 
vignes pour avoir du vin, des bois pour avoir du char- 
bon et le chauffage, établir des prairies pour avoir 



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216 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAP. IL— APPENDICE. 

des bêtes à laine et pour se tisser des yêtements : de 
pareilles prétentions seraient contraires à l'intention 
probable du constituant. 

Art. 119. — 164. La prohibition de céder et louer 
est une des conséquences annoncées des limites du 
droit d'usage. 

Si le droit d'usage pouvait être cédé ou loué, les 
besoins du cessionnaire ou du locataire seraient vrai- 
semblablement différents et seraient souvent plus con- 
sidérables que ceux du titulaire. Si même, on admet- 
tait que le cessionnaire ou le locataire exerçât le droit 
dans la mesure des besoins du titulaire, le contrôle 
serait une source de contestations journalières et inex- 
tricables. 

La probibition de céder ou louer se trouve aussi dans 
le Code français (art. 631 et 634) et dans le Code ita- 
lien (art. 528) où elle est reproduite du droit romain. 

Art. 120. — 165. Cet article confirme le caractère 
d'usufruit restreint reconnu à l'usage et à l'habitation. 

L'usager et l'habitant ayant la possession effective 
de tout ou partie de la chose soumise à leur droit, 
pourraient perdre ou détourner les meubles et dégrader 
les immeubles ; de là, la nécessité de Finventaire, de 
l'état des lieux et de la caution. 

Au surplus, on ne devrait pas admettre que le droit 
d'usage partàt sur des denrées ou sur des sommes d'ar- 
gent, s'il n'y en avait une disposition formelle dans 
l'acte de constitution; les règles sur l'estimation vcdant 
vente ne s'appliqueront donc guère à l'usager. 

Le mode de règlement de la jouissance par le tri- 
bunal ou par la constitution, tel qu'il est prévu par 
l'article 118, écarte une difficulté sérieuse qui s'élève 
sur l'article 635 du Code français, au sujet duquel on 
a objecté que l'usager n'aura pas de fruits ''dans la 



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USAGE ET HABITATION. 217 

mesure de ses besoins^ du moment qu'il est obligé de 
contribuer aux charges annuelles. Mais, lors même 
que ce résultat serait toujours inévitable, il serait en- 
core acceptable: il est déjà inévitable dans un cas, celui 
où l'usager absorbe tous les fruits ou occupe tous les 
bâtiments ; on ne voit pas pourquoi la règle changerait 
quand il n'en absorbe qu'une partie. 

Dans le Projet, l'objection sera moins fréquente, car 
lorsque le tribunal assignera à l'usager une portion du 
fonds pour sa jouissance, il fera sagement de tenir 
compte des charges annuelles et de la lui donner suf- 
fisante pour couvrir en même temps les frais annuels. 

Au surplus, nous répétons que le droit d'usage d'un 
fonds sera rarement constitué comme droit réel: jamais, 
sans doute, personne n'achètera un droit d'usage : on 
aimera mieux })rendre le fonds à ferme; quant à celui 
qui voudra, par testament ou donation, assurer à un 
parent ou à un ami une pension alimentaire, il le fera en 
constituant une rente viagère en argent, ou une créance 
d'une portion déterminée des fruits d'un fonds, laquelle 
sera prise sans charges, sur l'ensemble des récoltes. 

La loi n'a pas ici de disposition relative à Texpro- 
priation : si elle avait lieu, il ne serait pas possible de 
donner à l'usager, ou à celui qui a l'habitation, la jouis- 
sance de l'indemnité: les deux droits qui nous occupent 
sont trop variables dans leur étendue pour se convertir 
ainsi en un droit fixe : il y aurait donc lieu, pour l'ad- 
ministration qui exproprie, à allouer une indemnité 
spéciale à l'usager, comme on le ferait pour un loca- 
taire ou un fermier. C'est le système adopté en France 
(Loi citée du 3 mai 1841, art. 39). 



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CHAPITRE III. 

DU BAIL, DE L'EMPHYTÉOSE 
ET DE LA SUPERFICIE. 



DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 

Nature dtt droit Aft. 121. Le Bail ou louage d'une chose 
corporelle, mobilière ou immobilière, donne au 
preneur le droit d'user et de jouir de la chose 
louée, pendant un certain temps, moyennant 
une somme d'argent ou autre valeur qu'il s'en- 
gage à fournir périodiquement au bailleur; sans 
préjudice des obb* gâtions respectives dont les 
parties sont tenues en vertu de la convention 
ou par l'effet de la loi, telles qu'elles sont déter- 
minées aux Sections ii et m ci-après. [1708, 
1709, 1713.] 

Rcnroi. 122. Lcs droits et obligations qui naissent 

du contrat de louage d'ouvrage ou d'industrie et 
du louage de services sont réglés au Livre III^ 
[1710, 1711.] 

Les règles particulières au bail d'animaux de 
bétail ou bail à cheptel sont portées au même 
Livre. [1711.] 

Benvoi. 123. Lcs baux dcs biens de l'Etat, des 



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DU BAIL. 219 

départements, des communes et des établisse- 
ments publics sont réglés par les lois adminis- 
tratives. [1712.] 

COMMENTAIBE. 

Art. 121. — 166. La loi coinmeDce ce Chapitre 
comme les précédents, par une définition du Droit dont 
il va être traité. 

Le fait seul, par la loi, d'avoir placé le di*oit résul- 
tant du bail dans cette 1" Partie du Livre 11% prouve 
que le Pix>jet japonais le classe parmi les droits réels. • 

En France, et dans les autres pays qui ont suivi 
surtout la législation romaine, le droit du preneur est 
considéré comme un simple droit personnel, comme un 
droit, de créance contre le bailleur et qui n'affecte pas 
la chose louée; c*est, au moins, l'opinion générale» 
Mais il y a des divergences d'opinion et les textes no 
sont pas sans laisser des doutes à cet égard. La loi 
française, notamment, a donné au preneur d'immeuble 
un des avantages du droit réel, le plus considérable : 
elle a rendu son droit opposable aux sous-acquéreurs, 
quoiqu'il n'ait pas traité avec ceux-ci (voy. c. civ. art. 
1743) et, par une conséquence naturelle, elle a soumis 
à la publicité de la transcription les baux d'une longue 
durée, de plus de 18 ans (Loi du 23 mars 1855, art 2). 
Plusieurs auteurs en ont conclu que le Code civil 
français avait, à cet égard, transformé l'ancienne na- 
ture du droit du preneur en un droit réel. 

Cette opinion, difficile à admettre en France, avec 
les précédents historiques, n'a rien de contraire à la 
raison; elle est même favorable aux intérêts écono- 
miques du pays. Il fallait seulement que la loi s'en 
s'expliquât. 

Le Projet japonais, en fortifiant le droit du preneur, 
en lui donnant une plus grande stabilité encore que 



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220 LIVRE IL— Iw PABTIE.— CHAPITRE IIL 

celle qu'il a en France et aillears, favorisera Tag^ricnl- 
tnre^ dans le louage des terres, et le commerce autant 
l'industrie, dans le louage des maisons. 

On indiquera, chemin faisant, les dispositions du 
Projet qui sont les conséquences de la réalité du droit. 

On va reprendre maintenant la définition donnée par 
ce premier article. 

167. D*abord, la loi ne s'occupe ici que du louage 
des choses corporelles. 

Il existe deux louages de choses incorporelles, le 
louage d'ouvrage ou d'industrie et le louage de ser- 
vices. Ces deux sortes de louage peuvent avoir et ont 
certainement des points de ressemblance avec le louage 
des choses corporelles ; mais une grande différence les 
sépare: il est clair que le louage d'ouvrage et le louage 
de services ne peuvent donner an prieur un droit réel, 
un droit sur la chose louée; ce ne peut être qu'un droit 
contre la personne de celui qui a promis son travail 
industriel ou ses services. La loi traitera de cette 
autre espèce de louage, parmi ceux des contrats qui ne 
produisent que des droits personnels (Livra III«). 

Mais si la chose est corporelle, Tusage loué de cette 
chose est réel, sans distinguer si elle est mobilière où 
immobilière; seulement, les droits réels mobiliers étant 
rarement opposables aux tiers, la question de la nature 
du droit du preneur perd une grande partie de son 
intérêt pour les meubles. 

Le preneur d'une chose corporelle a un droit très- 
voisin du droit d'usufruit: il peut, de même que l'usu- 
fruitier, user et jouir de la chose d'autrui, et son droit 
a, sauf quelques particularités, la même étendue et les 
mêmes limites que l'usufruit; aussi, doit-on compléter 
les dispositions du présent Chapitre par celles du pré- 
cédent. La loi, elle-même, s'y réfère plus d'une fois 
et ces renvois ne sont pas limitatifs. 



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DU BAIL. 221 

Plusiears différences cependant séparent le droit du 
preneur de celui de Vasufruitier. D'abord^ quant à la 
durée: le droit de l'usufruitier est,en général, viager: 
il a, pour durée, la vie de l'usufruitier; le droit da pre- 
neur n'a pas ce caractère aléatoire : il est ordinairement 
établi pour une durée fixée. 

Le droit de l'usnfruitier est généralement établi à 
titre gratuit (par donation ou par testament) ; le droit 
du preneur est toujours établi à titre onéreux, o'est-à- 
dire moyennant un sacrifice de sa part. 

Lors môme que l'usufruit est établi à titre onéreux, 
il y a encore une différence: l'usufruit établi à titre 
onéreux, le sera moyennant un prix de vente une fois 
payé, ou moyennant une chose fournie en échange; le 
droit du preneur sera acquis et conservé moyennant 
une prestation périodique, en argent ou en produits. 

Il y a une autre différence entre les deux droits, 
quant à la manière même dont ils s'établissent. L'usu- 
fruit est quelquefois établi par la loi et peut l'être par 
la prescription ; le droit de louage ne Test jamais que 
par contrai, 

La Section suivante (art. 124) mettra cette différence 
en évidence. 

Voici enfin la différence la plus considérable entre 
les deux droits: le constituant d'un usufruit n'est, en 
général, tenu d'aucune obligation personnelle envers 
l'usufruitier; ce n'est qu'au cas, assez rare, de vente de 
l'usufruit, qu'il aurait l'obligation de tout vendeur, de 
garantir l'acheteur contre l'éviction (a). Au contraire, 
le bailleur est toujours obligé envers le preneur, à le 
garantir, non seulement de l'éviction, mais encore de 
tout autre trouble, provenant même d'un cas fortuit ou 
d'une force majeure. En d'autres termes, il doit lui 



(a) SticHon du Utin e ou «tr, hon, et vincere, vietuM, vaincre, vaincu : 
Tacheteur, le preneur évincé, est vaincu et miê dehors. 



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222 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE IIL 

garantir une jouUnance continue, laquelle est consi- 
dérée comme la cause de l'obligation du preneur de 
payer une redevance périodique. 

Sans doute^ les parties peuvent, par la convention, 
restreindre ou supprimer cette garantie; mais, à défaut 
de convention, elle est due au preneur; c'est pourquoi 
on dit qu'elle n'est pas esêentieUe, mais naturelle au 
contrat. 

Dans la constitution d'usufruit, la garantie de la 
jouissance contre les cas fortuits ou la force majeure 
n'aurait lieu que si elle avait été stipulée i on dirait 
alors qu'elle est accidenfeUe à l'usufruit. 

Nous signalerons encore quelques différences: ce 
qui a été dit de la jouissance de l'usufruitier à l'égard 
de l'indemnité d'expropriation ou d'incendie, ne s'ap- 
pliquerait pas an preneur; il en est de même de ses 
obligations relatives aux réparations d'entretien, aux 
impôts, aux prooès, etc. 

Art. 122 ft 123.— 168. On a indiqué plus haut 
pourquoi la loi ne peut traiter ici de deux sortes de 
louage qui ne peuvent, par leur nature même, conférer 
de droit réel. 

Quant au bail dit à cheptel {b), la loi, considérant 
qu'il a de l'analogie avec la Société, parce qu'il donne 
lieu à un partage des produits entre le preneur et le 
propriétaire, en pourrait traiter à la suite du Contrat 
de Société ; mais, pour ne pas trop fractionner la ma- 
tière du Louage et, considérant que le bail à cheptel a 
aussi de l'analogie avec le louage de services, il en 
sera traité à la suite de ce contrat. 

Ce Louage, encore peu usité au Japon, y prendra, 
sans doute, des développements, lorsque les progrès de 



(b) Le mot françût cheptel parait vouir de caput, tête de bétail : on 
nomme alors le preuear cheptelter. 



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DU BAIL. 223 

ragriculfure auront rendu plus général l'élevage des 
bêtes à corne et à laine qui sont une des grandes sources 
de la richesse en Europe. 

Dans tous les pays^ il y a des règles particulières 
pour la location et la vente des biens de l'Etat et des 
administrations publiques ; sans parler des biens dits 
du domaine public, qui, en principe, ne peuvent être 
vendus ni loués. 

Ce sont les lois administratives qui posent partout 
et poseront au Japon les règles dont parle cet article. 

Ce n'est pas à dire que le présent Code n'y sera 
d'aucune application. Au contraire, il sera toujoura la 
loi fondamentale des ventes et des baux; mais le fonc- 
tionnaire dans les attributions duquel rentrera le soin 
de passer le contrat et d'en régler les clauses et les 
conditions sera ordinairement obligé de prendre préa- 
lablement l'avis de certains conseils, et le prix de vente 
ou de louage, au lieu d'être débattu entre le fonction- 
naire et l'acheteur ou le preneur, sera ordinairement 
obtenu par la mise aux enchères publiques. 

Le Code civil ne peut ici que faire un renvoi à des 
lois administratives qui ne sont pas encore tontes 
définitives; car, en matière administrative, les change- 
ments sont, comme on a déjà eu occasion de le remar- 
quer, fréquents et inévitables. 

La similitude des droits de bail et d'usufruit fait 
adopter ici la même division du Bail en quatre Cha- 
pitres: 1° Etablissement du bail; 2° Droits du preneur; 
3** Obligations du preneur; 4*^ Pin du bail. 

On trouvera aussi, en Appendice aux quatre Sec- 
tions formant ce Chapitre, des règles particulières 
sur des baux d'un caractère spécial, Vlhnphytéose et la 
Superficie, 



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224 LIVRE IL— 1» PARTIE.— CHAP. IIL.-SECT. Ire. 

SECTION PREMIÈRE. 

DE L'ÉTABLISSEMENT DU DROIT DE BAIL. 



Contrat 
de bail. 



Legs de bail. 



Promesse 
de ban. 



Nature 

da contrat 

debaU. 



Lonage 

parles 

administrateurs. 



Art« 124. Le droit de bail s'établit par le 
contrat dit de bail ou de lonage. [1714.] 

Dans le cas où le droit de bail aurait été l^ué 
par testament, l'héritier devrait passer avec le 
légataire un contrat de louage aux clauses et 
conditions portées dans le testament. 

Il en serait de même dans le cas d'une pro- 
messe de bail : le promettant devrait passer un 
contrat de louage au stipulant. 

125. Le contrat de bail des choses est sou- 
mis aux règles générales des contrats à titre 
onéreux et synallagmatiques, sauf les déroga- 
tions ci-après. 

126. Les administrateurs légaux ou judi- 
ciaires de la chose d' autrui peuvent la donner 
à bail; 

Toutefois, le bail par eux consenti sans un 
pouvoir spécial, quant à la durée, ne peut ex- 
céder: 

Deux ans, s'il s'agit d'un animal ou d'un 
autre objet mobilier ; 

Cinq ans, s'il s'agit d'un bâtiment d'habita- 
tion, d'un magasin ou d'une autre construction; 

Dix ans, s'il s'agit d'une terre labourable, 
d'un bois, d'un étang, d'une carrière ou d'une 
autre partie du sol. [1429, 1430, 1718.] 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 225 

127. L'administrateur ne peut renouveler BenouTeuement 
les baux, pour une même.durée, que trois mois, 

six mois, ou un itu, avant l'expiration de la pré- 
cédente période, sous la distinction des choses 
louées, portée à l'article précédent. [/&.] 

Toutefois, le renouvellement anticipé n'est 
pas nul si, au moment oii cessent les pouvoirs 
de l'administrateur, la nouvelle période est com- 
mencée. [1430.] 

128. L'administrateur de la chose d'autrui pnxdebaii. 
ne peut louer moyennant une valeur autre que 
l'argent; 

Cependant, s'il s'agît d'une culture de riz ou 
d'autres grains, le prix du bail peut être sti- 
pulé payable pour moitié en produits du fonds, 
d'après la valeur locale courante ; sauf au pre- 
neur à effectuer le payement total en argent, 
s'il le préfère. 

129. Les règles posées aux trois articles suite. 
précédents s'appliquent aux mandataires ou 
administrateurs conventionnels, soit généraux, 

soit spéciaux; à moins que le mandat n'ait 
étendu ou restreint leurs pouvoirs par écrit. 

130. Les mineurs émancipés et les femmes i^u^^e 
mariées ayant l'administration de leurs biens iDt^pawes. 
ne peuvent les donner à bail qu'aux mêmes 
conditions que les administrateurs de la chose 
d'autrui. 

16 



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226 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAP. IIL— 8ECT. I». 

131. Le preneur ne pourra demander la nul- 
Iluuh, lité ou la réduction des baux ou des renouvel- 
lements de baux contraires aux articles pré- 
cédents, si te propriétaire» étant maître de ses 
droits, déclare les ratifier. [1125.] 

H pourra seuiement, à toute époque, requérir 
le propriétaire de déclarer sa volonté à cet égard, 
dans un délai de 8, 15, ou 30 jours, suivant la 
nature de Tobjet loué, telle qu'elle est distinguée 
à Tarticle 126. 

Si le propriétaire refuse de se prononcer, le 
preneur pourra déclarer qu'il maintient la durée 
du bail telle qu'elle a été fixée antérieurement. 



Baux 132. Lorsque les baux d'immeubles faits 

loi de 30 ai» P^ ^® propriétaire excèdent trente années, ils 
deviennent des baux emphytéotiques et sont 
soumis aux r^les particulières établies à l'Ap- 
pendice pour ces sortes de baux. 



COMMENTAIBE. 

Art. 124. — 169. Cette disposition de la loi, n'in- 
diquant qa'un mode de constitution ou d'établissement 
du droit de bail, n'est pas limitative, ce qui serait 
arbitraire : ce n'est qu'une énonciation du seul mode 
raisonnable d'établir ce droit. En fait, on n'en com- 
prendrait guère d'autre que le contrat auquel le droit 
donne son nom : le contrat de bail ou de louage. 

C'est une des différences signalées plus haut entre le 
droit de bail et le droit d'usufruit, lequel peut s'établir 
par les mêmes modes que ceux qui transfèrent la pro- 
priété, à l'exception de l'hérédité. 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 227 

Il ne faudrait pas croire, en effet, que, parce qu'un 
droit est réel et peut être considéré comme un démem- 
brement de la propriété, il s'établisse nécessairement 
comme celle-ci. 

Quand on s'occupera de l'hypothèque, di*oit réel 
aussi, servant de garantie d'une obligation, on verra 
que^ à part les cas oii elle établie par la loi, il n'y a 
qu'une seule convention qui puisse l'établir, la con- 
vention même d'hypothèque, sans qu'elle ait d'autre 
nom (a). 

Voyons cependant si, outre la convention de louage, 
le droit de bail pourrait s'établir par la loi, par testa- 
ment ou par prescription. 

170. Et d'abord par la loi. Rieu n'empêcherait, à 
la rigueur, que le législateur accordât un droit de bail 
à certains parents ou au conjoint du propriétaire, dans 
des circonstances particulières et bien déterminées; 
mais, comme le droit de bail est corrélatif à l'obliga- 
tion de payer une somme annuelle (sans quoi, ce serait 
un droit d'usage ou d'habitation), il serait déraison- 
nable que la loi imposât aux deux parties un prix qui 
pourrait ne convenir ni à l'une ni à l'antre. 

Non seulement aucune loi ne paraît, nulle part ni 
en aucun temps, avoir établi un pareil droit; mais per- 
sonne n'a peut être encore songé à signaler cette né- 
gation, tant elle est naturelle. 

Il en est autrement d'un droit de bail légué par tes- 
tament. Il y en a peu d'exemples; mais il en existe. 

Le Projet a cru devoir indiquer comment il faudrait 

(a) 11 existe aussi, dons plusieurs législations, notamment en France, 
une hypothèque dite judiciaire, parce qu'elle garantit Texécution des 
jugements ; mais comme elle n'est pas mentionnée d.ms les jugements, 
comme elle est virtuellement attachée à ceux-ci par la loi, elle n'est 
qu'une variété de l'hypothèque légale. Quant au point de savoir si on 
pourrait léguer un droit d'hypothèque, U sera examiné au sujet des teE- 
taments ou de l'hypothèque. 



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228 LIVBE n.— I» PARTIE.— CHAR IIL— SECT. I». 

procéder, m qoelqu'on, en monrant, avait légué an 
droit de bail à nn parent on à nn ami. 

Dans ce cas, lliéritier sera obligé par le testament à 
passer nn contrat de bail. Jusque là, il n'est pas encore 
bailleur, et il n'a aucun des droits du bailleur; quand 
il aura passé le contrat, aux clauses et conditions 
portées an testament, il aura les obligations assez 
étendues qu'on verra à la Section suivante; il aura 
aussi les droits déterminés à la Section ni\ 

Si le testament ne portait pas les conditions du bail, 
notamment le prix à payer périodiquement par le pre- 
neur, il serait difficile de donner effet au testament, car 
rhéritîer pourrait toujours exiger et le preneur oflFrîr 
un prix auquel l'autre partie ne pourrait consentir. 

La loi généralise ensuite cette disposition, eu l'ap- 
pliquant à toute promesse de bail. Cette promesse 
serait obligatoire, si elle contenait, en même temps, 
l'indication du prix de bail. Une fois que le stipulant 
aurait déclaré l'accepter, il aurait le droit d'exiger un 
contrat de bail en bonne forme. 

Un cas qui pourra se présenter assez souvent dans 
la pratique, au Japon comme en France, c'est celui où 
un associé a promis d'apporter à la société, pour sa 
mise, la jouissance d'un de ses biens, à titre de bail; on, 
comprendrait, à la rigueur, que l'acte de société déter- 
minât les droits et devoirs respectifs du bailleur et de 
la société considérée comme preneur; mais il serait 
préférable de dresser un acte séparé conférant à la 
société le droit de bail. Un des avantages de cet acte 
séparé serait la plus grande facilité de donner au bail 
la publicité que la loi exigera bientôt pour que les 
droits réels soient opposables aux tiers (art. 368) (6). 

Il faut remarquer, sur ce cas d'un apport social 

(&) Les sociétés seront soamises aussi» sans doute, à une certaine publi- 
cité de leurs statuts et de leurs autres éléments ; mais ce ne sera pas par 
le même mode, ni par la même voie que pour le bail. 



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ÉTABLISSEMEirr DU BAIL. 229 

consistant dans un droit de bail^ qne le bailleur n'au- 
rait pas à recevoir de loyers comme dans un bail ordi- 
naire; autrement^ il ne ferait aucun apport utile à la 
société. 

Les articles 1851 et 1867 de Code civil français font 
allusion au cas où un associé a promis de mettre en 
société la jouissance d'un de ses biens. 

171. On pourrait se demander^ enfin, si le droit de 
bail peut s'acquérir par prescription, comme le droit 
do propriété et le droit d'usufruit. 

Il ne faut pas hésiter à répondre négativement. 

D'abord, il faut bien déterminer quelle serait l'hypo- 
thèse oii la question pourrait se présenter. 

Ce ne serait pas le cas oii quelqu'un se serait mis 
sans titre en possession d'un fonds appartenant à 
autrui et l'aurait conservé pendant 30 ans, à titre de 
preneur. Il est clair qu'un individu, faisant ainsi un 
acte d'usurpation, prendrait plutôt la qualité de pro- 
priétaire que celle de locataire ou fermier: du moment 
qu'il agirait avec mauvaise foi, il la pousserait jus- 
qu'au bout; d'ailleurs, il ne payerait pas de loyers ou 
fermages. 

Mais, supposons qu'une personne ait pris à loyer 
ou à ferme une maison ou une terre, traitant avec un 
autre que le vrai propriétaire, alors qu'elle ignorait ce 
défaut de qualité essentielle chez lui; admettons même 
qu'elle ne l'ignorât pas; supposons aussi qu'elle a pris 
possession de la chose louée; il semble, au premier 
abord, que dans ce cas, le locataire étant possesseur, 
de bonne ou de mauvaise foi, du droit réel de bail, 
l'acquerra par dix ans, dans le premier cas, et par 
trente ans dans le second, comme il acquerrait un droit 
d'usufruit. Mais il n'en est rien. 

Le bail, une fois constitué, produit, pour le preneur, 
le droit d'exiger du bailleur qu'il lui procure une jouis- 



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230 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. III.— 8BCT. I». 

saDce coDtinne de la chose. Or^ nu pareil droit, qui 
est personnel, ne pent s'établir par prescription: les 
créances n'ont que cinq causes parmi lesquelles ne 
figure pas et ne peut figurer la prescription. 

En effet, la prescription acquisitive d'un droiï en sup 
pose la possession ou l'exercice (c. civ. fr., art. 2228) ; 
or, on ne possède guère, à proprement parler, un droit 
de créance, lequel ne met pp.s le créancier en rapport 
direct avec la chose due, mais seulement avec la per- 
sonne du débiteur, et encore, ce rapport a-t-il rare- 
ment la continuité nécessaire à la prescription. 

On verra cependant, à l'article 193, que les droits 
personnels sont susceptibles de possession comme les 
droits réels, mais que cette possession ne conduit pas 
à la prescription, au moins en général, et que, si la 
prescription a lieu, elle ne fait pas naître une créance, 
mais fait seulement acquérir une créance déjà née, 
comme on va le remarquer, ci-après, pour le bail même. 

Il y a encore un autre effet du bail qui ne pourrait 
naître de la prescription : le preneur se soumet à l'obli- 
gation de fournir au bailleur des prestations pério- 
diques, ce qui le sépare profondément de l'usufruitier 
qui, lors même que son droit n'est pas établi gratuite- 
ment, ne fournit la contre-valeur qu'une seule fois. 
Or, il n'est pas possible que la prescription, qui, dans 
une de ses applications, est libératoire ou extinctive 
d'obligations, en devienne, en sens inverse, productive 
pour celui qui prescrit. 

Tous ces résultats se trouveraient donc contraires à 
la nature de la prescription. 

Remarquons encore que la création, par la prescrip- 
tion, des droits et obligations du preneur, rencontre 
un autre obstacle dans l'impossibilité de déterminer la 
personne contre laquelle il aurait ces droits et envers 
laquelle il serait obligé. 

Serait-ce envers le bailleur, avec lequel il avait fait 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 281 

le contrat irrégalier à l'origine, ou envers le vrai pro- 
priétaire, contre lequel il aurait acquis le droit réel de 
bail ? Ce ne pourrait être envers le bailleur, car il ne 
peut lui devoir de loyers pour la jouissance d*une chose 
qui est désormais reconnue appartenir à autrui ; il ne 
peut davantage lui demander de lui garantir la jouis- 
sance continue d'une pareille chose. 

Ce ne pourrait davantage être vis-à-vis du vrai pro- 
priétaire; car ce n'est pas avec celui-ci qu'il a eu, 
pendant le temps de la prescription, les rapports de 
débiteur à créancier. 

Concluons donc que rétablissement du bail par la 
prescription répugne à toute raison, aussi n'a-t-il ja- 
mais été soutenu par aucun jurisconsulte, et, par cela 
môme*, aucun, que nous sachions, n'en a jusqu'ici com- 
battu la possibilité. 

172. Mais la prescription, qui serait impuissante à 
créer un droit de bail, pourrait faire acquérir à une per- 
sonne un bail déjà créé pour une autre. 

Supposons, par exemple, que le propriétaire ayant 
loué sa chose, un tiers achète ce droit de bail d'un 
autre que du véritable preneur; alors il y aura acquisi- 
tion du droit de bail, comme droit réel, par la pres- 
cription ordinaire des droits réels immobiliers, et celui 
qui aura ainsi prescrit, en même temps qu'il aura le 
droit de jouir de la chose louée, aura les obligations 
du preneur vis-à-vis du propriétaire. 

Si la question n'a pas été agitée et résolue en France, 
c'est peut-être parce que le bail n'y est pas considéré 
comme droit réel; mais, il faut admettre la même solu- 
tion pour un droit personnel ou pour toute créance 
ainsi reçue d'un créancier apparent. 

Art. 125. — 1 73. La loi rencontre ici, pour la pre- 
mière fois, un contrat dont le double caractère oné' 



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282 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. III.— SECT. !«». 

veux et synaUagmatique a une grande importance ju- 
ridique. 

Elle n'a pas à en présenter ici les effets généraux : 
ils seront exposés au commencement de la ii^ Partie de 
ce Livre (art. 318 et 319). Ce que la loi doit faire ici, 
c'est présenter les règles particulières à ce contrat; en 
cela même, elle dépasse déjà les limites du snjet ; car 
elle ne se borne pas à exposer les particularités du droit 
réel de bail, elle présente aussi et doit présenter les 
droits personnels qui l'accompagnent et retendent. 

Les lois sont souvent obligées de s'écarter ainsi d'une 
méthode rigoureuse, pour éviter de morceller, de diviser 
des théories qui se trouvent plus claires quand elles 
sont présentées dans leur ensemble. 

On expliquera seulement ici le sens des deux ex- 
pressions à titre onéreux et synaMagmatique, 

Un contrat est à titre onéreux, lorsque chaque partie 
y fait un sacrifice en faveur de l'autre : c'est l'opposé 
d'un contrat à titre gratuit ou à titre lucratif, où l'une 
des parties reçoit un avantage, sans fournir aucun 
équivalent. 

Le contrat est sjnallagmatique ou bUatéi'ol, lorsque 
les deux parties s'engagent, l'une envers l'autre, à 
donner ou à faire quelque chose. Il en résulte que le 
contrat synallagmatique est en même temps onéreux, 
en sorte que la seconde qualification ne pourrait dis- 
penser d'employer la première; mais, comme la réci- 
proque n'est pas toujours vraie, comme un contrat à 
titre onéreux n'est pas toujours synallagmatique, mais 
peut être unilatéral, ainsi qu'on le verra sous l'article 
319, l'usage a consacré les deux mots et leur emploi 
tantôt réuni, tantôt séparé, pourvu qu'on ait soin 
d'employer d'abord le mot le moins large (à titre oné- 
reux) et le mot synallagmatique en dernier lieu (c). 

(c) Onéreux vient du latin: onus, "charge, fardeau, sacrifloe.'* 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 233 

Art. 126. — 174 On doit poser en règle que le 
propriétaire seul peut grever sa chose dW droit réel 
au profit d'autrui. Mais, ceux qui ont reçu de la loi 
ou de la justice le pouvoir d'administrer des biens qui 
ne leur appartiennent pas peuvent consentir des baux 
sur ces biens. 

Ce n'est pas, à proprement parler, une exception; 
car ces administrateurs sont assimilés à des manda- 
taires conventionnels et ils sont présumés agir selon 
l'intention du propriétaire, au nom duquel, d'ailleurs, 
ils font le contrat. En outre, le contrat de bail est 
justement considéré comme étant de sa nature un acte 
d^administrcUion, c'est-à-dire un acte qui améliore la 
fortune du propriétaire sans l'exposer à des risques. 

Comme exemples d'administrateurs légaux, on peut 
citer le père ou le tuteur d'un mineur, le tuteur ou le 
curateur d'un interdit, et le mari, à l'égard des biens de 
sa femme; il faut y ajouter les fonctionnaires publics, 
administrateurs des biens de l'Etat, des départements, 
des communes et des établissements publics; sauf à 
n'appliquer à ceux-ci les présentes règles que si les 
lois administratives ne statuent pas autrement. 

Comme exemples d'administrateurs judiciaires, on 
aura les curateurs aux successions vacantes, les syndics 
de faillite, les séquestres de biens litigieux. 

Pour que ces personnes puissent être considérées 
comme agissant selon Fintention présumée du proprié- 
taire, il est naturel qu'elles ne grèvent pas la chose 
pour un trop long temps, qu'elles n'engagent pas trop 



Sjfnallagmatique, vient de denx mots grecs signifiant: "lier ensemble." 
Bilatéral, da latin : bù, ''deux fois" et latut, **c6té: à deux côtés." 
Umilaiéral, du latin : unum, ** un " et latus, " côté : à nn seul côté." 
On ne doit pas avoir scrupule d'enrichir la langue juridique japoniûse 
d'expressions européennes, pour toutes ces idées nouvelles: on voit coiui- 
tamment qu'en France la langue du droit est pleine de mots de forme 
grecque ou latine. 



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284 LIVRE IL— Ire PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. I». 

rayenir. De là^ les limites apportées par la loi à la 
durée des baux par elles consentis. 

Il était naturel aussi que le temps f &t pins court pour 
les meubles que pour les immeubles et que, parmi ces 
derniers, il f iit plus court pour les bâtiments que pour 
le sol, lequel demande toujours de plus longs et de 
plus coûteux travaux préparatoires pour donner des 
revenus sérieux et durables. 

Art. 127. — 1 75. Sans les précautions de la loi, il 
serait facile d'éluder l'article précédent. L'administra- 
teur, aprc3 avoir passé un bail de 5 ans, par exemple, 
le renouvelerait au bout d'un an, pour 5 autres années, 
ce qui serait abusif à l'excès. 

Si, au contraire, le renouvellement se fait quelque 
temps avant l'expiration du bail, il j a, pour les deux 
parties, un avantage véritable; il y a une sécurité 
contre le risque, pour le propriétaire, que le bien soit 
quelque temps sans preneur et, pour le preneur, que 
ses bras ou ses capitaux soient pendant nn certain 
temps inoccupés. 

Quand la relocation est régulière, le temps du nou- 
veau bail s*ajoute à ce qui restait à courir du temps 
antérieur. 

176. Une question pouvait se présenter et cet article 
la tranche. Si l'administrateur avait renouvelé le bail 
avant le temps permis, n'aurait-on pas pu soutenir que 
le renouvellement serait valable dans la mesure du 
temps où le bail primitif avait pu être fait, c'est-à-dire, 
en ne comptant le renouvellement que pour le temps 
qui, joint à ce qui restait à courir du premier bail, 
donnerait 2, 5 ou 10 ans? Par exemple, le bail aurait 
été fait d'abord pour 5 ans ; l'administrateur l'aurait 
renouvelé après 2 ans,, il restait encore 3 ans à courir; 
aurait-on pu dire que le reste de l'ancien bail se con- 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 235 

fondrait avec le nouveau et qu'il y aurait encore 5 ans 
de bail ? 

Il fallait répondre négativement, car ^administrateur 
pourrait ainsi, par complaisance pour le preneur, im- 
mobiliser le bail, le soustraire à l'effet du temps qui 
doit l'abréger chaque jour et préparer pour un avenir 
plus ou moins rapproché la liberté du fonds. 

On pouvait seulement admettre, comme la loi fran- 
çaise (art. 1430), que si le bail a été renouvelé préma- 
turément, mais que la nouvelle période fût commencée 
quand finirait le pouvoir de l'administrateur, cette 
période pourrait être achevée. C'est ce que.fait la loi. 
Dans ce cas, l'acte de l'administrateur s'est trouvé 
utile et, comme il aurait pu être valablement fait au 
moment où l'administration finit, on n'en pourra pas 
contester sa légalité. 

Art. 128. — 177. Lorsque le propriétaire fait luir 
méme la location, il peut, bien entendu, consentir à 
recevoir toute autre prestation annuelle que de l'ar- 
gent; mais un administrateur ne peut raisonnablement 
admettre des prestations en produits variés dont la 
vente et même la conservation pourraient être souvent 
difiiciles. 

La loi fait exception pour les prestations en riz et 
antres grains dont la conservation et la vente sont 
faciles en tout temps et en tout lieux ; mais encore, 
apporte-t-6lle deux limites à cette faculté de stipuler 
des prestations en grains: 

1° Il faut que ces grains soient tirés du fonds lui- 
même; c'est le seul cas où le preneur ait un intérêt 
légitime à user de ce mode de payement: autrement, il 
spéculerait sur les variations du prix de cette denrée. 

2^ Il faut que ces prestations n'excèdent pas la 
moitié du prix total annuel, lequel aura toujours dû 
être préalablement fixé en argent; ces prestations 



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286 LIVRE II.— 1« PABTIE.— CHAP. IlL— SECT. I». 

seront comptées d'après la valeur coarante locale^ aa 
temps fixé pour le payement. 

De cette façon, le preneur n'aura ni chance de gain 
ni risque do perte; ce n'est qu'un mode plus simple , 
pour lui de se libérer. 

Le propriétaire également n'est pas exposé à perdre 
et n'a pas chance de gagner. 

La loi réserve au preneur le droit de se libérer du 
tout en argent; mais il ne pourrait y être contraint. 

-On pouri-ait se demander d'après quel lieu sera fixée 
la valeur courante : sera-ce d'après le lieu même où les 
produits sont récoltés, ou d'après la ville où se tient le 
marché public le plus proche, qui est, en même temps, 
lo lieu où il y a un cours constaté pour le prix des 
gi-ains ? 

Ce dernier lieu doit évidemment être adopté comme 
régulateur; seulement, le preneur aurait le droit de 
déduii*e de ce prix le montant des frais de transport 
du lieu de production au lieu du marché, car ces frais, 
qui seront supportés par lui, entrent toujours pour une 
certaine part dans la détermination des prix courants : 
le bailleur aurait eu d'ailleurs à les supporter lui-même, ' 
pour vendre ces grains, si la prestation lui avait été 
faite en nature; or, le preneur les lui épargne. 

Bien que la loi n'ait pas eu occasion de le dire, il 
faut admettre que si le bail avait été fait par le pro- 
priétaire lui-même, à condition de recevoir tout ou 
partie du prix en denrées provenant du fonds, le pre- 
neur aurait le même droit de se libérer en argent, à 
moins de stipulation contraire, ou à moins que l'inten- 
tion contraire du bailleur no fût évidente: par exemple, 
s'il avait stipulé la quantité de riz nécessaire pour sa 
maison pendant un an. 

La réciproque ne serait pas admise: le preneur ne^ 
pourrait, sans le consentement formel du bailleur, payer 
en viz un prix de bail fixé en argent. 



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ÉTABLISSEMENT DU BAIL. 287 

Art* 129. — 178. La loi aurait pu, sans doute, 
réunir tous les mandataires ' dans une même disposi- 
tion, en ajoutant, dans l'article 126, les mandataires 
conventionnels; mais c'eût été en compliquer la rédac- 
tion. D'ailleurs, Vextension ou la restriction des pou- 
voirs, que la loi suppose ici, ne se pratiquera guère 
dans le cas de mandat légal ou judiciaire. 

Art. 180.— 179. Lorsque le Livre I^, des Per- 
sonnes, sera rédigé, les personnes dont il s'agit ici 
n'auront, sans doute, qu'une capacité limitée: elles au- 
ront l'administration de leurs biens ; mais elles n'en 
auront pas la disposition. 

Si la loi leur permettait de faire des baux K long 
terme, elles pourraient, par faiblesse ou inexpérience, 
engager l'avenir pour un temps trop long et à des 
conditions peu avantageuses. 

L'incapacité partielle est encore une protection. 

Art. 131. — 180. C'est un principe qui sera posé à 
l'occasion des incapacités, en général (v. art. 340), et 
dont la loi fait ici l'application anticipée, que ceux qui 
ont traité avec les incapables ne peuvent se prévaloir 
d'une nullité qui n'est pas établie en leur faveur, mais 
contre eux. 

Or, lorsqu'un administrateur a excédé ses pouvoirs, 
quant à la durée du bail, il ressemble à celui qui, dans 
l'administration de sa propre chose, a excédé les bornes 
de sa capacité, et le propriétaire en faveur duquel les 
pouvoirs de l'administrateur sont limités n'est pas tenu 
par les actes illégaux; mais, comme celui qui a traité 
avec l'administrateur avait une pleine capacité (on le 
suppose ici), il ne peut se soustraire à son propre enga- 
gement, si le propriétaire, ayant repris l'administration 
de ses droits, veut le ratifier ou l'approuver. 

D*un autre côté, il ne serait pas juste que le proprié- 



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238 LIVRE IL—Iw PARTIE.— CHAP. IIL—SECT. Iw. 

taire pût laisser Tautre partie dans une incertitude 
indéfinie: celle-ci peut donc le sommer d'avoir à se 
prononcer dans un délai déterminé^ faute de quoi, elle 
pourra considérer le contrat comme maintenu. Elle 
ne pourrait, bien entendu, le considérer comme non 
avenu. 

Les formes de cette sommation et de la déclaration 
qui ensuite maintiendra le contrat ne sont pas déter- 
minées ici : elles seront établies, pour une application 
plus générale, au Gode de Procédure civile. 

Pour que le preneur ne puisse fixer au propriétaire 
un délai d'une brièveté dérisoire qui obligerait, plus 
tard, à renouveler la sommation, avec un délai fixé par 
le tribunal, la loi fixe elle-même le délai: à 8 jours, pour 
les meubles, à 15 jours pour les bâtiments et à 1 mois 
pour les terres; ce délai serait augmenté du délai des 
distances entre les domiciles respectifs des parties, tou- 
jours d'après des règles générales relatives à ces sortes 
d'actes. 

Tout ce qu'on vient de dire d'un propriétaire dont 
l'administrateur ou le mandataire aurait excédé ses 
pouvoirs s'applique à un incapable ou à une personne 
d'une capacité limitée qui aurait excédé les bornes de 
sa capacité. Mais, bien entendu, il faut supposer 
qu'au moment où cette personne est sommée d'avoir à 
se prononcer sur le bail, elle est devenue pleinement 
capable, de même qu'on a supposé que le propriétaire 
avait recouvré l'administration de ses biens. 

Si les pouvoirs de l'administrateur, légal, judiciaii*e 
ou conventionnel, n'avaient pas cessé, le preneur, en 
cas de bail d'une durée illégale, pourmit faire pareille 
sommation audit administrateur, lorsque l'on serait 
arrivé à l'époque oii le bail pourrait être valablement 
renouvelé. 

Art. 132. — 181. La loi ne peut guère limiter les 



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DROITS DU PBBNBUR. 



289 



droits d'un propriétaire capable^ quanta la durée et 
aux conditions des baux qu'il consent lui-même. 

Toutefois, elle peut toujours assigner à ces baux un 
caractère et des effets particuliers, lorsqu'ils ont une 
durée considérable. 

Ou verra dans l'Appendice, les règles particulières 
aux baux emphytéotiques; on y verra aussi que Tem- 
pbytéose elle-même a des limites dans sa durée, pour 
ne pas se confondre avec le droit de pi*opriété. 

C'est à la suite des règles du bail emphytéotique 
qu'on trouvera celles du droit de Superficie. 



£t«ndae 

normale 

du droit de UU. 



SECTION IL 

DES DROITS DU PRENEUR A BAIL. 

Art. 133. Le preneur peut tirer de la chose 
louée les mêmes profits et avantages qu'un usu- 
fruitier, sauf les restrictions ou extensions qui 
pourraient avoir été apportées à ses droits par 
l'acte constitutif du bail et celles qui résultent 
des dispositions de la loi. 

134. Le preneur peut se faire mettre par Dispense iéfr»ie 
le bailleur en possession de la chose louée, à ^'^"''*"*^'® 
l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans 
être tenu de faire un inventaire ou un état des 
biens, ni de donner caution, à moins que le 
contrat ne l'y obh'ge. 

135. U peut exiger que le bailleur, avant la Mise 
délivrance, mette la chose en bon état de répa- e^h^é^. 
rations de toute nature, suivant sa destination. 



et de 
cttationnemcnt. 



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Z40 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IIL— 8ECT. IL 

B4$parationt Le baiUeuT est tenu, en outre, pendant la 

au coara du bail, t^ii.iia. <■ \ 

durée du bail, de faire toutes les réparations, 
grosses et d'entretien, autres que celles qui sont 
rendues nécessaires par la faute ou la négligence 
du preneur et de ses serviteurs, lesquelles res- 
tent à la charge du preneur. 

Le bailleur n'est pas tenu, pendant la durée 
du bail, de supporter l'entretien des tatami, des 
tatégou, des peintures, des papiers de tenture. 

Il n'est pas tenu, non plus, du curage des 
puits, citernes, cloaques, des conduites d'eaux 
pluviales ou ménagères, ni, généralement, de 
faire les réparations dites locativea. [1750, 1754 
à 1756.] 

oroMw 136. Le bailleur peut faire aux bâtiments 

les grosses réparations devenues nécessaires, lors 
même que le preneur ne les exigerait pas et 
qu'il en devrait résulter pour lui quelque in- 
convénient. 

Indemnité, Toutcfols, si Ics réparatious durent plus d'un 
mois, le preneur devra être indemnisé, s'il y a 
lieu ; il pourra même faire résilier le bail, si les 
réparations doivent le priver, pendant un temps 
quelconque, de toute la partie habitable de la 
chose louée ou de celle qui lui est absolument 
nécessaire pour son commerce ou son industrie. 
[1724.] 

Twmwet 137. Si Ic prcucur éprouve, par le fait d'un 

garantie, ticrs, quclquc troublc ou contestation de droit 

à la jouissance, pour une cause qui ne lui soit 



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DROITS DU PRENEUR. 



Ml 



pas imputable, le bailleur, dûment averti par 
lui, doit intervenir et l'en garantir ou l'en in- 
demniser. [1725 à 1727.] 

138. Si le trouble provient d'une force ma- 
jeure, telle que guerre, inondation, incendie, ou 
d'une mesure de l'autorité publique, et que le 
preneur en éprouve ime perte du tiers de la 
jouissance ou des profits annuels, ou au delà, 
il peut obtenir ime réduction proportionnelle 
du prix du bail. 

Le preneur peut même faire résilier le bail, 
S} ledit trouble a duré trois années consécu- 
tives, et même, au cas d'incendie ou d'autre des- 
truction des bâtiments, si le propriétaire ne les 
a pas rétablis dans l'année de la destruction. 
[1769, 1770.] 

139. Si, dans un bail ayant pour objet 
principal un sol, il se trouve une contenance 
moindre que celle annoncée au contrat, le pre- 
neur peut faire résilier le bail aux mêmes con- 
ditions que l'acheteur d'un terrain peut en faire 
résilier la vente pour défaut de contenance. 
[1765.] 

140. Si le bail d'un bâtiment a été fait 
pour l'exercice d'un commerce de détail et que 
le bailleur ait conservé une partie de bâtiments 
contigûs ou situés dans la même enceinte, il ne 
peut la louer à un autre ou l'occuper lui-même 
pour l'exercice du même commerce. 

16 



PrlTfttion 
do Jonlasance 

par 

force mi^eare : 

rédaction 

du prix. 



RésIlUtloa. 



Défaut 
de contenance. 



Garantie 
spéciale 



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842 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. III.— SECT. II. 

conrtmetioM 141, jjQ preneup peut faire sur le fonds loué 

et plantationi. _ , _ 

des constructions ou plantations à sa conre- 
nance, pourvu qu'il n'apporte aucun change- 
ment aux constructions ou plantations exis- 
tantes^ sans le consentement formel du bailleur. 
A la fin du bail, il peut enlever les construc- 
tions et plantations qu'il a faites, si les choses 
peuvent être rétablies dans leur état antérieur ; 
sauf la faculté accordée au bailleur par l'ar- 
ticle 156. 

ceMiondabftU 142. Lc prcucur peut, s'il n'y a stipulation 
"**" ^' contraire, céder son bail, à titre gratuit ou oné- 
reux, ou sous-louer la chose, pour le temps du 
bail qui reste à courir. [1717.] 
Exception. Daus Ic premier cas, il a les droits djim do- 
nateur ou d'un vendeur et, dans le second cas, 
ceux d'un bailleur. 

Dans l'im et l'autre cas, il reste tenu de ses 
obligations envers son bailleur, si celui-ci n'a 
pas fait novation avec le nouveau preneur. 

Si le prix du bail consiste en une part de 
fruits ou produits non convertible en argent, 
la cession du bail ou la sous-location ne peu- 
vent avoir lieu sans le consentement du bail- 
leur. [1763.] 

Hypotii^iiê 143. Le preneur d'un meuble peut hypo- 
dubtu. théquer son droit, si la cession ou la sous-loca- 
tion ne lui est pas interdite. 

Actions réelles t m m -r i j. ^ 

dn preneur. 144. Lc prencuT pcut cxerccr contre les 



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DROITS DU PBBKEUR. £43 

tiers, pour la oonseryatîon de son droit et pour 
la jouissance des servitudes attachées au fonds, 
les actions énoncées à l'article 70, ^u Chapitre 
de r TJmfruit. 

COMMENTAIBE. 

Art. 133. — 181. La définîtion du drôifc de bail 
donnée par Vartiole 121 disait déjà que le preneur a le 
droit d'user et de jouir de la chose d'autrui; mais 
Tusage et la jouissance peuvent être exercés avec plus 
ou moins d'étendue. 

La loi a évité des redites^ en posant en principe que 
les droits du preneur sont semblables à ceux d'un usu- 
fruitier. Mais ces deux di'oits, pour être analogues, ne 
sont pas identiques; celui du preneur est souvent 
moins étendu à certains égards; notamment, quanta 
la durée, qui n'est pas celle de la vie du preneur, bien 
qu'il puisse éventuellement la dépasser, et il est plus 
étendu à d'autres égards, car le preneur peut exiger 
que le bailleur lui procure la jouissance par tous les 
moyens qui sont en son pouvoir. 

Le contrat contiendra souvent des clauses particu- 
lières qui étendront ou i*esti*eindront les effets légaux 
du bail. 

Il n'est évidemment question ici que de ces effets 
légaux. A l'égard des effets conventionnels, ils seront 
observés suivant la teneur du contrat, lequel, lorsqu'il 
est valablement formé, 'Hient lieu de loi entre les 
parties" (art. 848). 

Art. 134. — 182. La dispense d'inventaire des 
meubles, d*état des immeubles et de cautionnement 
est une différence favorable au preneur comparé à 
Tusufruitier : elle est fondée sur ce que, le droit du 
preneur étant acquis à titre onéreux, il n'est pas juste 



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244 LIVEE IL— Iw PARTIE.— CHAP. ni.— SECT. II. 

de lui imposer exolasivement la charge d'ane série de 
mesares qui profit^raieat sartont aa baillenr. 

Maisi si le contrat avait imposé ces obligations aa 
preneur, elles seraient naturellement exigibles. 

Dans tous les cas, chacune des parties pourra tou- 
jours faire procéder à Tinventaire ou à Tétat des biens, 
à 308 frais, en appelant l'autre partie à y être présente 
(voy. art, 145). 

Le plus souvent, les parties conviendront de faire, à 
frais communs, un état des lieux, pour se mettre à 
Vabri de contestations ultérieures, et elles n'y manque- 
ront certainement pas, s'il s'agit d'une maison meublée 
en tout ou en partie. 

Art* 135.— 183, Cette Section, par cela même 
qu'elle est consacrée aux droits du preneur, correspond 
aux obligations du bailleur, comme la Section suivante, 
consacrée aux obligations du preneur, correspond aux 
droits du bailleur; ce double objet de chaque Section 
est la conséquence de ce que le contrat de louage est 
synallagmatique ou bilatéral. 

On a vu que l'usufruitier, au moment de son entrée 
en jouissance, prend les choses dans l'état oii elles 
sont, sans pouvoir exiger aucune réparation (art. 51), 

Il en est autrement du preneur qui peut exiger, au 
début, que la chose soit mise ''en bon état de répara- 
tions," même de celles qu'il aura à supporter, lors- 
qu'elles deviendront nécessaires pendant sa jouissance. 
Cette obligation du bailleur, corrélative au droit du 
preneur, est une conséquence de son obligation, plus 
générale, de procurer et garantir au preneur la jouis- 
sance de la chose louée, pendant toute la durée du bail. 

Mais les réparations rendues nécessaires par la faute 
directe du preneur ou par son défaut de soins sont 
évidemment à sa charge. 

A l'égard de l'entretien des objets mentionnés i la 



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DROITS DU PBSNBUB. US 

fin de Vartiole, il ne faut pas conclure de ce que le 
bailleur en est dispensé que le preneur en soit tenu. 
C^est pour lui une dépense facultative. 

Si, au moment oii finit le bail^ les objets dont parle 
le 3® alinéa sont usés^ salis ou gâtés^ le bailleur ne 
pourra en demander an preneur la réparation que si 
l'altération ou la dégradation n'est pas justifiée par le 
seul fait de leur service, eu égard à sa durée. 

Art. 136.-184. D'après l'article précédent, le pre- 
neur a le droit d'exiger les réparations nécessaires à 
sa jouissance; mais il pourrait se rencontrer des cas 
où le preneur, approchant de la fin de son bail, vou- 
drait s'épargner les embarras d'un travail souvent 
long et incommode. 

D'un autre côté, si certaines réparations ne sont pas 
faites, les b&timents, murs, digues, peuvent se dé- 
grader gravement ou même se détruire. La loi impose 
donc au preneur l'obligation de subir les réparations 
devenues nécessaires. 

Mais il ne fallait pas complètement abandonner le 
principe qu'il a droit à la garantie de sa jouissance; la 
loi veut donc: 

V Qu'il soit indemnisé, si les travaux ont duré plus 
d'un mois et lui ont causé un dommage appréciable (d) ; 

2° Qu'il puisse faire résoudre ou résilier le bail, s'il 
doit être privé par les travaux, même pendant un jour, 
de toute la partie habitable de la maison, ce qui l'obli- 
gerait à aller habiter au dehors, ou de la partie des 
bâtiments qui lui est nécessaire pour sa profession, ce 
qui peut lui causer des pertes sérieuses. • 

On n'a pas à craindre que le preneur abuse de ce 



(<l) Le Code françaig antorise une dnrée de 40 joon sans indemnité 
(art. 1724) ; le Code italien admet l'indemnité aprà 20 jours. Le Projet 
a adopté xm mois, comme terme moyen entre ces deux délais dont Ton 
parait trop long et Taciire trop court 



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M6 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IL 

droit de résiliation, qnand la privation des bâtiments 
nécessaires devra être très-courto, car la résiliation 
elle-raème lui causerait les embarras d'un déplacement; 
en outre, le bailleur, s'il craint la résiliation, pourra, 
on demander au preneur un plein consentement aux 
travaux, on les ajourner à la fin da bail, si le danger 
n'est pas imminent. 

Cet article pourrait sembler appartenir à la Section 
suivante, aux obligations du preneur, mais, outre 
qu'on y trouve aussi, pour lui, un double droit, il a 
paru convenable de ne pas diviser ce qui concerne les 
réparations de la chose louée. 

Art. 187. — 185. Le preneur, ayant un droit réel, 
pourrait défendre lui-même son droit en justice, à la 
différence de ce qui a lieu en France, où le droit du 
preneur, n'étant pas réel, ne peut être défendu que par 
le bailleur (voy. c. civ., art. 1727). 

MaiB il fera sagement de ne pas prendre sur lui 
la responsabilité du procès : il pourrait s'imputer de 
l'avoir perdu, faute des preuves que le bailleur, au con- 
traire, aurait pu fournir contre le tiers. Il rentre d'ail- 
leurs dans l'obligation générale de garantie du bailleur 
de défendre le preneur contre les troubles de droit. 

La loi suppose que le trouble apporté par un tiers 
a une cause de droit, une cause prétendue légitime ; 
comme serait un droit de propriété, d'usufruit, ou de 
bail antérieur sur la chose louée; mais, si le tiers com- 
mettait dos dégradations, des vols de fruits ou des abus 
de voisinage, sans alléguer un droit sur la chose, le 
preneur nfe pourrait pas appeler le bailleur en garantie, 
il devrait se défendre lui-même (v. c. fr., art. 1725). 

Il ne pourrait non plus se faire indemniser du 
trouble, s'il provenait d'une cause à lui imputable, 
comme d'une cession ou sous-location qu'un tiers pré- 
tendrait lui avoir été faite par le preneur. 



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DROITS DU PRRNBUR. 247 

Art. 138. — 186. Bien que le bailleur soit garant^ 
d'une manière générale^ de la jouissance du preneur, 
la loi a dû apporter quelque tempérament à la règle, 
quand la perte de jouissance provient d'une force 
majeure extraordinaire et grave, telle que les faits 
déterminés par cet article. 

La loi a pris une sorte de moyen terme entre deux 
solutions extrêmes dont l'une aurait mis la perte ex- 
clusivement à la charge du preneur et l'autre à la 
charge du bailleur. 

Si la perte est inférieure à un tiers des profits an- 
nuels (ce qui comprend le bénéfice de l'habitation 
autant que les produits du sol), elle restera à la charge 
du preneur. 

Si elle est d'un tiers ou davantage, elle retombera 
sur le bailleur qui subira une diminution du prix du 
bail, proportionnellement à cette perte. 

Cotte indemnité, au profit du preneur, n'aurait pas 
lieu, si le prix du bail consistait en une quote-part 
des fruits du fonds; parce que la perte,' si minime 
qu'elle fût, retomberait sur le bailleur, en proportion 
de ses droits. 

Dans tous les cas, la perte des fruits survenue après 
qu'ils sont séparés du sol est à la charge du preneur, 
à moins que le bailleur ne fût en demeure de recevoir 
sa part. 

La loi prévoit ensuite que le trouble apporté ainsi à 
la jouissance, par une force majeure, a duré trois années 
consécutives; alors le preneur, bien qu'il ait été indem- 
nisé chaque année au moyen d'une diminution du prix 
de bail, se trouvant privé d'une partie des bénéfices 
ou avantages espérés, peut faire résilier le bail pour 
l'avenir. 

On pourrait s'étonner qu'il ait le droit de résiliation 
quand il a été indemnisé pour trois pertes successives 
d'un tiers, et qu'il n'ait pas le môme droit, quand il 



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248 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECîT. IL 

n'a pas ea d'indemnité^ à raison de ce qne les pertes 
étaient inférieures à un tiers. Mais^ du moment que 
la perte est assez minime ppur ne pas donner lieu à 
indemnité (et aux yeux de la loi> un tiera est une perte 
minime)^ la conséquence nécessaire est qu'il y a encore 
moius lieu à résiliation. 

187. La loi^ en accordant une indemnité au preneur 
pour la perte de récolte si elle provient d'un des événe- 
ments graves et exceptionnels qu'elle détermine, pro- 
cède par voie d'exemple et d'énonciation et n'est pas 
limitative; mais il est évident aussi qu'elle a entendu 
refuser une indemnité au preneur, lorsque la diminu- 
tion de récolte provient des accidents météorologiques 
ordinaires, tels que grêle, gelées, sécheresse; en cela, le 
Projet s'écarte du Code français (art. 1769 et 1770) et 
du Code italien (art. 1618 et 1619): on a considéré, en 
effet, que la culture du sol présente toujours des risques 
de pertes et des chances de gains qui, si elles ne se 
compensent pas toujours, ont pu être prises en consi- 
dération par les parties dans la £xation du prix ; on 
sait aussi que les années où la récolte est peu abon- 
dante ne sont pas toujours les plus mauvaises pour les 
cultivateurs, parce que les produits se vendent d'autant 
plus cher qu'ils sont moins abondants, surtout si la 
rareté est à peu près générale. De cette façon, le Pro- 
jet écarte un grand nombre de difficultés qui s'élèvent 
sur les deux Codes précités. 

188. Enfin, la loi suppose que des bâtiments ont été 
incendiés ou détruits par force majeure, et ces bâti- 
ments représentaient le tiers de la jouissance annuelle; 
alors, il n'est pas nécessaire que la privation de jouis- 
sance ait duré trois ans ; comme il dépend du bailleur 
de les relever plus ou moins promptement, la loi per- 
met la résiliation au profit du preneur, si la recons- 
truction n'a pas eu lieu dans l'année. 



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DROITS DU PRBNEUB. 240 

Axt. 139. — 189. Il arrive souvent que les parties 
ne font pas procéder au mesurage des terrains avant 
de traiter : le preneur s'en rapporte à la déclaration du 
bailleur ; mais celui-ci peut se tromper^ et cette erreur 
peut être quelquefois assez grave pour constituer une 
perte considérable pour le preneur. En sens inverse, 
il pourrait y avoir une contenance supérieure à celle 
annoncée au contrat et il ne faudrait pas que le pre- 
neur y trouvât un profit trop considérable. La loi 
n'entre ici dans aucune des distinctions que comporte 
cette question, elle renvoie au Chapitre de la Vente 
(Livre IIP), où la mènae difficulté se présentera et où 
les distinctions nécessaires seront établies (comp. c. civ. 
fr., art. 1616 et suiv.). 

Art. 140. — 190. C'est encore ici une conséquence 
de la garantie de jouissance que le bailleur doit au 
preneur. Il est clair que si, après avoir loué des bâti- 
ments, sachant qu'ils devaient servir à un commerce de 
détail, le bailleur expose le preneur à une concurrence 
venant, soit de lui-même, soit d'un autre preneur, dans 
les mêmes locaux, il manque à son obligation. ' 

Il en serait autrement, si le bailleur exerçait déjà le 
même commerce antérieurement au louage, et, si ledit 
commerce était déjà exercé par un premier preneur 
dans les mêmes lieux, c'est celui-ci, et non le second 
preneur, qui pourrait se plaindre. 

La loi ne statue ici que pour le commerce de détail; 
car, pour le commerce en gros ou demi-gros, le voisi- 
nage des mêmes marchands, loin d'être un inconvé- 
nient, est un avantage: dans les grandes villes, chaque 
genre de commerce en gros a son quartier principal: 
la clientèle du grand commerce n'étant pas dans le 
voisinage, mais dans tonte la ville et même au dehors, 
il n'y a aucun inconvénient à ce que les ixiarchands 
soient rapprochés des uns des autres; au contraire, ils 



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260 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IL 

y trouyent Vayantage de mienx connaître les cours de 
leurs marchandises et de pouvoir s'entendre an sujet 
de leurs intérêts communs. 

Art. 141. — 191.. Bien que le preneur n'ait qu'un 
droit temporaire sur le fonds^ il ne peut lui être interdit 
d'y fairç des constructions ou des plantations^ du mo- 
ment qu'il respecte celles qui existent ou qu'il obtient 
dn bailleur Tautorisation de les modifier. 

Il doit de même pouvoir enlever lesdites constructions 
ou plantations, en remettant les choses dans Tétat 
primitif, à la fin du bail (comp. art. 72). 

Mais si, avec le consentement dn bailleur, d'an- 
ciennes constructions on plantations ont été supprimées 
pour faire place aux nouvelles, on peut se demander si 
le preneur conserve le même droit, quoiqu'il ne puisse 
évidemment rétablir les anciens ouvrages. 

Il faudra, en général, maintenir son droit, car si le 
bailleur n'a pas fait à ce sujet de réserves à son profit, 
c'est qu'il a reconnu que ses anciennes constructions ne 
dureraient pas an delà du bail. 

Le bailleur est enfin autorisé à garder les plantations 
et constructions nouvelles, d'après leur valeur actuelle, 
estimée par des experts. La loi a inscrit ce droit du 
bailleur à la fin de la Section des obligations du pre- 
neur où on le retrouvera (art. 156). 

Art. 142. — 192. Les droits, réels on personnels, 
sont, en général, cessibles : ce sont des biens compo- 
sant le patrimoine (art. 1^) : ils sont, sauf exception, à 
la libre disposition de celui auquel ils appartiennent. 
Parmi les droits réels, il n'y a guère que ceux d'usage 
et d'habitation qui soient exclusivement attachés à la 
personne et comme tels incessibles (voy. art. 119). 

Il n'y avait pas de raison d'interdire, par la loi, la 
cession du bail ou la sons-location. Mais le bailleur 



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DROITS DU PRENEUR. 2S1 

peat avoir, par le contrat^ interdit cette faculté aa 
prenear j c'est ce qui pourra arriver dans le cas où il 
craint des dégradations pour une chose de luxe ou 
délicate. 

La loi prend soin d'indiquer la différence essentielle 
entre la cession de bail et la sous-location^ ce que n'a 
pas fait le Code français (art. ITl?), au grand détri- 
ment de Fapplication pratique^ sur laquelle on est fort 
divisé. 

La cession du bail est une aliénation complète du 
droit pour toute sa durée : elle peut être gratuite, c'est 
alors une donation ; elle peut être à titj^ onéreux, ce 
sera alors presque toujours une Tente, pour un prix 
unique; cependant, rien n'empêcherait que ce fût un 
échange ou un apport en société. 

La sous-location est un nouveau bail de la chose, 
lequel pourra avoir une durée moindre que le bail 
principal : la sous-location est toujours à titre onéreux. 
Les obligations du cédant et celles du sous-locateur 
ne sont pas les mêmes. 

Il est naturel que le preneur ne puisse, par la cession 
ou la sous-location, se soustraire à ses obligations envers 
le bailleur : le nouveau preneur peut être embarrassé 
dans ses affaires ; le bailleur n'en doit pas souffrir, à 
moins qu'il n'ait consenti à l'accepter pour débiteur, 
au lieu et place de l'ancien preneur ; c'est ce que la loi 
appelle " faire novaiion.'* 

La théorie de la novation appartient à la matière 
des Obligafions et elle j sera développée (art. 511 et s.). 

Lorsque le bailleur a droit à une part de fruits, 
comme prix de bail, le contrat a quelque chose de la 
Société (voy. p. 206) i il est fait en considération de la 
personne du preneur, de son intelligence et de sa pro- 
bité ; dès lors, la cession ou sous-location est interdite 
en principe ; elle ne peut avoir lieu que si le bailleur y 
consent. 



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262 LIVRE IL— Iw PARTIE.-- CHAP. IlL— 8ECT. IL 

Remarquons^ à ce sa jet, qne la cession da bail serait 
permise dans le cas de l'article 128^ où le i^renenr a la 
faculté de payer ane partie da prix da bail en produits 
du fonds; dans ce cas, le bail n'est pas ''à part de 
fruits : '' le prix en a été fixé en argent, la prestation 
en grains est une Bimple facuUé de payement. 

On retrouvera les obligations dites facultatives, dans 
une application plus générale, à Tarticle 456. 

Art. 143. — 193. LTiypothèque étant un droit réel 
sur les immeubles et servant à la garantie d'une cré- 
ance, il n'y a, pas de raison d'interdire au preneur la 
faculté d'hypothéquer son droit réel de bail. 

Si le preneur n'acquitte pas la dette pour laquelle il 
a hypothéqué son bail, le droit an bail sera vendu à la, 
requête du créancier hypothécaire, ce qui ne causera 
pas plus de dommage au bailleur qu'une cession directe 
par le preneur. 

Mais dans les cas où la cession du bail est interdite, 
soit en vertu du contrat, soit par la loi, comme il est 
dit au dernier alinéa de l'article précédent, l'hypo- 
thèque se trouve par cela même interdite. 

Il va sans dire qu'en droit français, le bail ne peut 
être hypothéqué, puisque cette législation ne recon- 
naît pas formellement au bail le caractère de droit réel. 

Art. 144. — 194. Déjà on a eu occasion de dire, 
BOUS l'article 137, que le preneur peut plaider, en son 
nom, contre les tiers. La loi en pose ici le principe 
général à cause de l'importance de la règle. 

Du reste, cette application au louage d'une des dis- 
positions de l'usufruit pourrait être sous-entendue, à la 
rigueur, à raison de la règle générale posée à l'article 
124, et on peut même, sans hésiter, reconnaître au 
preneur tous les droits accordés à l'usufruitier par les 
articles 60 à 69 du Chapitre précédent. 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 



263 



La loi donne an preneur les actions réelles contre 
les tierë ; mais il va de soi qu'il les aurait, au besoin^ 
contre son bailleur, conjointement avec l'action per- 
sonnelle corrélative aux obligations de celui-ci. 



InTcntaire, 

état des lieux : 

facultatifs. 



SECTION III. 

DES OBLIGATIONS DU PRENEUR. 

Art. 145. lie preneur est tenu, au moment 
de son entrée en jouissance, ou à toute autre 
époque, d'admettre le bailleur à procéder, con- 
tradictoirement avec lui, à l'inventaire des 
meubles et à l'état des lieux loués, si le bailleur 
le désire, pour la conservation de ses droits; 
mais il ne contribue pas aux frais de ces actes. 

Le preneur peut aussi faire procéder lui- 
même auxdits état ou inventaire et à ses frais, 
après y avoir appelé le bailleur. 

S'il n'a été fait aucun état des meubles ou 
immeubles, le preneur est présumé, jusqu'à 
preuve contraire, les avoir reçus en bon état de 
réparation. 

A défaut d'inventaire des meubles, la preuve 
de leur consistance et de leur état incombe au 
bailleur et se fait d'après les moyens ordinaires. 
[1731.] 



146. Le preneur est tenu de payer aux Payement 
époques convenues, le prix du bail stipulé en ^^'^erl^^i?!'" 
argent et, à défaut de convention, à la fin de 
chaque mois. [1728-2^] 



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Payementa 
eu fruits. 



864 LIVRE U.— Iw PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. III. 

A regard des portions de fruits dues au même 
titre, elles ne sont exigibles qu'après la récolte, 
mais alors en entier. 



Sanctloni. 



'Entfnxkgmmt 
des fruits. 



Impdti. 



Mode 
dejouissuiee. 



147. A défaut d'exécution desdites presta- 
tions et faute par le preneur d'exécuter les au- 
tres clauses et conditions particulières du bail, 
le bailleur peut l'y contraindre directement, par 
voie d'action, ou faire résilier le bail, avec dom- 
mages-intérêts, s'il y a lieu. [1741, 1760.] 

148. Jusqu'à la vente des produits du fonds, 
le preneur est tenu, pour la garantie du bail- 
leur, de les engranger dans les Houx loués, s'ils 
sont disposés à cet effet ; à moins qu'il ne pré- 
fère payer l'année courante par anticipation. 
[1767.] 

149* Le preneur n'est tenu d'aucun des 
impôts ordinaires ou extraordinaires qui peu- 
vent peser directement sur la chose louée: ceux 
qui pourraient être exigés de lui, en vertu des 
lois de finances, entreraient en déduction de son 
prix de bail ou lui seraient remboursés par le 
bailleur; sauf toute convention contraire. 

Mais les impôts et charges mis sur les bâti- 
ments élevés par le preneur et sur le commerce 
ou l'industrie qu'il exerce sur le fonds loué sont 
à sa charge. 

150. Le preneur ou son cessionnaire ne 
peut user de la chose louée que suivant la des- 



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OBLIGATIONS DU PEBNEUR. 



266 



Qarde 
et oonserratlon. 



UsQipatloiw, 
entreprises 
des tien. 



Incendie: 
solidarité. 



tînatlon qui lui a été donnée, expressément ou 
tacitement, par la convention, ou, à défaut de 
convention, à cet égard, suivant la destination 
. qu'elle avait au moment du contrat, ou que sa 
nature comporte sans détérioration. [1728-1^.] 

151. Le preneur est tenu, quant à la garde 
et la conservation des choses louées, des mêmes 
obligations que l'usufruitier. [ J6.] 

Si un tiers commet une usurpation ou autre 
entreprise sur la chose louée, le preneur doit en 
avertir le bailleur, comme il est dit à l'article 
99, au sujet de l'usufruitier et sous la môme 
sanction. [1726, 1727.] 

152. S'il y a plusieurs locataires d'un même 
bâtiment ou de plusieurs bâtiments situés dans 
la même enceinte et appartenant au même 
propriétaire, ils sont solidairement responsables 
de l'incendie envers celui-ci; à moins qu'il ne 
soit prouvé que tous ou quelques-uns sont 
exempts de faute. [1733, 1734.] 

153. Le recours de celui qui aura payé les 
dommages sera réparti par le tribunal entre 
tous les preneurs, en tenant compte tant de 
l'étendue des divers locaux que des dangers 
plus ou moins considérables que chaque loca- 
tion présentait, d'après la profession du loca- 
taire et ses habitudes. [C. ital., 1690]. 

154. Si le propriétaire habitait lui-même propriétaire 
une partie des bâtiments incendiés dans la mê- 



Recoars. 



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Défaut 
de resUtatlon. 



Droit 
de préemption 

da 
propriétaire. 



266 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IIL 

me enceinte, il ne pourra agir en indemnité 
contre les locataires qu'en prouvant que Tin- 
cendie n'a pas commencé chez lui, et dans ce 
cas même, la responsabilité solidaire des loca- 
taires est limitée à la valeur des locaux à eux 
loués. [C. it., iô.] 

155. Si, à la fin du bail, le preneur ne res- 
titue pas les choses louées, il peut être pour- 
suivi, à cet effet, par action personnelle ou par 
action réelle au choix du bailleur. 

156. Le bailleur peut exiger, à la fin du 
bail, que le preneur lui cède, pour leur valeur 
actuelle, à dire d'experts, les constructions et 
plantations que celui-ci a le droit d'enlever d'à- 
près l'article 141. 

L'article 73 est applicable au présent droit de 
préemption. 



COMMENTAIBE. 

Art. 146. — 195. Déjà, soas l'article 134, on a eu 
occasion de dire que le preneur, à la différence de 
TuBufruifcier, n'est pas tenu de faire un inventaire des 
meubles et un état des immeubles, ni de donner caution. 

Mais il a, au moins, l'obligation de laisser le bailleur 
procéder à cette formalité qui est une garantie pour 
lui-même; par conséquent, il doit donner au bailleur 
un libre accès aux choses et aux lieux loués, et cela, 
aussi bien au cours du bail qu'à son début. Le preneur 
n'aura pas, en général, à être convoqué, en forme, à une 
opération qui se fait chez lui: il y assistera, s'il le veut; 
mais l'opération ne sera considérée comme contradic* 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 257 

toire à son égard et^ par conséqueDt, ne lui sera oppo- 
sable qae si Tacte est signé de lai ou a été fait par 
un officier public en sa présence et s'il n'a pas fait de 
protestations ou réserves dûment constatées. 

En sens inverse, si le bailleur ne fait pas d'inven- 
taire ou d'état des lieux, le preneur peut y faire pro- 
céder ; mais alors, il doit convoquer le bailleur, en 
forme, pour que l'acte lui soit opposable. 

Les frais de l'acte restent à la charge de la partie 
qui en a pris l'initiative, s'il n'a pas été convenu qu'il 
y serait procédé dans l'intérêt commun. 

Si l'état des lieux et des meubles n'a pas été fait, le 
preneur est exposé à se voir déclaré responsable des 
réparations, parce que les choses sont réputées lui avoir 
été remises en bon état et, en cela, la loi est plus 
sévère pour le preneur que pour l'usufruitier qui n'est 
réputé avoir reçu en bon état que les immeubles seule- 
ment (art. 78) : si la loi décide de même ici pour les 
meubles, c'est parce que le preneur avait le droit 
d'exiger la mise des choses louées en bon état de répa- 
ration, droit que n'a pas l'usufruitier; or, le preneur, 
en ne faisant pas constater l'état des meubles, est 
présumé avoir reconnu qu'ils étaient en bon état ou 
avoir obtenu qu'ils y fussent mis. 

Au contraire, s'il y a défaut d'inventaire, c'est le 
bailleur qui en souffre et le preneur est mieux traité 
qu'un usufruitier, lequel avait l'obligation légale de 
faire inventaire et doit être traité avec défiance quand 
il y a contrevenu. C'est le bailleur qui a le plus d'in- 
térêt à l'inventaire des meubles, pour en obtenir la 
restitution à la fin du bail ; à défaut de cette précau- 
tion, il n'aurait pas de titre pour réclamer les objets 
manquant tout-à-fait, ou qui auraient été remplacés 
par d'autres de moindre valeur, il ne pourrait suppléer 
au titre que par la preuve testimoniale directe et non 
par la commune renommée (comp. art. 78). 

17 



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268 LIVRE II— Iw PARTIE.— ÇHAP. III.— SECT. III. 

Art. 146. — 196. Le payement dn prix de bail est 
la principale obligation du preneur; c'est Téquî valent 
périodique de sa jouissance continue. 

Généralement^ on conviendra de l'époque de chaque 
payement. La loi, en prescrivant des payements men- 
suels, consacre un usage assez général au Japon. 

Mais lorsque le preneur doit donner une part de 
fruits, il est clair qu'il ne peut la donner avant la 
récolte ; mais alors, par cela même que le bailleur a 
attendu une partie de Tannée, cette part lui est donnée 
toute à la fois. 

Art. 147. — 197. Le défaut de payement par le 
preneur, au temps fixé, est très-fréquent en tous pays. 

Il peut arriver aussi que le preneur, à raison du 
commerce ou de l'industrie qu'il se proposait d'exercer 
dans les lieux loués, se soit soumis dans l'intérêt de 
la conservation des choses louées, à quelques obliga- 
tions particulières de faire ou de ne pas faire, et qu'il 
manque à les remplir. 

Dans ces divers cas, le bailleur aurait le choix entre 
deux voies : soit une action tendant à obtenir l'exécu- 
tion des faits promis ou à empêcher les actes interdits, 
soit une action en résolution du bail. 

Ces deux voies sont l'application du droit commun : 
la première, pour tous les contrats, en général, portant 
obligation de/atVe ou de ne pas faire (art. 401 et 402), 
la seconde, pour les contrats synallagmatiques ou bila- 
téraux en particulier (art. 441 et 442). 

Le choix des deux actions doit nécessairement ap- 
partenir au bailleur. La résolution, notamment, est un 
moyen extrême dont il est et doit être seul maître : si 
le preneur pouvait y réduire le bailleur, ce serait, de 
sa part^ un moyen aussi facile qu'injuste de se sous- 
traire aux obligations du contrat en y contrevenant. 

L'exercice du droit de résolution du bailleur ne le 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 2&9 

prive pas de demander des dommages-intérêts pour le 
préjudice éprouvé: par. exemple, s'il y a des dégra- 
dations à la chose louée, et pour celui résultant de 
la résolution elle-même, lorsqu'elle peut entraîner une 
perte de revenus pendant le temps où le fonds resterait 
vacant. 

Art. 148. — 198. Les fruits du fonds loué, tant 
qu'ils tiennent au sol, se confondent avec lui et sont 
encore immeubles par nature; ils n'appartiennent donc 
pas encore au preneur, quoiqu'ils aient été ensemencés 
et cultivés par lui, pas plus qu'ils n'appartiennent à 
l'usufruitier dans la même circonstance : ils appartien- 
nent au propriétaire par droit d'accession ; mais une 
fois séparés du sol, ils appartiennent au preneur en 
vertu de la convention et de la nature du droit de 
bail. En même temps, ils deviennent la garantie pre- 
mière du bailleur, puisque c'est sur son sol qu'ils ont 
été produits. 

Il est vraisemblable que la loi lui accordera plus 
loin (Livre IV®) un privilège sur le prix de vente de 
ces produits (a). Dans tous les cas, le bailleur a intérêt 
à ce que ces fruits soient engrangés sur le fonds loué, 
parce que la saisie en sera plus facile. Mais, bien 
entendu, c'est sous la condition que les lieux soient 
aménagés à cet effet. 

Si le preneur préfère engranger les produits dans 
un autre lieu, il ne le peut qu'en payant d'avance 
l'année courante, ou, tout an moins, quoique la loi ne 
le dise pas, le montant de la valeur de ces produits. 

L'obligation qui précède n'empêche pas le preneur 
de vendre ses produits quand il en trouve le moment 
favorable. La loi n'a pas même voulu imposer au 

(a) En France, le baillear de biens ruraux a privilège sur les récoltes 
et le bailleur de maison a privilège sur les meubles du locataire garnis- 
sant les lieux loués (c. civ. art. 2102- 1<>). 



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2Ô0 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IIL 

preneur l'obligation de prévenir le bailleur de la vente. 
Ce qu'elle lui ne permet pas, c'est de soustraire à la 
garantie du bailleur les fruits non vendus. 

Art. 149. — 199. Il y a, là encore, une différence 
notable avec les obligations de l'usufruitier. Celui-ci 
paye les impôts ordinaires et contribue, dans une 
certaine mesure, au payement des impôts extraordi- 
naires. Le motif en est qu'il a tout le profit annuel 
de la chose et que le nu-propriétaire n'en reçoit pas de 
compensation. 

Au contraire, le bailleur tire de la cbose louée un 
profit qui consiste dans le prix de bail. Il est donc 
juste qu'il supporte les impôts, comme s'il exploitait 
directement la chose. 

Mais il pourra arriver que les lois de finances qui 
ne sont pas toujours conçues dans le même esprit que 
les lois civiles et qui s'en écartent quelquefois, pour 
assurer la facilité du recouvrement des impôts, met- 
tent certaines taxes à la charge du preneur. 

Ainsi, par exemple, en France, la contribution fon- 
cière est garantie à l'Etat par un privilège sur les ré- 
coltes. Il en est de même au Japon, où, si cela n'est pas 
encore définitivement réglé, la mesure est prochaine. 
Or, la récolte appartenant au preneur, il se trouvera 
tenu de subir l'action de l'Etat pour le payement de 
la contribution foncière, si le bailleur ne la paye pas 
auparavant et dès qu'elle sera exigible. 

En pareil cas, le preneur aura recours contre le bail- 
leur, par voie de déduction sur son prix de bail. Le 
tout, sauf convention contraire des parties. 

Mais il était naturel que la loi mît à la charge du 
preneur les impôts sur les bâtiments qu'il a élevés lui- 
même; comme il ne paye pas de loyer pour ces bâti- 
ments, le motif donné plus haut ne se présente plus. 

Il en est de même pour les impôts frappant son in- 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 261 

dustrie ou son commerce, tel est l'impôt direct appelé 
au Japon et ghio zei et, en France, impôt des patentes, 
et tels sont les impôts indirects sur la fabrication des 
saké, tabacs, etc. 

Nous déciderons de même pour l'impôt dit mobilier, 
qui a pour objet d'atteindre le revenu de la fortune 
mobilière et qui est basé sur la valeur locative de 
l'habitation : il n'est pas encore établi au Japon ; mais 
il est à croire que le Trésor ne se privera pas indéfini- 
ment de cette ressource budgétaire (&)• 

Art. 160* — 200. Le mode de jouissance que com- 
porte le bail, est plutôt une ressemblance qu'une diffé- 
rence avec l'usufruit. La loi s'en explique, à cause de 
l'importance pratique et de la grande variété des baux. 

On remarque que la loi qui, ordinairement, parle du 
preneur sans mentionner son cessionnaire, mentionne 
ici ce dernier. C'est parce qu'on aurait pu croire 'que, 
n'ayant pas participé au premier bail, il n'était pas 
assujetti aux mêmes conditions, quant au mode de 
jouissance. Mais il y a un principe général déjà cité 
(p. 196, a) et qu'on rappellera souvent, d'après lequel 
^'personne ne peut conférer sur une chose plus de 
droits qu'il n'en a lui-même." 

Si le cessionnaire a ignoré les conditions ou limites 
particulières mises à la jouissance de la chose, il, est 
en faute de ne pas s'être fait représenter le contrat de 
bail primitif ; d'ailleurs, les baux d'immeubles sont 
soumis à la publicité de la transcription (art. 868-i°). 

(b) Cette observation n'implique pas nne approbation de la multi- 
))licité des impôts directs et indirects qui existent en France et dans tous 
les autres pays. 

11 est regrettable que le Japon soit entré, à son tour, dans ce sysCème 
anti-économique et anti-scientifique qui consiste à créer de nouveaux 
impôts, à mesure que VEtat a besoin de nouvelles ressources : Toccasion 
d'adopter le système d'un impôt unique, soit sur le capital, soit sur le 
revenu, est déjà passée et il sera bien difficile de la ressaisir. 



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262 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IIL 

Art. 151. — 201. Bien que le preneur ait le droit 
de plaider^ lai-même et en son nom^ contre les tiers, 
auteurs de troubles ou d'usurpations, il manquerait à 
son devoir et nuirait à ses propres intérêts s'il n'aver- 
tissait pas le bailleur. 

Sans doute, les jugements intervenus entre le preneur 
et les tiers ne pourraient être opposés au bailleur pour 
lui faire respecter des droits qu'il n'aurait pas été ap- 
pelé à contredire; mais si, à la suite de ces jugements, 
le tiers avait fait sur la chose des changements devenus 
irréparables, ou s'il était parvenu à quelque prescrip- 
tion totale ou partielle, le preneur aurait été ainsi, par 
son silence, la cause d'un préjudice grave pour le bail- 
leur et il en serait responsable. En outre, son propre 
intérêt est d'appeler le bailleur; car celui-ci doit lui 
procurer la jouissance entière, paisible et continue de 
la chose ; or, il peut avoir des titres ou autres moyens 
de repousser les prétentions du tiers et il serait bien 
téméraire au preneur de se priver de ces secours. 

Art. 152. — 202. Cet article présente, à la fois, 
une ressemblance et une différence avec les règles de 
l'usufruit. 

L'article 88, au Chapitre de l'usufruit, déclare que 
l'incendie des choses soumises à l'usufruit n'est pas 
considéré a priori (tout d'abord) comme un cas fortuit, 
mais comme le résultat de la faute ou du défaut de 
prévoyance de l'usufruitier ; sauf à l'usufruitier à 
prouver le cas fortuit ou la force majeure, et même à 
établir qu'il est habituellement un administrateur soi- 
gneux et prévoyant: il peut combattre par des pré- 
somptions défait une présomption légale simple (c). 

(c) 11 serait difficile d'apporter ce tempérament à la préflomption de 
faate da locataire, telle qn'dle est écrite dans l'article 1733 dn Code fran- 
çais; mais il y a en ce moment, en France, un Projet à l'étude, pour modi- 
flor la loi en ce sens. Cest déjà la disposition du Code italien (art. 1589). 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 263 

Cette disposition n'est pas une exception^ une rigueur 
contre l'usufruitier : elle est^ comme on l'a dit sous 
l'article précité (p. 174)^ fondée sur la raison et l'ex- 
périence des faits. La loi la reproduit^ à la fin du 
présent article^ en ce qui concerne le preneur^ en l'as- 
treignant à prouver qu'il n'est pas en faute. 

Mais ce qui peut être considéré comme une exx;ep- 
tion rigoureuse contre le preneur^ c'est^ lorsqu'ils sont 
plusieifrs^ la solidarité de chacun^ laquelle est l'objet 
principal du présent article. 

Ce n'est pas ici le lieu de développer les effets et les 
caractères de la solidarité entre débiteurs; ce sera 
l'objet de dispositions de la matière des Obligations 
(voy. art. 458) et d'un Chapitre du Livre IV*. 

Il suffit^ pour l'intelligence de cet article, de remar- 
quer que le principal effet de la solidarité est d'obliger 
chacun des débiteurs à payer la totalité de la dette, au 
lieu d'être tenu seulement d'une part virile (d) : cha- 
cun se trouve, en quelque sorte, caution des autres. 

Lorsqu'il y a, comme le prévoit le présent article, 
plusieurs locataires dans le même bâtiment ou dans la 
même enceinte, il est, le plus souvent, impossible de 
savoir dans quelle partie de la chose louée le feu a 
commencé et, par conséquent, la présomption de faute 
est la même contre tous. Le propriétaire peut donc 
demander, à tous et à chacun, la réparation du dom- 
mage en entier ; à moins, toujours, qu'un ou plusieurs 
d'entre eux ne se disculpent par des preuves directes 
d'une cause d'incendie qui leur est étrangère ou par 
la présomption de soins résultant de leurs habitudes 
notoires. 

Cette rigueur n'est pas arbitraire; elle est logique, 

{d) La part virile est une part cThomnte, c'est-à-dire calculée par 
tète, par le nombre d'hommes ("pro numéro virommj ; on l'oppose, dans 
certains cas, à la part réelle, calcolée sur les rapports pécuniaires vêri- 
tables des débiteurs entre eux. 



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264 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IIL 

raisoDDable, fondée sur la nature des choses; on ne 
peut donc la trouver injuste. 

Mais il est clair qu'elle doit cesser, et la loi le dit 
formellement, lorsqu'il est prouvé que tons ou quel- 
ques uns sont exempts de faute. 

Si rincendie provient du feu du ciel ou a été com- 
muniqué par une maison voisine, tous sont déchargés, 
à la fois, et de leur part virile et de la solidanté. 

S'il est seulement prouvé que le feu a commencé 
chez un des locataires, sans qu'on en connaisse la 
cause, celui-là seul reste sous la présomption de faute, 
et les autres sont entièrement déchargés. 

Il en est de même si, sans qu'on sache où et com- 
ment le feu a pris, il est prouvé par sa marche qu'il 
n'a pu commencer chez tel ou tel locataire. 

Remarquons, avec le texte, que lorsqu'il s'agit de 
différents bâtiments situés dans la même enceinte, la 
solidarité n'existe entre les locataires qu'autant que les 
bâtiments appartiennent au même propriétaire. Si les 
locataires n'ont pas le même bailleur, il n'y a aucun 
lien entre eux et chaque propriétaire ne peut pour- 
suivre solidairement que ses propres locataires. Il n'est 
pas nécessaire, bien entendu, que les divers locataires 
aient contracté ensemble, ni qu'il y ait entre eux une 
communauté quelconque d'intérêts; mais il faut qu'ils 
soient locataires d'un même bailleur (e): on ne compren- 
drait pas qu'un propriétaire invoquât une présomption 
de faute, à l'égard de ses bâtiments, contre une per- 
sonne qui, n'étant pas son locataire, n'a, vis-à-vis de 
lui, aucune obligation de soin et de vigilance. 

Mais tout propriétaire dont les bâtiments ont brûlé 
par un incendie est toujours en droit de faire la preuve 



(e) Lorsqu'on donne à ces personnes le nom de cO'looaiaires, on n'en- 
end exprimer que ce donble lieu entre eux : identité de baiUeur et iden- 
tité do bâtiment ou d'enceinte. 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 265 

directe de la faute d^an étranger^ voisin immédiat ou 
éloigné. 

Lorsqu'un quartier tout entier d'une ville brûle par 
rimprudence prouvée d'un habitant (comme cela arrive 
si souvent^ au Japon)^ celui-ci est^ en droit pur^ respon- 
sable de toutes les maisons incendiées ; mais^ en fait, 
un pareil droit n'est guère invoqué, par deux raisons : 
la première, c'est que, le plus souvent l'imprudent est 
lui-même ruiné par l'incendie ; la seconde, c'est que, 
ne le fût-il pas, la distribution de son actif aux nom- 
breuses victimes de son imprudence donnerait si peu 
à chacune d'elles que la demande n'a pas d'intérêt. 

Art. 153. — 203. Lorsqu'il ne s'agit plus des droits 
du bailleur contre chacun des preneurs, mais du re- 
cours de celui qui a payé contre les autres, la soli- 
darité ne peut plus exister : on applique ici la règle 
générale des dettes solidaires qui se divisent entre les 
débiteurs, lors du règlement définitif entre eux. 

En principe, la division se fera par tête ou par por- 
tion virile; mais, par exception, si le tribunal reconnaît 
que les causes d'incendie ont été plus considérables 
d'un côté ou d'un autre, à cause de l'étendue des lieus: 
occupés, de la nature de l'industrie ou profession qui 
y était exercée et pour laquelle il y avait emploi de 
machines à feu, à cause de la nature et du nombre des 
foyers de l'habitation, des moyens employés pour 
l'éclairage, ou du plus grand nombre de serviteurs, 
dont la négligence est plus fréquente que celle des 
maîtres, dans ces divers cas, le tribunal peut et, raison- 
nablement, doit répartir la perte proportionnellement 
aux causes imputables à chacun. 

Le Projet n'a pas admis ici le système du Code 
italien (art. 1590), proposé pour être admis en France, 
d'après lequel la répartition se fait ^'en proportion de 
la valeur locative de la partie des bâtiments occupés 



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266 LIVRE II.—Iw PARTIE.— CHAP. III.— SECTT. III. 

par chacun : " on a évidemment, voulu éviter de faire 
supporter autant aux petits locataires qu*aux grands; 
mais la fortune n'a pas d'influence directe sur la pré- 
somption légale de faute : elle peut seulement donner 
occasion à des causes plus nombreuses d'incendie, 
comme le font remarquer les exemples qui précèdent. 

Art. 154. — 204. La circonstance que le proprié- 
taire est resté Ini-même eu possession d'une partie des 
locaux de la même enceinte modifie et diminue sensi- 
blement ses droits à deux points de vue : 

1° Il est alors présumé en faute aussi bien que ses 
locataires et la conséquence est qu'il n'en peut réclamer 
d'indemnité qu'en prouvant que le feu n'a pas com- 
mencé chez lui. Sans doute, en fait, un propriétaire 
est plus soigneux de sa chose qu'un locataire ne l'est 
d'une chose louée; mais, si l'on entrait dans cette voie, 
il faudrait distinguer aussi entre le locataire qui a des 
meubles et peut-être des meubles précieux à lui ap- 
partenant, dans les bâtiments loués, et celui qui a pris 
en même temps les meubles à loyer, avec le bâtiment 
(maison meublée, appartement garni) : la loi, cepen- 
dant, ne peut tenir compte de toutes les nuances et 
c'est justement pour cela qu'elle admet que sa pré- 
somption puisse être combattue par des présomptions 
de fait tirées des circonstances. 

Du reste, dans ce cas même, la position du proprié- 
taire est encore meilleure que s'il voulait se faire indem- 
niser de l'incendie par un de ses voisins qui ne serait 
pas son locataire: dans ce cas, il ne lui sufiirait pas de 
prQuver qu'il est lui-même exempt de faute, il lui fau-* 
drait encore prouver directement la faute de ce voisin. 

2° Lors même que le propriétaire a prouvé l'absence 
de faute de sa part, ce qui fait reparaître la présomp- 
tion de faute de ses locataires, il ne peut faire entrer 
dans le montant de Li dette solidaire que la valeur des 



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OBLIGATIONS DU PRENEUR. 267 

locaax à eux loués: il doit en retraDcher \^ valeur de 
ceux qu'il occupait^ car la solidarité a été établie pour 
garantir, non toutes les propriétés du bailleur, mais 
seulement celles qu'il avait louées. Il ne serait donc 
remboursé de la valeur des locaux qu'il occupait que 
par celui des locataires dont il prouverait directement 
la faute; or, comme cette preuve est supposée manquer, 
précisément quand il y a lieu à la solidarité, le bailleur 
ne sera pas remboursé solidairement de cette partie 
des bâtiments incendiés. 

Art. 165. — 205. Bien que le droit du preneur soit 
déclaré réel par la loi, aussi bien pour les meubles que 
pour les immeubles, la propriété ne cesse pas d'en 
appartenir au bailleur: elle peut être considérée comme 
démembrée tant que dure le bail; mais quand le droit 
du preneur a pris fin, celui du bailleur se retrouve 
plein et entier. 

Il peut donc agir en revendication, c'est-à-dire par 
action réelle, pour recouvrer sa chose. 

Mais il peut aussi agir par action personnelle ; car 
le preneur est obligé, par le contrat, à conserver la 
chose et à la rendre. 

Deux considérations différentes pourront déterminer 
le choix du bailleur par rapport à l'action à intenter. 

V Si le preneur est insolvable, Faction réelle aura 
l'avantage de faire recouvrer au bailleur la chose, en 
nature et en entier, par préférence aux autres créan- 
ciers, tandis que l'action personnelle l'obligerait à con- 
courir avec eux et seulement sur sa valeur. 

2® Si le preneur est solvable et que le bailleur ait 
quelque diflSculté à établir son droit de propriété, 
tandis qu'il lui. est facile de prouver le contrat de bail, 
il intentera l'action personnelle. 

Art. 156. — 206. C'est un principe d'économie po- 



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de plein droit. 



268 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. III.— SECT. IV. 

litique, qu'il fant^ aatant que possible^ éviter de dé- 
truire les constructions et les plantations; autrement^ il 
y a deux valeurs perdues, deux mains-d'œuvre inutiles: 
celle de la construction et celle de la démolition; de 
plus, les matériaux perdent considérablement de leur 
prix par la démolition. 

Si le bailleur consent à payer au preneur, non ce que 
les plantations et constructions lui ont coûté, mais ce 
qu'elles valent à la fin du bail, le preneur n'a pas 
d'intérêt légitime à s'y opposer. 

C'est la même théorie que pour les rapports du nu- 
propriétaire et de l'usufruitier auxquels la loi renvoie. 



SECTION IV. 

DE LA CESSATION DU BAIL. 



cewation Aft. 157. Le bail finît de plein droit : 



1** Par la perte totale de la chose louée, sauf 
l'indemnité due par la partie à la faute de la- 
quelle la perte est imputable; [1722, 1741.] 

2"* Par l'expropriation totale de la chose pour 
cause d'utilité publique ; 

3*" Par l'éviction du bailleur, ou par l'annu- 
lation de son droit sur la chose louée, lors- 
qu'elles sont prononcées en justice et pour des 
causes antérieures au contrat ; 

4^ Par l'expiration du terme expressément ou 
tacitement fixé ou par l'accomplissement d'une 
condition résolutoire stipulée ; [1737, 1774, 
1775.] 

6"" Par le délai légal écoulé depuis la signifi- 



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CESSATION DU BAIL. 



269 



Bésolntion 



rësiUfttioD. 



cation d'un congé, en Tabsence de terme origi- 
nairement fixé. [1739.] 

Le bail finit encore par la résolution ou rési- 
liation prononcée en justice, à la demande de 
l'une des parties, pour inobservation des condi- 
tions ou pour les autres causes que la loi déter- 
mine. [1729, 1741, 1760, 1764, 1766.] 



158. Dans le cas de perte partielle de la Pertepwtieiie. 
chose louée, le preneur peut demander la réso- 
lution du bail, ou son maintien avec diminu- 
tion du prix, sous les conditions portées à l'ar- 
ticle 138. [1722.] 

Au cas d'expropriation partielle pour cause 
d'utilité publique, le preneur a toujours droit à 
une diminution de prix. 



Tacite 
reconduction. 



169. Si, à l'expiration du bail ayant une 
durée fixée, le preneur reste en jouissance, au 
su et sans opposition du bailleur, il s'opère taci- 
tement un nouveau bail, aux mêmes charges et 
conditions que le précédent. [1738, 1759.] 

Toutefois, les cautions qui garantissaient le 
premier bail sont libérées et les hypothèques 
fournies au même titre sont éteintes. [1740.] 

Le nouveau bail cessera par le congé, comme 
il est dit aux articles suivants. [1736, 1739.] 



160. Le bail fait sans durée expressément Fixation tacite 

fixée, d'une maison, d'un corps de logis, ou d'un dur^^ du ban, 
appartement meublés, est présumé fait pour 
un an, pour un mois ou pour un jour, si le prix 



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Congé : 

ëpoqae, 

interTftUe. 



270 LIVRE II.— Iro PARTIE.— CHAP. III.— SECT. IV. 

en a été déterminé par année, par mois ou par 
jour ; sans préjudice de la tacite réconduction, 
comme il est dit à l'article précédent. [1758.] 

Il en est de même si le bail a pour objet un 
ou plusieurs meubles seulement. 

161. S'il n'a pas été fixé de durée pour un 
bail de bâtiments non meublés ou si, à l'expi- 
ration du terme fixé, il y a eu tacite réconduc- 
tion, le bail finira par un congé donné par l'une 
des parties à l'autre, à toute époque de l'année. 
[1736.] 

L'intervalle entre le congé et la sortie sera : 

De trois mois, pour une maison entière ; 

De deux mois, pour un corps de bâtiments ou 
de logis, ou pour un local moins étendu où le 
preneur exerce un commerce ou une industrie ; 

D'un mois, pour tous autres locaux non 
meublés. 



Suite: 
locaux meabléi. 



Suite t 
meubles. 



162. L'intervalle entre le congé et la sortie, 
pour les locaux meublés, à l'yard desquels il 
y aura eu tacite réconduction, sera d'un mois, 
si la durée primitive du bail était de trois mois 
ou davantage ; 

Pour le bail de moins de trois mois, ledit in- 
tervalle sera du tiers de la durée primitive ; 

Il sera de 24 heures pour les locations de jour 
à jour: 

Les mêmes délais s'appliquent aux locations 
de meubles, après la tacite réconduction, et, si 
la location a été faite à l'origine sans durée fixée, 



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CESSATION DU BAIL. 



271 



le congé doit être donné quinze jours à l'avance 
pour faire cesser le bail. 

Toutefois, s'il s'agit de meubles garnissant 
des bâtiments loués, ou de meubles réputés im- 
meubles par destination, la location n'en cesse 
qu'avec celle des bâtiments. [1767.] 



BaiU: 
bien! raraiiz. 



163. A l'yard du bail d'un bien rural, fait 
sans durée fixée, le congé doit être donné un an 
avant l'époque de la principale récolte annuelle. 
[1774, 1775.] 

La durée du bail d'animaux donnés à cheptel chepteitrenroi 
est réglée au Livre III*. 



164. Dans tous les cas, si le bail se trouve 
expiré avant que le preneur ait pu détacher ou 
enlever toutes les récoltes auxquelles il a droit, 
le bailleur ou le nouveau preneur doit lui en 
laisser la faculté. 

Réciproquement, le preneur doit permettre 
au bailleur ou au nouveau preneur de faire, 
avant l'expiration du bail, les travaux urgents 
sur les portions de terrain dépouillées de ré- 
coites, lorsqu'il ne doit en éprouver aucun 
trouble sérieux. 



Droit 

aux récoltM 

UrdiTOB. 



Trmraax 
agricoles 
anticipa. 



165. Si le bailleur s'est réservé la faculté 
de résilier le bail avant l'expiration du temps 
fixé, soit au cas d'aliénation de la chose louée, 
soit au cas où il reprendrait la jouissance pour 
lui-même, ou pour toute autre cause particu- 
lière; de même, si le preneur s'est réservé ladite 



R^iliatlons 

facaltatires : 

congé. 



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272 LIVRE IL— Ire PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

faculté, en vue de certaines éventualités où la 
location lui deviendrait inutile, ils doivent se 
donner respectivement congé à l'avance au 
temps fixé par les articles précédents, à moins 
que le temps restant à courir d'après la conven- 
tion ne se trouve plus court. [1744 s., 1761, 
1762.] 

COMMENTAHIE. 

Art. 157. — 207. On ne retrouve pas ici toutes les 
causes d'extinction de l'usufruit; cela tient, comme la 
plupart des autres différences déjà signalées, non à la 
différence de nature des deux droits, lesquels sont, au 
contraire, très-voisins Vun de Pautre, mais à la diffé- 
rence de la cause des droits: le bail est constitué pour 
une cause onéreuse, c'est-à-dire à raison du sacrifice que 
fait le preneur, à raison de la prestation périodique qu'il 
s'engage à fournir, ce qui exclut, ordinairement, toute 
considération de sa personne; l'usufruit, au contraire, 
est constitué, ordinairement, à titre gratuit et, dans 
tous les cas, en considération d'une personne déter- 
minée. 

De là, la conséquence que l'usufruit s'éteint par la 
mort de l'usufruitier. 

Sans doute, dans le louage, les parties pouiraieut 
convenir que le droit du preneur finira par sa mort; 
mais il faudrait, à cet égard, une stipulation expresse; 
il ne suffirait pas que les circonstances permissent de 
croire que le droit a été établi en considération de la 
personne. 

Le non-usage pendant 30 ans n'est pas non plus une 
cause d'extinction du bail : il n'y a, d'ailleurs, aucune 
vraisemblance que le cas se présente jamais; car la 
prestation périodique que le preneu r aura à payer, et 



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CESSATION DU BAIL. 278 

qui certainement lui sera demandée, le préservera de 
l'oubli ou de l'ignorance de son droit. 

La renonciation du preneur à son droit ne mettrait 
pas non plus fin au bail, car il ne peut, par sa seule 
volonté, s'affranchir des obligations qui y sont corréla- 
tives. Ce qui serait possible, à cet égard, serait une 
résiliation volontaire des deux côfcés ; mais alors ce ne 
serait plus une cessation de plein droit. 

Quant à Tabus de jouissance, il rentre dans la géné- 
ralité du dernier alinéa du présent article, dans la 
résolution prononcée en justice pour inexécution des 
obligations du preneur. 

208. On reprend maintenant, pour quelques déve- 
loppements sommaires, les cinq cas d'extinction du 
bail, s'opérant de plein droit et sans qu'il soit besoin 
de la faire prononcer en justice (a). 

On remarquera d'abord que l'extinction dont il s'agit 
ne s'applique pas seulement au droit du preneur, mais, 
en même temps, à celui du bailleur et, par conséquent, 
au contrat tout entier. 

1° La perte de la chose louée est ici supposée totale. 
Si elle n'était que partielle, elle pourrait donner lieu, 
soit à diminution du prix de bail, soit même à résilia- 
tion (art. 138 et 158) [h) ; mais ce ne serait que par 
l'effet d'une décision judiciaire ou d'une convention 
amiable: ce ne serait plus de plein droit. 

Si la perte de la chose était le résultat de la faute 



(a) II va do soi qu'un effet de droit ou de la lai peut toujours être 
contesté et qu'une action en justice peut intervenir à ce sujet; mais alors 
la justice ne le prononce pa», elle le déclare et l'effet, désonnais reconnu, 
ne date pas du jour du jugement, ex nunc (de maintenant), mais du jour 
où l'effet s'est produit eu vertu de la loi, ex tune (d'alors). 

(i) Entre le mot réêolution et le mot résiliation usité spéciidement en 
cas de'bail, il n'y a pas de différence importante; toutefois, la résiliation 
est considérée comme exigeant toujours une demande en justice, tandis 
que la résolution a quelquefois lieu de plein droit. 

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274 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. III.— SECT. IV. 

de Tune des parties, da prenear yraisemblablement, le 
bail n'en prendrait pas moins fin ; mais il y aurait lien 
à une indemnité contre la partie qui serait en faute. 

2** L'expropriation totale a de Tanalogie avecla perte 
de la chose louée : dans ce cas, la jouissance du preneur 
devient impossible légalement, au lieu de le devenir . 
naturellement. 

3^ L'éviction du bailleur est le cas où il est jugé 
que la propriété de la chose ne lui appartenait pas au 
moment du contrat (voj. p. 221, a) ; l'annulation de 
son droit de propriété a lieu dans le cas oii il tenait ce 
droit d'un acte entaché, soit d'un vice de consente- 
ment, soit d'une incapacité, de la part du cédant. 

Dans les deux cas, il faut qu'une décision judiciaire 
intervienne contre le bailleur, pour que, par voie de 
conséquence, le bail finisse de plein droit. 

Enfin, il faut que la cause d'éviction soit antérieure 
au bail: autrement, elle ne serait pas opposable au 
preneur qui ne doit pas souffrir des actes du bailleur. 
Et, lors même que la cause alléguée serait antérieure 
au bail, il faudrait encore que le preneur ait été mis en 
cause, de manière à y pouvoir contredire, pour que le 
jugement lui soit opposable. 

4** Il est conforme aux principes généraux qu'un 
droit qui n'a été établi que pour un temps déterminé 
s'éteigne par l'arrivée du terme fixé. Le temps peut 
être fixé expressément ou sous-entendu, c'est-à-dire 
fixé tacitement. La fixation expresse n'implique pas 
nécessairement un nombre d'années, de mois ou de 
jours déterminés, bien que ce soit ce qui aura lieu le 
plus souvent: ce pourrait être l'indication d'un événe- 
ment précis dont l'arrivée est sujette à être plus ou 
moins hâtive ou tardive. Par exemple, le preneur a 
loué une maison, pour tout le temps où il exercerait 
une fonction publique dans la ville: ses fonctions 
cessent ou il change de résidence, le bail cesse. De 



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CESSATION DU BAIL. 276 

même le preneur a loué une maison^ pour le temps pen- 
dant lequel il construirait sa propre maison : quoique Té- 
poque à laquelle la maison sera terminée soit yariable^ 
ce n^en est pas moins un terme expressément stipulé. 

Au contraire^ le bail a été fait avec une destination 
particulière des lieux loués et le bailleur a connu cette 
destination; il est tacitement entendu qu^une fois la 
destination remplie, le bail cessera. Par exemple, un 
entrepreneur de travaux publics, chargé de la cons- 
truction d'un édifice, a loué un terrain voisin des tra- 
vaux, pour la taille des matériaux et l'assemblage 
provisoire des charpentes; le bailleur a connu la desti- 
nation spéciale des lieux loués; il est, dès lors, pré- 
sumé avoir consenti à ce que le bail prît' fin, de plein 
droit, avec l'achèvement des travaux, mais non aupa- 
ravant, comme aussi s'être réservé le droit de reprendre 
les lieux loués à la même époque. 

Dans l'article 160 ci-après, la loi donne elle-même 
un exemple, par présomption, de terme tacitement fixé. 

La loi met sur la même ligne que le terme un événe- 
ment ayant le caractère d'une condi^'cwi, c'est-à-dire 
un événement futur et incertain, dont l'accomplisse- 
ment doit résoudre le bail : par exemple, il avait été 
convenu que le bail cesserait^ si le preneur obtenait une 
fonction ou un emploi public dans une autre ville. 

5® S'il n'y a point de terme assigné an bail par les 
parties, à l'origine, la loi permet à chacune d'elles d'y 
.mettre fin par un avertissement, en forme, donné un 
certain temps avant la sortie et qu'on nomme congé. 
Le. congé est l'objet de trois articles ultérieurs (art. 
161 à 163). 

Le dernier alinéa ne présente plus de cessation de 
plein droit, mais une cessation par voie d'action réso- 
lutoire, pour inexécution des obligations par l'une des 
parties: il a déjà été sommairement parlé de cette ac- 
tion (p. 102) et il en sera encore question plus loin. 



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276 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

Art. 158. — 209. La disposition de cet article se 
trouve déjà annoncée par ce qui a été dit au sujet du 
premier alinéa de Tarticle précédent. 

Quoique la perte de la chose louée soit fortuite ou 
résulte d'une force majeure, elle ne doit pas nécessaire- 
ment retomber sur le preneur, sous prétexte qu'il a un 
droit réel ; car le bailleur est obligé de lui faire avoir 
une jouissance continue. Il ne faudrait pas non plus 
que la moindre perte lui donnât le droit de faire résilier 
le bail, ni même l'autorisât toujours à obtenir une dimi- 
nution du prix de bail. A cet égard, la loi se réfère 
aux distinctions portées ci-dessus, à l'article 138. 

Si la perte est de moins d'un tiers, le preneur n'ob- 
tiendra ni la résiliation ni une diminution du prix. Si 
elle est d'un tiers ou au delà, le preneur obtiendra une 
diminution d'un tiers du prix, et, comme la perte par- 
tielle de la chose entraîne nécessairement pour toujours 
la perte proportionnelle de la jouissance, le preneur 
pourra demander la résiliation, sans attendre le laps 
de trois ans prescrit par l'article 138. 

Quant à l'expropriation partielle, elle présente deux 
particularités. 

1° Le preneur obtiendra une diminution du prix de 
bail, quelle que soit la partie expropriée, parce que 
cette expropriation procure au bailleur une indemnité 
du trésor public; 

2° Le preneur recevra lui-même une indemnité du 
trésor, à cause du trouble que l'expropriation lui cause. 

Quant au droit de résolution, il sera toujours subor- 
donné à la perte du tiers de la jouissance première. 

Art. 159. — 210. Le bail renouvelé tacitement, par 
le consentement présumé des parties, après l'expira- 
tion du temps qui lui avait été d'abord assigné, se 
nomme, en France, tacite récoiiduçtwn (art. 1739) (r). 

(c) Du latin: conducere, " prendre à loyer " et re, particule qui se 



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CESSATION DU BAIL. 277 

Quant aux effets du nouveau contrat entre les parties, 
ils seront les mêmes que ceux du contrat primitif, sauf 
la durée qui, d'après le dernier alinéa de ^article, est 
désormais indéterminée et cesse par un congé ou aver- 
tissement donné par une partie à Vautre, un certain 
temps avant la sortie. 

Mais ce nouveau ccyitrat ne peut être opposé aux 
tiers. Ainsi, ceux qui s^étaient portés garants ou cau- 
tions de l'exécution du premier bail ne sont pas ga- 
rants du second: ils ont considéré, sans doute, la durée 
de leur engagement éventuel et n'ont pas entendu se 
trouver engagés par un nouveau contrat, sans leur 
consentement. 

Par la même raison, et par une autre aussi, les hy- 
pothèques données pour le premier bail sont inappli- 
cables au second: d'abord, s*il y a des créanciers hypo- 
thécaires postérieurs au bail, ils ont pu considérer que 
leur hypothèque s'améliorerait, quant au rang, par 
l'extinction de celle qui les précédait, et cette attente 
légitime ne doit pas être trompée par une prolongation 
ou extension de l'hypothèque qui prime la leur. 

Ensuite, lors même qu'il n'y aurait pas d'autres cré- 
anciers hypothécaires postérieurs, l'hypothèque, une 
fois éteinte ou limitée par la fin du premier bail, ne 
peut renaître ou s'étendre à une nouvelle créance, au 
préjudice des créanciers chirographaires (voy. p. 200, b), 
sans que les parties remplissent les formalités requises 
pour la constitution de l'hypothèque ou. pour son ex- 
tension. 

Art. 160. — 211. La loi donné ici une interpréta- 
tion de la volonté probable des parties ; c'est une pré- 
somption légale de leur intention, quant à la durée, 
lorsqu'elles n'en ont pas exprimé une autre. 

place devant un mot pour indiquer la réitération d'un fait. Le mot 
** réitération " contient Itii-mème cette particule. 



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278 LIVRE IL— Ire PARTIE.— CHAP. in.— SECT. IV. 

Cette fixation de la durée du bail^ par présomption 
légale, n'a Heu que pour les locaux meublés ou garnis: 
le bail durera alors la période pour laquelle le prix a 
été fixé. A l'expiration de cette période, il pourra se 
former un nouveau bail, par tacite réconduction, mais 
alors sans durée fixée et finissant par un congé, con- 
formément à l'article précédent. 

La raison pour laquelle la loi interprète elle-même 
l'intention des parties est celle-ci: généralement, la 
location des maisons ou appartements meublés se fait 
pour un temps assez court; les personnes qui n'ont pas 
de meubles à elles appartenant sont des résidents 
accidentels dans une ville, des voyageurs, des malades; 
lorsqu'ils conviennent d^un prix par jour, par semaine, 
ou par mois, c'est qu'ils se proposent de rester au moins 
un jour, une semaine ou un mois; lorsqu'ils convien- 
nent d'un prix par trimestre, par semestre ou par année, 
c'est qu'ils se proposent de rester dans les lieux loués, 
un trimestre, un semestre ou une année. Bien entendu, 
les parties peuvent toujours exprimer le contraire. 

On ne peut pas faire la même supposition pour les 
lieux non meublés, où le séjour est, en général, assez 
long, et semblerait pouvoir se prolonger indéfiniment; 
dès lors, l'indication du prix pour une période de mois 
ou pour une année, n'est plus qu'une manière de fixer 
le prix courant; tout au plus, pourrait-on y voir l'indi- 
cation des échéances ou époques de payement; mais 
même, s'il n'y a pas de fixation précise des échéances, 
la loi les fixe à chaque mois, comme on l'a vu à l'ar- 
ticle 146. 

La loi ne prévoit pas un cas qui pourrait se rencon- 
trer assez fréquemment, mais qui serait facile à ré- 
soudre par l'interprétation raisonnable de la volonté des 
parties : le prix de bail d'un appartement meublé pour- 
rait avoir été fixé, tout à la fois, par jour, par semaine 
ou par mois, par trimestre, par semestre ou par année, 



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CESSATION DU BAIL. 279 

probablement avec une. diminution à raison de la plus 
grande durée. En ce cas^ il est clair que le choix de 
la durée a été laissé au preneur et qu'il pourrait quitter 
à la fin de chaque période^ mais qu'une fois entré 
dans la période suivante^ il devrait Tachever et ainsi 
des autres: la tacite réconduction n'aurait lieu qu'à 
l'expiration de la dernière période, et le nouveau hsA], 
n'ayant plus de durée limitée, ne finirait que par un 
congé. 

La location de meubles particuliers est assimilée par 
la loi à celle des appartements meublés, quant à la 
durée, qui est considérée comme tacitement fixée par 
la période de temps pour laquelle le prix est établi ; 
l'utilité de cette disposition se rencontrera principale- 
ment dans la location de chevaux, voitures, machines 
industrielles, ustensiles de ménage, vêtements, etc. 

Art. 161. — 212. Lorsque le bail n'a pas de durée 
fixée par le contrat, soit expresse, soit tacite, comme il 
a été expliqué plus haut, il ne finit que par un avertis- 
sement que l'une des parties donne à l'autre, un certain 
temps à l'avance, et que l'on nomme congé (voy. c. civ. 
fr., art. 1736, 1737, 1759). 

Il faut bien remarquer que, jusqu'à ce que le congé 
soit donné, c'est le môme bail qui dure et qu'il n'y a 
pas une succession de tacites reconductions; par con- 
séquent, les sûretés fournies pour l'exécution du bail 
restent les mêmes, tant que les parties ne les modi- 
fient pas. 

Le présent article s'applique aux locations de bâti- 
ments non meublés. 

Le congé peut être donné à toute époque de l'année. 
La loi s'en explique, parce que dans beaucoup de pays, 
notamment en France, le congé ne peut être donné qu'à 
certaines époques de l'année, ordinairement quatre fois 
par an, au commencement de chaque saison, pour sor- 



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280 LIVRE IL— Iro PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

tir à la saison suivante. Il en résulte un inconvénient 
assez grave, c'est que si une des parties oublie de 
donner congé au temps voulu, elle est obligée d'at- 
tendre la saison suivante; il peut arriver aussi que le 
besoin de quitter ne survienne que peu de jours après 
ladite époque et elle est encore obligée d'attendre la 
prochaine saison. Il y a, en outre, beaucoup de va- 
riétés locales à cet égard {d). 

Au Japon, il ne parait pas que les congés se donnent 
à une époque déterminée. 

Si cet usage n'existe pas, il faut se garder de l'éta- 
blir; s'il existe, ce doit être avec toutes les variétés 
des coutumes locales et il paraît préférable de ne pas 
plier la loi à ces usages. 

On pourrait objecter que le congé donné par le pro- 
priétaire peut obliger le preneur à sortir à une époque 
très-gênante ; par exemple, à la fin de l'année, alors 
que les commerçants font leurs comptes généraux et 
leurs recouvrements. Mais le preneur, étant ainsi pré- 
venu à l'avance par le congé, pourrait demander au 
tribunal un délai de 8 ou 15 jours qui ne lui serait 
pas refusé, au moins, s'il n'y avait pas encore un 
nouveau preneur: les conventions, en effet, doivent 
" s'exécuter de bonne foi." Le preneur aura toujours 
eu, d'ailleurs, la faculté d'exclure, par le contrat ori- 
ginaire, certaines époques qui le gêneraient pour la 
sortie: les négociants doivent être prévoyants; c'est 
un des devoirs et un des besoins de leur profession. 

Mais ce qui importe à la loi, c'est qu'il s'écoule entre 
le congé signifié et la sortie un intervalle assez long 
pour que le preneur ait le temps de trouver une nou- 
velle habitation et le bailleur un nouveau preneur. 

Il est naturel aussi que l'intervalle soit d'autant plus 

(d) La loi française se réfère à Vutage des lieux, pour Tépoque do 
Taiiuée à laquelle le congé peut être donné, et aussi pour Tintervalle à 
obeen'er entre le congé et la sortie (voy. art. 1786, 1757 et 1769). 



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CESSATION DU BAIL. 281 

loDg qae la locatioD a plus d'importance: il est toujours 
plus difficile de trouver à prendre ou donner à loyer 
une grande habitation qu'une moyenne on une petite. 

212 bis. Il fallait aussi que la loi trouvât une me- 
sure pour déterminer ce qui serait une grande, nne 
moyenne ou une petite habitation. On ne pouvait pas 
songer à s'attacher au prix du bail (système français), 
parce que ce prix varie avec les localités et avec Tétat 
des bâtiments ; il a paru préférable de considérer Té- 
tendue des bâtiments, non par leur surface en tsubo, 
mais par leur nature et leur destination. 

Une maison entière est considérée comme une g^nde 
habitation. Il est vrai qu'il y a souvent de bien petites 
maisons; mais, par cela seul qu'elles sont entières, ce 
qui aussi implique presque toujours des dépendances, 
elles sont plus difficiles à trouver pour le preneur qui, 
quittant une maison de ce genre, en cherchera sans 
doute une autre de même genre; elles sont aussi plus 
difficiles à relouer, pour le bailleur, parce que, leur prix 
étant toujours plus élevé, relativement à leur étendue, 
il en trouvera moins facilement un preneur. 

La 2* classe d'habitation est un corps de bâtiments 
ou corps de logis, qui tient le milieu entre une maison 
entière et un appartement ou logement composé de 
quelques chambres. La loi met sur la même ligne 
toute habitation, même moindre qu'un corps de logis, 
si le preneur y exerce up commerce ou une industrie. 

Il n'y a guère de difficulté à prévoir au sujet de 
l'exercice d'un commerce; si minime que soient les 
actes de ce commerce, et lors même qu'il ne' s'agirait 
que du commerce en détail de menues denrées, ce 
serait un commerce dans le sens de la loi. 

Il y aurait plus de difficulté pour une industrie. Il 
s'exerce souvent dans les habitations de petits métiers 
qui emploient peu de matières et peu d'outils, sans 



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282 LIVRE IL— Ira PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

aucun agencement particulier des locaux, et l'on pour- 
rait douter s'il faut les placer dans les habitations de 
la 2° catégorie; par exemple^ le métier de tailleur 
d'habits, de barbier, de dentiste. Les tribunaux, en 
cas de contestation, décideront d'après les faits; dans 
le doute, ils devront plutôt décider dans le sens qui 
donne à Tbabitation le caractère de la 2^ classe. 

S'il s'agit d'un art libéral, du dessin, de la méde- 
cine, de l'enseignement des sciences ou des lettres, 
comme il n'y a là, ni matières, ni outillage, on ne 
pourrait pas y voir une industrie. Il en serait do 
même d'une industrie ou d'un métier qui s'exercerait 
au dehors, comme l'industrie du charpentier ou du 
tailleur dé pierres, on comme le métier de traîneur de 
kowrotima, h moins, que dans ce cas, le preneur n'eût 
un grand nombre de voitures en magasins et n'employât 
d'autres traineurs salariés par lui, ou ne fût loueur de 
ces sortes de voitures. 

La 3^ classe d'habitation comprend tous les antres 
locaux. 

L'intervalle entre le congé et la sortie a été réduit 
autant que possible: il est de 3 mois, 2 mois et 1 mois. 

Bien entendu, les parties pourraient convenir d'un 
intervalle plus long ou plus court. Dans toutes ces 
règles de pur intérêt privé, la loi ne statue qu'à dé- 
faut de conventions. 

Art. 162. — 213. Lorsqu'il s'agit d'une maison en- 
tière, d'un corps de logis ou d'un appartement meublés, 
la loi i*eproduit une distinction qui est déjà indiquée 
sous l'article 1 60 : si le bail a été fait pour un temps 
déterminé (et il a pu l'être tacitement par le mode de 
fixation du prix périodique), le bail finit de plein droit 
avec la période indiquée, sans qu'il soit nécessaire de 
donner cougé ; mais s'il y a eu tacite réconduction, à 
l'expiration de ce temps, alors le bail ne finit que par 



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CESSATION DU BAIL. 283 

un congé: l'intervalle entre le congé et la sortie varie, 
non plus suivant l'importance des locaux^ mais suivant 
la durée de la période primitive. 

D*un autre côté, comme les périodes peuvent être 
très-variées, la loi ne peut multiplier les délais dont il 
s'agit: elle se borne à en fixer trois, correspondant aux 
locations faites, soit pour trois mois ou davantage, soit 
pour moins de trois mois, soit pour un jour: dans le 
premier cas, l'intervalle entre le congé et la sortie est 
uniformément d'un mois; dans le second, il est du 
tiers de la période primitive; dans le troisième cas, 
l'intervalle sera de 24 heures. 

On comprend que cet intervalle soit court, parce que 
les locataires qui n'ont pas de meubles font partie de 
ce qu'on nomme la population flottante : ils ne comptent 
pas faire un long séjour au même lieu et le bailleur 
ne compte pas non plus les conserver longtemps; en 
outre, le preneur qui reçoit le congé trouve aisément à 
se loger dans une autre maison meublée; réciproque- 
ment, le bailleur trouve aussi aisément un autre loca- 
taire de passage. 

A l'égard des locations d'objets mobiliers, il eût été 
difficile d'en distinguer l'importance dans la loi, pour 
fixer l'intervalle entre le congé et la fin du bail. C'est 
aux parties, à pourvoir à cette fixation, suivant leur 
intérêt. 

Mais comme elles n'auront pas toujours cette pré- 
voyance, il est nécessaire que la loi y supplée. 

D'abord, si le prix de bail a été fixé par jour, par 
mois ou par année, ce qui sera le plus fréquent, le bail 
sera censé fait pour la période qui a servi de base au 
prix, et il finirait de plein droit à l'expiration du temps 
Qxé, sauf la tacite reconduction, comme il est prévu à 
l'article 160, 2^ alinéa. 

Le présent article s'appliquera d'abord au cas oii, 
le bail ayant été fait pour un temps fixe (un certain 



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284 LIVRE IL— ire PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

nombre de jours ou de mois), il y aura eu tacite re- 
conduction ; dans ce cas, le congé sera donnée soit un 
mois à l'avance, s'il s^agissait d'un bail ayant eu une 
durée supérieure à trois mois, soit un nombre de jours 
à l'avance formant le tiers du temps que le premier 
bail avait duré. 

Lorsque les meubles font partie d'un appartement 
meublé, ils en sont l'accessoire et la durée des deux 
locations est la même : on leur applique alors l'article 
160 et les trois premiers alinéas du présent article. 

Art. 163. — 214. Il y a, pour les baux de biens ru- 
raux, une double dérogation aux règles qui précèdent: 

V Un intervalle beaucoup plus long entre le congé 
et la sortie ; 

2^ Une époque précise à laquelle le congé doit être 
donné. 

Il est facile de justifier ces dispositions particulières 
par les considérations suivantes : 

L'intention des parties est, naturellement, que le 
preneur puisse faire la récolte pour laquelle il a fait 
les semences, labours et cultures, au moins quand il 
8*agit d'une récolte annuelle. 

Le preneur ne doit pas être obligé de quitter les lieux 
loués avant d'avoir eu le temps de trouver un autre 
fonds de nature plus ou moins semblable au précédent. 
Réciproquement, le bailleur ne doit pas être exposé à 
se trouver sans un autre preneur, pendant une partie 
de l'année. 

Le premier de ces motifs explique que la sortie ne 
devra pas précéder la récolte principale de l'année; les 
deux autres motifs expliquent que l'intervalle entre 
le congé et la sortie soit d'un an au moins. 

Quant au bail d'animaux donnés à cheptel, soit 
accessoirement à un bien rural, soit séparément, on sait 
qu'il n'en sera traité qu'au Livre IIP. 



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CESSATION DU BAIL. 286 

La matière des baux éfcant une des pi as importantes 
dans la pratique^ au moins par sa fréquente applica- 
tion, la loi n'a pas craint d'entrer dans des détails un 
peu minutieux^ pour prévenir les procès. 

Art. 164. — 215. Quand le bail de biens ruraux a 
une durée fixée, la fin du bail peut arriver avant que 
la récolte soit enlevée, soit parce que la saison a été 
tardive, soit parce que les parties avaient mal calculé 
le temps. En pareil cas, il serait inique que le bailleur 
ou un nouveau preneur mît obstacle à Tenlèvement de 
la récolte par le preneur. 

Il serait tout aussi injuste que, si la récolte a été 
bâtive, le preneur dont le bail est sur le point d'expirer 
s'opposât aux travaux préliminaires de l'année sui- 
vante, soit de la part du bailleur, soit de la part d'un 
nouveau preneur. 

La loi réserve le cas oïl le preneur en éprouverait un 
préjudice sérieux pour les autres récoltes pendantes. 

Il 7 a une autre réciprocité de droits respectifs dont 
la loi ne parle pas, parce qu'elle va de soi et pai-ce que, 
d'ailleurs, elle concerne plutôt le commencement du 
bail que sa fin. 

Si, au moment de l'entrée en jouissance du preneur, 
la récolte pour laquelle le bailleur a fait les travaux 
n'est pas encore enlevée, le preneur ne doit pas mettre 
obstacle à l'enlèvement. 

Réciproquement, si la récolte du bailleur a été hâtive, 
il ne doit pas s'opposer à ce que le preneur, même 
avant l'époque de son entrée en jouissance, fasse les 
premiers travaux de labour ou autres analogues. 

C'est l'application d'un principe déjà proclamé tout- 
à-l'heure et qui sera développé plus tard, à savoir, que 
"les conventions doivent être exécutées de bonne foi" 
(art. 350). 

Ces dispositions relatives aux fruits qui se trouvent 



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286 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. UL— SECT. IV. 

pendants au moment où commence le bail et où il finit 
constituent une nouvelle et considérable différence 
entre le preneur à bail et ^usufruitier. On a vu, en 
effet, aux articles 52^ 72 et 109 que l'usufruitier a droit 
aux fruits pendants au moment où s'ouvre son droit et 
qu'il n'a aucun droit à ceux qu'il n'a pas perçus au 
moment où finit son droit, ce qui rentre dans les effets 
aléatoires de l'usufruit (voy. pp. 125, 148 et 205). Il 
n'en pouvait être de même pour le bail qui n'a rien 
d'aléatoire et où chaque partie chercbe un profit égal à 
celui qu'elle procure à l'autre. Mais on voit qu'il n'en 
résulte pas de complications, parce que celui qui a droit 
à une récolte préparée par ses soins l'enlève en nature et 
ne réclame aucune indemnité pour les frais de culture. 

Art. 166.-^216. Par innovation à l'égard d'un 
ancien usage contraire aux intérêts économiques du 
pays, le bailleur ne pourra plus mettre fin au bail, en 
vendant la chose louée. En France, la loi s'en est for- 
mellemeut expliquée, dans l'article 1743, non-seule- 
ment parce qu'elle innovait aussi sur l'ancien droit {e), 
mais encore parce qu'elle laissait au bail les caractères 
d'un droit personnel. 

Dans le présent Projet, la loi n'a pas cru devoir pro- 
clamer expressément la persistance du bail en pré- 
sence d'une vente, parce qu'elle donnait au bail la na- 
ture du droit réel et cette conséquence en était la plus 
simple et la plus considérable en même temps. 

Maifif rien n'empêche les parties de convenir qu'au 
cas de vente, le preneur pourra être expulsé; c'est une 
réserve que fera souvent le bailleur, quand il fera un 
bail à prix réduit et pour une longue durée, circons- 
tances qui pourraient détourner un acheteur. 

(e) L'article 1743 du Code français abroge une loi romaine célèbre, 
insi conçue : "l'acbeteur n'est pas ^ 
torem necette non est êtare oolono* 



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CESSATION DU BAIL. 287 

Le baillear pourrait aussi se réserver la faculté de 
résilier le bail pour occuper les lieux par lui-même : 
cette stipulation était même sous-entendue , chez les 
Romains et dans l'ancien droit français^ dans l'intérêt 
du bailleur; l'article 1761 Ta abolie, en tant que tacite, 
et il veut qu'elle soit expresse, comme le veut l'article 
1743 pour la résiliation au cas de vente. 

Le présent article réserve de même ce droit du bail- 
leur, de résilier le bail à sa convenance, pour des cas 
déterminés. Le preneur peut aussi faire de pareilles 
stipulations dans son intérêt ou dans celui de ses hé- 
ritiers. 

Ainsi, le preneur a une fonction qui l'oblige à ré- 
sider au lieu où il l'exerce; il peut stipuler qu'en cas 
de changement de fonction ou de résidence, le bail 
sera résilié, pour éviter les embarras et les difficultés 
d'une sous-location. 

De même, il prévoit le cas où il viendrait à mourir 
avant la fin du bail ; sa mort, en principe, ne dissou- 
drait pas le bail; mais comme la location pourrait être 
inutile et, par suite, gênante pour ses héritiers, il sti- 
pule la résiliation en leur faveur. 

Dans tous ces cas et autres semblables, il faudra, au 
moins, que la partie qui veut mettre fin au bail en vertu 
de la clause, prévienne l'autre partie par un congé, en 
observant les délais ci-dessus établis suivant la distinc- 
tion des choses louées. 

Ces cas no sont pas tout-à-fait les mêmes que ceux 
prévus à l'article 157-4^ où l'on a supposé une con- 
dition résolutoire expresse, opérant d'elle-même, par 
le seul fait de l'arrivée de l'événement prévu : la loi 
suppose ici que les parties n'ont pas stipulé une réso- 
lution expresse, mais seulement une faculté de réso- 
lution. 

Il va sans dire, et cependant la loi l'exprime, que si 
le temps restant à courir du bail est plus court que l'in- 



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288 LIVRE IL— 1» PARTIE.— CHAP. IIL— SECT. IV. 

iervalle à observer entre le congé et la sortie, le congé 
est inutile; le bail alors prendra fin par la convention 
originaire et non par l'exercice de la faculté de rési- 
liation. Un congé même, envoyé ou reçu par erreur, 
ne prolongerait pas le temps restant à courir. 



»>*««K» 



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APPENDICE. 

DE L'EMPHYTÊOSE ET DE LA SUPERFICIE. 



§ l«^-DE L'EMPHYTÉOSE. 



Durée 
de TeniphytéoBe. 



Réduction. 



Art. 166. L'emphytéose est un bail d'im- 
meuble à long terme ou de plus de trente années. 

Elle ne peut excéder cinquante ans ; si elle a 
été faite pour une plus longue durée, elle est 
réduite à ce terme. 

Elle peut toujours être renouvelée, mais de RenouTeiiement. 
façon à ne jamais excéder cinquante ans depuis 
le renouvellement. [Comp. c. ital. 1556.] 

Les baux d'immeubles faits avant la promul- Baux anciens, 
gation du présent Code pour une durée déter- 
minée, même supérieure à cinquante années, 
seront valables pour tout le temps qui leur a 
été assigné. 

Les baux de terres en friches ou incultes faits, suite. 
à la même époque, pour une durée indéterminée, 
cesseront par un congé donné par Tune des 
parties à l'autre dix ans à l'avance. 

A l'égard des baux formellement stipulés snite. 
peiyétuels, il sera statué ultérieurement par 
une loi spéciale sur la faculté et les conditions 
du rachat de la redevance par l'emphytéote. 

167. Le bail emphytéotique ne s'établit que Etabiissemenf 
par le contrat cVemphytéose : l'article 124 est ^"^"^"^ 



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âdo 



LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAPITRE III. 



applicable au legs ou à la promesse d'emphy- 
téose. 



BèglM génëralM 
du droit. 



PoaToira 
de l'emphytéote. 



Limites 
de aei droits. 



âuite. 



168. Les droits et obligations respectifs des 
parties sont réglés par le titre constitutif de 
Temphytéose. 

A défaut de conventions particulières, les 
règles du bail ordinaire, ci-dessus établies, s'ap- 
pliquent à Temphytéose, sous les modifications 
ci-après. 

169. L^emphytéote d'un terrain peut eu 
changer la nature, pourvu qu'il n'y apporte pas 
de détérioration permanente. 

Il peut toujours dessécher les marais. 

Il peut aussi modifier les cours d'eau qui 
traversent le fonds, s'il en doit résulter quelque 
avantage pour l'exploitation. 

170. L'emphytéote peut défricher les landes, 
buissons et bambous ; mais il ne peut, sans le 
coAsentement du propriétaire, arracher les bois 
taillis, ni 1^ arbres qui^ n'étant pas destinés à 
être coupés périodiquement, ont déjà plus de 20 
ans et dont la croissswice peut se prolonger au 
delà du temps que doit durer le bail. 

171. L'emphytéote ne peut, en aucun cas, 
sans le consentement du propriétaire, supprimer 
les bâtiments principaux, ni même ceux des 
bâtiments accessoires dont la durée peut exôéder 
celle du bail. 



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APPENDICE.— § I«r.--EMPHYTÉ08E, 291 

172. Dans tous les cas où, d'après Tarticle Dwiti 
précédent et d'après Tarticle 170, Temphytéote ."^^ 
est autorisé à supprimer des constructions ou 
des arbres, les matériaux et les bois en prove- 
nant appartiennent au propriétaire. 

178. L'emphytéote ne peut, en cette qualité, mi»*». 
continuer l'exploitation des mines souterraines 
existant dans le tréfonds. 

Il n'a aucun droit aux redevances payées 
par les concessionnaires des mines. [Comp. ib., 
1561.] 

Il reçoit, au contraire, les indemnités pour 
dommages causés à la surface par lesdits con- 
cessionnaires. 

174. S'il existe sur le fonds emphytéotique Minière.. 
des minières ou des carrières de pierre, de chaux, 

de sable ou d'autres matériaux tirés de l'inté- 
rieur du sol ou pris sur la surface, le preneur 
peut en continuer, à son profit, l'exploitation 
déjà conmiencée. 

Si les carrières ne sont pas encore ouvertes et 
en exploitation, il peut seulement y prendre 
des pierres ou d'autres matériaux pour l'amé- 
lioration du fonds. 

175. Le bailleur livre la chose en Tétat où iwiiT«nce 
elle se trouve au moment du contrat d'emphy- "^ 
xeose. 

Il n'est tenu à auctme réparation, grosse ou 
d'entretien, pendant la durée du droit. 



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d« 



2d2 LIVBK IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE III. 

NonjMwtie 176. Lgs détérioratioiis survenues par cas 
^^'*' fortuit ou force majeure, pendant la durée de 
Temphytéose, ne donnent pas lieu à diminution 
du prix du bail; sans préjudice du droit de 
résolution réservé au preneur par Tarticle 18L 

impAti. 177. Le preneur paye sans recours, tous les 

impôts fonciers, ordinaires et extraordinaires» 
quand la loi qui établit ces derniers n'en a pas 
décidé autrement. [Ib. 1558.] 

Solidarité 178. Si un fonds a été donné en emphy- 

et indiTiriblUW. . > s , . ^ \ \ 

téose a plusieurs personnes par, un seul contrat, 
Tobligation de payer la rente annuelle est soli- 
daire et indivisible de la part de chaque contrac- 
tant ou de leurs héritiers. 

CMsion 179. En cas de cession ou de sous-location 

et aouHiocmtion. ^^ ^^.j g^aphytéotiquc, lesdites obligations pas- 
sent au cessionnaire ou sous-locataire, et le 
cédant en reste garant, comme caution, si le 
bailleur ne Ten a pas expressément affranclû ou 
n'est pas intervenu à Taote de cession en Tac- 
ceptant, sans réserver ses droits. [Ib. 1562.] 

Kéwiution 180. Le bailleur peut demander la résolu- 

pour le bailleur. *** 

tion du bail emphytéotique pour défaut de paye- 
ment de la redevance pendant trois ans consé- 
cutifs. [Ib. 1566.] 

Il peut même demander la résolution pour 
tout défaut de payement, si le preneur est dé- 
claré en faillite ou insolvable ; à moins que 



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APPENDICE.— s 1er.— BMPHYTÉOSE. 



293 



ceux-ci n'assurent le payement régulier de la 
redevance. 



181. Le preneur peut demander la résolu- 
tion du bail, sî, par force majeure, la jouissance 
du fonds est devenue impossible pour le tout, 
pendant trois années consécutives, ou si la dé- 
térioration partielle ne doit pas laisser dans 
l'avenir de profits supérieurs à la rente annuelle 
à payer. [Ib. 1659, 1660.] 

182. A Texpiration du bail ou à sa résolu- 
tion, le preneur laisse, sans indemnité, les plan- 
tations et améliorations qu'il a faites sur le sol. 

Quant aux constructions, les dispositions por- 
tées à l'article 156, pour le bail ordinaire, lui 
sont applicables. [Comp. ib. 1566.] 



Résolution 
pour le preneur. 



AmëlioratloDS 
et plantations. 



Constractiong. 



COMMENTAIRE. 

217. On trouve dans plusieurs paya d'Europe une 
espèce particulière de bail, Vemphytéose, dont le nom 
et l'origine sont grecs; les Romains l'avaient adoptée, 
en lui conservant son nom grec^ et en Europe, le nom 
est resté avec l'institution plus ou moins modifiée. 

Le mot exprime l'idée d'ensemencement ; en effet, le 
bail dont il s'agit a été, à l'origine, un bail de terres 
incultes, généralement conquises par la guerre, et que 
le preneur devait défricher et mettre en culture. 

Ce qui caractérisait surtout ce bail, c'est que le pre- 
neur pouvait conserver le fonds indéfiniment, pourvu 
qu'il continuât à payer exactement la redevance an- 
nuelle. 

Son droit avait, dès lors, une grande analogie avec 



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294 LIVRE IL— Iifo PARTIE.— CHAPITRE III. 

la propriété ; aassî^ le preoeur pouvait-il faire sur la 
chose toutes les transformations utiles. 

D'un autre côté, les pertes de jouissance étaient à sa 
charge : le bailleur n'eu était pas garant. 

Dans tous les pays féodaux, en Europe, au moyen 
âge, ce genre de bail prit une grande extension; c'était 
la condition générale des teri-es : les seigneurs ne pou- 
vant faire aisément cultiver leurs vastes domaines par 
des ouvriers agricoles qu'il aurait fallu surveiller et 
payer, avec l'embarras de la conservation et de la vente 
des produits, les donnaient aux paysans, à emphytéosei 
ou à locatairie perpétuelle, moyennant une redevance 
annuelle et perpétuelle. On disait que ces derniers 
avaient la propriété utile et que les seigneurs gardaient 
la propriété directe. 

Il y avait une foule d'autres conditions des terres, à 
charge de redevances, variant avec les provinces et 
tenant plus ou moins du louage (a). Elles avaient l'in- 
convénient économique de mettre une entrave consi- 
dérable à la circulation des biens ; car on achète diffi- 
cilement une terre dont on ne peut pleinement dis- 
poser. En outre, et ceci est une objection fondée sur 
l'équité, la redevance restant invariable, malgré la 
plus-value ordinairement progressive des terres, le pro- 
priétaire direct ne pouvait profiter de cette plus-value. 

En France, pour la raison économique qui précède, 
sans doute aussi pour celle d'équité, et surtout par 
haine de la féodalité, la Révolution abolit les rede- 
vances perpétuelles, en fixant un mode de rachat, pour 
en affranchir les terres ; les redevances temporaires 
furent réduites elles-mêmes : une loi de 1790 limita la 
plus longue durée des baux à 99 ans, considérés comme 
étant la durée moyenne de trois existences d'homme, et 
elle leur conserva, dans ce cas, le nom d'emphytéose. 

(a) On donnait à ces droits le nom de tenures, parce que c'étaient les 
titres auxquels les particuliers tenaient les terres. 



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' APPBNblÔÈ.— § l«r.— ÏMPHYTÈOSÈ; 296 

Le Code civil n'a paô parlé de l'emphytéose, ce qui 
si fait douter quelques auteurs que cette convention 
fût encore permise ; la jurisprudence Vadmet comme 
bail, en vertu de la liberté des conventions, mais dans 
les limites de la loi de 1790, c'est-à-dire pour une 
durée maximum de 99 ans et il est difficile de lui recon- 
naître le caractère dé droit réel plus qu'au bail ordi- 
naire. 

En Italie^ en Belgique, en Hollande et dans plu- 
sieurs pays du Nord de l'Europe, l'emphytéose est 
admise d'une façon fiss<3z analogue à Celle du droit 
romain; cependant, chacun de ces pays y appointe des. 
cliangemetits notables qui' font de ce droit une institu- 
tion .assez isingulière et peu en harmonie avec le droit 
commun de la propriété foncière ; aussi, dans d'autres 
pays est-elle passée tout à fait sôus silence, comme on 
â fait dans le Code fi*â,nçais. 

218. Au Japon, l'Influence du régime féodal se fit 
sentir sur la condition des terres rurales, non moins 
qu'en Europe et même avec pins de similitude que de 
différences. 

Ainsi, les seigneurs et les temples étaient considérés 
d'une façon plus ou moins formelle, comme proprié- 
taires directs des terres cultivées de temps immémorial 
par les paysans, et ceux-ci, en payant annuellement 
une large portion des fruits, paraissaient acquitter, à 
la fois, un impôt foncier et une redevance, à raison 
d'une sorte de propriété uiile^ laquelle était d'ailleurs, 
perpétuelle et, sinon cessible entre-vifs, au moins trans- 
missible par héritage. 

Mais ces propriétaires utiles^ ne pouvant non plus 
cultiver toujours par eux-mêmes toute retendue de leur 
concession, en faisaient, à leur tour, des concessions 
partielles, sous le nom de ei gho saku onferms perpétu- 
elle, à charge d'une redevance en fruits; seulement, le 



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296 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAPITRE IlL 

droit du nouveau coucessionnaire ne portait que sur la 
surface arable, et lo concessiounaire primitf gardait le 
trefondH, 

Du reste^ le bail perpétuel n'était ordinairement con- 
senti comme tel que pour les terres encore en friches. 
Si déjà les terres étaient en culture^ le bail commençait 
comme bail ordinaire ou sans durée fixée; mais il était 
tacitement compris et admis par la coutume que si au- 
cune des parties n'y mettait fin avant vingt années^ il 
se transformerait en ferme perpétuelle. Dans les deux 
cas, le droit du fermier (que nous pouvons sans scru- 
pule appeler emphytéote) pouvait être révoqué faute de 
payement ; mais, soit que le fermier comprit son in- 
térêt à remplir ses obligations, soit que le propriétaire 
usât d'indulgence, l'expulsion d'un emphytéote paraît 
avoir été rare autrefois. 

On fut peut-être moins frappé au Japon qu'en 
Europe de l'inconvénient économique de deux droits 
perpétuels sur un même fonds (sans parler du droit 
primordial des seigneurs ou des temples), parcQ que, 
jusque-là, les terres ne pouvaient être aliénées, même 
par les concessionnaires directs et ne changeaient guère 
de mains que par héritage (6). 

219. Mais quand vint la Réforme politique de 1868, 
on songea à constituer la propriété foncière d'une façon 
plus conforme aux principes généraux du droit. Les 
droits des seigneurs furent convertis en rentes sur 
l'Etat ; les temples reçurent des subventions destinées 
à remplacer les redevances des concessionaires et ceux- 



(b) n parait cependant que les terres pouvaient être hypothéquées par 
le propriétaire, et en vertu d'une des dispositions les moins justifiables 
de Tanden droit japonais, le créancier hypothécaire, à défaut de payement, 
devenait propriétaire: on arrivût par une voie indirecte, aussi inique que 
déraisonnable, au résultat qui ne pouvait être obtenu par la volonté 
directe et libre du propriétaire. 



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APPENDICE.— ! Iw.— EMPHYTÉOSE. 297 

ci furent reconnus propriétaires directs: on leur délivra 
des titres, et le droit d'aliéner leur fut reconnu. 

Mais l'objection économique résultant de la perpé- 
tuité du bail emphytéotique se présentait naturellement. 

Le Gouvernement s'efiforça alors d'obtenir des deux 
ayant-droit ( le tréfoncier et l'eraphytéote ) qu'ils se 
missent d'accord pour réunir les deux droits sur une 
seule tête, ou qu'à défaut d'accord, ils vendissent le 
fonds publiquement, pour en partager le prix équi- 
tablement. 

En même temps, l'Etat procéda ainsi pour une partie 
des terres qui lui appartenaient dans les mêmes con- 
ditions. Mais les particuliers ne l'imitèrent pas et, 
aujourd'hui, presque toutes les anciennes emphytéoses 
existent encore, avec leur caractère perpétuel. 

Comme on a délivré le titre de propriété au tré- 
foncier; c'est lui qui paye l'impôt à l'Etat; il a évidem- 
ment le droit de se le faire rembourser par l'emphy- 
téote, au moins pour la plus forte part; mais c*est une 
autre source de diflScultés. 

En outre, depuis que le nouvel état de chose a 
favorisé l'agriculture et amené une grande plus-value 
de la propriété foncière, les redevances perpétuelles 
établies antérieurement, à une époque où elles étaient 
nécessairement faibles, ne sont plus en rapport avec le 
revenu normal des terres qui sont libres de pareils 
baux; les propriétaires sollicitent une augmentation 
de la redevance laquelle leur est généralement refusée, 
lorsqu'il y a un contrat suffisamment précis qui en fixe 
le montant (c). 



((•) C'est le eoiitniire de ce qui se passe en ce moment en Irlande, oîi 
de graves complications sont nées de la trop grande élévation des 
fermages, même temporaires, dont les fermiers ne i)euvent obtenir la 
diminution volontaire de la part des lords propriétaires fonciers. 

Au Japon, jjar suite de l'abolition du système féodal, la position du 
paysan, qu'il soit propriétaire ou emphytéote, s'est beaucoup améliorée : 
quoique rimi)ôt foncier soit très-élevé, sa fixité préserve le paysan de 



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298 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAPITRE IIL 

220^ La nouvelle législation civile peut bien dé- 
fendre, les baux perpétuels pour l'avenir, mais elle 
semble arrêtée par le principe de la non rétroactivité 
des lois, lorsqu'il s'agit de modifier les baux perpétuels 
antérieurement consentis. La loi française précitée 
de 1790 n'a peut-être pas entièrement respecté ce 
principe ; mais elle répondait à un besoin si générale- 
ment senti qu'on ne lui a jamais fait sérieusement le 
reproche de rétroagir. , 

Un jour viendra peut-être où la même mesure pourra 
être prise au Japon, sans soulever de graves objections; 
c'est qu'alors la nécessité s'en fera absolument sentir; 
or, la non rétroactivité des lois n'est pas un principe in- 
flexible: le législateur est quelquefois obligé de choisir 
le moindre de deux maux, et, surtout, do sacrifier quel- 
que chose du présent pour assurer un meilleur avenir. 

Du reste, si le législateur futur doit prendre une 
mesure qui mette fin aux emphytéoses perpétuelles, 
par voie de rachat, il n'aura pas à hésiter au sujet de 
celui des deux ayant-droit qui devra être préféré : ce 
ne sera pas le propriétaire qui pourra affranchir sa terre 
de l'emphytéose, en en payant la valeur; c'est l'emphy- 
téote qui sera admis à racheter la l'ente, à s'en rédimer, 
à s'en libérer, moyennant un capital qui sera un mul- 
tiple de la redevance annuelle (d). 

La raison principale pour laquelle le propriétaire 
devra être sacrifié à l'emphytéote est que son droit 
n'est, en réalité, qu'une créance d'argent: elle n'est 

tonte mesure arbitraire ; la valeur vénale des denrées s'est accrue elle- 
même, de façon à ce que Timpôt foncier retombe en grande partie sur le 
consommateur; c*est le phénomène connue en économie politique sous le 
nom d*iHcidence ou de répercussion de Timpôt. 

(d) La loi française de 1790 fixa le taux du rachat, en capital, à vingt 
fois la rodcvanoo payable en argent, et à vingt-cinq fois celle payable en 
denrées : c'était le rapport de 100 à 5 et de 100 à 4, les terres rapportant, 
en général, à cette époque, 4 et 5 pour 100. On devra aussi, au Japon, 
tenir compte du rendement des terres, à l'époque du rachat. 



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APPENDICE.— ! 1er.— EMPHYTÉOSE. 299 

guère foncière que de nom ; quand il vend son fonds, 
il vend seulement une créance. Une autre raison dont 
il ne faut pas méconnaitre l'importance, c'est que. 
l'emphytéote est attaché à sa teri*e autant de cœur que 
dMntérêt; c'est lui qui, en quelque sorte, a créé son sol,i 
qui l'a fertilisé, arrosé de ses sueurs : l'en dépouiller, 
par voie d'indemnité fprcée, serait blesser chez lui un 
sentiment aussi vif que respectable et légitime. 

Qn va maintenant analyser les dispositions nom-. 
bi*ei)ses et considérables du premier article. 

Art. 166. — 221. Le Projet ne permet, pour l'a- 
venir, que des baux temporaires dont la plus longue 
durée sera 50 années. On n'a pas admis le délai de 
99 ans de la loi française précitée de 1790, parce qu'un 
si long délai présenterait à peu près les inconvénients 
de la perpétuité (e). 

Les nouveaux baux à la longue durée seront surtout 
utiles pour mettre en culture les terres en friches ou 
incultes qui abondent encore dans le Nord du Japon. 
Ces terres étant, le plus souvent, la propriété de l'Etat, 
seront données par lui à long bail et les présentes 
règles s'y appliqueront. 

Il est clair qu'en pareil cas les fermiers ont besoin 
d'être encouragés par la perspective d'un bail à longue 
durée: autrement, ils n'auraient pas la récompense de 
leurs peines et de leurs frais de défrichement. 

D*un autre côté, le bail ne doit pas avoir une durée 
indéfinie, parce qu'il priverait le propriétaire ou ses hé- 
ritiers de la libre disposition de la chose, au préjudice 
de l'intérêt général qui demande la facile circulation 
des biens; le preneur ou ses héritiers pourraient souffrir 
eux-mêmes d'une trop longue durée du bail. 

Le délai de 30 ans est assez long pour permettre au 
preneur de tirer un profit sérieux des teiTes qu'il aura 

(e) Le Code italien pennct les einphytécwee perpétoelles (art 1556). 



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300 LIVRE IL— !»• PARTIE.— CHAPITRE ni. 

défrichées ; le délai de 50 ans est un maximum que la 
loi ne permet de dépasser qu'au moyen d'un renouvel- 
lement, lequel, fait en connaissance de cause par les 
parties, n'a plus les inconvénients d'un engagement 
pris ti-op longtemps à l'avance; d'ailleurs, à quelque 
époque que le bail soit renouvelé, il ne durera jamais 
plus de 50 ans depuis le renouvellement. 

Si les parties ont stipulé un plus long délai, le con- 
trat ne sera pas nul, mais seulement réduit au terme 
permis par la loi. Il était nécessaire de le dire, car 
dans les contrats onéreux, les clauses prohibées ont 
souvent pour effet de vicier le contrat. Ici cela eût 
été d'une rigueur exagérée. 

222. A l'égard des contrats antérieurs à la promul- 
gation de la présente disposition, la loi fait une triple 
distinction qui concilie le principe de la " non rétro- 
activité des lois" avec l'intérêt public qui se trouve 
engagé ici : 

V Les baux que les parties auront qualifié de perpé- 
tueU seront respectés et ne pourront cesser que par 
l'accord des parties ou par le défaut de payement de la 
redevance; mais le Projet réserve le droit du législa- 
teur de prendre dans l'avenir telle mesure qui lui pa- 
raîtra commandée par les circonstauces : il est bon d'y 
préparer les esprits, car ce sera une nécessité très- 
probable. 

2" Ceux auxquels les parties avaient assigné une 
durée déterminée, même supérieure à 50 années, seront 
respectés également et il est ù croire que ceux-là ne 
seront jamais atteints par une loi future, à cause du 
moindre inconvénient et faute de la même nécessité. 

3" Ceux qui avaient été faits pour une durée indé- 
terminée cesseront par un congé donné de part ou 
d'autre, un certain temps à l'avance: la loi tient compte 
de rintention des parties en fixant ce délai à 10 ans. 



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APPENDICE,— § 1er.— EMPHYTÉOSE. 301 

223. Du moment que Femphytéose est une sorte 
particulière de bail^ il se présentera une première ques- 
tion, peut-être fréquente, dans la pratique, à savoir: 
à quel signe reconnaîtra- t-on que les parties ont en- 
tendu faire un contrat d'emphytéose plutôt qu'un bail 
ordinaire ? 

D'abord, si les parties ont donné au contrat son nom 
légal, il n'y aura pas de difficulté, et elles auront tou- 
jours cette faculté. Mais, si elles ont négligé cette 
précaution, les tribunaux ne pourront décider la ques- 
tion que par les circonstances. 

La durée du bail sera une indication importante : si 
le bail est fait pour plus de 30 années, il y aura présomp- 
tion que les parties ont voulu établir une emphytéose, 
plutôt qu'un bail ordinaire, puisque le bail ordinaire ne 
peut excéder cette durée (art. 132); s'il s'agit de terres 
en friches oU incomplètement mises en culture, la pré- 
somption sera encore fortifiée. Mais si, dans le con- 
trat, se trouvent certaines clauses qui ne se rencontrent 
que dans le bail ordinaire, par exemple, sur la garantie 
de jouissance, on devra décider que les parties ont 
voulu faire un bail ordinaire et la durée en sera réduite 
à 30 ans. Dans le doute, çn pourra décider que les 
parties ont fait un bail ordinaire; car Temphytéose 
restera toujours une exception et les exceptions ne se 
présument pas, elles doivent être prouvées par la partie 
intéressée. 

Art. 167. — 224. Les observations faites sous l'ar- 
ticle 124, au sujet de l'impossibilité d'établir un droit 
de bail autrement que par contrat, s'appliquent au 
bail emphytéotique (voy. p. 226 et suiv.). 

Art. 168. — 225. Le seul but de cet Appendice 
est de déterminer les règles particulières à certains 
bîiux; dès lors, tous les points sur lesquels il n'est pas 



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802 LIVRE IL— I» PART1E.-CHAPITRE III. 

introduit ioi de dérogations expresses on tacites an 
droit comman continuent à y être soumis. 

Art. 169, 170 8o 17L~ 226. Le but principal de 
l'emphytéose étant de favoriser la mise en culture de 
terrains jusque-là en friches^ il est naturel que le pre- 
neur ait un pouvoir plus étendu sur la chose louée que 
dans le louage ordinaire. Cet article et le suivant don- 
nent des applications de ce pouvoir. 

La loi indique ici une première limite à la liberté du 
preneur; mais cette limite n'est ni étroite ni gênante ; 
il suffit que le preneur ne diminue pas la valeur du 
fonds d'une manière '^permanente/' ce qui veut dire 
que, lors même que les premières transformations du 
fonds en diminueraient temporairement la valeur ou le 
produit, ce qui sera généralement inévitable, le preneur 
pe serait pas inquiété, du moment que des améliora- 
tions en devraient être la conséquence ultérieure. 

Ainsi, si le preneur défriche des buissons de peu de 
valeur, pour les remplacer par des cultures de riz ou 
autres produits alimentaires ou industriels, il y aura 
un moment où le fonds ne donnera même plus 1^ 
minime revenu antérieur et ne donnera pas encore de 
nouveaux produits; mais cet état transitoire est une 
nécessité pour laquelle le preneur ne peut être critiqué. 

Il en est de même, s'il dessèche un marais: le ter- 
rain sera d'abord bouleversé par les terrassements et il 
ne produira même plus de roseaux; mais, plus tard, il 
pourra devenir très-fertile. 

Au contraire, la suppression de grands arbres- ou de 
bâtiments pourrait être considérée comme une détério- 
ration permanente ; elle serait même irréparable pour 
les arbres: les articles 170 et 171 y mettent obstacle. 

227. Le dessèchement des marais ne doit pas ren- 
contrer d'obstacles, parce qu'ils sont toujours inutiles 
et souvent nuisibles. 



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APPENDICE.— § 1er.— EMPHYTÉOSR 303 

A Pégard des cours d'eaux, Femphytéote peut les 
modifier, chaque fois que ce sera pour le bien de la 
propriété, et il est à présumer qu'autrement il ne fera 
pas cette dépense. Il ne pourrait les supprimer; par 
exemple, en les détournant sur les voisins, même avec 
leur consentement : un cours d'eau, à la différence d'un 
maltais, a toujours une grande utilité pour l'irrigation 
ou l'industrie. 

La loi ^e parle que des cours d'eau traversant le 
fonds; car, pour ceux qui ne font que le border, les 
limites au droit du preneur tiennent surtout au droit de 
l'autre riverain. Il en sera parlé au Chapitre des Ser- 
vitudes (art. 243 et suiv.). 

228. Les bois taillis, dont il a déjà été question au 
Chapitre de l'Usufruit, sont des bois qui se coupent 
périodiquement au ras (au niveau) du sol et qui repous- 
sent continuellement. Les coapes servent au chauffage 
et à la confection du charbon. Le revenu de ces bois 
est encore assez important, parce qu'il n'exige pas de 
frais de culture ou d'entretien ; il nécessite, tout au 
plus, une certaine surveillance contre les vols ou le 
pâturage illégal des bestiaux étrangers. L'emphytéote 
en jouira donc comme un preneur ordinaire, lequel en 
jouit lui-même comme un usufruitier (/). Mais il ne 
pourra pas défricher de tels bois, sans le consentement 
du propriétaire. 

A l'égard des arbres dits *'à haute tige," la loi fait 
une distinction qui est facile à justifier: s'ils n'ont pas 
20 ans et ne sont pas de nature à être coupés périodi- 
quement, comme, par exemple, les arbres résineux, le 
preneur pourra les arracher; s'ils ont plus de 20 ans. 



(/) On a omis de le faire remarquer au sujet du preneur ordinaire ; 
mais la question ne pourrait faire doute, puisque la nature et l'étendue 
du droit de bail sont, en principe, les mêmes que celles du droit d'usu- 
fhdt (art. 133). 



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aOi LIYBS IL— I>i PABTn.-CH4PITSB IIL 

il ne le pourra pas; à moins encore qu'ils ne soient 
déjà assez âgés pour que lenr croissance doive cesser 
avant la fin da bail, auquel cas, il peut les arracber 
quand il le veut, le propriétaire n'ayant pas un grand 
intérêt à leur conservation. 

Au contraire, il n'arrachera ni ne coupera les bali- 
veaux, ni les arbres de futaie, pas plus qu'un usufruit* 
tier on un preneur ordinaire ne le pourrait. 

Du reste, on ne considérerait pas comme devant Atre 
respectés par le preneur, quelques bouquets d'arbres 
disséminés sur le fonds : ce pourrait être une entrave 
à la transformation et à la mise en culture du sol ; il y 
a là une une question de fait, qui, en cas de contesta- 
tion, serait tranchée par les tribunaux. 

229. La disposition de l'artide 171 a de l'analogie 
avec celle concernant les arbres. Le preneur ne peut 
jamais supprimer les bâtiments principaux, à moins 
qu'il ne fasse reconnaître et accepter par le propriétaire 
l'avantage de la suppression ou du remplacement. 

A l'égard des bâtiments accessoires qui n'ont pas la 
même importance et qui varient nécessairement avec 
le genre d'exploitation du fonds, le preneur doit avoir 
nne plus g^nde facilité de les changer. Il suffit, pour 
qu'il ait ce droit, que lenr durée ne puisse dépasser 
celle du bail; alors, comme le propriétaire n'aurait 
par pu compter les retrouver un jour en état de servir, 
il lui importe peu qu'ils soient détruits plus tôt. 

Dans le cas contraire, son consentement est néces- 
saire pour leur suppression. 

Art. 172. — 230. L'obligation pour le preneur de 
laisser au propriétaire les arbres arrachés et les maté- 
riaux des bâtiments supprimés, outre qu'elle est con- 
forme au principe du droit de propriété, a encore 
l'avantage d'ôter au preneur tout intérêt à détruire 



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APPENDICE.— § 1er.— EMPHYTÉOSB. 806 

sans nécessité, même qaand il en a le droit, les cons- 
tructions ou plantations établies déjà sur le fonds. 

Art. 173.— 231. A la différence de Tusufruitier 
et par assimilation au preneur ordinaire, l'emf)liytéote 
n'a aucun droit aux produits des mines, même de celles 
se trouvant en exploitation au moment oii son droit 
s'est ouvert. Les mines, s'exploitant par galeries, sont 
tout-à-fait indépendantes de la surface arable, objet 
de l'exploitation de l'emphytéote (g). 

L'exception portée au 3^ alinéa se justifie, au con- 
traire, par le but de l'emphytéose. 

Art. 174.*- 232. Le droit de l'emphytéote sur les 
carrières ne diffère de celui d'un usufruitier et d'un 
preneur ordinaire que lorsque ces carrières ne sont pas 
encore en exploitation: dans ce cas, l'emphytéote peut 
les ouvrir pour y prendre les matériaux nécessaires non 
seulement à l'entretien et à la réparation des digues, 
murs ou bâtiments, mais encore pour l'amélioration du 
fonds ; toujours, parce que l'emphytéose a pour but 
principal l'amélioration et la mise en valeur de sols 
jusque-là incultes. Il aurait le même droit sur le mi- 
nerai de fer dit d'aUuvion, ou sur les minières: ainsi, il 
pourrait livrer du minerai aux forges du voisinage pour 
faire fabriquer des instruments aratoires, des essieux 
de voiture, des rails de tramway, etc. Dans ce cas, un 
preneur ordinaire n'aurait pas le même droit. 

Art. 175 et 176.— 233. Ces articles présentent 
une des grandes différences entre l'emphytéose et le 
bail ordinaire. 

La destination de ce bail à long terme qui est, sur- 

(ff) Cette solution est contraire à celle du Code italien qui admet la 
perpétuité du droit d'empbjtéose et, par suite, la rapproche beaucoup du 
droit de propriété. 

20 



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806 LIVRE II.— 1» PARTIE.— CHAPITRE III. 

tout^ de mettre en culture des terres jusque-là incultes, 
est incompatible avec l'obligation pour le bailleur de 
procurer et garantir une jouissance normale et régu- 
lière de la chose. On a dit aussi, sous l'article 166, 
que ce serait engager pour un temps trop long la 
responsabilité du bailleur et de ses héritiers. 

Le bas prix du bail et la fécondité ordinaire des 
terres nouvellement défrichées seront, ordinairement, 
pour le preneur, une compensation suffisante des acci- 
dents ou obstacles à la jouissance qu'il pourrait ren- 
contrer. 

Mais l'absence de garantie de jouissance n'exclut 
pas la garantie de l'existence même du droit que le 
bailleur a prétendu conférer par le contrat d'emphy- 
téose. Si donc l'emphytéote était évincé par un tiers 
établissant que le bailleur n'était pas propriétaire, ce 
dernier serait de droit garant de l'éviction envers le 
preneur. 

Art. ITJ. — 234. La disposition de cet article sépare 
encore l'emphytéote du preneur ordinaire, lequel ne 
paye aucun des impôts fonciers; elle le rapproche de 
l'usufruitier, mais avec une aggravation, car ce dernier 
ne fait que contribuer aux impôts extraordinaires, sans 
les supporter en entier (voy. art. 92 et 98). 

La raison de cette double différence est encore le 
bas prix probable du bail et, en outre, la considération 
suivante: les terres données à emphytéose, prenant 
avec le temps une plus grande valeur, seront taxées à 
un chiffre progressivement plus élevé qu'à l'origine; 
or, le bailleur ne voyant pas s'élever progressivement 
la redevance annuelle, il serait injuste qu'il acquittât 
les impôts. 

Si les lois de finances autorisent le Trésor à recou- 
vrer l'impôt sur le propriétaire, il aura certainement un 
recours contre l'emphytéote. 



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APPENDICE.— ! I«.— EMPHYTEOSE. 307 

Art. 178. — 235. La solidarité entre les emphj* 
téotes est encore propre à Temphytéose et se fonde sar 
la longue durée du bail^ en même «temps que sur la 
probabilité qu'il y aura souvent plusieurs preneurs 
associés. 

Si l'obligation de payer la rente n'était pas solidaire 
et indivisible^ le bailleur serait exposé à de grands 
embarras pour recouvrer la rente: il arriverait souvent 
que des décès substitueraient plusieurs héritiers à leur 
auteur; la rente se morcellerait à l'infini et, en cas 
d'insolvabilité d'un ou plusieurs d'entre eux, la résolu- 
tion du contrat ne pourrait être obtenue que partiel- 
lement, ce qui serait un grand inconvénient pour le 
bailleur, ou si on admet, ce qui est naturel, que la 
résolution soit indivisible, il est plus simple que l'obli- 
gation du payement le soit d'abord elle-même. 

Tous ces inconvénients disparaissent au moyen de la 
solidarité qui sera traitée au Livre IV et de l'indivi- 
sibilité, dont les effets généraux sont réglés au Chapi- 
tre des Obligations (art. 462 et suiv.) : il suffira qu'un 
seul des preneurs originaires ou un seul de leurs 
héritiers soit solvable, pour qu'il ne soit pas nécessaire 
de recourir à la résolution et, si tous sont insolvables, 
la résolution aura lien en entier. 

La loi ne réserve pas le cas de convention contraire; 
mais c'est un principe général que les conventions 
privées peuvent toujours diminuer les effets légaux 
d'un contrat, comme elles peuvent les étendre, lors- 
qu'il n'y a rien dans la convention de contraire à l'ordre 
public. 

C'est ainsi que la disposition du présent article, qui 
n'existe pas dans le bail ordinaire, pourrait y être sup- 
pléée par convention expresse. 

Art. 179. — 286. La disposition qui permet la ces- 
sion de l'emphytéose, sous la réserve des droits du 



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808 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAPITRE III. 

bailleur, rapproche plntôt Temphytéose du bail ordi- 
naire qu'elle ne Ten sépare : elle est analogue à celle 
de l'article 142 (A). 

Si la loi a cru devoir s'exprimer sur ce poinf, c'est 
pour qu'on ne soit pas porté à soutenir au Japon deux 
théories romaines conservées dans quelques pays euro- 
péens: l'une qui donnerait au propriétaire un droit de 
préférence pour le rachat de l'emphytéose (droit de 
préemption) lorsque le preneur veut céder son droit; 
l'autre, qui lui accorderait une fmction du prix (ordi- 
nairement un cinquantième), lorsqu'il n'exei'ce pas le 
droit de préemption. Si le bailleur intervient à la ces- 
sion et l'accepte sans réserver ses droits do garantie 
contre le cédant, il y a novation, suivant l'expression 
de l'article 142. 

La loi ne s'explique pas ici sur le droit, pour le pre- 
neur, d'hypothéquer l'emphytéose; mais il n'est pas 
douteux qu'ayant un droit réel, il puisse l'hypothéquer. 

Art. 180. — 237. Il y a ici une nouvelle différence 
entre les baux emphytéotiques et les baux ordinaires: 
dans le bail ordinaire, il suffit que le preneur manque 
à payer l'un des termes exigibles pour que le bailleur 
puisse faire résoudre le contrat; ici, la loi est moins 
rigoureuse pour le preneur, à cause des difficultés 
souvent imprévues de l'entreprise. 

En outre, comme les pertes de récoltes et autres 
privations de jouissance n'autorisent pas le preneur à 
demander une diminution du prix de bail, il est juste 
de lui accorder quelques délais, en cas d'embarras dans 
ses affaires. 

Mais si le preneur avait d'autres créanciers qui le 
missent en faillite et poursuivissent la vente de ses 
biens, alors il est impossible de refuser au bailleur le 
moyen de sauvegarder ses droits. 

(A) Le Code italien défend la sous-emph^téose (art. 1 562). 



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APPENDICE.— § 1er.— BMPHYTÉOSB. 309 

Art. 18L — 238. Cette disposition avait été réser- 
vée par l'article 176 comme un correctif du manque de 
gai*antie de la jouissance par le bailleur. 

La loi prévoit deux cas où le preneur peut lui-même 
faire résoudre le contrat. 

On peut supposer, pour le premier cas, une guerre 
ou une inondation qui aurait tellement dévasté le 
fonds qu'il ne donnerait aucun revenu pendant trois 
années. 

Dans le second cas, la perte des revenus n'est pas 
totale, mais elle est telle que^ désormais^ les profits ne 
pourront dépasser la rente à payer; ce serait la ruine 
du preneur à courte échéance. 

On peut supposer^ pour l'application de ce second 
cas, la destruction de plantations, de travaux d'irriga- 
tion ou de dessèchement qui ont coûté des sommes 
plus ou moins considérables et que le preneur ne peut 
ou ne veut recommencer: s'il en résulte que les profits 
soient diminués au point de ne pas lui laisser d'excé- 
dant après avoir payé la rente, il peut faire résilier 
le bail. 

Art. 182. — 239. Le principal but de l'emphy téose 
étant, comme on l'a dit plusieurs fois, l'amélioration 
des terres, et le prix du bail étant ordinairement faible, 
il est naturel que l'amélioration du fonds profite au 
bailleur, lorsque le contrat a pris tin et que le preneur 
a pu en tirer un profit légitime. 

D'ailleurs, à part l'enlèvement des arbres,. que la loi 
refuse, parce qu'ils ont peu coûté au moment de la 
plantation, les autres améliorations, étant plus ou moins 
incorporées au sol, seraient difficiles à évaluer et de- 
viendraient une source de contestations. 

Au contraire, les constructions peuvent avoir coûté 
beaucoup à établir et sont faciles à distinguer du sol : 
il serait dur pour le preneur de les laisser sans indem- 



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310 



LIVRE IL—Iw PARTIE.— CHAPITRE III. 



nité. Il pourra donc les enlever, si le bailleur ne préfère 
lui en payer la valeur, en suivant les règles prescrites 
à l'article 73, au sujet de l'Usufruit. 



Nature 
do droit. 



Etablitmement 
' do droit. 



Bègleti 

de 

droit commun 

des aliénations. 



§ II.- DE LA 8UPERRCIE. 

Art. 183. La superficie est le droit de pos- 
séder en pleine propriété des constructions ou 
des plantations d'arbres forestiers, sur un sol 
appartenant à un autre propriétaire. 

184. Le droit de superficie s'établit et se 
transmet par les moyens ordinaires d'acquérir 
et de transmettre la propriété immobilière. 

185. Ix)rsque les constructions existent déjà 
sur le sol, au moment de l'établissement du 
droit de superficie, l'acte constitutif en est sou- 
mis tant pour le fond et la forme que pour la 
publicité, aux règles générales des aliénations 
d'immeubles, à titre gratuit ou onéreux, sui- 
vant les cas. 



Bedcvance: 186. Si Ic titrc coustitutif soumet le super- 
de i«^ph7iëo«c. ficiaire au payement d'une redevance annuelle 
envers le propriétaire du sol, à raison de l'espace 
occupé par les constructions ou plantations 
cédées, ses droits et obligations sont régis, à cet 
égard, par les règles ci-dessus établies pour le 
bail ordinaire. 

Il en est de même, sous le rapport de ladite 
redevance, si le terrain a été loué pour bâtir ou 
pour établir des plantations forestières. 



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APPENDICE.— § IL— SUPERFICIE. 



811 



Temiii 

acceisoire 

des 

constracUons 

et planUtioiis. 



167. Si, lors de l'établissement du droit de 
superficie sur des constructions et plantations 
déjà faites, il n'a pas été fait mention de la por- 
tion du sol environnant qui en dépendrait comme 
accessoire, le superficiaire a droit, autour des 
constructions, à une portion de sol égale à la 
superficie totale des bâtiments ; la répartition 
de cet espace sera faite par experts, en tenant 
compte tant de la configuration respective du 
sol et des bâtiments que de la destination de 
chaque portion de ceux-ci. 

S'il s'agit de plantations d'arbres forestiers, 
le superficiaire a droit à l'espace que pourraient 
couvrir les branches arrivées à leur plus grand 
développement. 



188. Si le titre constitutif ne fixe pas la Duré* du droit/ 
durée du droit de superficie à l'égard des cons- 
tructions déjà faites ou à établir par le superfi- 
ciaire, le droit est présumé établi pour un temps 
égal à la durée desdites constructions, lesquelles 
ne pourront recevoir de grosses réparations que 
du consentement du propriétaire du sol. 

Si le sol est déjà planté d'arbres forestiers ou 
doit en être planté par le superficiaire, le droit 
de superficie est censé établi pour durer jusqu'à 
l'époque où les arbres seront abattus, ou auront 
atteint leur plus grand développement utile. 

Le droit de superficie s'éteint, en outre, par cong^. 
les mêmes causes que le droit de bail ordinaire, 
à l'exception du congé donné par le proprié- 
taire du sol. 



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812 LIVRE II.— ire PARTIE.— CHAPITRE III. 

Le superficiaire peut toujours donner congé, 
en prévenant un an à Tavance ou en payant 
une annuité non échue. 

Droit 189. Les constructions et plantations fores- 

tières, tant celles étabUes antérieurement au 
contrat que celles faites par le superficiaire, ne 
peuvent être enlevées par celui-ci que si le 
propriétaire du sol n'en requiert pas la cession 
à dire d'experts. 

Le superficiaire ne peut enlever lesdites plan- 
tations ou constructions qu'après avoir sommé 
le propriétaire du fonds, un mois à l'avance, 
d'avoir à déclarer s'il entend user du droit de 
préemption. 

Le propriétaire peut toujours, à l'avance, si- 
gnifier au superficiaire son intention de pré- 
empter, lorsque celui-ci voudra supprimer les- 
dits ouvrages. 

L'article 73 s'applique audit cas, pour le sur- 
plus de ses dispositions. 

Dinpositions 190. Les droits de superficie qui se trouve- 
ront établis au moment de la promulgation du 
présent Code seront réglés ainsi qu'il suit : 

Ceux qui auront été établis pour un temps 
déterminé cesseront de plein droit avec le temps 
qui leur avait été assigné ; 

Ceux auquels les parties n'avaient pas assigné 
de durée fixe et au sujet desquels il n'aura pas 
été, à la même époque, donné un congé en 



transitoires. 



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APPENDICE.— ! lï.— SUPERFICIE. 813 

forme, de part ou d'autre, dureront autant, que 
les bâtiments, conformément à Tarticle 188. 

Les uns et les autres seront soumis au droit 
de préemption réglé par l'article 189. 

COMMENTAIBE. 

Art. 183. — 240. Dans les pays où Je prix du sol 
est relativement élevé, il s'est établi nne modification 
du droit de propriété dont le- présent article donne le 
caractère principal : le sol même, le tréfonds, appartient 
à une personne et les édifices ou superfices appartien- 
nent à une autre. 

On trouve le droit de superficie dans le droit romain. 
Il était peu usité dans l'ancien droit français; aussi 
n'en est-il pas fait mention dans le Code civil français, 
et non plus dans le Code italien; mais il commence à 
s'introduire en Pmnce et on le trouve en Belgique, en 
Hollande et dans d'autres pays d'Europe. 

Au Japon, cette modification de la propriété paraît 
avoir pris plus d'extension qu'ailleurs, à cause de l'élé- 
vation du loyer des maisons, laquelle élévation tient, 
elle-même, à la fréquence des incendies, celle-ci tenant, 
à son tour, à la nature des constructions qui sont, géné- 
ralement, faites en bois, et ce mode de construction 
étant lui-même rendu nécessaire, non par la rareté 
des pierres, mais par la fréquence des tremblements 
de terre. 

Les habitants préfèrent avoir une maison à eux ap- 
partenant qui ne leur coûte annuellement que l'intérêt 
du capital engagé et la rente du sol, en courant le 
risque du feu, plutôt que de payer, chaque mois, un 
loyer très-lourd. 

Art* 184. — 241. Le but du présent article, qui 
forme la contre- partie des articles 124 et 167, est de 



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814 LIVRB IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE III. 

faire remarqaer la grande différeace qu il 7 a entre la 
superficie et le bail, soit ordinaire, soit emphytéotique: 
tandis que ces deux sortes de baux ne peuvent s'établir 
que par un contrat spécial auquel ils donnent leur 
nom même, le droit de superficie, étant surtout un droit 
de propriété immobilière, quoique limité, comporte les 
mêmes modes d'établissement que la propriété ordi- 
uaii*e réunissant le sol et les bâtiments ou plantations. 
Il se transmet aussi de la même manière ; notam- 
ment, par succession ; sous ce rapport, il ressemble 
au bail, mais cela le sépare de l'usufruit. 

Art. 185. — 242. La loi suppose formellement dans 
cet article, comme elle le sou s-en tendait dans l'article 
précédent, que les constructions et plantations existent 
déjà au moment de l'établissement du droit de super- 
ficie; autrement, au lieu d'un droit de superficie, ce 
no pourrait être qu'un droit de bail ordinaire ou d'em- 
pbytéose; sauf le cas où le sol aurait été spécialement 
loué ''pour bâtir ou pour planter" et où le droit do 
bail se combinerait avec un droit de superficie qui naî- 
trait avec les constructions mêmes ou les plantations, 
sans nouvel acte des parties: on pouiTait dire alors que 
le droit de superficie résulte de l'accomplissement de 
la condition stipulée. 

Dans le cas prévu par cet article, il est évident que 
le superficiaire devient un acquéreur d'immeubles, soit 
par vente ou échange, soit par donation ; dès lors, on 
applique à la constitution du droit de superficie les 
règles des cessions d'immeubles, tant pour la capacité 
d'aliéner que pour les formes à observer dans l'acte 
et pour les conditions de publicité à. remplir dans l'in- 
térêt des tiers telles qu'elles seront établies dans la 11^ 
Partie du présent Livre (art. 368 et suiv.). 

Au contraire, si les constructions ont été faites par 
un preneur ordinaire ou par un omphytéote, elles seront 



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APPENDICE.— § II.— SUPERFICIE. 816 

soumises aax règles établies par les articles 141 et 188> 
en même temps qu'elles seront dispensées des forma- 
lités ayant pour objet la publicité des acquisitions, 
comme le sont, du reste, les constructions faites par 
un propriétaire sur son sol (a). 

Art. 186. — 243. Le cas où le superficiaire payera 
une redevance annuelle sera, sans doute, le plus fré- 
quent, parce que les constructions et plantations ne lui 
auront été cédées, généralement, que pour leur valeur 
actuelle et intrinsèque : la redevance compensera hlotB 
la jouissance temporaire du sol. 

Incontestablement, il y anra toujours une redevance 
à payer, lorsque, en l'absence de constructions actuelles, 
le superficiaire aura acheté seulement le droit de bâtir. 

Il est naturel, en pareil cas, d'appliquer les règles 
du bail ordinaire, spécialemeut, en ce qui concerne le 
défaut de payement de la redevance. 

Art. 187. — 244. Il arrivera, le plus souvent, sans 
doute, que les parties détermineront l'étendue du ter- 
rain accessoire des bâtiments cédés au superficiaire; 
mais la loi doit toujours suppléer à l'imprévoyance des 
parties, en s'attachant à leur intention probable. Or, il 
est évident que l'acheteur de la superficie n'a pas en- 
tendu n'avoir que les bâtiments, sans aucun terrain 
alentour; autrement, l'usage en serait presque impos- 
sible. 

La loi fait une chose juste et raisonnable, en accor- 
dant au superficiaire une portion de terrain égale à la 
superficie totale des bâtiments. 

Sans doute, dans les grandes villes, où le terrain a 



(a) fies déclarations à raatorîté, auxquelles est assujetti un construc- 
teur, ont un autre but que la publicité: elles ser\'ent à rétablissement des 
impôts généraux et locaux et à la statistique. La destruction même des 
édifices dmt être déclarée. 



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316 LIVRE H.— Ire PARTI E.-CHAPITRE III. 

une grande valeur, ce pourrait être un trop lourd sa- 
crifice du propriétaire j mais, c'est à lui de limiter ce 
terrain accessoire dans le contrat même. 

La détermination de cet espace environnant les cons- 
tructions sera faite par experts, quand elle ne le sem 
pas d'un commun accord par les parties. 

Si le .terrain manquait, d'un ou plusieurs côtés, le 
superficiaire ne pourrait prétendre à une compensation 
des autres côtés, parce qu'il n'a pu compter sur un 
espace que la nature des lienx ne présentait pas; c'est 
pourquoi la loi dit qu'on tiendra compte de la confî- 
gumtion du sol; on tiendra compte aussi de la destiniv- 
tion des diverses parties du bâtiment: on distinguera 
ce qui est destiné au service domestique de ce qui a 
l'apport "a l'habitation du maître; de même, s'il s'agit 
d'une maison destinée au commerce ou à l'industrie, le 
sol environnant sera réparti autrement que s'il s'agit 
d'une maison d'agrément. 

Pour ce qui concerne l'espace environnant les arbres, 
il fallait aussi que la loi suppléât au silence des parties, 
car il est clair qu'elles n'ont pas entendu que le super- 
ficiaire n'eût que l'espace occupé par le tronc des 
arbres. » 

Il était impossible de s'attacher à l'espace occupé par 
les racines; car, outre que cet espace est variable et 
progressif, la vérification en est diflScile et nuisible aux 
arbres. La loi a adopté la solution la plus favomble au 
superficiaire. Si le cédant la trouve excessive, il la 
réduira par le contrat. 

Lorsque le terrain a été loué "pour bâtir," le super- 
ficiaire est présumé avoir tenu compte des dimensions 
de terrain nécessaires pour le service de ses construc- 
tions et il ne pourrait en demander plus tard un sup- 
plément. 

Art. 188. — 245. La loi ne pouvait soumettre le 



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APPENDICE.— § IL— SUPERFICIE. 817 

droit de superficie à la même durée que Temphy téose : 
cette durée aurait pu être excessive dans certains cas 
et insuffisante dans d'autres. 

Il eût pu paraître raisonnable de s'attacher à la na- 
ture des constructions (pierres, briques ou bois) ; mais 
dans chacun de ces genres de constructions il y a bien 
des variétés possibles; en outre, au moment où la 
superficie est cédée, il est possible que les bâtiments 
aient déjà une plus ou moins grande ancienneté. 

Le système auquel la loi s'est arrêtée répond à l'in- 
tention probable des parties: le droit durera autant que 
les bâtiments. 

Mais le superficiaire pourrait abuser de sa position, 
en remettant les bâtiments à neuf, périodiquement et à 
mesure qu'ils seraient menacés de tomber de vétusté. 

La loi prévient cette fraude, en adoptant un système 
déjà usité en France ])our assurer l'alignement des rues 
et leur redressement, sans recourir à l'expropriation; 
c'est d'empêcher les grosses réparations ou réconforia- 
tiœ%8 (voy. pp. 88 et 90). Le superficiaire ne pourra 
faire ces travaux que si le propriétaire l'y autorise et 
il est clair que celui-ci pourra mettre à cette autorisa- 
tion les conditions qu'il jugera à propos; comme, par 
exemple, l'élévation de la rente annuelle. 

Pour ce qui concerne les plantations, le système de 
la loi est également facile à justifier: quand les arbres 
ont atteint leur plus grand développement utile, c'est- 
à-dire, quand ils ne gagneraient pas à être conservés, 
le droit doit cesser: le superficiaire les abattm et son 
droit prendra fin, faute d'objet. Il en serait évidemment 
de même, si les arbres étaient détruits par accident. 

246. Les deux derniers alinéas demandent peu de 
développements. 

Les causes d'extinction du droit de bail ordinaire, 
sont suffisamment connues par les dispositions anté- 



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818 LIVRE IL-lw PARTIE.— CHAPITRE 111. 

rieares (art. 157 et suiv.). Il suffit do signaler ici : 
la perte de la chose soumise au droit de superficie, le 
terme ûxe, la résolution pour inexécption des condi- 
tions, l'accord des volontés. 

La loi ne favorise pas autant, le snperficiaire que 
Vemphytéote, au sujet du défaut de payement de la 
redevance annuelle: tandis que ce dernier ne peut 6tre 
expulsé qu'après trois ans de défaut de payement, la 
loi n'accorde au superficiaire aucune dérogation au 
droit commun ; il pourra donc être soumis à la résolu- 
tion pour défaut de payement d'un seul terme: en effet, 
il n'est pas exposé aux mêmes risques que l'emphytéote 
et s'il est embarrassé, il peut emprunter sur sa maison. 

247. Par contre, le superficiaire est doublement pro- 
tégé au sujet du congé : il ne peut être expulsé par un 
congé du propriétaire du sol et il peut toujours se re- 
tirer après un congé donné par lui-même. 

La loi exclut avec raison le congé du propriétaire, 
lequel ne s'applique qu'aux baux d'une durée indé- 
terminée à l'origine ou renouvelés par tacite réconduc- 
tion ; or, quand la durée du droit de superficie n'est 
pas déterminée expressément, elle est la même que 
celle des bâtiments, et quand elle a été déterminée, 
elle ne comporte pas la tacite reconduction; car c'est 
un droit de propriété des bâtiments bien plus qu'un 
bail du sol; or, au terme fixé, le sol doit être restitué 
libre de constructions, sauf le droit de préemption 
réglé par l'article suivant. 

Au contraire, le superficiaire peut donner congé 
quand le droit n'a pas de durée fixée: il peut, en effet, 
ne pas trouver un profit suffisant de ses bâtiments; il 
peut désirer les transporter ailleurs (6) ; il lui suffit 

(b) On a déjà eu occasion de signaler (p. 39) Textréme facilité avec 
laqueUe, au Japon, les bâtiments peuvent être déplacés, soit en les dé- 
montant, ioit même, en entier. 



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APPENDICE.— § II.— SUPERFICIE. 319 

pour cela de payer une annuité: le propriétaire du sol 
n'en éprouvera pas de préjudice sérieux. 

Art. 189. — 248. Dans certains pays d'Eui^ope, le 
droit de superficie est toujours établi pour un délai 
préfix et à l'expiration du délai, les constructions et 
plantations sont acquises au propriétaire du fonds sans 
indemnité. On ne peut pas dire que ce soit injuste: les 
parties sont considérés comme ayant accepté d'avance 
cette condition rigoureuse. Mais, on a préféré ici con- 
server l'usage du pays qui est bon économiquement et 
plus en harmonie avec les règles de la propriété ; or, 
le superficiaire a la propriété des bâtiments, il peut 
donc les enlever, quand, pour une cause exceptionnelle, 
le droit cesse avant la destruction desdits bâtiments. 

La loi donne seulement au propriétaire du sol le 
droit de préférence pour l'achat, sous le nom de ''pré- 
emption" déjà appliqué par les articles 73, 156 et 182. 

Art. 190. — 249. La loi a dû se préoccuper ici, 
comme au sujet de l'emphytéose, de l'influence de ces 
nouvelles dispositions sur les droits de superficie qui 
se trouveront déjà établis au moment de la promulga- 
tion dn présent Code. 

Conformément aux principes de la non-rétroactivité 
des lois, elle respecte les droits acquù, mais elle ne 
t\ent pas compte de ce qu'on appelle les simples fa- 
cultés, lorsqu'elles n'aurout pas encore été exercées. 

De là, deux dispositions distinctes (dont l'une est 
implicitement subdivisée), au sujet des droits de super- 
ficie qui se trouveront établis avant la loi nouvelle : 

V Pour ceux auxquels les parties ont assigné une 
durée déterminée, il y a pour chacune d'elles, un droit 
acquis, en vertu de la convention, à jouir, pendant tout 
le temps fixé, soit de la superficie, soit de la rede- 
vance: la loi le respecte absolument. Il faudra cepen- 



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820 LIVEE IL— iw PARTIE.— CHAPITRE 111. 

dant qa'il soit bien prouvé qoe le terme n'a pas été 
fixé dans Tintérét du snperficiaire seol^ ce qui sera le 
plus fréquent, auquel cas, il pourra se retirer, en ob- 
servant les règles et conditions antérieurement reçues; 
2^ Pour les droits qui n'avaient pas de durée fixée 
et qui pouvaient cesser par un donné congé de part ou 
d'autre, la loi fait une sous-distinction : si, au moment 
de la promulgation du Code, il y a eu un congé donné, 
ou reçu, la sortie sera obligatoire: il y a encore droit 
acquis, car il y a eu exercice d'une faculté : si, au con- 
traire, il n'y a eu aucun cong^ donné, la faculté qui 
avait été négligée est enlevée par la loi, mais au pro- 
priétaire seulement; en conséquence, le droit durera 
autant que les bâtiments, si le snperficiaire ne le fait 
cesser auparavant par un congé (art. 188). 

250. A l'égard du droit de préemption, quoiqu'il 
soit de création nouvelle, la loi le déclare formelle- 
ment applicable aux anciennes superficies: cette rétro- 
activité, en ouvrant une faculté an propriétaire, n'en- 
lève pas un droit acquis au superficiaire. 

La préemption est une vente forcée, autorisée dans 
un intérêt privé, comme il y a une expropriation auto- 
risée pour cause d'utilité publique ; or, on n'hésitera 
pas à reconnaître que l'expropriation pour cause d'uti- 
lité publique, dont le principe est posé par l'article 32 
et qui sera développé par une loi spéciale, sera appli- 
cable aux propriétés actuellement existantes : le con- 
traire serait même la négation pure et simple de l'ins- 
titution; car, si les propriétaires actuels jouissaient 
d'une immunité à l'égard de l'expropriation, leurs 
ayant-cause, tant généraux que particuliers, en de- 
vraient jouir également, ce qui serait insoutenable. 



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CHAPITRE IV. 

DE LA POSSESSION. 



EXPOSÉ GÉNÉBAL. 

251. La difiScuIte de cette matière est célèbre et, 
pour ainsi dire, proverbiale. Aucune législation, soit 
ancienne, soit moderne, ne Ta réglée d'une manière 
satisfaisante. En France, les articles 548 à 550 et 
2228 à 2235 sont insuflSsants: pour les compléter, la 
doctrine et la jurisprudence sont constamment obligées 
de recourir à la législation romaine qui, avec bien des 
obscurités, est encore la source la plus riche et la plus 
sûre à consulter sur la Possession. 

Pour ces motifs, avant de présenter le texte, on a 
cru devoir exposer ici Tensemble de la théorie de la 
Possession. Les articles qui suivront, et qui en con- 
sacreront les principales règles, se trouveront, en quel- 
que sorte, commentés par avance; il ne restera plus 
qu'à les accompagner de quelques développements et 
observations de détail. 

252. Dans le sens le plus simple et, en même 
temps, le plus usité du mot, la Possession est le fait 
d'avoir une chose à sa libre et entière disposition (a). 

Mais cette définition a été adoptée, surtout, pour la 
possession des choses corporelles que le possesseur 

(a) On est généralement porté à faire venir le mot posseanon du 
verbe latin potse, " pouvoir," parce que le possesseur a le pouvoir d*affir 
sur la chose possédée; mais il parait plus exact de le faire dérîver de 
sedere, "s'asseoir/* pour exprimer que le possesseur se fixe, s'établit sur 
la chose i les Romains disaient " rei innttii" 



21 



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322 LIVRE IL— iw PARTIE.— CHAPITRE IV. 

détient à titre (en qualité) de propriétaire, c'est-à-dire 
en se prétendant propriétaire, en se comportant com*me 
tel: lorsqu'il s'agit de choses incorporelles ou de droits, 
comme un usufruit, une servitude foncière, qu'on ne 
peut détenir à titre de propriétaire, on emploie ordi- 
nairement l'expression de quasi-possession. 

Cette distinction n'est pas nécessaire, ni même 
exacte; car celui qui possède à titre d'usufruitier, ou 
comme ayant droit à une servitude, a aussi à sa dis- 
position une chose corporelle sur laquelle s'exerce son 
droit et, du moment qu'il agit sur cette chose dans 
toute la mesure du droit qu'il prétend avoir, on peut 
dire aussi qu'il en a la libre disposition; en sens iuverse, 
celui qui possède à titre de propriétaire, possède aussi 
une chose incorporelle, un droit, le droit de propriété 
auquel il prétend. 

On peut donc n'avoir qu'une seule définition de la 
possession et on l'appliquera, non plus aux choses 
corporelles, mais aux droits dont ces choses sont l'objet. 
La possession sera alors définie: **V exercice d'un droit 
que l'on a ou que l'on prétend avoir sur une chose.'* 

Mais cette formule encore, à cause des derniers mots, 
paraîtrait limiter la possession aux droits réels seuls; 
or, on verra plus loin que, dans une certaine mesure, 
la possession peut être étendue aux droits personnels 
ou de créance ; il faut donc compléter la définition en 
ces termes: ''l'exercice d'un droit ....... sur une chose 

ou contre une personne;" en sens inverse, on verra qu'il 
y a des droits réels dont la possession est, pour ainsi 
dire, sans effets. 

253. La possession consiste dans des actes ou des 
faits plus ou moins répétés, tels que les accomplit ordi- 
nairement celui auquel appartient réellement le droit 
dont il s'agit. De là, l'axiome venu des Romains et 
encore admis aujourd'hui, mais sur lequel nous aurons 



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POSSESSION. 823 

à revenir: 'Ma possession consiste platôt dans un fait 
que dans un droit {b)J* 

Quand ce fait est réuni au droit, ce qui est le cas 
normal et le plus fréquent, la loi n'a guère à s'en 
occuper: les garanties qu'elle accorde au droit lui-même 
s'appliquent, en même temps, au fait de la possession. 

Mais, quand celui qui possède n'u pas, en réalité, le 
droit qu'il exerce, ou quand il n'est pas en mesure de 
prouver qu'il a ce droit, la loi ne laisse pas de lui ac- 
corder encore certains avantages, à commencer par la 
garantie de sa possession elle-même, laquelle lui sera 
maintenue ou rendue, par des actions spéciales dites 
possessoires, s'il est troublé ou dépossédé par un tiers 
moins favorable que lui. 

Or, une situation ainsi reconnue par la loi et garantie 
par des actions en justice n'est pas seulement un fait; 
elle a bien tons les caractères d'un droit et on peut 
l'appeler droit de possession. 

254. Dans l'opinion générale, qui n'admet de pos- 
session proprement dite que pour les choses corporelles 
qu'on détient à titre de propriétaire, la possessiou, pour 
devenir, en elle-même, un droit, doit présenter deux 
caractères, deux éléments distincts: un élément maté- 
riel ou corporel, a savoir, la détention physique de la 
chose possédée et un élément moral ou intellectuel, 
Vintention, chez le possesseur, de se comporter en 
maître de la chose, en propriétaire (c). 

Ainsi, celui qui n'aurait que l'intention de se com- 
porter en propriétaire, sans faire d'acte extérieur de 
maître sur la chose, ne posséderait pas: cette intention, 
restant dans le domaine des faits purement internes, 

(b) Pofsestio poliut in facto quàm injure consista, 

(c) Les Romains disaient que la possession a lieu corpore et animo, 
** par le corps et par l'esprit :" par le corps qui agit sur la chose et par 
l'esprit qui prétend l'avoir en maître. 



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324 LIVRE II.— 1« PARTIE.— CHAPITRE IV. 

ne se révélerait pas assez aux tiers pour devenir le 
fondement d'un droit qui leur soit opposable; autre- 
ment, on pourrait se dire possesseur de tout ce que Ton 
désire avoir, ce qui serait dérisoire. 

En sens inverse, celui qui ferait des actes de mattre 
sur la chose, sans intention de se comporter comme 
tel, n'obtiendrait pas les avantages légaux de la pos- 
session ; au moins, il ne les obtiendrait pas pour lui ; 
mais il pourrait les faire obtenir à autrui, s'il faisait 
ces actes pour le compte d'un autre dont il serait le 
représentant légal ou conventionnel, et pourvu encojre 
que l'élément intentionnel se rencontrât chez ce dernier. 

En effet, on a toujours admis que celui chez lequel 
existe l'intention de posséder pût se faire représenter 
pour les actes physiques de détention : le mandat est 
naturel et souvent nécessaire, quand il s'agit d'actes 
que nous ne pouvons faire par nous-mêmes, sans plus 
ou moins de difficultés ; de là encore, l'axiome romain 
que ''nous pouvons détenir par le corps d'antrui, pourvu 
que nous possédions par notre propre intention" (d). 

Par exception, on admet la représentation, même 
pour Vintention de posséder, lorsqu'il s'agit de person- 
nes incapables d'avoir une volonté ou une intention 
i*ai8onnab1e, comme les fous et les mineurs; c'est alors 
l'intention de leur tuteur ou de leur autre représentant 
légal qui est nécessaire. Il en est de même, par un 
autre motif de nécessité, pour les corporations, pub- 
liques ou privées, ayant le caractère de personnes juri- 
diques: c'est leur chef, leur gérant ou administrateur, 
qui doit avoir l'intention de posséder; mais, toujours, 
pour le compte de la corporation représentée. 

255. Ceux qui possèdent ainsi pour le compte 
d'autrui, soit physiquement, soit même intentionnelle- 

(rf) Animo quidetn nostro posHdtmut, corpare autem aliéna. 



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POSSESSION. 825 

ment et par exception, sont dits possesseurs précaires 
ou à titre précaire, par opposition à ceux qui possèdent 
pour eux-mêmes et à titre de pi'opriétaire. 

Cette expression de "possession précaire'^ a été 
tirée du droit romain, mais elle est aujourd'hui sortie 
du sens propre et limité qu'elle y avait (e) : on l'a 
généralisée, pour exprimer toute possession qui s'exerce 
pour le compte d^atdrui. 

Il y a d'ailleurs des cas où la possession est précaire, 
lors même que le possesseur joint à sa détention et 
aux actes de maître l'intention d'avoir la chose pour 
lui-même; c'est lorsque la nature du titre en vertu 
duquel il possède s'oppose à la légitimité de cette pré- 
tention. Ainsi un dépositaire, un emprunteur à usage, 
un usufruitier, un locataire, un créancier gagiste, 
n'étant entrés en possession qu'en reconnaissant le 
droit de propriété d'autrui et sous condition de rendre 
la chose au propriétaire, sont toujours possesseurs pré- 
caires, comme reconnaissant, ou devant, au moins, re- 
connaître un autre maître qu'eux-mêmes; de là, la 
règle célèbre que "l'on ne peut se changer à soi-même 
la cause et le principe de sa possession." 

Seulement, dans toutes les opinions, on est bien 
obligé d'admettre que celui qui possède comme usu- 
fruitier, comme locataire, comme gagiste, n'a une pos- 
session précaire que par rapport au droit de propriété 
auquel il ne peut en effet prétendre, mais qu'il possède 
pour lui-même, et non pour autrui, le droit réel plus 
limité que lui donne son titre. On peut dire, dans le 
langage reçu, qu'il n'a qu'une quasi-possession, mais 
elle n'est pas à titre précaire. Pour anûver à trouver 
une qiiasi'possession précaire, par rapport au droit ainsi 
possédé, il faudrait supposer que le droit d'usufruit, 

(e) La possession précaire^ de prex, "prière," se disait do ceUe 
qu'on avait demandée et obtenue comme une faveur et qui était sujette à 
restitution, à première demande. 



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326 LIVRE II.-IW PARTIE.— CHAPITRE IV. 

de gage oa autre, fût exercé pour le compte d'antraî, 
par un mandataire. 

256. Mais, dès qu'on s'affranchit de la théorie tra- 
ditionnelle qui distingue, sans motifs suffisants, la po«- 
session proprement dite appliquée aux choses corporelles 
et la quasûpoêsesëion appliquée aux droits, dès qu'on 
n'admet plus qu'une seule possession qui est Vexercice 
d^un droit, avec l'intention de Favoir à soi (/), les idées 
se simplifient en se généralisant : toute personne qui 
exerce un droit, soit par elle-même, soit par un repré- 
sentant, qui a l'intention d'avoir ce droit, au fond, et 
qui prétend l'avoir pour elle-même (prosuo), cette per- 
sonne est possesseur de ce droit. Elle n'en est peut-être 
pas réellement investie, elle peut n'en être pas légitime 
titulaire, ou bien, ce sont peut-être les preuves de son 
droit qui lui manquent; peu importe, cet état défait 
est lui-même un avantage que la loi garantit et dont 
les conséquences ultérieures peuvent devenir de nou- 
veaux avantages légaux, ainsi qu'on le verra bientôt, 
en même temps qu'on en donnera la justification; par 
conséquent, cet état est déjà lui-même un droit, 

257. La possession ainsi protégée et garantie par 
la loi est généralement appelée possession civile, par 
opposition à la possession que la loi ne garantit pas, 
qui reste un pur fait, et qu'on appelle possession na^ 
tureUe; par exemple, dans le cas où quelqu'un possé- 
derait une chose du domaine public, sur laquelle un 
particulier ne peut jamais acquérir aucun droit réel. 

Ainsi donc, voilà déjà trois qualifications de la pos- 
session dont on pourra désormais user, sans avoir besoin 
d'en rappeler le sens: possession civile, possession natu- 
relle, possession précaire. 

(f) Animo Hbi hahendi. 



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POSSESSION. 827 

258. Voici enfin deux antres aspects de la posses- 
sion formant des sous-distinctions de la possession 
civile. Ils ont une grande influence sur ses avantages 
et Ton doit toujours s^en préoccuper^ quand on veut 
déterminer les effets légaux de la possession. La 
possession peut être, soit k juste titre ou ajuste cause, 
soit sans titre ; elle peut, aussi être de bonne foi ou de 
mauvaise foi. 

259. La possession est dite ajuste titre, lorsque la 
détention de la chose ou Texercice du droit prétendu 
provient d'un acte licite et de nature à transférer un 
pareil droit, comme une vente, un échange, une dona- 
tion; c'est daïis le même sens qu'on dit que la posses- 
sion a une juste cause (g). Si ce titre et cette cause 
sont appelés justes, c'est pour dire qu'ils ont un carac- 
tère légal, par opposition au cas où le possesseur dé- 
tiendrait par suite d'un acte illicite, comme par sous- 
traction frauduleuse ou. violente, ou même détiendrait 
sans cause ou sans titre, par exemple, lorsqu'il se serait 
emparé d'une chose d'autrui, croyant qu'elle lui ap- 
partenait. 

260. Mais le juste titre peut cependant avoir un 
vice; il peut émaner d'une personne qui n'était pas 
propriétaire, ou n'avait pas qualité pour conférer le 
droit prétendu. Dans le cas contraire, le titre ne 
serait pas seulement juste, il serait un titre parfait et 
la possession qui en résulterait serait cumulée avec le 
droit même. Dans cette situation où le juste titre a un 
vice, il faut encore distinguer si le possesseur, au 
moment oô il a trp.ité, a ignoré ou connu le défaut de 
droit chez le cédant; dans le premier cas, le possesseur 



(ff) Les Romains» auxquels on a emprunté ces expressions, en France, 
disaient, indistinctement, juêta causa, jusius titulut. . 



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328 LIVEE IL— Ire PARTIE.— CHàPITRE IV. 

est de bonne foi; daDs le second cas^ il est de mauvaise 
foi (h). 

Au surplus^ si les avantages légaux ne sont pas les 
mêmes pour le possesseur sann titre ou usurpateur que 
pour celui qui a un juste titre et s'ils sont moindres 
aussi pour celui qui connaît le vice de son titre que pour 
celui qui Vignore, ceux-ci n'en sont pas moins, tous 
deux, possesseurs civils, dès qu'ils réunissent la déten- 
tion physique de la chose, ou l'exercice effectif du droit 
par eux prétendu, à l'intention d'agir en titulaires de ce 
droit, c'est-à-dire, d'avoir et de conserver ce droit pour 
eux-mêmes. 

On doit maintenant déterminer les avantages légaux, 
déjà plusieurs fois annoncés, de la possossion civile. Il 
faut aussi les justifier en raison et en équité. 

Ces avantages sont au nombre de trois. 

261 . — I. Le premier avantage de la possession civile 
est que celui qui possède une chose, qui exerce un droit, 
comme lui appartenant, est présumé avoir le droit par 
lui prétendu. Cette présomption est conforme à la 
raison, car elle se trouve, dans la grande majorité des 
cas, d'accord avec la réalité des faits (i) ; il est rare, 
en effet, que celui qui a un droit de propriété ou un 
autre droit réel n'ait pas la chose à sa disposition, ne la 
possède pas ; il est plus rare encore que cette chose soit 
à la disposition d'une personne qui n'y a pas droit. 

La présomption légale est donc que le droit est 
d'accord avec le fait. 

Mais ce n'est pas une de cas rares présomptions, 
dites absolues, contre lesquelles la loi n'admet pas la 

(h) Ce Bout encore des expressions dn droit romain, consacrées dans 
toute r Europe : honœ fidei poasessor, malœ fidei possetsor. 

{%) La plupart des présomptions de la loi sont fondées '*sur ce qui 
arrive le plus souvent" (in id quod plerumqueJUJ, 



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POSSESSION. 329 

preuve contraire (j) : loin de là, celni qui se croira 
fondé à contester le droit du possesseur pouri'a toujours 
le faire et prouver contre lui son propre droit, tant 
par titres que par témoins et, généralement, par tous 
les moyens de preuve admis en matière civile. 

Mais la condition du possesseur est toujours la meil- 
leure; car, en vertu de la présomption légale, il est 
défendeur à l'action en revendication et, comme tel, 
il n'a pas tant à prouver son droit qu'à réfuter les 
preuves de celui qui l'attaque. 

Pour jouir de l'avantage de la présomption légale de 
propriété ou d'un autre droit réel, il n'est pas néces- 
saire que le possesseur ait juste titi*e et bonne foi; il 
lui suffit de posséder pour lui-même et non pas pré- 
cairement, 

A ce sujet, on rencontre encore une présomption 
favorable au possesseur: la raison veut que toute per- 
sonne qui détient une chose ou exerce un droit sur 
une chose soit présumée posséder pour eUe-même et 
non pour autrui ; c'est encore, en effet, ce qui arrive le 
plus souvent; sauf toujours la preuve contraire, par 
tous les moyens ordinaires. 

262. — II. Le deuxième avantage de la possession 
civile est l'acquisition des fruits et revenus périodiques 
produits par la chose possédée ou par le droit exercé. 

Ainsi, si l'on suppose que celui auquel appartient 
réellement la propriété ou autre droit sur la chose 
possédée en a exercé la revendication et a évincé le 
possesseur, celui-ci conserve au moins les profits pé- 
riodiques qu'il a réalisés. 

Cette faveur considérable n'est accordée qu'au pos- 
sesseur qui 2i» juste titre et bonne foi, 

(j ) On ne traitera des Présomptions, dans leur ensemble et avec les 
développements qu'elles comportent, qu'an Livre V® et dernier consacré 
aux Preuves. 



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880 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAPITRE IV. 

Elle est foDdée en équité et en raison. En effet, deax 
intérêts sont en présence, celai du propriétaire ou da 
titulaire légitime du droit et celui du possesseur. 

Lorsqu^il s'agit de déterminer quel est celui des 
deux intéressés qui est le plus digne de protection de 
la part de la loi, il faut considérer quel est celui qui 
souffrirait le plus d'être privé des produits et quel est 
celui qui a la moins grande négligence à s'imputer. 

Si le possesseur était obligé de rendre les fruits et 
produits qu'il a perçus, ce serait presque toujours pour 
lui la ruine; car, le plus souvent, il ne les a pas gardés, 
il les a consommés, il en a vécu ; ces fruits, d'ailleurs, 
ne sont, en général, que la compensation des intérêts 
d'un capital qu'il a déboursé comme acheteur, car il a 
un juste titre, et ce sera bien plus souvent un titre 
onéreux (achat on échange) qu'un titre gratuit (dona- 
tion ou legs). 

Le titulaire du droit, au contraire, le vrai propriétaire, 
par exemple, n'ayant pas possédé Qa chose pendant le 
môme temps, ayant ignoré son droit, vraisemblable- 
ment, n'a pas compté sur les fruits antérieurs à sa 
réclamation ; il souffrira peu de ne les pas recouvrer : 
ces fruits seraient pour lui comme un gain inespéré. 

Si, en outre, on examine de quel côté est la faute la 
plus considérable, on la trouve plutôt chez le proprié- 
taire qui, le plus souvent, a manqué de vigilance, qui 
avait des preuves de son droit et ne les a pas recon- 
nues en temps utile; tandis que le possesseur a été 
induit en erreur par le tiers avec lequel il a traité. 
Sans doute, il aurait pu, avec plus de vigilance encore, 
s'assurer de la réalité des droits de son cédant; mais 
le fait même qu'il a traité, en déboursant un prix ou 
une autre valeur, donne lieu de croire qu'il n'a pas agi 
sans quelque précaution ; le concours d'un tiers à l'acte, 
soit qu'il ait commis un dol, soit qu'il ait lui-même été 
dans l'erreur sur ses droits, diminue encore la faute du 



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POSSESSION. 331 

possesseur, en la rendant plus plausible ; au contraire, 
le légitime propriétaire ne peut imputer son erreur 
qu'à lui-même et il est juste qu'elle lui cause quel- 
que préjudice. 

263. Le possesseur de bonne foi n'acquiert les fruits 
vatvrels qu'au moment où il les perçoit, par lui-même 
ou par un mandataire. On ne doit pas admettre, comme 
pour l'usufruitier, qu'il en soit propriétaire dès qu'ils 
sont séparés du sol, même à son insu (voy. art. 54) : 
l'usufruitier, en effet, acquiert les fruits en vertu d'un 
droit certain, d'un titre parfait, tandis que le posses- 
seur ne les acquiert qu'en vertu d'un bienfait de la loi: 
il faut donc qu'il ait fait acte de possession sur les 
fruits eux-mêmes, en tant que distincts de la chose 
qui les a produits. 

A l'égard des fruits civils, tels que les loyers des 
maisons ou des terres, l'opinion générale est, en France, 
que, faute d'un texte semblable à celui qui existe pour 
l'usufruitier, le possesseur ne les acquiert également 
que par la perception effective aux échéances ; mais la 
raison parait commander la même- solution que pour 
l'usufruitier, et par conséquent, l'acquisition jour par 
jour. On la propose pour le Japon. . 

Il ne suffit pas, pour l'acquisition des fruits, que le 
possesseur ait été de bonne foi au moment où il a fait 
le contrat constituant son juste titre, ni même au mo- 
ment où il a pris possession : il faut encore qu'il ait été 
de bonne foi au moment de chaque acquisition des 
fruits; s'il avait découvert son erreur auparavant, il ne 
mériterait plus au même degré la protection de la loi; 
il ne pourrait plus alléguer qu'il a considéré les fruits 
comme légitimement acquis : il a dû, sinon les rendre 
spontanément, au moins ne pas les consommer et les 
réserver, en nature ou en valeur, pour être rendus à 
première demande. 



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832 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAPITRE IV. 

Il va sans dire que la bonne foi est toujours consi- 
dérée comme cessant quand le vrai propriétaire a in- 
tenté une action en justice pour recouvrer son droit. 

264. Le possesseur de mauvaise foi est tenu de 
rendre non seulement les fruits qu'il a perçus, mais 
encore ceux qu'il a négligé de percevoir. 

Mais quand le possesseur ne gngne pas les fruits 
perçus, faute de bonne foi, il est autorisé à se faire 
rembourser les frais de culture faits pour les obtenir: 
autrement, le propriétaire s'enrichirait à ses dépens 
sans cause légitime, ce qui n'est pas permis, même 
vis-à-vis d'un usurpateur (fc). 

265. — III. Le troisième avantage de la possession 
civile est qu'elle peut, après un temps plus ou moins 
considérable, conduire le possesseur à la propriété ou 
à l'acquisition du droit qu'il a exercé comme lui ap- 
partenant. 

Pour arriver ainsi à l'acquisition du droit par lui 
exercé il n'est pas nécessaire que le possesseur ait un 
juste titre et ait été de bonne foi; mais, s'il remplit ces 
conditions, le temps requis pour acquérir sera moins 
long pour les immeubles, et, pour les meubles, il pourra 
être considérablement réduit, comme dans plusieurs 
législations qui se contentent d'une année de posses- 
sion, ou même entièrement supprimé et ramené à une 
possession instantanée, comme dans le Code français 
(art. 2279). 

Ce bénéfice du possesseur, supérieur à tous les autres, 
est connu eu Europe sous le nom assez singulier de 



{k) Cette obligation du propriétaire, qui n'est née ni d'an contrat ni 
d'un délit, est ordinairement considérée comme née d'un quasi-cotUrctt ; 
pn rejettera cette expression obscure et surannée lorsqu'on arrivera aux 
Obligations et on y substitue, dès à présent, celle d'enrichissement ind4 
(voy. 11** Partie, art. 881 et suiw). 



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POSSESSION. 838 

prescription, tiré de la procédure romaine {l); on peut 
l'appeller aussi^ et préférablement, usncapion, d'un 
mot latin qui veut dire acquisition par l'usage, c'est-à- 
dire par la possession. 

Pour justifier ce dernier avantage de la possession, 
on doit revenir à la double considération qui a déjà 
servi à la justification des deux premiers avantages : 
V la présomption de légitimité du droit se fortifie avec 
la durée de la possession : elle devient alors une pré- 
somption absolue ou invincible; 2® la faute du précé- 
dent titulaire s'aggrave en se prolongeant, en même 
temps que celle du possesseur s'atténue ; car la tran- 
quillité dont celui-ci a joui a pu transformer sa croy- 
ance en une certitude raisonnable. 

On pourrait objecter que le possesseur ne mérite pas 
la protection de la loi, lorsqu'il n'a pas juste titre et 
bonne foi ; mais il faut admettre que, dans la théorie 
rationnelle de la prescription, le possesseur est seule- 
ment dispensé de prouver son titre et sa bonne foi, 
qu'il est présumé avoir rempli ces conditions au mo- 
ment où sa possession a commencé, et que cette pré- 
somption, fortifiée par le temps, ne peut plus être 
combattue par la preuve contraire. 

Au surplus, la prescription acquisitive ou usucapion, 
étant un des moyens d'acquérir la propriété et d'autres 
droits réels, n'a pas sa place ici, mais au Livre III*, 
et c'est là qu'on en donnera une justification complète. 
Il suffit d'indiquer ici ce troisième avantage de la pos- 
session. 

On fera toutefois remarquer que certains caractères, 
certaines qualités défavorables de la possession, met- 
tent, tant qu'ils durent, obstacle à la prescription ac- 
quisitive. La précarité a déjà cet effet; mais on verra, 

(/) L'explication historique du mot prescription demanderait ici trop 
de développements : elle trouvera sa place naturelle, lorsqu'on sera arrivé 
à la matière même, au Chapitre dernier du Livre 11 1^ 



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334 LIVRE ll.—lw PARTIE.— CHAPITRE IV. 

SOUS l'article 196^ qa'il en est de même de la posses- 
sion violente ou clandestine, et, plus loin (sons l'article 
206), on examinera si ces vices de la possession la pri- 
vent de ses deux autres avantages : la présomption de 
propriété ou de tout autre droit possédé et l'acquisition 
des fruits intérimaires. 

266. Pour achever de démontrer que la possession 
n'est pas seulement un fait mais encore un droit, il 
reste à dire quelque chose des actions judiciaires qui 
la garantissent. 

Ces actions sont appelées possessoires, par opposi- 
tion aux actions petitoires, qui font juger le fond du 
droit. Déjà, on les a rencontrées au sujet de la pro- 
priété et de l'usufruit (art. 37 et 70; p. 93 et 143). 

Comme elles appartiennent surtout à la procédure 
civile, il n'y a lieu d'en indiquer ici que les principaux 
caractères ; d'ailleurs, on s'y s'arrêtera davantage sous 
les articles 212 et suivants qui les exposent. 

Il y a deux actions possessoires principales; l'une 
qui tend à conserver la possession, en faisant cesser le 
trouble de fait apporté par un tiers, c'est l'action en 
complainte, ainsi appelée parce que le possesseur se 
plaint: il ne réclame rien encore que la tranquillité, 
que le maintien du staiu quo, de l'état actuel ; l'autre 
action est l'action en réintégrande, par laquelle le pos- 
sesseur, ayant perdu la possession par le fait d'un 
tiers, prétend la recouvrer, se faire remettre en pos- 
session (m). 

Dans Tun et l'autre cas, ce n'est pas le fond du droit 

(m) Certaines législations admettent une 3^ action possessoire, très- 
voisine de l'action en complainte, sons le nom de dénonciation de nouvel 
œuvre, pour faire cesser des travan^ç qni peuvent nuire dans un temps 
plus ou moins proche. Une loi française du 25 mai 1838, art. 6, sur la 
compétence des juges de paix, a admis cette action qu'on trouvait déjà 
dans le droit romain (operis nom nunciaiioj. Elle est proposée pour le 
Japon et sera expliquée, plus loin, sous Tart. 214 qui lui est consacré. 



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POSSESSION. 835 

qui est en question^ mais la possession seule avec les 
avantages qui y sont attachés. 

Celui qui triomphera au possessoire pourra* être pins 
tard défendeur au pétitoire, ce qui est une position bien 
supérieure à celle de demandeur; il pourra aussi gagner 
les fruits et arriver à l'usucapion ou prescription ac- 
quis! tive. 

Pour avoir les actions possessoires, soit en com- 
plainte, soit en réintégrande, il n'y a pas à distinguer 
si le possesseur a, ou non, juste titre et bonne foi; il 
suffit qu'il ait la possession civile, c'est-à-dire la dé- 
tention de fait et l'intention d'avoir la chose ou le 
droit pour lui-même. On peut même admettre que la 
réintégrande serait exercée par un possesseur précaire, 
car il a intérêt à recouvrer le détention d'une chose à 
l'égard de laquelle il a une responsabilité envers autrui. 

L'action en réintégrande a encore un autre avan- 
tage sur l'action en complainte, c'est qu'elle n'exige 
pas que le possesseur ait possédé pendant un temps 
déterminé avant la dépossession, tandis que l'action 
en complainte n'est donnée, en général, qu'à celui dont 
la possession a déjà duré un an. 

267. Il faut maintenant déterihiner quelles choses 
ou quels droits sont susceptibles de possession. 

En première ligne, dans toutes les opinions, sont les 
choses corporelles, meubles ou immeubles, et, pour 
être plus exact, avec l'opinion exposée plus haut, le 
droit de propriété exercé sur les choses cœporellea. 

Viennent en seconde ligne les droits réels moins 
importants, les démembrements de la propriété, l'usu- 
fruit, l'usage, l'habitation, les servitudes foncières, à 
l'égard desquels l'opinion générale n'admet qu'une 
quasi-possession ; mais la différence n'est que dans le 
nom et l'on peut, comme on l'a vu plus haut, employer 
sans hésiter, à cet égard, le nom de posssesion. 



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386 LIVRE II.— ire PARTIE.— CHAPITRE IV. 

Les droits donfc il s'agit peuvent être possédés avec 
les trois avantages énoncés plus haut : 1^ présomption 
de droit légitime, jusqu'à preuve conti*aire, 2^ acquisi- 
tion intérimaire des fruits, 3^ acquisition finale, nsuca- 
pion du droit, après nn certain temps {n), 

268. Mais il y a d'autres droits réels à l'égard des- 
quels la possession ne produii*a pas les mêmes avan- 
tages; ce sont les droits de bail, d'emphytéose et de 
superficie. 

On a déjà eu l'occasion de dire, sons l'article 124^ 
que le droit de bail ne peut, en général, s'acquérir par 
prescription, ce qui enlève à la possession ou exercice 
d'un pareil droit le principal avantage de la possession 
ordinaire; on a excepté seulement le cas oh, un bail 
ayant été établi régulièrement par le vrai propriétaire, 
il a été cédé par un autre que véritable preneur et pos- 
sédé par le cessionnaire (voy. p. 231). 

Mais, si quelqu'un avait pris une chose à bail, en trai- 
tant avec un autre que le propriétaire, et s'il avait pos- 
sédé ce droit, en l'exerçant pendant un certain temps, 
il n'y aurait pas de raison de lui refuser le bénéfice de 
la présomption de dix)it légitime au bail et le rôle de 
défendeur à la revendication du vrai propriétaire. On 
devrait également lui laisser le bénéfice des fruits in- 
térimaires, s'il était de bonne foi, car il aurnit aussi un 
juste titre, quant aux fruits, dans le contrat de bail. 

Au surplus, la possession du preneur, qui serait ici 
impuissante à lui faire acquérir le droit réel de bail, 
pourrait profiter au bailleur à l'efEet de lui faire ac- 
quérir la propriété; car ce dernier pourrait avoir Vani- 
mus domini, c'est-à-dire la prétention à la propriété et 
possédant, en même temps, par le fait du preneur, quant 

(«) L'acquisition des servitudes par la preseriptiou ou nsucapion est 
soumise à quelques distinctions particulières qu'on verra an Chapitre 
suivant (art 296). 



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POSSESSION. 887 

à la détention corporelle de la chose^ il serait dans les 
conditions légales de la prescription ou usucapion. 

La même solution parait nécessaire pour les droits 
d'emphytéose et de superficie qui ne s'acquièrent pas 
non plus par prescription^ mais dont la possession pro- 
curera les deux premiers avantages déjà signalés. 

269. En ce qui concerne les droits réels accessoires 
des créances et qui leur servent de garantie (voy.art.2), 
la décision ne peut être la même pour chacun d'eux, 
parce qu'ils sont de nature très- différente. 

Celui de ces droits dont la possession produirait tous 
les effets qu'elle peut avoir est Tantichrèse, laquelle^ 
par sa nature et lorsqu'elle est valablement constituée, 
permet au créancier de posséder et détenir un immeuble 
de son débiteur et d'en percevoir les fruits avec impu- 
tation sur les intérêts de la créance et subsidiairement 
sur le capital. 

Si l'on suppose que Tanticlirèse a été constituée par 
un débiteur sur un bien qui ne lui appartient pas, le 
créancier antichrésiste, une fois en possession du droit, 
sera présumé, jusqu'à preuve contraire, l'avoir légiti- 
mement acquis et sera, par conséquent, défendeur à 
l'action en revendication du vrai propriétaire; 8*il est 
de bonne foi, il gagnera les fruits perçus avant la de- 
mande, mais à charge de les imputer sur sa créance; 
enfin, si sa possession s'est prolongée pendant le temps 
voulu pour la prescription des immeubles, le créancier 
aura acquis un véritable droit d'antichrèse sur une 
chose qui n'appartenait pas à son débiteur. 

La solution serait un peu différente pour le gage 
également constitué sur une chose n'appartenant pas 
au débiteur. 

Le créancier gagiste n'ayant pas droit aux fruits, en 
vertu du contrat de gage, n'y pourrait prétendre en 
son nom ; mais il acquerrait le droit légitime de gage 



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388 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAPITRE IV. 

par prescription^ conformément aux conditions^ faciles 
à remplir^ de la prescription des meubles. 

270. A regard de ^hypothèque constituée sur un 
bien n'appartenant pas au débiteur^ les efiFets de la 
possession en seront encore moindres que pour le gage: 
non-seulement elle ne donnera pas au créancier le bé- 
néfice des fruits, puisque cet effet n'est pas attaché à 
rbypothèque, même légitimement acquise; mais le cré- 
ancier n'obtiendra pas non plus, avec lé temps, le bé- 
néfice d'une prescription acquisitive de l'hypothèque. 
En effet, la possession de l'hypothèque ne se révèle pas 
suffisamment par des actes extérieurs constituant une 
sorte d'exercice du droit, lequel, ne pouvant être con- 
tinu de sa nature, ne peut non plus se fortifier par le 
temps. Comme le créancier hypothécaire, à la dif- 
férence du créacier antichrésiste et du créancier ga- 
giste, ne possède pas la chose hypothéquée, son droit 
ne s'exerce, jusqu'à la vente de l'immeuble, que par 
l'inscription sur des registres publics, suivant le sys- 
tème français, ou par la détention du titre de propriété, 
suivant le système japonais actuel. 

C'est là une possession très-imparfaite du droit 
d'hypothèque. 

Le seul effet qu'il faille reconnaître à cette posses- 
sion, c'est \\b, présomption de droit légitime chez le 
possesseur de l'hypothèque et le rôle de défendeur à 
l'égard de ceux qui prétendraient la contester. 

271. II reste à savoir si la possession peut s'appli- 
aux créances ou droits personnels et produire à leur 
égard quelques uns des effets connus. 

Il faut supposer, pour que la question se conçoive, 
que quelqu'un a acheté, ou reçu à un titre analogue, 
une créance déjà constituée mais qui n'appartenait 
pas au cédant, et qu'ensuite le cessionuaire a fait des 



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POSSESSION. 889 

actes de possession, c'est-à-dire a exercé le droit, par 
exemple, eu touchant les intérêts. 

Si la créance ne portait pas d'intérêts, les actes de 
possession n'auraient pas la continuité nécessaire pour 
produire les effets ordinaires attachés à la possession 
des choses corporelles. On pourrait comprendre seule- 
ment que le cessionnaire se fût fait connaître comme 
tel au débiteur, ou même qu'il eût commencé des pour- 
suites à fin de payement; cette possession imparfaite, 
jointe, sans doute, à la détention du titre originaire de 
la créance, pourrait produire une présomption de droit 
au profit du cessionnaire; mais c'est tout ce que l'ana- 
logie incomplète des situations permet d'emprunter à 
la possession des droits réels. 

Au contraire, s'il y avait eu perception répétée des 
intérêts, on pourrait admettre que ces intérêts fussent 
acquis au possesseur de bonne foi de la créance. 

On pourrait aller plus loin et admettre que le pos- 
sesseur de la créance en devint le titulaire légitime 
après le temps de la prescription qui, dans ce cas, de- 
vrait être de trente ans, dans l'impossibilité où Ton 
est d'appliquer la prescription instanée, évidemment 
limitée aux meubles corporels. 

272. Ces solutions n'ont jamais été formellement 
admises en France, ni dans la loi, ni dans l'interpréta- 
tion; on ne les a pas non plus combattues, faute d'avoir 
nettement prévu le cas. Mais on peut dire que la loi 
française a reconnu dans deux articles qu'une créance 
peut être possédée (art. 1240 et 1337). 

Il y a, au surplus, une nature de créances à laquelle 
s'appliquera tout à fait la théorie de la possession des 
choses corporelles mobilières, ce sont les créances 
payables au porteur : le droit est alors attaché au titre 
plus qu'à la personne du créancier: il sa cède avec le 
titre et celui qui le recevrait en vertu d'une conven- 



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840 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAPITRE IV. 

tion et de bonne foi^ c'est-à-dire croyant traiter avec 
le véritable titulaire, acquerrait les mêmes droits que 
le cessionaire d'un meuble corporel dans les mêmes 
circonstances. 

273. Il reste encore à examiner un point de cette 
théorie générale de la possession, c'est ce qu'on ap- 
pelle la continuation et la jonction des possessiong. 

Dans les divers cas où la durée de la possession a 
de l'intérêt, spécialement, quand elle peut mener à la 
prescription, on peut se demander si la possession est 
interrompue par la mort du possesseur et si son héri- 
tier doit recommencer une nouvelle possession. Même 
question, si le possesseur cède la chose ou le droit 
qu'il possède: le cessionnaire doit-il recommencer une 
nouvelle possession? 

Pour le cas de décès du possesseur, il n'y a pas de 
difficulté: son héritier, continuant sa personne au point 
de vue des droits civils, succède à sa possession^ la 
continue également, et, par cela seul que c'est, juridi- 
quement, la même possession, elle a les mêmes vices 
ou les mêmes qualités: elle sera précaire ou non, à 
juste titre ou sans titre, de bonne foi ou de mauvaise 
foi, suivant ce qu'elle était pour le défunt. Au con- 
traire, s'il y a cession volontaire, le cessionnaire ne 
succédant pas au cédant à titre universel, mais seule- 
ment à titre particulier, ne le représente pas et ne 
continue pas sa personne; il doit donc, en principe, 
commencer une nouvelle possession, laquelle pourra 
être exempte des vices que pouvait avoir celle du 
cédant, mais pourra aussi avoir ses vices propres. 

Toutefois, l'utilité pratique, d'accord avec la raison, 
a fait admettre que, si les deux possessions étaient à 
juste titre et de bonne foi, elles pussent être réunies au 
profit du cessionnaire ; il n'y a, en effet, aucune raison 
de retarder le bénéfice de la prescription au profit de 



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POSSESSION.— ESPÈCES ET OBJETS. 841 

Vaïioien tifcalaire du droit qni^ lui-même^ n'a fait aucan 
acte ni diligence pour conserver son droit. 

274. On peut maintenant aborder le texte qui tend 
à résumer ces idées théoriques, avec une portée prati- 
que, ainsi qu'il convient aux dispositions d'une loi. 

On y présente, comme pour les droits réglés aux 
Chapitres précédents, après quelques notions générales 
caractérisant le droit dont il s'agit, les moyens ou con- 
ditions de son établissement, ses effets, et les causes 
qui y mettent fin. 

On sait, d'ailleurs, que l'un des effets de la posses- 
sion, à savoir la prescription acquisitive ou usucapion, 
ne prendra pas place ici, mais sera renvoyé au Livre 
III®, avec les autres moyens d'acquérir les droits. 



SECTION PREMIERE. 

DES DIVERSES ESPÈCES DE POSSESSION 
ET DES CHOSES QUI EN SONT SUSCEPTIBLES. 

Art. 191. La possession est naturelle ou première 
civile. ^^"" 

192. La possession naturelle est la déten- Poewedon 
tion d'une chose corporelle, sans que le déten- »»*«""«• 
teur ait aucune prétention à un droit sur cette 
chose. 

Les biens du domaine public ne sont suscep- 
tibles que d'une possession naturelle de la part 
des particuliers. [C. ital. 690.] 

193. La possession civile est la détention poB8«68ion 
d'une chose corporelle ou l'exercice d'un droit, ^^^^' 
avec l'intention de l'avoir pour soi. [C. fr., 2228.] 



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342 LIVllE IL— iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. Ire. 



Possession 
à juste titre. 



Id. sans titre. 



Possession 

de 
bonne foi. 



Idem 
de msayaise foi. 



Possession 
ricieuse. 

Violence. 



Clandestinité. 



Tous les droits, tant réels que personnels, 
sont susceptibles de possession civile, avec des 
effets différents, suivant les cas, tels qu'ils sont 
déterminés ci-après. 

La possession appliquée à l'état civil des per- 
sonnes est réglée au Livre I". 

194. La possession civile est dite à Juste 
titre ou à Juste cause^ lorsqu'elle est fondée 
sur un acte juridique destiné par sa nature à 
conférer le droit possédé, encore que, faute de 
qualité chez le cédant, elle n'ait pu produire 
cet effet. [560.] 

Si la possession a été usurpée, elle est dite 
sans titre ou sans cause. 

195. La possession à juste titre est dite de 
bonne foi^ lorsque le possesseur a ignoré les 
vices de son titre, au moment où il a été créé. 

Elle est dite de mauvaise foiy dans le cas 
contraire. 

L'erreur de droit n'est pas admise pour con- 
stituer la bonne foi. 

La bonne foi cesse lorsque les vices du titre 
sont découverts. [Ibid,'] 

196. La possession est dite vicieuse y \ors- 
qu'elle est violente ou clandestine. [2229.] 

Elle est violentCy quand elle a été obtenue ou 
conservée par la force ou la menace. 

Elle est clandestine^ quand elle ne se révèle 
pas suffisamment aux intéressés par des actes 
extérieurs et publics. 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS* 



848 



La possession cesse d'être vicieuse, lorsqu'elle 
est devenue painblsy ou lorsqu'elle est devenue 
publique. 



Cessation 
du Tice. 



197. La possession naturelle est dite pré- 
Caire, lorsque le possesseur détient une chose 
ou exerce un droit au nom et pour le compte 
d'autrui. 

La possession cesse d'être précaire et devient 
civile, lorsque le possesseur a commencé à pos- 
séder pour lui-même. [2236, 2237.] 

Toutefois, lorsque la précarité résulte de la 
nature du titre sur lequel la possession est 
fondée, elle ne cesse que par une des deux 
causes ci-après : 

1"* Par un acte judiciaire ou extrajudiciaire 
signifié à celui pour le compte duquel la pos- 
session avait lieu et contenant une contradic- 
tion formelle à ses droits ; 

2*" Par l'interversion du titre provenant du 
contractant ou d'un tiers et donnant une nou- 
velle cause à la possession. [2238.] 



Possession 
précaire. 



Cessation 

delà 
précarité. 



198. Le possesseur est toujours présumé 
posséder pour son propre compte, si la précarité 
n'est prouvée, soit par son titre, soit par les cir- 
constances du fait. [2230.] 



Présomption 
Mgale. 



199. Celui qui prouve posséder en vertu 
d'un juste titre est présumé posséder de bonne 
foi, si le contraire n'est prouvé. [2268;] 



Suite. 



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844 LIVRE II.— Iw PAETIE.— CHAP. IV.— SBCT. I«. 

8«it«- 20(X La possession est présumée paisible, 

si la violence n'est pas prouvée. 

La publicité ne se présume pas, elle doit être 
prouvée. 

La possession prouvée à deux époques diffé- 
rentes est présumée avoir été continuée dans 
l'intervalle, s'il n'est prouvé qu'elle a été inter- 
rompue ou suspendue. [2234.] 

COMMENTAIBE. 

Art. 191. — 275. Il n'est pas rare de rencontrer, 
dans les matières de droit, une semblable division qui 
rattacbe les institutions à deux causes : la nature et la 
loi. C'est ainsi qu'on a déjà reconnu que les Biens 
sont meubles ou immeubles par leur nature ou par la 
détermination de la loi, ce qui revient à dire qu'il y a 
des meubles et des immeubles naturels et qu'il y en a 
aussi de civils ; on a vu, de même qu'il y a des fruits 
naturels et des fruits civils. 

Ici, cependant, il y a une légère différence dans le 
sens de ces deux mots : la nature et la loi civile ne 
sont pas considérées comme causes mais seulement 
comme garanties de la possession, ainsi qu'on le com- 
prendra par les dispositions ci-après. 

Art. 192. — 276. La possession naturelle est un 
pur/at^, tout physique et matériel, sans rien de juri- 
dique. La loi peut le constater, le tolérer; mais elle 
ne le protège pas, elle ne lui accorde aucune des ga- 
ranties et ne lui reconnaît aucun des effets avantageux 
qui caractériseront la possession civile et en font un 
droit. 

Les cas de possession naturelle ne sont pas rares : 
il arrive souvent qu'à la faveur du voisinage, de la 



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POSSESSION.— ESPÈCES ET OBJETS. 846 

parenté on de l'amitié^ on se sert du bien d^antrui^ 
d'an meuble ou d'un immeuble^ sans autorisation du 
vrai propriétaire^ quelquefois à son insû^ mais sans 
intention de se l'approprier^ ni sans prétendre avoir 
aucun droit sur cette chose. C'est une possession 
naturelle. 

Si l'on faisait usage de la chose d'autrui avec la 
permission du propriétaire, comme en vertu d'un prêt 
à usage, ou si on la détenait en vertu d'un dépôt, la 
possession serait toujours naturelle; mais elle prend- 
rait spécialement le nom de précaire, comme il est dit 
à l'article 197 (voy. aussi, ci-dessus, Exposé, p. 325). 

277. Le présent article, en nous disant que les biens 
du domaine public ne sont susceptibles que de posses- 
sion naturelle, de la part des particuliers, consacre ce 
qui a été dit sous l'article 24, à savoir que ces biens 
ne peuvent appartenir à des personnes privées ni être 
pour elles l'objet d'un droit. Il en résulte que, lors 
même qu'un particulier détiendrait une portion du 
domaine public, en s'en prétendant propriétaire, sa 
position ne serait pas meilleure que s'il n'avait aucune 
prétention de ce genre. 

Il ne faudrait pas en conclure la réciproque. Ainsi, 
l'Etat pourrait très-bien posséder civilement, comme 
faisant partie du domaine public, des biens apparte- 
nant à des particuliers, justement, parce que la nature 
de ces biens ne s'oppose pas à leur facile changement 
de destination : un bien privé peut passer dans le 
domaine public sans aucune formalité particulière, dès 
qu'il est régulièrement affecté à un service national ; 
tandis qu'un bien du domaine public ne peut devenir 
bien privé qu'après avoir été déclassé (voy. p. 63). 

278. On remarquera que la loi n'étend pas à toutes 
les choses qui sont hors du commerce, d'après l'article 
27, la disposition prohibitive qui concerne les choses 



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346 LIVRE II.— 1« PARTIE.— CHAP. lV.r-8ECT. I~. 

du domaine public. On ne pourrait donc pas dire que 
celui qui remplit un emploi public^ qui porte un titre 
ou une dignité honorifique ou bénéficie d'une pension 
civile ou militaire^ même sans droite ne possède pas 
ces avantges^ au moins naturellement; il serait même 
permis de dire qu'il les possède civilement. En effet, 
puisque ces titres et avantages peuvent être l'objet 
d'un droit véritable pour les particuliers, ils peuvent, 
à défaut du droit, au fond, être exercés et possédés 
temporairement, et les possesseurs de ces titres doivent 
obtenir la protection, la gai*antie provisoire ou intéri-. 
maire de la loi, jusqu'à ce que la vérité soit reconnue. 

Art. 193, — 279. La différence entre la possession 
naturelle et la possession civile est toute entière dans 
l'intention du possesseur, comme cela résulte de la 
comparaison de cet article avec le précédent. 

Cette intention a été suffisamment développée dans 
l'Exposé qui précède. Rappelons seulement qu'elle ne 
suppose pas nécessairement la bonne foi, ou la croyance, 
chez le possesseur, à l'existence de son droit ; la mau- 
vaise foi, il est vrai, diminue ses avantages, mais 
n'empêche pas que sa possession ne soit civile. 

On sait aussi que la possession peut se cumuler avec 
le droit véritable et qu'elle est encore d'une grande 
utilité à celui qui, ayant le droit, au fond, ne pourrait 
pas en fournir la preuve : elle lui donne le rôle de dé- 
fendeur. 

280. Le présent article nous montre que la posses- 
sion ne cousiste pas seulement dans la détention phy- 
sique d'une chose corporelle, mais aussi et surtout 
dans l'exercice d'un droit sur cette chose. 

On a vu, dans l'Exposé (p. 321 et s.), que la détention 
physique d'une chose corporelle est le caractère propre 
de la possession à titre de propriétaire, accompagnée des 
actes qui révèlent la prétention au fond du droit 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS. 847 

fanimus domini); mais^ coiume il y a d'autres droits 
réels auxquels le possesseur peut prétendre, sans que 
ces droits le mettent en rapport aussi étroit ou aussi 
complet avec la chose, c'est surtout à l'exercice du droit 
qu'il faut s'attacher pour l'élément de fait, pour le 
signe extérieur de la possession ; enfin, s'il s'agit d'un 
droit purement personnel ou de créance, il est clair 
qu'il ne peut plus être question de détention d'une 
chose, mais toujours de faits extérieurs constituant 
l'exercice du droit auquel on prétend. 

Le présent article pose, à cette occasion, un principe 
que l'on ne trouve avec la même netteté ni la même 
hardiesse dans aucune législation, à savoir que tous 
les droits sont susceptibles de possesion civile. Il le 
dit, non-seulement des droits réels, mais des droits 
personnels, ce qui est incontestable, quand la question 
est placée sur son véritable terrain, ainsi qu'on l'a fait 
dans l'Exposé (p. 338.) 

Mais, comme la possession de ces divers droits ne 
produit pas toujours les mêmes effets, la loi doit l'in- 
diquer, en forme de réserve et avec renvoi aux dis- 
positions qui suivront. 

La loi rappelle aussi que l'état des personnes est 
susceptible de possession. C'est au Livre 1*^' qu'on 
aura vu les caractères et les avantages de la possession 
d'état, appliquée à la nationalité, à la filiation, à la 
qualité d'époux. 

Observons, en passant, qu'il y a, là encore, une 
preuve que les choses qui ne sont pas dans le commerce 
sont pourtant susceptibles de possession, lorsqu'il ne 
s'agit pas de celles qui sont dans le domaine public. 

Art. 194. — 281. On va retrouver ici, consacrées 
législativement, les principales distinctions relatives à 
la possession et qui avaient été présentées théorique- 
ment dans l'Exposé. 



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848 LIVRB II.— Iw PAETIB.— CHAP. IV.— 8ECT. I". 

Il ne faut pas s'étonner que tonte cette partie de la 
loi ait un caractère plus doctrinal que les autres : on 
ne doit pas oublier que la possession est restée dans 
toutes les législations une des parties les plus difficiles 
du droite justement parce que le législateur a semblé 
lui-même reculer devant la difficulté de poser des 
principes en cette matière. 

Dans le Projet japonais, on s'efforce de présenter 
les divers caractères de la possession d'une façon aussi 
pratique que possible; les expressions adoptées en 
Europe, par l'effet d'un long usage datant des Ro- 
mains, sont législativement consacrées et définies, afin 
de pouvoir être ensuite employées sans difficulté, dans 
les dispositions ultérieures de la loi. 

282. La loi française a tenté quelques définitions 
en cette matière, mais elle n'y a pas été heureuse. 

Ainsi, dans l'article 550, elle veut définir la pos- 
session de bonne foi et elle y môle celle du juste titre, 
deux choses qu'il convient pourtant de séparer. Il est 
vrai que l'on no peut guère être possesseur de bonne 
foi si l'on n'a pas d'abord un juste titre pour fonde- 
ment de sa possession; mais on peut très-bien avoir un 
juste titre sans être de bonne foi. Le Code français le 
reconnaît lui-même (art. 2265), en exigeant la réunion 
de ces deux qualités chez le possesseur, pour prescrire 
un immeuble par dix ans. 

On peut reprocher, en outre, au Code français d'avoir 
mal défini le juste titre, en le qualifiant d^acte trans- 
latif de propriété; si l'acte dont il s'agit avait trans- 
féré la propriété, il serait plus qu'un ju^te titre, il 
serait un titre parfait ; il n'aurait pas seulement pro- 
curé la po88S€88ion du droit mais le droit lui-même; 
c'est donc avec plus d'exactitude que le présent article 
194 parle d'un acte ^* destiné par sa nature, à conférer 
le droit possédé, mais n'ayant pas produit cet effet. 



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POSSESSION.— ESPÈCES ET OBJETS. 840 

par un défaut de qualité chez le cédant/' ce qui sup- 
pose que le cédant n^avait pas lui-même le droit quMl 
a prétendu céder; or^ c*est un axiome de droit devenu 
banal^ à force d'évidence^ que '^ personne ne peut trans- 
férer plus de droits qu'il n'en a lui-même, ni d'autres 
droits que ceux qui lui appartiennent" (a). Les actes 
juridiques ayant, de leur nature, le caractère de justes 
titres sont, ou onéreux, comme la vente, l'échange, 
la société, ou gratuits, comme la donation, le legs ou 
testament. 

283. Un autre tort de la définition française est de 
n'avoir parlé que de titres translatifs j>ropnVi^t'; or, il y 
a des titres traslatifs d'autres droits réels que la pro- 
priété, auxquels il faut reconnaître le caractère de 
justes titres, comme la constitution d'un usufruit, d'une 
servitude foncière, d'un gage, le transport d'une créance 
ou droit personnel. 

La définition proposée ici n'encourra pas le même 
reproche. 

L'opposé du juste titre n'est pas le titre injuste, ce 
qui n'aurait pas de sens ; ce n'est pas non plus le titre 
précaire déjà expliqué dans l'Exposé et que l'on retrou- 
vera à l'article 197; assurément, le titre précaire n'est 
pas de nature à conférer la propriété, et s'il conférait 
un droit réel de moindre importance, comme un usu- 
fruit, une servitude ou un gage, il ne serait pas pré- 
caire quant à ce droit; si l'opposé du juste titre doit 
être cherché hors du titre précaire, c'est parce que 
celui qui possède une chose ou exerce un droit en 
vertu d'un titre précaire n'a qu'une possession natu- 

(a) L'axiôine est souvent cité en latin: nemo in alium plus juri$ 
trantferre potest quàm ipse hahet, "personne ne peut transférer à autrui 
plus de droits qu'il n'en a lui-même;" ou, plus brièvement: nemo dat quod 
non ip$e hahet: '^personne ne donne ce qu'il n'a pas lui-même." 

Cet axiome est reproduit, sous une forme un peu moins dogpnatique, 
dans l'article 2126, et nous aurons souvent l'occasion de Vinvoquer. 



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350 LIVRE II.—I" PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. 1". 

relie et non une possesssion civile; c'est parce qu'il pos- 
sède pour autrui et non pour lui-même: il lui manque 
rintention d'avoir pour lui la chose ou le droit, il n'a 
pas l'animtis sibi habendi; on dit souvent qu'il lie 'pos- 
sède pas. 

L'opposé du juste titre c'est Vabsence de titre; la 
possession injuste, c'est la possession usurpée; on l'ap- 
pelle aussi possession sans cause, c'est-à-dire sans base, 
sans fondement légitime. 

L'usurpation ne suppose pas nécessairement la fraude 
ou la violence; ce seraient là, il est vrai, des vices de 
la possession, de nature à en diminuer beaucoup les 
avantages, comme on l'a annoncé dans l'Exposé et 
comme on va le voir sous l'article 196; mais on com- 
prendrait que quelqu'un se mit en possession d'un bien 
momentanément abandonné ou d'une succession va- 
cante; il pourrait même s'y croire des droits, ce qui le 
rapprocherait, à certains égards d'un possesseur de 
bonne foi, comme on le verra plus loin (art. 206). 

Art. 195.-^ 284. D'après cette disposition, il n'y a 
pas de bonne foi sans un juste titre : la loi ne se con- 
tente pas d'un titre putatif , c^est-à-dire de la croyance 
du possesseur à l'existence d'un titre qui n'existerait 
pas réellement (6). 

Le droit romain admettait, dans certains cas excep- 
tionnels, que le titre putatif remplaçât le titre véritable; 
par exemple, lorsque quelqu'un avait donné mandat 
d'acheter un fonds et en avait pris possession, comme 
lui appartenant, alors que le mandataire ne l'avait qufe 
loué ou usurpé. Cette solution avait le tort de consi- 

(6) Putatif vient du latin pvtaivs: "pensé, cru." Outre le cas de 

titre putatrf, il y a encore le mariage putatif qui est cru valable, quoi- 

qu'irrégulier (voy. c. civ. fr., art. 201 et 202) ; on appelle quelquefois 

^/« putatif, celui qui passe pour le fils d'une personne, sans que ce soit 

certain. 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS. 351 

dérer comme exem{)t de faute un mandant téméraire 
et assurément plus imprudent que ne Tavait pu être le 
vrai propriétaire. 

En droit français, on considère le titre putatif comme 
insuffisant pour conduire à la prescription acquisitive 
par dix ans ; mais on s'en contente pour admettre le 
possesseur à gagner les fruits. 

Ces distinctions, un peu subtiles, n'ayant pas encore 
de précédents au Japon, il ne paraît pas bien néces- 
saire de les y introduire. Elles ne sont pas d'ailleurs 
conformes à la stricte équité, car, il doit subsister une 
différence, même quanta l'acquisition des fruits, entre 
le possesseur de bonne foi qui a un titre et celui qui 
n'en a pas. Il en résultera un peu moins de faveur 
pour le possesseur honnête ; mais il parait sage de ré- 
server les bienfaits de la loi au possesseur qui a le 
moins de négligence à se reprocher. 

285, C'est dans le même esprit que le Projet ne 
tient compte, comme élément de la bonne foi, que de 
Terreur défait: une erreur sur le droit, causant Tigno- 
rance des vices du titre, laisserait assurément l'hon- 
nêteté intacte, mais elle ne suffirait pas pour assurer 
au possesseur les bénéfices de la bonne foi. La loi 
se condamnerait elle-même, elle semblerait avouer son 
obscurité, si elle déclarait excusable, en règle, celui a 
ignoré ou mal compris ses dispositions. 

Ainsi, ne serait pas considéré comme de bonne foi, 
celui, qui, par ignorance du droit et de la loi, croirait 
qu'un titre est de nature à conférer le droit possédé, 
lorsqu'il est impuissant à produire cet effet; de même, 
celui qui n'aurait pas rempli les formalités complé- 
mentaires de publicité requises pour la transmission 
du droit; de même encore, celui qui, ayant traité 
sciemment avec un mineur, ignorerait l'incapacité qui 
résulte de l'âge. 



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352 LIVRE IL— 1« PARTIR.— CHAP. IV.— SECT. I». 

On verra pourtant, à Farticle 333,. que Terreur de 
droit peut être admise, dans certains cas, comme Ter- 
reur de fait, pour faire annuler une convention, mais 
dans ces cas, celui qui invoque son erreur de droit 
lutte pour conserver son bien tandis qu'ici, il Tinvo- 
querait pour acquérir le bien d'autrui. 

Au contraire, il j aurait bonne foi dans une erreur 
défait, comme celle qui consisterait à croire majeur 
celui qui est encore mineur, à croire propriétaire celui 
qui ne Test pas. Et encore, dans ce dernier cas, fau- 
drait-il que cette erreur ne portât que sur Tidentité 
du propriétaire; car si Terreur a consisté à croire que 
le cédant était propriétaire en vertu d'actes qui, de 
leur nature, ne pouvaient produire cet effet, le posses- 
seur ne serait pas plus intéressant que s'il s'était 
trompé sur la nature de l'acte même qui servait de 
base à sa possession: ce serait encore une erreur de 
droit. 

Par exemple, le possesseur a acheté de quelqu'un 
qu'il savait originairement locataire ou fermier ; mais 
il a cru que, par l'effet d'une longue possession, sans 
paj:ement de loyers ou fermages, le fermier était de- 
venu propriétaire par prescription et pouvait lui céder 
valablement: il n'aurait pas la bonne foi telle que la 
loi la requiert, parce que son honnêteté implique une 
erreur de droit consistant à croire qu'un possesseur 
précaire peut prescrire. 

Cette disposition du présent article, au sujet de Ter- 
reur de droit, est encore une sévérité à laquelle résiste 
la jurisprudence française ; mais, pour ne pas tomber 
dans une indulgence déraisonnable, elle est entraînée 
à des distinctions nombreuses qui peuvent facilement 
dégénérer en arbitraire. 

Au Japon, tous les bénéfices qui vont être accordés 
au possesseur de bonne foi sont des innovations ; il est 
donc raisonnable de les enfermer dans des limites asse% 



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POSSESSION.— ESPÈCES ET OBJETS. 853 

étroites et de ne pas affraDchir les possesseurs des cod- 
ditions de la vigilance ordinaire. Ceux qui douteront 
sur le droit et sur les effets juridiques des actes pour- 
ront toujours consulter des hommes expérimentés, où 
même s'abstenir d'actes dont Ja régularité et la léga- 
lité ne leur seront pas parfaitement démontrées. 

Toutefois, on introduira dans l'article 206 une dis- 
position tendant à établir une différence raisonnable 
entre le possesseur de bonne foi sans titre et le pos- 
sesseur de mauvaise foi. 

286. La mauvaise foi se trouve expliquée, comme 
étant la négation des conditions requises pour la bonne 
foi i en d'autres termes, le possesseur est de mauvaise 
foi, lorsqu'il ne croit pas que le droit cédé lui appar- 
tienne. Le doute seul exclurait déjà la bonne foi. 

La cessation de la bonne foi ne rétroagit pas. Or, on 
verra, au Livre IIP, que le temps exigé pour acquérir 
par prescription est moins long pour celui qui était de 
bonne foi au moment où est intervenu le juste titre; il 
conservera donc le bénéfice de sa bonne foi originaire, 
quant à la prescription, malgré la survenance de la 
mauvaise foi(c); mais il cessera, depuis ce moment, de 
gagner les fruits et produits perçus, même avant la 
revendication. 

La loi n'a pas eu à prévoir le cas inverse, celui où le 
possesseur qui aurait été de mauvaise foi à l'origine 
deviendrait de bonne foi plus tard : d'abord, le cas est 
diflScile à concevoir, en fait; mais s'il se présentait, les 
deux solutions inverses des précédentes auraient lieu 
naturellement: la prescription resterait soumise au 
temps plus long, parce que la possession été de mau- 



(c) Les Romains nous ont encore transmis un axiome, à cet égard : 
mala fidcÈ 9upervenien» utucapionem non impedii" la mauvaise foi 
survenant n'empêche pas rusacapion." 

23 



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364 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. Iw. 

vaise foi à rorigine; en seDS inverse, les fruits nouvel* 
lement perçus appartiendraient au possesseur. 

Quant au juste titre, il ne peut comporter aucun 
changement, soit qu'il ait existé, soit qu'il ait fait 
défaut à l'origine. 

Art. 196. — 287. L'existence des deux vices de 
la possession ici prévus n'exclut pas nécessairement le 
juste titre et la bonne foi. 

Sans doute, une possession obtenue par la violence 
sera rarement fondée sur un juste titre; cependant, si 
quelqu'un avait été contraint à vendre un bien qu'il 
possédait, le nouveau possesseur aurait dans la vente 
un juste titre et il serait de bonne foi, s'il avait cru aux 
droits de son cédant; mais sa possession serait vicieuse; 
de même, si, ayant acheté sans violence d'un autre 
que le vrai propriétaire, le possesseur ne s'était main- 
tenu en possession que par des menaces contre le vrai 
propriétaire désirant recouvrer sa chose. Dans ce 
dernier cas, il pourrait aussi y avoir bonne foi ; car on 
peut mettre d'autant plus d'âpreté à défendre sa pos- 
session qu'on la croit plus légitime. 

La clandestinité est encore mieux compatible avec la 
juste cause et avec la bonne foi. Ainsi, quelqu'un 
ayant acheté une chose qu'il croyait appartenir à son 
cédant, a, depuis lors, découvert son erreur; craignant 
la revendication du vrai propriétaire, il a dissimulé 
sa possession, de manière à ne pas attirer l'attention 
de celui-ci : sa possession, qui est toujours considérée 
comme de bonne foi, quant à la prescription, est de- 
venue vicieuse, après avoir été régulière et utile. 

Lors même que, dans beaucoup de cas, le vice de 
violence ou celui de clandestinité se rencontrerait avec 
le défaut de titre ou avec la mauvaise foi, il ne serait 
pas moins très-important de séparer ces qualités défa- 
vorables de la possession ; en effet, le défaut de titre 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS. 865 

OU de JQSte cause et la mauvaise foi retardent le béné- 
fice de la prescription acquisitiye, mais ne le suppri- 
ment pas ; il en est autrement de la violence et de la 
clandestinité. 

On verra plus loin (art, 207) l'influence de la violence 
et de la clandestinité sur Tacquisitiou des fruits. 

La loi indique clairement comment le vice de la 
possession peut cesser, ou, suivant l'expression con- 
sacrée, être 'purgé. Il va sans dire que le changement 
de qualité de la possession n'est que pour l'avenir et 
sans rétroactivité, comme cela a lieu pour la bonne ou 
la mauvaise foi, d'après l'article précédent. 

Remarquons, en terminant, que les deux vices de la 
possession dont il s'agit sont relatifs et nonubsolus. 

Ainsi, la possession acquise ou conservée par des 
menaces contre une personne n'empêcherait pas de 
prescrire ou d'acquérir les fruits contre une autre per- 
sonne qui se trouverait être le vrai propriétaire et à 
l'égard de laquelle on n'aurait usé d'aucune menace. 

Il en est de même d'une possession qui aurait été 
clandestine ou dissimulée à l'égard d'une personne 
que le possesseur croyait par erreur le vrai proprié- 
taire, et qui aurait été, au contraire, connue de celui- 
ci, parce que le possesseur ne se croyait aucun intérêt 
à la lui dissimuler (d). 

En sens inverse, le défaut de juste titre et la mau- 
vaise foi sont des qualités défavorables de la possession 
qui peuvent être opposées au possesseur par tout in- 
téressé : leur effet nuisible est absolu et non pas relatif. 

Art. 197. — 288. La précarité est quelquefois qua- 
lifiée de vice de la possession et mise, comme telle, sur 
la même ligne que la violence et la clandestinité. Cette 

{d) Les Romains exprimaient ce caractère relatif des vices de la pos- 
session, en exigeant qne les vices existassent "à Tégard de l'adversaire" 
(ab advertario). 



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356 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. Ire. 

assimilation^ qui remonte aax Bomains^ est fondée sur 
ce que la précarité met obstacle à la prescription et 
même un obstacle plus considéitible, car elle est, gêné- 
ralement, une qualité a&^oZt/e et non pas 7*eZa^ti;e comme 
les deux autres. Mais il vaut mieux éviter de dire que 
la précarité est un vice de la possession, puisqu'elle ne 
contient en elle-même ni faute, ni dissimulation. 

Le texte la présente comme une variété de la pos- 
session naturelle: en effet, le possesseur ne prétend pas 
avoir pour lui la chose qu'il détient ou le droit qu'il 
exerce ; mais, de plus, il détient la chose ou exerce le 
droit pour une autre personne, soit en vertu d'un man- 
dat ou d'une gestion d'affaires spontanée, soit en vertu 
d'un dépôt, d'un prêt à usage, d'une constitution de 
dot ou d'un autre contrat l'obligeant à conserver la 
chose avec soin et à la restituer à l'autre contractant. 

Il faut considérer également comme possesseurs 
précaires ceux qui détiennent à titre de gage, d'an- 
tichrèse, d'usufruit, de servitude ou de louage. 

Cependant, ces personnes ont un droit réel qu'elles 
exercent en leur nom, pour leur compte, et non pour 
le compte et dans l'intérêt d'autrui. 

Quand on dit que ce sont des possesseurs précaires, 
c'est par rapport au droit de propriété qu'on l'entend. 
En effet, quoique ces possesseurs détiennent la chose et 
puissent abusivement faire des actes de propriétaire, 
ces actes ne les conduiront pas à la prescription; mais, 
pour ce qui est du droit même que leur confère leur 
titre, ils ne sont pas possesseurs précaires, ils possè- 
dent pour eux-mêmes ; bien plus, ils seront, le plus 
souvent, titulaires légitimes du droit qu'ils possèdent; 
car, dans ce cas, il n'y a pas de raison particulière de 
supposer qu'ils ont traité avec quelqu'un qui n'avait 
pas qualité pour céder le droit dont il s'agit. 

On a dit, dans l'Exposé (p. 325), que, pour trouver 
des possesseurs précaires à l'égard de l'usufruit et des 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS. 867 

antres droits réels formaDt des démeinbrements de la 
propriété, il faudrait supposer des possesseurs exerçant 
CCS droits au nom et pour le compte d'autrui, comme 
un tuteur, un mari, un administrateur. 

289. La précarité, à la différence de la violence et 
de la clandestinité, est, comme on Ta dit plus haut, 
une qualité absolue et non pas relative de la possession, 
an moins en général; en conséquence, le possesseur 
précaire ne pourra se prévaloir de sa possession, non- 
seulement à rencontre de celui au nom et pour le 
coippte duquel il possède, mais même à Rencontre de 
personne autre; la raison en est que le possesseur pré- 
caire n'a qu'une possession naturelle : il lui manqne, 
pour avoir la possession civile, l'intention d'avoir à lui 
ou pour lui fpro suo) la chose qu'il détient ou le droit 
qu'il exerce. 

La précarité cesse, en principe, comme les vices de 
la possession, par la survenance de la qualité qui man- 
quait à la possession; ainsi, quand le possesseur, par 
changement d'intention, commence à posséder pour 
lui-même. 

Mais le principe reçoit exception et devient d'une 
application plus difficile lorsque le possesseur précaire 
détenait la chose en vertu d'un titre qui constituait 
formellement sa précarité, comme un dépôt, un prêt, un 
louage. En pareil cas, il ne peut pas dépendre de la 
volonté on de la seule intention du possesseur de trans- 
former sa possession au mépris d'un titre auquel le 
titulaire légitime du droit a participé et sur lequel il a 
fondé sa sécurité: il faut alors Tnn ou l'autre des deux 
actes formels prévus par notre article, pour que la 
possession, de précaire qu'elle était, devienne civile. 

Ces deux actes sont exigés aussi par le Code fran- 
çais (art. 2238) qui lui-même les a empruntés à l'an- 
cienne législation romaine. 



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868 LIVRE II.— 1» PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. Iw. 
Ils ne demandeDt que peu d'explications. 

290. — V Si le possesseur précaii*e prétend exercer à 
l'avenir, en son nora et y)our son compte, le droit dont 
il s'agit, il signifiera à celui pour le compte duquel il 
possédait en vertu d'un titre, que, désormais, il se 
considère comme titulaire du droit. La signification 
sera dite judiciaire, quand elle aura le caractère d'une 
demande en justice, et extrajudiciaire, quand elle ne 
constituei*a pas une demande en justice, mais, au 
moins, sera faite en bonne et due forme, par un offi- 
cier public, suivant les règles de la procédure ex^ra- 
judiciaire. 

Dans cette signification, le possesseur donnera na- 
turellement ses motifs ; s'il ne les donne pas ou s'ils 
ne sont pas trouvés suffisants par son adversaire, ce 
dernier les contestera et le procès s'engagera ; de 
toute manière, la précarité cesse, au moins jusqu'à 
la décision finale, et elle cesse vis-à-vis de tout le 
monde. 

Toutefois, si la signification dont il s'agit avait dû 
être faite à plusieurs intéressés et n'avait été faite 
qu'à un seul, la précarité ne cesserait qu'à l'égard de 
celui-là et c'est pourquoi nous avons dit que le vice 
dont il sagit n'est absolu que en géivéral: voilà un cas 
où il est relatif. 

Bien que cette disposition du Projet paraisse em- 
pruntée au Code français, elle en diffère cependant, si 
on rapproche les deux textes : le Code français floco 
citj exige que la "contradiction" soit signifiée aw vrat 
propriétaire, tandis que le Projet japonais veut qu'elle 
soit faite "à celui pour le compte duquel la possession 
précaire avait lieu." 

Il n'est pas douteux que la pensée de la loi française 
a été la même : les rédacteurs se sont placés dans 
l'hypothèse la plus fréquente, celle oii le possesseur 



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POSSESSION.— ESPÈCES ET OBJETS. 869 

précaire avait un titre émané du vrai propriétaire; 
mais il pourrait arriver qu'une chose ait été déposée^ 
prêtée ou louée par un autre que le vrai propriétaire; 
la possession résultant d'un pareil acte serait d'abord 
précaire vis-à-vis de tout le monde ; mais si le posses- 
seur voulait transformer sa possession naturelle en pos- 
session civile, ce n'est pas au véritable propriétaire 
qu'il devrait signifier la contradiction, mais à celui qui 
lui a fait le dépôt, le prêt ou le louage; et, en pareil 
cas, il aura les avantages attachés à la possession, non- 
seulement vis-à-vis de celui avec lequel il avait traité, 
ce qui n'a pas grand intérêt, mais surtout vis-à-vis du 
vrai propriétaire. 

291. — 2® Le possesseur précaire commence à pos- 
séder civilement et pour lui-même, quand son titre est 
interverti, changé en un autre titre qui l'autorise à . 
posséder désormais pour lui-même fpro stioj. Ici en- 
core, le Projet s'écarte un peu du Code français qui 
ne suppose le nouveau titre émané que d'un tiers : on 
ajoute ici " le contractant." Ainsi quelqu'un détenait, 
comme dépositaire ou emprunteur, une choàe qui lui 
avait été confiée par un autre que le propriétaire : 
il n'aurait pu la prescrire, ni contre le déposant, ni 
contre le vrai propriétaire ; mais, plus tard, il fait 
avec le déposant un contrat d'achat ou d'échange qui 
l'autorise à posséder désormais la chose comme sienne: 
il la prescrira. 

Le cas où le posssesseur traite avec un tiers donnerait 
le même résultat; il sera peut-être de bonne foi, peut- 
être de mauvaise foi; cela influera sur le temps requis 
pour la prescription, mais n'empêchera pas celle-ci. 

La loi n'a pas à prévoir une interversion du titre 
provenant dn véritable propriétaire, parce qu'alors le 
possesseur deviendrait lui-même propriétaire et il ne 
serait plus question de la simple possession. 



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860 LIVRE II.— iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. I". 

Art. 198, 199 et 200.— 292. Ces trois articles se 
rapportent à la preuve des qualités de la possession. 

C'est un principe général que celui qui invoque un 
droit doit prouver que ce droit lui appartient, et, si le 
droit est soumis à des conditions particulières, Fexis- 
tence de ces conditions doit elle-même être prouvée. 

Mais, quelquefois, la preuve directe serait difficile, 
et si, en même temps, il existe des vraisemblances, 
des probabilités, fondées sur les faits ordinaires de la 
vie, alors, la loi présume, suppose, l'existence de tout 
ou partie des conditions dont la preuve se trouve ainsi 
fournie ; mais la preuve contraire est permise, en gé- 
néral, et elle peut se faire par tous les moyens ordi- 
naires de preuve. 

Ainsi la condition essentielle de la possession civile 
ou légale est que le possesseur exerce pour lui-même 
le droit dont il s'agit; or, comme il est bien plus fré- 
quent, qu'une personne possède pour elle-même que 
pour autrui, la loi présume cette condition remplie par 
le possesseur. 

Mais le contraire aussi est possible; c'est donc à 
celui qui conteste la possession civile à prouver direc- 
tement que la possession est précaire. Cette preuve 
se fera, soit par le titre même en vertu duquel la pos- 
session a été prise, par exemple, si c'est un dépôt, un 
prêt, un louage, soit par les circonstances du fait, des- 
quelles il résulte que le possesseur a reconnu le droit 
d'autrui; ces circonstances elles-mêmes se prouveront 
par témoins ou par des écrits publics ou privés. 

Rappelons que la preuve de la précarité résultant 
du titre serait détruite si le possesseur se trouvait 
dans l'un des deux cas prévus à l'article précédent. 

293. L'article 199 contient deux dispositions dif- 
férentes, au sujet de deux qualités très-importantes de 
la possession civile. 



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POSSESSION.— ESPECES ET OBJETS. 861 

D'après la première, qui n'est qu'implicite, le juste 
titre ne se présume pas : il doit être prouvé. On pour- 
rait dire, cependant, qu'ici encore la généralité des cas 
paraîtrait motiver une présomption légale favomble 
au possesseur ; en effet, l'usurpation, la prise de pos- 
session sans titre, sont rares ; mais, d'un autre côté, le 
juste titre, s'il existe, doit être si facile à prouver par 
les moyens ordinaires que la faveur d'une présomption 
n'a plus la même raison d'être. 

Au contraire, une fois le juste titre prouvé directe- 
ment, la bonne foi est présumée par la loi, et cela 
devait être, non-seulement parce que l'honnêteté est 
plus fréquente que la fraude, mais encore parce que 
la bonne foi serait diflScile à prouver directement : elle 
consiste, en effet, dans l'ignorance des droits du véri- 
table titulaire; elle a un caractère plutôt négatif que 
positif , et la preuve d'une négation est toujours difficile; 
tandis que, si la possession est de mauvaise foi, l'ad- 
versaire du possesseur le pourra facilement prouver. 

294. Voici encore deux solutions différentes pour 
deux autres qualités de la possession. 

La loi ne pouvait évidemment présumer la violence 
qui est un délit; en outre, il serait difficile au posses- 
seur de prouver qu'il n'a pas commis de violence à 
l'origine, et qu'il ne s'est pas maintenu en possession 
par une violence continue: ce sont encore là des néga- 
tions fort difficiles à prouver. En même temps, il 
sera très-facile à l'adversaire du possesseur de prouver 
directement, par témoins, qu'il a comnais des actes de 
violence. 

Au contraire, la publicité est un fait positif et con- 
tinu, dont la preuve directe par le possesseur est d'au- 
tant plus facile qu'il a dâ avoir pour témoins tout le 
monde, au moins toutes les personnes de la localité; il 
n'y a donc aucune raison de présumer la publicité. 



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862 LIVRB IL— Iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. Iw. 

294 bis. La durée de la possession n'en change pas 
la nature, mais elle en augmente les effets, en général. 
Il est vrai que le premier avantage de la possession, à 
savoir, la présomption d'existence du droit exercé, est 
indépendant de la durée de la possession ; mais la pres- 
cription des immeubles est subordonnée à une longue 
possession; l'acquisition des fruits civils qui a lieu jour 
par jour, sans acte de perception (art. 206), augmente 
avec la durée de la possession ; enfin, l'exercice de deux 
des actions possessoires est subordonné à une posses- 
sion annale (art. 215) ; il y a donc pour le possesseur 
un grand intérêt à établir la durée de sa possession, et 
par coutre, chez le vrai propriétaire, un grand intérêt 
à la contester. 

La loi, ici encore, établit nue présomption légale en 
faveur du possesseur: s'il prouve qu'il a possédé à deux 
époques différentes, plus ou moins éloignées, il est pré- 
sumé avoir possédé dans l'intervalle, sauf toujours la 
preuve contmire, par tous les moyens possibles. 

Généralement, l'une de ces époques est celle du pro- 
cès entre le possesseur et le vrai propriétaire (action 
en revendication ou action possessoire), l'autre époque 
est celle qui, par son éloignement, suffirait pour assurer 
au possesseur le bénéfice de la prescription ou au moins 
de l'action possessoire. Quand le possesseur a prouvé 
directement sa possession à ces deux époques extrêmes, 
il est dispensé de prouver qu'il a possédé dans l'inter- 
valle (e) : outre qu'il lui serait bien difficile de prouver 
directement qu'il a possédé sans discontinuité, la vrai- 
semblance de fait en ce sens est pouî* lui : c'est, ici 
encore, un cas où la loi statue pour ce qui arrive le 
plus souvent (de eo quod plerumque fitj , 



(é) On dit, en forme d'axiome : prohatis extrémité média prasu^ 
muntur, ** les deux extrêmes étant prouvés, riutenralle est présumé." 



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PotMewion 
civile. 



Acquisition 
par un tien. 



POSSESSION.— ACQUISITION, 863 

SECTION IL 

DE L'ACQUISITION DE LA POSSESSION. 

Art. 201. La possession civile s'acquiert 
par le fait de Tappréhension d'une chose pu par 
l'exercice effectif d'un droit, avec l'intention 
d'avoir à soi la propriété de la chose ou le droit 
exercé. 

202. La détention de la chose ou l'exercice 
du droit peut avoir lieu par le fait d'un tiers ; 
l'intention de posséder doit se rencontrer en la 
personne de celui qui prétend bénéficier de la 
possession. [2228]. 

Toutefois, les incapables et les personnes ju- 
ridiques peuvent bénéficier de la possession, par 
le fait et l'intention de leur représentant. 

203. La prise de possession matérielle peut 
être remplacée par la tradition de brève main 
et par le constitut possessoire. 

Il y a tradition de brève main, lorsqu'une 
chose possédée précédemment à titre précaire 
est laissée au possesseur en vertu d'un nouveau 
titre qui lui permet de la considérer désormais 
comme sienne. 

Il y a constitut possessoire, lorsque celui qui 
possédait précédemment une chose comme sienne 
déclare en conserver désormais la possession au 
nom et pour le compte d'autrui. 

204. La possession se transmet aux héri- T"w«miBsion 

•■• ^ et continuation 

tiers et successeurs universels à 1 égard desquels deia posseMion. 



Tradition 
de . 
brève main. 



Constitut 
possessoire. 



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des potisettsion». 



364 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CH A P. IV.— SECT. II. 

elle continue, avec les qualités et les vices 
qu'elle pouvait avoir en la personne de leur 
auteur. 
Jonction Les acquéreurs à titre particulier d'une chose 

ou d'un droit peuvent, suivant leur intérêt, 
ou invoquer seulement leur propre possession, 
ou se prévaloir de celle de leur cédant, en la 
joignant à la leur. [2235]. 

COMMENTAIBE. 

Art. 201 et 202.— 295. L'article 201 consacre une 
règle développée dans l'Exposé (p. 323 et s.) et déjà 
impliquée dans la définition donnée par l'article 193, 
à savoir que la possession civile a deux élénsents essen- 
tiels : l'un défait et, pour ainsi dire, matériel ou cor- 
porel, l'autre dHnteniion et purement intellectuel. Il 
n'y a pas besoin d'y insister davantage : la loi devait 
présenter cette double condition comme nécessaire à 
l'acquisition dç la possession. 

296. La différence établie par l'article 202 entre le 
fait et l'intention a été annoncée et justifiée d'avance 
dans l'Exposé, ainsi que l'exception qui les rapproche 
dans deux cas particuliers. 

Il BxxSii de rappeler que les éléments de fait qui 
constituent la possession ne pourraient raisonnable- 
ment être exigés de celui qui doit bénéficier de la pos- 
session: les moyens d'action d'un seul individu sont 
forcément très-limités; chacun a besoin de confier à 
autrui une partie de ses intérêts, pour la surveillance, 
la conservation et même l'amélioration de ses biens. 

Mais, il y a un élément de la possession qu'il est 
inutile et on pourrait dire défendu de déléguer, c'est 
l'intention, la volonté d'avoir le droit; car cette volonté. 



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POSSESSION.— ACQUISITION. 865 

cette intention, n'est pas plus difficile à avoir pour une 
chose que pour une autre; elle peut embrasser un 
nombre indéfini d'objets; il est donc inutile de la 
déléguer à autrui, du moment d'ailleurs que la loi 
n'exige pas qu'elle se manifeste d'une manière déter- 
minée. L'exception à cette deuxième règle ne com- 
mence qu'avec la nécessité et cette nécessité, la loi ne 
la voit que dans deux cas : celui des personnes inca- 
pables et celui des personnes dites "juridiques," les- 
quelles ne peuvent avoir de volonté que par l'organe 
de leurs représentants légaux. 

297. Il ne faut pourtant pas exagérer le sens res- 
trictif de la seconde règle, à savoir que l'intention de 
posséder ne peut se déléguer et doit toujours se trou- 
ver chez le bénéficiaire. Ainsi, on peut valablement 
donner mandat à un serviteur,' à un préposé ou à un 
ami, de se rendre acquéreur et de prendre possession 
d'une ou plusieurs choses incomplètement déterminées, 
à l'égard desquelles on lui laisse une plus ou moins 
grande liberté de choix ; mais on ne doit pas hésiter à 
dire qu'en pareil cas l'intention de posséder se trouve 
suffisamment chez le mandant: il a voulu posséder ce 
qui serait choisi et acheté par son mandataire. Il 
n'est pas nécessaire non plus que le mandant connaisse 
le moment précis auquel son mandat a été exécuté: 
son intention existe dès que le mandat est donné, l'efFet 
seul en est retardé. Il en serait autrement, si la pos- 
session avait été prise pour autrui, sans mandat, mais 
par le bon office spontané d'un gérant d^ a ff ailles ; dans 
ce cas, celui dont les affaires ont été gérées n'acquer- 
rait la possession que lorsqu'il aurait conuu et ]*atifié 
la prise de possession et, cela, sans rétroactivité. 

Art. 203. — 298. Le Projet consacre ici une double 
règle qui remonte an droit romain et qui est admise 



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366 LIVRE IL— I" PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. IL 

encore aujoard'hui, en France et ailleurs. Dans les 
deux cas prévus au texte^ la possession matérielle ne 
change pas de mains^ en fait, et elle est considérée 
comme en ayant changé en droit. 

Les deux cas sont l'inverse l'un de l'autre. An pre- 
mier cas, un dépositaire, un emprunteur à usage, un 
locataire, par exemple, n'avait qu'une possession na- 
turelle et précaire, il détenait la chose pour le compte 
du propriétaire, ou, tout an moins, pour le compte de 
celui qui lui en avait fait le dépôt, le prêt ou le bail ; 
ensuite, désiitint acquérir la propriété de cette même 
chose, il passe un contrat d'achat avec celui qui la lui 
avait remise. 

Dans une législation formaliste, comme était la lé- 
gislation, romaine à ses origines, alors que la tradition 
matérielie était exigée pour la translation de la pro- 
priété, il eût été nécessaire que le dépositaire ou le 
locataire, devenu acheteur, restituât d'abord la chose 
à celui de qui il l'avait précédemment reçue à titre 
précaire, puis la reçût du même contractant, au nou- 
veau titre de vente; mais on n'a pas tardé à admettre, 
par un besoin naturel de célérité et de simplicité, que 
cette double tradition serait censée faite par un change- 
ment d'intention : le possesseur précaire devenait pos- 
sesseur civil par une tradition abrégée, de là l'expres- 
sion consacrée de tradition de brève main. 

Au second cas, les faits sont inverses: un propriétaire 
vend sa chose, ou un possesseur vend la chose qu'il 
détient comme sienne ; s'il en fait la tradition immé- 
diate à l'acheteur, celui-ci aura la possession matérielle 
jointe à l'intention; mais si, pour une raison de conve- 
nance personnelle, le vendeur désire conserver l'usage 
temporaire de la chose, il peut l'obtenir; mais en 
déclarant que, désormais, il possède précairement, au 
nom et pour le compte de l'acheteur. Celui-ci possède 
par le fait d' autrui : il est censé avoir reçu d'abord la 



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POSSESSION.— ACQUISITION. 867 

possession de la chose en verta du contrat de vente et 
ravoir aussitôt restituée à titre de prêt ou de louage. 

Quant à Vexpression de '^ constitut possessoire/' elle 
est consacrée par un long usage pour indiquer cette 
opération purement intentionnelle : on aurait pu en 
trouver une plus explicite ; mais, elle a, elle-même, 
pour ainsi dire, la possession, il est bon de Vj maintenir 
jusque dans la loi japonaise. 

Art. 204* — 299. Cette double disposition se trouve 
déjà expliquée sommairement à la fin de TExposé. 

Dans le premier cas, il y a continuation de la pos- 
session, et jonction dans le second (a). 

L'héritier légitime, ou tout autre successeur uni- 
versel, est le continuateur légal de son auteur : il suc- 
cède à ses droits et avantages comme à ses charges et 
obligations; s'il 7 a des exceptions à cette règle, elles 
ne concernent pas la possession, au moins pour les 
choses et les droits composant le patrimoine. Il y a 
doDC, légalement parlant, identité et continuation de 
possession entre l'auteur et son héritier. 

En conséquence, si la possession de l'auteur était 
précaire, elle restera telle chez l'héritier, tant qu'il n'en 
aura pas changé la cause et la nature, confoi-mément 
à l'article 197, et comme aurait pu d'ailleurs le faire 
son auteur lui-même. 

Si la possession de l'auteur était civile, mais sans 
titre, elle restei-ait sans titre pour l'héritier : le fait de 
succéder à titre d'héritier n'est une juste cause d'ac- 
quérir que pour les choses et les droits qui déjà appar- 
tenaient réellement à l'auteur. 

Les vices de violence et de clandestinité ne continue- 
raient pas nécessairement chez l'héritier, mais c'est par 

' (a) On dit quelquefois aussi, au premier cas, translation de la posses- 
sion, et, au second, accession de la possession. 



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368 LIVRE II.— iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. II. 

la- même raison que pour la précarité, à savoir, parce 
que, chez l'auteur même, ces vices pouvaient cesser. 
Si donc l'héritier n'a pas eu à prolonger la violence 
pour continuer de posséder; de même, s'il a donné une 
publicité suffisante à sa possession, il en a purgé le 
vice, comme son auteur aurait pu le faire, conformé- 
ment à l'article 196. 

Si la possession de l'auteur avait pour fondement un 
juste titre, elle pouvait être accompagnée de bonne foi 
ou de mauvaise foi : elle aura pour l'héritier la même 
qualité bonne ou mauvaise. Cependant, en fait, l'hé- 
ritier pourrait avoir reconnu que son auteur n'avait 
pas vraiment le droit qu'il possédait de bonne foi. 
Réciproquement, il pourrait croire à la réalité du droit 
de son auteur, alors que celui-ci n'y croyait pas lui- 
même ; mais ces différences d'opinions et de croyances 
entre l'héritier et l'auteur n'auraient pas d'autre effet 
que si elles s'étaient rencontrées chez l'auteur lui- 
même. Or, si l'auteur était primitivement de bonne 
foi et découvrait plus tard les vices de son titre, sa 
mauvaise foi, survenue après coup, ne lui enlèverait pas 
le droit à une prescription acquisitive abrégée (par dix 
ans), parce que, pour cette prescription, on n'exige la 
bonne foi qu'au moment où est intervenu le titre; mais 
il perdrait le bénéfice des fruits perçus depuis la sur- 
venance de la mauvaise foi, parce que la bonne foi est 
exigée au moment de chaque acquisition des fruits. 

Pour ce qui est du cas inverse, c'est-à-dire de la 
bonne foi succédant à la mauvaise foi, il serait difficile 
à concevoir, en fait, chez l'auteur même, mais très- 
facile chez l'héritier qui, souvent, croira que son auteur 
avait la plénitude du droit quand il n'en avait que la 
possession. Cette bonne foi ne lui donnera pas le bé- 
néfice de la prescription abrégée, mais celui des fruits 
perçus avant la prescription ou avant la revendication 
exercée par le véritable titulaire. 



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POSSESSION.— ACQUISITION. 869 

300. Voyons, maintenant, comment les choses se 
passent pour le cessionnaire à titre particulier. 

Comme il ne continue pas la personne de son cédant 
(laquelle, existant encore, n'a pas à être continuée), il 
n'en continue pas non plus la possession : il commence 
une nouvelle possession, en son propre nom. On pour- 
rait s'étonner qu'une possesssion nouvelle naîsse en la 
personne de l'acheteur ou du donataire d'un bien parti- 
culier, tandis que le droit de propriété même, s'il ap- 
partenait au cédant, se transmet et se continue identi- 
quement en sa personne. La raison de cette différence 
est celle-ci : la possession consiste dans deux faits, l'un, 
matériel, la détention corporelle de la chose ou les 
actes extérieurs d'exercice du droit, l'autre, intellec- 
tuel, l'intention d'agir en maître; or, celui qui aliène 
une chose qu'il possédait, cesse, tout à la fois, de la 
détenir et d'avoir Vanimus domini; on peut donc dire 
que sa possession prend fin (voy. art. 226) ; l'acheteur 
ou le donataire qui commence à détenir avec l'intention 
d'avoir la chose à soi se crée donc une nouvelle pos- 
session, laquelle aura ses qualités ou ses vices propres. 

D'abord, elle pourra être civile, quoique, celle du 
cédant fût peut-être précaire. Ainsi, un dépositaire ou 
un locataire vend et livre la chose à lui déposée ou 
louée, la possession précaire du cédant cesse, elle ne 
se transtnet pas au cessionnaire : celui-ci commence 
une nouvelle possession ; elle est civile, car il a l'iri- 
tention d'avoir la chose à lui; elle est à juste titre, car 
l'achat est un juste titre ou une juste cause de posséder; 
en outre, elle peut être de bonne foi, si le cessionnaire 
a ignoré le défaut de droit chez son cédant. 

On ne s'arrêtera pas au cas inverse, à celui oii le 
possesseur primitif, ayant juste cause, donnerait la 
chose en dépôt ou en louage à un autre ; dans ce cas, 
]e dépositaii*e ou le locataire n'aurait assurémen^qu'une 
possession naturelle et précaire, mais la possession 

84 



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370 LIVRE IL— Ire PARTIE.— CHAP. IV.— 8ECT. IL 

civile resterait aa déposant on aa bailleur ; il n'y aurait 
ni cessation ni translation de la possession. 

Supposons maintenant que le cédant, an lieu d'une 
possession précaire, avait une possession civile, mais 
qui était sans titre; le cessionnaire, certainement, com- 
mencera une nouvelle possession q^i sera à juste titre. 

La possession du cédant était elle-même à juste titre, 
mais elle était de mauvaise foi; celle du cessionnaire 
sera de bonne foi, s'il ignorait le défaut de droit chez 
son cédant. 

En sens inverse, la possession était de bonne foi chez 
le cédant, elle pourra être de mauvaise foi chez le 
cessionnaire. 

On conçoit donc que la position du cessionnaire on 
successeur à titre particulier soit, lorsqu'on s'attache à 
sa propre possession, tantôt moins bonne, tantôt meil- 
leure que celle du successeur à titre universel. 

301. Mais on a admis, depuis les Romains, qu'il 
pût se prévaloir de la possession de son auteur, quand 
il y a intérêt. On a considéré que la possession civile 
n'est pas seulement un fait mais vn droit, par les 
avantages qui y sont attachés et par les actions qui la 
garantissent; or, ce droit, faisant partie du patrimoine 
d'un particulier, est dans le commerce ; il est cessible 
comme les antres droits^ en général. Celui donc qui 
achète une chose ou un droit dont le cédant n'avait 
que la possession a, au moins, acquis cette possession, 
et il est naturel qu'il s'en prévale, qu'il en tire avan- 
tage, dans la mesure de sou intérêt, en joignant l'an- 
cienne possession de son auteur à la sienne propre. 

Ainsi, le cédant avait juste cause et bonne foi et le 
cessionnaire a une possession de cette même nature 
doublement favorable : il pourra joindre les deux pos- 
sessions, ce qui le mènera à la prescription abrégée, 
laquelle est un bénéfice de la bonne foi. 



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POSSESSION.— EFFETS. 871 

Ainsi encore, 1o cédant possédait sans titre, ou, avec 
juste titre, mais de mauvaise foi, et la possession avait 
déjà duré plus de 20 ans, en sorte qu'il aurait fallu 
moins de 10 ans pour que la prescription acquisitive 
s'accomplît; dans ce cas, le cessionnaire, de bonne ou 
de mauvaise foi, joindra à sa possession celle de son 
cédant, car il l'a acquise comme étant la seule chose 
que le cédant pût lui transférer. Cela ne cause aucun 
préjudice au légitime propriétaire, puisque, si le reste 
du temps s^était écoulé sans cession et avant qu'il eût 
revendiqué, son droit eût été également perdu. 

Enfin, on peut encore admettre la jonction de pos- 
session d'un cédant de bonne foi à un cessinnaire de 
mauvaise foi; ainsi, le cédant avait déjà possédé 9 ans 
et un an de plus l'aurait conduit à la prescription; il 
cède à un acheteur de mauvaise foi: celui-ci ne pres- 
crira pas assurément au bout d'une année, puisqu'il ne 
continue pas la même possession; mais il lui suffira de 
21 ans de possession de mauvaise foi qui, joints aux 9 
ans de possession de bonne foi de son auteur, feront 
les 30 ans exigés. 

Cette dernière solution n'a peut-être pas toujours 
été admise, mais elle est tout à fait conforme aux prin- 
cipes et elle ne nuit pas au véritable propriétaire, par 
la même raison que la précédente. 



SECTION III. 

DES EFFETS DE LA POSSESSION. 



Art. 205. Celui qui possède civilement i^T^nuge 
est présumé, jusqu'à preuve contraire, avoir lé- pog^w. dTiie. 
gaiement le droit qu'il exerce; en conséquence, 
il est toujours défendeur aux actions pétitoires 
ou en revendication relatives à ce droit. 



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872 LIVRE IL—IM PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 



Acquisition 
des fruits 
naturels. 



IdeM, 
des fniiU cirilfl. 



Cu 
intermédiaire. 



Sorrenance 

delà 
mauvaise f oL 



206. Le possesseur qui a juste titre et 
bonne foi acquiert les fruits et produits naturels 
et industriels, au moment où ils sont séparés du 
sol, par lui ou en son nom. [538.] 

Il acquiert les fruits civils jour par jour, 
comme il est dit pour l'usufruitier. 

Si le possesseur est de bonne foi, sans avoir 
de juste titre, il est dispensé de restituer les 
fruits consommés, en justifiant qu'il n'en est 
pas enrichi. 

Les présents avantages cessent pour l'avenir, 
dès que le possesseur a découvert que la chose ou 
le droit possédé ne lui appartient pas ; ils ces- 
sent, dans tous les cas, à partir de la demande en 
justice, si elle triomphe définitivement. [550.] 



Possession 

de 

mauvaise foi. 



Frais, 
impenses. 



Dépenses 
nécessaires, 

utiles, 
voluptuaires. 



207. Le possesseur de mauvaise foi est tenu 
de rendre, avec la chose ou le droit revendiqué, 
les fruits et produits qu'il possède encore en 
nature ou la valeur tant de ceux qu'il a con- 
sommés ou laissés se détériorer par sa faute que 
de ceux qu'il a négligé de percevoir. 

Le revendiquant, de son côté, doit lui rem- 
bourser les frais et impenses qui sont la charge 
ordinaire des fruits. [549.] 

Celui qui possède par violence ou clandestine- 
ment est toujours considéré comme possesseur 
de mauvaise foi quant aux fruits, lors même 
qu'il croirait à la légitimité de son titre. 

208. Tout possesseur, de bonne ou de mau- 
vaise foi, doit être remboursé, par le revendi- 



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POSSESSION.— EFFETS. 



378 



Droit 
de rétention. 



quant, des dépenses nécessaires ou faites pour 
la conseryation de la chose et des dépenses utiles 
ou qui en ont augmenté la valeur. [1634.] 

Aucun possesseur n'a droit au remboursement 
des dépenses voluptuaires ou de pur agrément. 

209. Dans le cas des deux articles précé- 
dents, le possesseur jouit du droit de rétention 
de la chose, jusqu'à l'entier remboursement 
des dépenses auxquelles le revendiquant est 
condammé. [C. ital., 106.] 



210. A l'égard des dégradations faites à la Dégradations. 
chose, le possesseur de mauvaise foi est tenu 

d'en indemniser le propriétaire, dans tous les 
cas, et le possesseur de bonne foi, seulement 
dans le cas et dans la mesure où il en est en- 
richi. [1632.] 

211, Les conditions sous lesquelles le pos- KenToi 
sesseur peut arriver à la prescription acquisitive y^^lxon. 
ou usucapion de la propriété, tant des meubles 

que des immeubles, sont réglées an Livre III^ 



Actions 
possessoires. 



212. Le possesseur a, pour retenir ou re- 
couvrer la possession, les actions possessoires 
dites en co^nplainte^ en dénonciation de nouvel 
œuvre ou de dommage imminent et en réinté" 
grande, sous les distinctions ci-après. [C. pr. 
civ. fr., art. 23 à 27; Loi du 25 mai 1838, art. 6.] 



213. L'action en complainte appartient au Action 
possesseur qui éprouve de la part d'un tiers un *° *^*»"p^*«' 



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874 LIVRE IL—I" PARTIE.— CHAP. IV.-SECT. III. 

trouble de fait ou de droit impliquant une pré- 
tention contraire à sa possession. 

Elle tend à faire cesser le trouble et à le ré- 
parer. 

Elle appartient au possesseur tant d'un im- 
meuble que d'une universalité de meubles ou 
d'un meuble particulier. 



D^noncifttion 

de 
noQTel œuvre. 



Dénonciation 

de dommage 

imminent. 



214. La dénonciation de nouvel œuvre ap- 
partient au possesseur d'un immeuble, pour 
faire cesser ou modifier des travaux commencé^ 
sur un fonds voisin et dont l'achèvement con- 
stituerait un trouble à sa possession. 

La dénonciation de dommage imminent ap- 
partient au possesseur d'un immeuble qui a 
juste sujet de craindre un dommage, soit de la 
chute d'un édifice, d'un arbre ou autre objet, 
soit de la rupture d'une digne, d'un réservoir 
ou d'un aqueduc, soit de l'emploi du feu ou de 
matières inflammables ou explosibles, sans }es 
précautions nécessaires ; elle tend à faire or- 
donner des mesures préventives contre le danger 
ou à obtenir caution de la réparation du dom- 
mage éventuel. [C. ital., 699.] 



Conditions 

requiMcs 

pour ces actions. 



215. L'action en complainte et celle en 
dénonciation de nouvel œuvre ou de dommage 
imminent n'appartiennent qu'à celui qui a une 
possession civile, paisible et publique; en outre, 
pour le possesseur d'immeuble, elle doit avoir 
duré depuis une année entière. 



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POSSESSION.— EFFETS. 



876 



216. L'action en réint^rande appartient au 
possesseur qui a été dépossédé, par voies de f ait, 
par menaces ou par ruse, de tout ou partie d'une 
universalité de meubles ou d'un meuble parti- 
culier, pourvu que sa possession ne fût pas elle- 
même entachée d'un des mêmes vices, à l'égard 
du défendeur. 

Elle ne peut être exercée contre ceux qui 
ont succédé à titre particulier à la possession 
usurpée que s'ils ont participé aux actes illicites 
constituant l'usurpation. 

Elle appartient tant au possesseur précaire 
qu'au possesseur civil et à celui dont la posses- 
sion ne serait pas encore annale. 



Aotkm 

en 

rëint^grande. 



Contre qni 
die s'exerce. 



217. lies actions en complainte et en réîn- 
tégrande ne sont recevables que dans l'année 
du trouble ou de la dépossession. 

La dénonciation de nouvel œuvre est rece- 
vable tant que les travaux contestés ne sont pas 
terminés, à moins qu'il ne se soit écoulé un an 
depuis que les travaux, même inachevés, ont 
causé un trouble au possesseur. 

La dénonciation de dommage imminent est 
admise tant que le danger subsiste. 



Dar^ 

des trois sctioas 

possessolres. 



218. Les actions possessoires ne peuvent 
être cumulées avec l'action pétitoire. 

Le juge de l'action possessoire ne peut fonder 
sa décision sur des motifs tirés du fond du droit 
des parties et de nature à le préjuger. 

Il ne peut non plus surseoir à statuer sur le 



Nonoiinral 
du possessoire 
et du pétitoire. 



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Cm d«nnki 
«ipétitiHre. 



376 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. lY.— SECT. lU. 

possessoife jusqu'à ce que les parties aient fait 
juger le pétitoiie, lors même qu'il serait déjà 
pendant en justice. 

219. Si l'action pétitoire est intentée par 
l'une ou l'autre des parties après que l'action 
possessoire a été portée, soit devant le même tri- 
bunal, soit devant un tribunal différent, il doit 
être sursis à statuer sur le pétitoire jusqu'au 
jugement définitif sur le possessoire. 

Il en est de même, si le défendeur à l'action 
pétitoire se porte, au cours du procès, deman- 
deur au possessoire, comme il est prévu, à l'ar- 
ticle 221. 



dQ droK d'airir 
ta p ommm Art. 



Demande 

recotiTention- 

nelle. 



Jugement 
da poMesiK>lre. 



220. Celui qui a formé une demande au 
pétitoire ne peut plus agir au possessoire à rai- 
son de faits antérieurs à la première demande, 
même en se désistant de celle-ci ; mais, il peut 
suivre, comme demandeur ou défendeur, sur 
une demande au possessoire déjà formée. 

Dans tous les cas, celui qui a succombé défi- 
nitivement au pétitoire est déchu du droit d'agir 
au possessoire. 

221. Le défendeur, soit à l'action pétitoire, 
soit à une action possessoire, peut, pendant la 
même instance, se porter lui-même demandeur 
au possessoire, reconventionnellement, soit par 
une action semblable, soit par une autre. 

222. Si l'action possessoire est justifiée, le 
juge ordonnera, suivant les cas, la cessation du 



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POSSESSION.— EFFETS. 



877 



Demande 
au pëtitoire. 



trouble, la restitution de la chose usurpée, la dis- 
continuation ou la modification des travaux dé- 
noncés ou les mesures préventives du dommage 
imminent ; il condamnera, en même temps, le 
défendeur aux dommages-intérêts, s'il y a lieu. 
. Dans le cas de dénonciation de nouvel œuvre 
ou de dommage imminent, il peut aussi ordonner 
au défendeur de fournir caution pour le mon- 
tant des dommages éventuels qu'il arbitrera. 
[C. ital., 699.] 

223. Le défendeur qui a succombé au pos- 
sessoire peut agir au pétitoire, mais seulement 
après avoir satisfait aux condamnations portées 
contre lui. 

Si elles ne sont pas liquidées, il consignera au 
greffe une somme sufiisante pour y satisfaire. 

224. Le demandeur qui a succombé au 
possessoire, faute de justification des faits al- 
légués, ou dont la demande a été déclarée non 
recevable, comme tardive ou parce que sa pos- 
session ne remplissait pas les conditions re- 
quises, peut encore agir au pétitoire. 

225. La compétence et les autres règles re- Renvoi 
lati ves aux actions possessoires sont déterminées pnJTéUure civile. 
au Code de Procédure civile. 



Suite. 



COMMSITTAIBE. 

Art. 205.r- 302. La loi détermine dans cette Sec- 
tion les trois avantages attachés à la possession, et 
règle les actions qui en sont la garantie. 



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d7S LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IV.— «BCT. III. 

La présomption d'existence légale dn droit, au fond, 
en faveur de celui qui Texerce, en fait, est limitée à la 
possession civile. Il est clair que celui qui ne possède 
que naturellement, c'est-à-dire, n'a pas la prétention 
au droit, ne peut être présumé avoir ce droit. 

Cela est encore plus évident pour le possesseur pré- 
caire, puisqu'il possède au nom et pour le compte d'un 
autre, et puisque c'est en faveur de ce dernier qu'il y 
aura présomption dn droit. 

La loi aurait pu laisser à l'interprétation le soin de 
tirer la conséquence naturelle et nécessaire de la pré- 
somption légale, mais, pour que la disposition ait un 
caractère moins dogmatique ou plus pratique, elle a 
formulé elle-même cette conséquence. Au Japon, d'ail- 
leurs, les présomptions légales sont une innovation, au 
moins en la forme; l'usage ne parait pas avoir été jus- 
qu'ici de les exprimer dans la loi; il est bon, dès lors, 
d'en faire ressortir immédiatement les conséquences 
utiles. 

Quant à l'avantage, pour le possesseur, d'être dé- 
fendeur aux actions qui tendraient à l'évincer (a), il 
est considérable: le défendeur a moins à prouver son 
droit, au fond, qu'à contester et combattre les preuves 
fournies par le demandeur, et si ni l'un ni l'autre des 
plaideurs n'est en mesure de prouver son droit, le pos- 
sesseur triomphera par le rejet de la demande. 

Le texte ne parle que des actions pétitoires ou en 
revendication, comme étant celles auxquelles le pos- 
sesseur sera défendeur; quant aux actious possessoires, 
on verra pins loin que le possesseur y est, tantôt de- 
mandeur, tantôt défendeur, suivant les circonstances. 

Remarquons enfin, avec le texte, que la présomp- 

(a) On rencontrera loavent, dans U suite, les expressions ** érinoer, 
éviction"; elle viennent du latin et signifient vaincre, victoire, avec 
expulHon: celui qui est vaincu, évincé en justice, doit quitter ou restituer 
la chose objet du litige. 



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POSSESSION.— EFFETS. 879 

tion légale établie an profit du possesseur n'est pas 
absolue et invincible, c'est une présomption simple, 
contre laquelle tonte preuve conti*aire est admise, soit 
par titre, soit par témoins, ou autrement. C'est, d'ail- 
leurs, à raison de cette faculté de preuve contraire que 
le procès est possible; autrement, le possesseur serait 
inattaquable, ce qui serait contraire à toute raison et à 
toute justice. 

Art. 206. — 303. Ce bénéfice du possesseur de 
bonne foi remonte au droit romain ; mais alors on n'en 
donnait pas une raison sufiSsante. 

Certains jurisconsultes disaient que le gain des 
fruits était une '' indemnité de la culture et des soins 
donnés à la chose" fp-ro cnUura et cura) ; mais cette 
raison était doublement mauvaise: 1^ il j a des fruits 
qui naissent sans culture et sans soins, comme les 
coupes de bois, les foins et herbes des prairies, ce sont 
ceux qu'on appelle souvent fruits naturels, par opposi- 
tion aux fruits industriels qui sont surtout le résultat 
des efforts et du travail de l'homme; or, on n'a pas 
tardé à admettre que le possesseur de bonne foi acquer- 
rait les deux sortes de fruits, même ceux qui ne lui 
avaient demandé aucune culture; 2" si l'acquisition 
des fruits était la récompense des soins et de la cul- 
ture, il n'y aurait pas de raison de la refuser au pos- 
sesseur de mauvaise foi, car il a pu donner les mêmes 
soins à la chose et faire les mêmes travaux agricoles 
qu'un possesseur de bonne foi. 

D'autres jurisconsultes disaient que "le possesseur 
de bonne foi est, quant aux fruits, presque comme un 
propriétaire" (t). Cette raison ne justifiait rien, parce 
qu'elle avait elle-même besoin d'une justification ; elle 
donnait pour preuve du droit du possesseur son assimi- 

{h) Quod adfruetut aitinet,poêsessor honœfldei loûù dominipenè est 



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880 LIVRE IL— 1~ PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. IlL 

latioQ aa propriétaire, laquelle était jastemeDt en ques- 
tion ; c'est ce qu'on appelle une pétition de principe. 

La véritable raison pour laquelle la décision du droit 
romain était bonne et doit être encore maintenue 
aujourd'hui, on Ta donnée dans l'Exposé (p. 330), c'est 
que le possesseur de bonne foi, ayant cru à la réalité 
de son droit, a, le plus souvent, disposé des fruits 
perçus, ou, s'il les a conservés, il a pu contracter des 
engagements auxquels il compte faire face avec ces 
fruits; "il a vécu plus largement flautius virUJ, 
disaient aussi les jurisconsultes romains, dans des cir- 
constances analogues, et la restitution de ces fruits 
serait souvent sa mine. Or, s'il a commis quelque 
négligence, au moment où il a contracté et acquis la 
possession, le titulaire légitime du droit, en no se 
faisant pas connaître, a commis une négligence plus 
grave encore, car elle est continue. 

Cette raison n'est pas sujette aux objections précé- 
dentes: elle autorise à ne pas distinguer les fruits 
industriels, elle ne s'applique pas au possesseur de 
mauvaise foi, et elle ne résout pas la question par 
l'affirmation même de ce qui est en question. 

304. Le présent article ne fait pas acquérir les fruits 
naturels et industriels au possesseur par le seul fait 
qu'ils sont séparés du sol, comme pour l'usufruiter : il 
veut que ces fruits aient été perçus par le possesseur 
lui-même, ou par un tiers eu son nom. Le motif de 
cette différence est que l'usufruitier acquiert les fruits 
en vertu d'un titre parfait, en vertu d'un droit propre- 
ment dit; il suffit que les fruits, aient une existence 
distincte du fonds ou de la chose usufructuaire pour 
que son droit commence; il n'y a pas de raison sérieuse 
d'exiger de sa part un acte d'appréhension (c). 

(c) Lcft lois modernes s*écarteiit ici tout-à-fait da droit romain, lequel 
exigeait, au contraire, un acte d'appréhension de la part de l'usufruitier 



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POSSESSION.— EFFETS. 881 

Au contraire^ le possesseur de bonne foi, n^ayant pas 
traité avec celui qui pouvait lui conférer le droit même, 
n^a pas un titre légal aux fruits, par droit et par con- 
trat : il ne peut les obtenir que par un bienfait de la 
loi, laquelle agit raisonnablement en subordonnant ce 
bienfait à une prise de possession qui rend le posses- 
seur plus digne d'intérêt, puisque c'est alors aussi que 
le danger de ruine commencerait pour lui, s'il lui fal- 
lait restituer. 

305, Cependant, en ce qui concerne les fruits civils, 
la loi assimile le possesseur de bonne foi à l'usufruitier: 
il acquiert ces fruits, jour par jour, par conséquent, 
avant la perception. C'est une innovation par rapport 
au droit français : elle est facile à justifier. 

Si le possesseur de bonne foi n'acquérait les fruits 
civils que par la perception, son droit ne dépendrait 
ni des lois de la nature, ni de sa propre diligence, mais 
de l'exactitude ou de l'honnêteté d'un tiers : il suffirait 
que le débiteur des fruits civils refusât ou tardât de les 
payer pour empêcher ou retarder l'acquisition du pos- 
sesseur de bonne foi ; des poursuites, même un juge- 
ment obtenu, ne sufiiraient pas à assurer son droit, si 
la revendication du légitime propriétaire survenait 
avant le payment. Cette solution est évidemment inad- 
missible, en raison et en équité, et il est surprenant 
qu'elle ait été admise en France sans sérieuse contes- 
tation. On la repousse, à l'égard du possesseur de 
bonne foi, pour les mêmes raisons qui l'on fait écarter 
pour l'usufruitier (v. p. 128). 

306. Le 3^ alinéa donne une solution nouvelle, déjà 
annoncée, pour une situation du possesseur qu'on peut 
considérer comme intermédiaire entre la bonne foi ac- 

et se contentait poor le possesseur de la séparatipn des frnîts, même par 
accident. On voit qne, si le droit romain est souvent suivi encore an- 
jourd'hm, ce n'est pas aveuglément. 



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382 LIVRE II.— Iw» PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 

compagnée d'an juste titre et la mauvaise foi (avec ou 
sans juste titre). 

Lorsque le possesseur se croit propriétaire ou croit 
avoir tout autre droit qu'il exei*ce^ sans qu'il soit ce- 
pendant intervenu en sa faveur, de la part d'un tiers, 
un acte juridique de nature à lui conférer ce droit, on 
ne peut dire assurément qu'il soit de mauvaise foi: sou 
honnêteté est certaine et mérite quelque cousidératiou ; 
mais on ne peut non plus le traiter aussi favorablement 
que le possesseur de bonne foi qui a un juste titre. 

Rappelons d'abord les liypotlièses vraisemblables où 
le possesseur peut être de bonne foi sans avoir un juste 
titre. Le cas le plus fréquent sera celui où quelqu'un, se 
croyant hériter légitime, se sera mis en possession des 
biens d'une succession, alors qu'un héritier plus proche 
le prime ou qu'un testament qu'il ignore le dépouille. 
Citons encore le cas où un véritable héritier a consi- 
déré comme bien de la succession un immeuble qui 
n'en faisait pas partie. Ajoutons le cas d'une erreur de 
droit qui a fait croire au possesseur qu'un titre origi- 
nairement précaire avait été interverti et transformé 
en juste titre, en dehors des deux cas prévus à l'article 
197. Enfin, ajoutons le cas d'un titre putatif déjà 
signalé plus haut (p. 350). 

307, La doctrine et la jurisprudence françaises qui 
n'hésitent pas à refuser à ce possesseur le bénéfice de la 
prescription de dix ans, et le traitent à cet égard aussi 
sévèrement que le possesseur de mauvaise foi, sont 
presque unanimes, au contraire, pour lui reconnaître, 
quant aux fruits, les mêmes avantages qu'à celui qui a 
en même temps juste titre. S'il y a quelque diver- 
gence d'opinion, c'est pour tomber dans la solution 
extrême qui ne laisse plus à ce possesseur aucun béné- 
fice de son honnêteté. 

Il semble pourtant bien naturel de faire à ce posses- 



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.^^^ __J 



POSSESSION.— EFFETS. 888 

seur une situation intermédiaire quant à ses avantages^ 
comme elle Test quant à la nature de sa possession. 
Les principes généraux^ d'ailleurs^ fournissent aisé- 
ment la solution^ sinon en droit positif français, au 
moins en droit naturel et pour une loi à faire. 

Pour la prescription de dix ans, il n'y a pas à hésiter 
à lui en refuser le bénéfice : il n'a pas juste titre et 
son erreur ne peut lui en tenir lieu. 

Pour les fruits^ rappelons que la loi et la raison na- 
turelle ne les donnent au possesseur de bonne foi qui 
a juste titre que parce que celui-ci paraît plus digne 
d'intérôt que le propriétaire, comme ayant une moindre 
imprudence à s'imputer; mais, on ne peut plus dire de 
même du possesseur dont l'erreur n'est pas fondée sur 
un juste titre: quand, par exemple, il s'est cru héritier 
sans l'être, ou quand il cru héréditaire un bien qui ne 
faisait pas partie de la succession, il est contraire à 
toute justice et et à toute raison qu'il trouve dans sa 
croyance, plus ou moins téméraire, le principe d'une 
acquisition des fruits au préjudice du propriétaire. 

Si, au moment où la revendication du bien a lieu 
contre lui, il a encore tout ou partie des fruits en ré- 
serve, n'est-il pas choquant qu'il les conserve, en allé- 
guant une erreur qui n'a rien de plausible, qui n'est 
peut-être qu'une ignorance de la loi ? 

En pareil cas, il s'enrichirait évidemment du bien 
d'autrui sans cause légitime. Même objection, s'il a 
consommé les fruits d'une manière qui l'a enrichi, par 
exemple, s'il les a vendus et si le prix en est encore 
dû ou même payé et non dépensé, ou s'il les a employés 
à nourrir ou chauffer lui et les siens, quand ce sont des 
objets de consommation indispensables, comme du riz 
ou du bois: dans ce cas ''il est enrichi de ce dont il a 
épargné son propre argent" (d). 

(d) Les Romains le disaient en propres termes: Jocupleiior faciu» 
êêtf quatenms pecumœ 9U4B pepercii. 



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384 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 

308. Mais voici la part qne l'équité exige qu'on 
fasse à son honuêteté, pour ne pas dire à sa bonne foi 
proprement dite : il ne faut pas non plus que la négli- 
gence du propriétaire^ qui a plus ou moins favorisé ou 
prolongé Terreur du possesseur^ entraîne la ruine de 
celui-ci et Texpose à restituer des fruits qu'il n'a plus^ 
ni en nature^ ni en valeur équivalente. De là, la solu- 
tion du texte : le possesseur sera dispensé de restituer 
ce qu'il n'a plus et ce dont il n'est pas enrichi. 

En même temps, la loi tranche la question du far- 
deau de la preuve (de Vonus probandi) : ce ne sera pas 
pas au propriétaire revendiquant à prouver combien le 
possesseur est enrichi des fruits; il lui suffira de prouver 
ce que le possesseur a perçu de fruits, et même, il j 
aura présomption de fait que le possesseur a perçu les 
fruits ordinaires du fonds ; ce sera ensuite au posses- 
seur à prouver, soit qu'en fait il a perçu moins de 
fruits, soit que, les ayant perçus, il en a perdu, donné 
ou consommé tout ou partie, sans profit appréciable. 

Ainsi paraissent conciliés les deux intérêts opposés 
et les principes généraux du droit et de la justice. 

309. Le dernier alinéa du présent article suppose 
que la bonne foi a cessé, par une cause quelconque, au 
cours de la possession, c'est-à-dire que le possesseur a 
reconnu que le droit ne lui appartenait pas. 

Le bénéfice de la bonne foi cesse pour l'avenir, c'est- 
à-dire quant aux fruits à percevoir ou à échoir ; mais 
les fruits déjà perçus ou échus restent acquis au pos- 
sesseur, sons les distinctions qui précèdent, quaud 
même la revendication du légitime propriétaire ne se- 
rait exercée que depuis la cessation de la bonne foi. 

La loi a dû s'exprimer nettement à cet égard, pour 
bien fixer la différence entre la bonne foi requise pour 
l'acquisition des fruits et celle requise pour la pres- 
cription acquisitive de la chose ou du droit: pour cette 



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POSSESSION.— EFFETS. 886 

dernière^ la mauvaise foi survenne aa cours de la pos- 
session ne nuit pas au possesseur^ comme on le justifiera 
au sujet de la prescription. 

On dit généralement que la demande en justice faite 
contre le possesseur a TefiFet de le constituer de mau- 
vaise foi ; cette formule n'est pas bonne et le Projet a 
soin de l'éviter. En effets souvent le possesseur de 
bonne .foi est tellement convaincu de l'existence de 
son droit que la demande ne change pas l'opinion qu'il 
en a; cependant^ il ne serait pas juste que, malgré la 
demande et la diligence du vrai propriétaire ou autre 
titulaire légitime du droite le possesseur continuât à 
gagner les fruits perçus pendant le procès, lequel peut 
durer long-temps. La loi satisfait à ces deux idées en 
privant le possesseur des avantages de la bonne foi, 
sans lui donner la qualification de possesseur de mau- 
vaise foi, et encore, elle y ajoute la condition (qui, de 
toute façon, aurait été sous-entendue), que la demande 
ait été définitivement admise: car si la demande est 
finalement rejetée, la bonne foi du possesseur recouvre 
toute sa force, même pour le temps où le procès a été 
pendant. 

Art. 207. — 310. Le possesseur de mauvaise foi 
aurait dû, en stricte équité, rendre spontanément la 
chose qu'il savait ne pas lui appartenir; mais, s'il 
ne l'a pas fait, soit par incertitude sur la personne 
du véritable propriétaire, soit par malhonnêteté, au 
moins ne doit-il pas' s'enrichir au préjudice de celui-ci; 
il doit aussi réparer tout le tort qu'il lui a causé. On 
ne peut dire, en sa faveur, comme en celle du pos- 
sesseur de bonne foi, que la restitution des fruits le 
ruinerait, car il n'a pas dû consommer ou aliéner des 
fruits et produits qu'il savait devoir restituer un jour; 
à défaut d'enrichissement, il est en faute, s'il a vécu 
plus largement: il est également responsable, s'il a 



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386 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 

négligé de percevoir tout on partie .des fruits et pro- 
duits, ou si, les ayant perçus, il les a laissés périr. 

Mais il ne faut pas non plus que le légitime pro- 
priétaire s'enrichisse au préjudice du possesseur de 
mauvaise foi, en recouvrant les fruits sans subir les 
charges qui s^ rapportent et que le possesseur de 
mauvaise foi a supportées^ tels que frais de culture et 
de récolte, frais de conservation, impôts et autres 
charges ordinaires des revenus. 

C'est ce qu'exprime le 2* alinéa de notre article, 
imité de l'article 548 du Code français. 

311. Il restait à savoir comment on devait traiter, 
quant aux fruits, la possession viciée par violence ou 
clandestinité. On sait déjà qu'elle ne mène pas à 
l'usucapion, lors-même qu'elle serait accompagnée d'un 
juste titre; on sait aussi qu'elle n'est pas incompatible 
avec la bonne foi (voy. p. 354). 

Il va de soi que le possesseur de mauvaise foi qui 
s'est établi ou maintenu en possession par violence, ou 
qui dissimule sa possession, n'aura aucun droit aux 
fruits, puisque la mauvaise foi seule suffit à l'en priver. 
Mais, que devait-on décider pour celui qui, ayant juste 
titre et bonne foi, recourrait à la menace pour garder 
sa possession ou la dissimulerait aux tiers et spéciale- 
ment au vrai propriétaire ? La question est générale- 
ment négligée par les auteurs français; sans doute 
j)arce qu'ils sont portés à croire que les vices de vio- 
lence et de clandestinité sont exclusifs de la bonne foi. 
Mais maintenant que le contraire est établi, la question 
mérite d'être soulevée et elle est tranchée ici, par la 
loi, contre le possesseur, par la considération suivante: 
le possesseur violent, ou celui qui cache sa possession, 
n'est pas plus intéressant que le possesseur de mauvaise 
foi ; il l'est même moins, car il élève des obstacles plus 
sérieux contre la revendication du vrai propriétaire; il 



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FOSSHSSION.— EFFETS. 887 

doit donc être privé de toute acquisition des fruits et 
sourois à toutes les re3titutioDs imposées au possesseur 
de mauvaise foi^ môme quant aux fruits qu'il a perdus 
sans en profiter ou qu'il a négligé de percevoir. 

Art. 208. — 312. Cette disposition^ comme la se- 
conde de ^article précédent^ consacre le principe fon- 
damental de droit naturel que '^ nul ne doit s'enrichir, 
sans droit, au détriment d'autrui" (voy. art. 381). La 
différence est qu'ici les dépenses ne sont plus supposées 
avoir été faites pour les fruits : elles l'ont été pour la 
chose même. 

Les dépenses que quelqu'un peut avoir faites pour 
la chose d'autrui sont de trois sortes : nécessaires, utiles 
ou voluptuaires. La loi n'accorde pas le rembourse- 
ment des dernières au possesseur, parce que, comme le 
nom l'indique, elles sont de pur agrément et ne procu- 
rent aucun profit au revendiquant. 

Au contraire, les dépenses utiles ont donné une 
plus value à la chose et le revendiquant en recueille le 
bénéfice; les dépenses nécessaires, si elles n'ont pas 
augmenté la valeur de la chose, Font conservée, ce 
qui est au moins aussi avantageux. 

Cette triple distinction des dépenses remonte au 
droit romain et sa conformité évidente avec la raison 
et l'équité l'a fait admettre dans toutes les législations 
modernes. 

Le Code français en fait plusieurs fois l'application, 
notamment] dans les articles 861, 862, 1375 et 1634. 
On la rencontrera souvent aussi dans le présent Projet. 

La loi n'entre pas ici dans les détails de cette théo- 
rie, elle ne dit pas, notamment, comme le Code ita- 
lien (art. 705) que 'Me possesseur ne peut réclamer 
" que la somme la plus faible entre celle de ses im- 
'^ penses et celle de la plus value : " il va sans dire que 
s'il obtenait plus qne ses impenses, il s'enrichirait, à 



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388 LIVRE 11.— Iw PARTIE.— CHAR IV.— SECT. III. 

son tour^ au préjadice du propriétaire qaî perdrait le 
moyen de réaliser le même profit. 

Art. 209.— 818. Le droit de rétention a été men- 
tionné à l'article 2, comme un des droits réels servant 
de garantie aux droits personnels ; il a de l'analogie 
avec le gage et l'antichrèse, sans se confondre avec 
eux : il permet au créancier de retenir en sa possession 
la chose soumise au droit de rétention jusqu'au paye- 
ment des sommes dues à raison de cette chose. 

Cette rétention même est sa ressemblance avec le 
gage et avec l'antichrèse; mais elle ne donne pas, 
comme le gage, le droit de faire vendre la chose pour 
être payé sur le prix par préférence aux autres créan- 
ciers, ni, comme l'antichrèse, le droit d'imputer, par 
privilège également, les fruits et produits de la chose 
sur les intérêts et le capital de la créance : le droit de 
rétention ne mènera au payement que par l'avantage 
que le légitime propriétaire ou ses créanciers auront à 
recouvrer la libre disposition de la chose; cet avantage 
les conduira, tôt ou tard, à désintéresser le rétenteur. 

La possession du rétenteur n'a donc plus le caractère 
de son ancienne possession : la première était civile, 
celle-ci n'est plus que naturelle et précaire. 

C'est au Livre IV* que le droit de rétention sera 
expliqué dans son ensemble. 

Le Code français ne se prononce pas sur le droit de 
rétention du possesseur, aussi ce droit est-il l'objet, en 
France, de sérieuses difficultés. Le Code italien ne 
l'accorde qu'au possesseur de bonne foi (art. 706) ; le 
Projet japonais accorde la rétention sans distinguer la 
bonne ou la mauvaise foi, parce qu'autrement il fau- 
drait faire des sous-distinctions compliquées, au sujet 
des possesseurs de qualités intermédiaires, tels que 
ceux dont parlent les articles 206, 3® et 4* al. et 207, 
8° al. Il y aurait, notamment, des difficultés inextri- 



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POSSESSION.— EFFETS. 889 

cables en pratique, quand le possesseur aurait été de 
bonne foi à Torigine, serait devenu de mauvaise foi 
plus tard et aurait fait des impenses à diverses époques. 

Art* 210. — 314. Il a pu arriver que le possesseur 
ait détruit des bâtiments, coupé des bois qui n'étaient 
pas aménagés en coupe réglée, ouvert des carrières 
qui n'étaient pas en exploitation auparavant et dont, 
par conséquent, les produits n'avaient pas le caractère 
de fruits ; il est juste que le propriétaire en soit in- 
demnisé ; mais, ici, on voit reparaître la différence entre 
la boune et la mauvaise foi du possesseur. 

Le possesseur de mauvaise foi a encore une obliga- 
tion résultant de sa faute, de son délit civil, peut-être 
même de son délit pénal; le possesseur de bonne foi 
n'est toujours tenu qu'en vertu de son enrichissement 
indu ; de là, l'étendue différente de l'une et de l'autre 
obligation, comme la détermine le texte : il ne peut 
être question d'imputer à faute au possesseur de bonne 
foi ses négligences, ni même ses abus de jouissance : 
" il a cru user ou abuser de €a chose (re sua abuti 
credidit).*' 

Ici, il n'y a pas à distinguer si la bonne foi est ou 
non accompagnée d'un juste titre: c*est une simple 
distinction enti*e l'honnêteté et la malhonnêteté. 

Art. 211.— 31 5. On a déjà annoncé, dans l'Exposé 
(p. 332), que l'acquisition de la propriété est le prin- 
cipal effet de la possession, si non par sa fréquence, 
au moins par son importance. Mais comme c'est au 
Livre IIP qu'il sera traité des moyens d'acquérir la 
propriété, il n'y a pas de raison suffisante de traiter 
ici de Viisiicapion ou acquisition par l'usage de la 
chose, c'est-à-dire, par la possession. 

Pour le même motif, on s'est également borné, au 
Chapitre II', à mentionner l'acquisition de l'usufruit 



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d90 LIVRE II.-I» PARTIE.— CHAP. IV.— SBCT. IlL 

par la prescription (art. 47). Au contraire, an Cha- 
pitre suivant, il sera parlé de la prescription des ser- 
vitudes, aa moins en ce qui concerne les particularités 
qu'elle présente. 

Art. 212. — 316. Les effets attachés à la posses- 
sion ont suffisamment démontré qu^elle n'est pas seu- 
lement un fait, comme on l'a quelquefois soutenu, 
mais qu'elle est aussi, et surtout, un droit, un droit sur 
une chose, un droit réel; la preuve en est complétée 
par l'existence d'actions judiciaires accordées et orga- 
nisées en faveur du possesseur. 

Cest au Code de procédure civile (art. 23 à 27) que 
la loi française a traité des actions possessoires, au 
sujet de la compétence des juges de paix, dans les 
attributions duquel rentre la connaissance des actions 
possessoires, en première instance, avec appel au tri- 
bunal d'arrondissement. La loi n'est pas, à cet égards 
à l'abri du reproche, parce que le Code de procédure 
ne devrait contenir que les dispositions de compé- 
tence, de formes et de délais relatives aux actions, mais 
non pas ce qui concerne le fond même du droit. Or, la 
théorie de la possession n'est complète que si elle 
contient les règles générales d'après lesquelles elle est 
sanctionnée par des actions et on ne les trouve pas 
dans le Code civil. 

Dans le Code de procédure fi-ançais il n'est traité des 
actions possessoires que d'une manière générale et sans 
détermination d'aucune en particulier; il y est seule- 
ment question du trouble qu'elles tendent à faire cesser, 
ce qui ne parait guère s'appliquer qu'à l'action en com- 
plainte. Mais déjà le Code civil (art. 2060-2°) men- 
tionnait incidement la réintégniiide {e). Enfin, une loi 

(e) Le mot réintégrandc, vîeiit (du latin: in iniegrttm, "en entier," et 
la particule re indique vv retour : la possesssion usurpée est rétablie en 
entier. 



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POSSESSIOK.—BFFETS. 891 

du 25 mai 1838^ snr la compétence de juges de paix, 
mentionne formellement (art. ô-l'*) la complainte et la 
réintégrande et y ajoute la dénonciation de nouvel 
œuvre admise déjà dans le droit romain et dans l'an- 
cien droit français et dont la persistance avait toujours 
été soutenue par la Cour de cassation. La loi de 1838 
fait même allusion à 'M'autres actions possessoires/^ 
sans les déterminer, ce qui ne se comprend guère, à 
moins de supposer que la loi ait fait allusion aux 
actions possessoires relatives à l'usufruit et aux ser- 
vitudes, lesquelles ne seraient que des actions qtuui^ 
possessoires, conformément à la théorie vulgaire, mais 
écartée dans l'Exposé, qui ne reconnaît pour l'usufruit 
et les servitudes qu'une quasi-possession. 

31 7. Le Projet japonais admet formellement les trois 
actions possessoires du droit français; le présent article 
a pour but de les énoncer et d'indiquer leur double 
but: conserver ou retenir la possession troublée, recou- 
vrer celle qui a été perdue. 

Les trois actions possessoires ont quelques règles 
communes, surtout les deux premières; mais elles ont 
aussi d'assez grandes différences. Les articles sui- 
vants feront ressortir ces ressemblances et ces diffé- 
rences (/). 

Art. 213. — 318. Ce que la loi appelle trouble de 
fait est facile à concevoir: ce sont des actes matériels 
exercés par un tiers sur la chose possédée par un autre 
et tendant à gêner, à diminuer, peut-être même à sup- 
primer sa possession; comme serait l'occupation de 

(/) La dénonciatiou de nouvel œuvre et celle de dommage imminent 
ne sont comptées que comme une senle action possessoire, malgré quel- 
ques différences. Cette dernière a été ajoutée dans le Projet, au dernier 
moment et pend^^nt cette impression même. On en donne la raison sous 
rartide 214 qui la concerne. Au surplus, il n'y en a pas de traces dans 
la loi française. 



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892 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 

tout ou partie d'un terrain ou d'une maison, un pas- 
sage répété à travers un terrain ou une cour, le fait de 
puiser de Teau à un puits ou à un réservoir, d'appuyer 
un bâtiment, ou de faire sur le fonds possédé quelque 
entreprise qui ne pourrait se faire qu'en vertu d'une 
servitude ou d'uu autre droit réel. 

Le trouble de droit consisterait dans des réclama* 
tiens judiciaires ou extrajudiciaires contre les loca- 
taires du fonds qui ont traité avec le posseseur, ou 
dans le fait de renouveler leur bail; il consisterait 
aussi dans des réclamations contre le possesseur lui- 
même et tendant à lui faire abandonner tout ou partie 
de la chose qu'il détient ou du droit qu'il exerce; dans 
ce cas, si l'auteur du trouble ne va pas jusqu'à une 
une demande en justice, le possesseur troublé peut 
intenter l'action possessoire pour le faire cesser. 

On verra même, à l'article 221, que l'action, soit 
pétitoire, soit possessoire, intentée contre le possesseur, 
peut- être considérée par lui comme un trouble et qu'il 
peut y répondre par une action possessoire dite recœi- 
ventionnelle, 
" La loi veut que le trouble implique, de la part de 
celui qui le cause, une prétention contraire à celle du 
possesseur, par conséquent, une prétention, soit à la 
propriété même ou au fond du droit, soit à la posses- 
sion ; autrement, le trouble ne serait plus apporté à la 
possession même, mais à la tranquillité privée; il pour- 
rait donner lieu à une action personnelle en dommages- 
intérêts, mais non à une action réelle, comme sont les 
actions possessoires. 

319. Ce caractère réel des actions possessoires de- 
mande qu'on s'y arrête un instant et qu'on y apporte 
quelques distinctions. Le 2^ alinéa de notre article 
nous y amène d'ailleurs tout naturellement. 

L'action en complainte a deux objets : faire cesser 



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POSSESSION.— EFFETS. 898 

le trouble et en obtenir la réparation, c'est-à-dire l'in- 
demnité. Or, l'action est bien réelle pour le premier 
objet, car elle tend à faire maintenir la chose dans nu 
certain état, même à l'y faire rétablir, si cet état avait 
déjà été modifié ; mais, pour ce qui est de l'indemnité 
à obtenir à liaison du dommage déjà éprouvé par le 
possesseur, l'action ne peut être que personnelle, car 
elle fait valoir un droit de créance né de la faute de 
celui qui a causé le trouble. 

On doit donc reconnaître que l'action est mixte, ce 
qui veut dire, suivant le sens consacré, qu'elle a, tout 
à la fois, le caractère réel et le caractère personnel. 
La question n'est pas sans intérêt; car si l'auteur du 
trouble changeait, si, par exemple, le trouble avait été 
causé par le propriétaire d'un fonds voisin et qu'il 
cédât son fonds, après le trouble causé par quelque 
entreprise exécutée sur le fonds du possesseur, l'action 
possessoire en complainte pourrait bien être exercée 
contre le nouveau propriétaire, pour faire cesser le 
trouble et détruire ce qui aurait été fait ; mais l'in- 
demnité de la faute commise ne pourrait pas lui être 
demandée : elle ne pourrait être demandée qu'au pré- 
cédent propriétaire, et par une action purement per- 
sonnelle; l'action en complainte serait ainsi réduite à 
son caractère réel et ce qu'elle a de personnel devien- 
drait l'objet d^une autre action née du quasi-délit. 

On verra plus loin que l'action en dénonciation de 
nouvel oeuvre est purement réelle; on devra décider de 
même pour la dénonciation de dommage imminent ; 
quant à l'action en réintégrande, étant fondée sur un 
fait toujours illicite, elle est, par cela même, toujours 
personnelle. 

320. Le dernier alinéa de notre article nous dit 
quelles choses possédées peuvent donner lien à l'action 
possessoire en complainte. 



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894 LIVRE II.— Iw PART1E.^-CHAP. IV.— SECT. III. 

La question est fort débattue en France^ au moins 
pour les meubles. 

D'abord, pour ce qui est des immeubles^ il n'y a pas 
de doute que la possession en soit garantie par l'action 
en complainte, et, par immeubles, il faut entendre sur- 
tout les droits immobiliers que quelqu'un posséderait, 
c'est-à-dire exercerait comme siens: droits de propriété, 
d'usufruit, de servitude, d'emphytéose, d'antichrèse. 

Le doute n'a lieu que pour les meubles, à l'égard 
desquels on a prétendu établir une différence entre les 
universalités (voy. art. 17) et les meubles particuliers. 
Pour les universalités de meubles, l'action possessoire 
était admise dans l'ancien droit français (Ordonnance 
de 1667, sur la procédure) et certains auteurs pensent 
qu'il faut l'admettre encore aujourd'hui ; par exemple, 
au profit d'un possesseur de tout ou partie d'une suc- 
cession mobilière qui serait troublé par les actes d'un 
tiers se prétendant lui-même héritier ou légataire. 

On propose d'adopter ce système au Japon. Il de- 
vient d'ailleurs nécessaire, à cause de la solution pro- 
posée pour les meubles particuliers. 

C'est à ce sujet qu'il y a le plus de difficulté. Elle 
vient de la célèbre maxime : " En fait de meubles, la 
possession vaut titre " (C. civ. fr., art. 2279), d'après ' 
laquelle le possesseur d'un meuble en devient aussitôt 
propriétaire, par une sorte de prescription ou usucapion 
instantanée. D'oii il résultemit deux obstacles à l'ac- 
tion possessoire au sujet d'un meuble : V le possesseur 
troublé, si courte qu'ait été sa possession, n'aurait pas 
seulement une action possessoire, mais bien une action 
pétitoire ou en revendication ; 2" l'auteur du trouble 
étant, le plus souvent, devenu lui-même possesseur du 
meuble litigieux, pourrait aussi invoquer cette pres- 
cription, sinon pour- se défendre au possessoire (voy. 
ci-après, art. 218), au moins pour triompher au péti- 
toire, ce qui ôterait tout intérêt à l'action possessoire. 



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POSSESSION.— EFFETS. 895 

CepeodaDt, cette double objection ne parait pas 
suffisante pour refuser l'action possossoire à celui qui 
est troublé dans la possession d'un meuble. 

D'abord, c'est un principe de raison que '^ celui qui 
peut le plus peut aussi le moins ; " or, l^on a vu déjà, 
dans l'Exposé (p. 323), que le vrai propriétaire d'une 
chose, ou le titulaire légitime d'un droit, qui, en même 
temps, a la possession de la chose ou l'exercice du 
droit, peut s'abstenir de soulever la question du foûd 
du droit et ne se prévaloir que de sa possession. 

En outre, il n'est pas exact que le possesseur d'un 
meuble en soit toujours, et par cela même, propriétaire 
en vertu de la prescription dite instantanée : non seule- 
ment, en effet, il faut que la possession soit civile et 
non précaire, mais il faut encore qu'elle soit de bonne 
foi (voy. C. civ. fr., art. 1141), et il est raisonnable 
d'exiger, en outre, qu'elle soit fondée sur un juste 
titre {g)\ or, ces deux dernières conditions ne sont pas 
exigées pour l'action possessoire en complainte ; voilà 
donc déjà deux cas dû le possessenr, même civil, d'un 
meuble, n'aurait pas l'action pétitoire et où l'action 
possessoire lui serait utile. 

Supposons, d'un autre côté, que l'auteur du trouble 
soit devenu lui-même possesseur du meuble ligitieux, 
il peut ne le posséder que naturellement ou précaire- 
ment, ce qui est un obstacle absolu à ce qu'il puisse 
invoquer la maxime '^en fait de meubles, la possession 
vaut titre;" si même il avait la possession civile, il 
pourrait n'avoir pas juste titre ou n'être pas de bonne 
foi : il ne pourrait triompher au pétitoire; il est donc 
juste qu'il soit soumis à l'action possessoire. 

{g) Les auteurs sont très-divisés, en France, sur le point de savoir si la 
prescription instantanée des meubles exige un juste titre en même temps 
que la bonne foi. On proposera d'exiger ces deux conditions, au Japon, 
et ce sera encore une grande faveur pour les possesseurs de meubles ; 
surtout, fi Ton va, dans ce cas^ jusqu'à présumer le juste titre. 



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896 LIVRE IL— 1« PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. ÏII. 

Dans les développements qui précèdent^ on a ânp- 
posé plusieurs fois, notamment an sujet des meubles, 
que celui qui exerce la complainte est non seulement 
troublé, inquiété, mais même dépossédé en entier. En 
effet, il ne faut pas croire que la différence entre la 
complainte et la réintégrande soit dans l'étendue da 
dommage à réparer : elle est bien plutôt dans la nature 
du fait qui cause ce dommage et donne lieu à l'action: 
on a déjà annoncé plus haut que Faction en complainte 
tend à combattre une prétention à la possession et à 
en faire cesser les effets ou à les réparer, tandis que la 
réintégrande tend à faire réparer un acte illicite qui 
dépasse les limites d'une prétention, comme, du reste, 
on le verra à l'article 216. - 

Art. 214. — 321. La deuxième action possessoire 
est d'une application beaucoup plus limitée que la 
précédente même avec l'extension que lui donne le 
Projet. 

D'abord, elle n'appartient qu'au possesseur d'un im- 
meuble ou à celui qui exerce, comme lui appartenant, 
un droit réel sur une chose immobilière. 

En effet, et pour commencer par la dénonciation de 
nouvel œuvre, on ne comprendrait guère que des tra- 
vaux commencés ou même achevés sur un fonds pus- 
sent nuire à la possession d'un meuble. 

En outre, il faut supposer que les travaux sont faits 
sur un fonds autre que celui qui est possédé par le 
demandeur ; autrement, celui-ci éprouverait un trouble 
actuel par ces travaux et ce serait le cas de l'action en 
complainte. Il en résulte que l'action possessoire est 
donnée ici avant le trouble et, par conséquent, en vue 
seulement de prévenir un trouble éventuel. 

C'est un avantage pour les deux parties, car il vaut 
mieux prévenir le mal que le réparer. 

La loi suppose que les travaux contestés sont faits 



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POSSESSION.— EFFETS. 397 

snr un fonda voisin; cette circonstaDce du voisinage 
n'est pas une condition rigoureusement nécessaire; 
mais la nature des choses ne laisserait guère concevoir 
que quelqu'un craignît un trouble à provenir de tra- 
vaux faits sur un fonds éloigné. 

Il va sans dire que cette action appartient tout aussi 
bien à un vrai propriétaire qu'à un simple possesseur ; 
mais^ quand le propriétaire en use^ ce n'est pas comme 
tel^ c'est comme possesseur. 

Remarquons, à ce sujet, que la dénonciation de 
îjouvel œuvre est exercée plus souvent par un proprié- 
taire véritable que par un simple possesseur. Si elle 
est considérée comme action possessoire, c'est parce que 
le demandeur n'a pas besoin, pour y triompher, de 
justifier qu'il est propriétaire du fonds auquel les 
travaux commencés pourraient nuire : il lui suffit de 
prouver qu'il en est possesseur civil. 

Au surplus, on retrouvera la dénonciation de nouvel 
œuvre au Chapitre de Servitudeë (art. 289), comme 
moyen de préserver un fonds, prétendu libre, d'une 
servitude que le voisin tenterait d'établir sans droit. 

322. La dénonciation de dommage imminent est 
soumise aux mêmes conditions : le dommage est à 
craindre du mauvais état, de la vétusté d'ouvrages ou 
d'objets immobiliers et il menace un immeuble possédé 
par un autre propriétaire ou par un autre possesseur. 

Cette action possessoire dont il n'y a pas trace dans 
le Code français {h), comme on l'a dit (p. 391, note/), 
a été introduite dans le Projet, par emprunt au Code 
italien (art. 699). Elle a une origine romaine, mais 
avec de notables différences. 

Chez les Romains, le propriétaire menacé par la 
ruine du bâtiment voisin demandait principalement 

{h) L'article 1386 du Code français ne règle que la réparation du 
dommage causé, mais il n'autorise aucune mesure préventive. 



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998 LIVRE IL— 1« PAETIE.— CHAP. IV.— SECT. III. 

'Ma promesse de réparation do dotninage'' fcaïUiodam- 
ni infecti), car s'il avait attendu que le dommage fût 
effectivement causée le propriétaire de l'édifice rainé 
se serait libéré en abandonnant les matériaux (î). 

Si le propriétaire de l'édifice refusait de faire la pro- 
messe réclamée^ le demandeur obtenait du magistrat 
renvoi en possession de l'édifice; il pouvait alors j 
faire lui-même les réparations nécessaires ou le dé- 
molir; enfin, il en devenait propriétaire après le temps 
de Tusncapion. 

Ni la loi italienne, ni le Projet ne vont aussi loin : 
le demandeur demandera au juge d'ordonner les me- 
sures préventives du dommage ou une caution pour la 
réparation. Si le danger est tout à fait menaçant, 
c'est la démolition ou la réparation immédiate des ou- 
vrages qui sera naturellement ordonnée ; si, au con- 
traire, le danger est encore éloigné ou si le voisin 
annonce l'intention de réparer lui-même, le cautionne- 
ment sera préférable. 

Art. 215. — 323. Les trois premières conditions 
exigées ici de la possession sont déjà connues. II ré- 
sulte de ces conditions que celui qui possède naturelle- 
ment ou précairement n'a pas les deux actions posses- 
soires qui précèdent ; de même, celui dont la possession 
serait fondée sur la violence ou serait restée clandestine. 

Quant à la dernière condition, Vannalité de la pos- 
session, elle apparaît ici pour la première fois. La loi 
ne l'a pas exigée pour les deux premiers avantages de 
la possession, à savoir, la présomption de propriété et 
l'acquisition des fruits. 

Elle ne su£Brait pas pour la prescription acquisitive 
d'un immeuble ; elle serait excessive pour l'usucapion 
d'un meuble; elle serait trop rigoureuse aussi pour 

(t) On appelait cet abandon : noxal, " abandon de ce qui avait nui '' 
(noxa, id est, quod nocuit). 



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POSSESSION.— EFFETS. 899 

l'acquisition des fruits ; mais la loi la déclare^ ici, tout 
à la fois^ nécessaire et suffisante pour Vexercice des 
actions en complainte et en dénonciation de nouvel 
œuvre ou de dommage imminent, relatives au trouble 
dont se plaint un possesseur d'immeuble. 

Ce délai d'un an, emprunté à la loi française (C. pr. 
civ., art. 23), est raisonnable; on pourrait, sans incon- 
vénient, le réduire ou l'augmenter; mais il faut toujours 
exiger un certain temps de possession ; autrement, il 
pourrait arriver que le défendeur à l'action possessoire 
invoquât lui-même une possession de la même chose 
ou du même droit, et l'on serait alors obligé de recher- 
cher, avec beaucoup de difficultés, lequel des deux a 
la possession la plus ancienne ou la plus longue. 

Cette condition d'une possession annale, rapprochée 
de l'article 217, qui exigera que l'action soit intentée 
dans l'année du trouble, assure facilement la préfé- 
rence au plus ancien possesseur. 

Ce n'est que pour les actions possessoires relatives 
aux immeubles que la loi exige une possession annale. 
A l'égard des meubles, la loi n'exige pas une durée 
déterminée de possession, parce que si la prescription 
des meubles, elle-même, ne doit être soumise à aucun 
délai, il est encore plus impossible d^ soumettre 
l'exercice ds l'action possessoire. 

Art. 216. — 324. Ce qui caractérise le cas oii il y a 
lieu à la réintégrande, ce n'est pas seulement la dépos^ 
session totale ou partielle; car, en pareil cas, la dépos- 
session étant un trouble, et le plus considérable possible, 
l'action en complainte serait également recevable (v. 
p. 396) ; c'est le moyen employé pour la dépossession, 
à savoir, la violence, la menace ou la surprise; le carac- 
tère délictueux de ces faits motive une action posses- 
soire particulière et ces particularités sont mises en 
relief par le présent article. 



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400 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IV.—SECT. III. 

La loi française est restée muette sur les applica- 
tions de l'action en réintégrande ; aussi 7 a-t-il^ tant 
dans la doctrine que dans la jurisprudence, un désac- 
cord complet sur ses conditions. On propose ici d'a- 
dopter les solutions de la Cour de cassation française, 
laquelle paraît avoir le mieux compris le but de cette 
action. 

325. Le 1^ alinéa nous dit que l'action en réinté- 
grande suppose une dépossession, totale ou partielle, 
opérée au moyen des trois actes délictueux déjàsignalés. 
Il nous dit encore que l'action appartient au posses- 
seur des trois sortes de biens déjà énoncées à l'article 
213: immeubles, universalité de meubles, meubles par- 
ticuliers. 

Au sujet ces derniers objets, il y a encore moins à 
hésiter que pour l'action en complainte; l'objection 
tirée de la maxime " en fait de meubles, la posses- 
sion vaut titre", par laquelle on prétendrait rendre 
l'action possessoire inutile, est encore moins admis- 
sible, puisque la réintégrande est donnée au possesseur 
précaire (3^ alinéa), lequel ne peut jamais invoquer 
cette maxime. 

Enfin, le 1^ alinéa exige que le demandeur en 
réintégrande n'ait pas lui-même obtenu la possession 
par un des moyens qu'il impute au défendeur; autre- 
ment, il n'y aurait pas de raison pour qu'il lui fût pré- 
féré. C'est le cas d'appliquer un axiome célèbre: 
'' dans deux situations semblables, on préfère celle du 
possesseur actuel" (in pari causa melior est passi- 
ÀientisJ, Mais, pour que les faits délictueux du de- 
mandeur le privent de l'action en réintégrande, il faut 
qu'ils aient été commis contre le défendeur; autrement, 
celui-ci n'aurait pas le droit de les opppser au deman- 
deur : ce sont des vices relatifs, non absolus, comme 
on l'a déjà vu sous l'article 196. 



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POSSESSION.— EFFETS. 401 

326. Le 2^ alinéa étaUit encore une différesce pro- 
fonde entre l'action en réintégrande et les deux pre- 
mières actions possessoires. On a vu^ plus haut, que 
ces deux actions sont vraiment réelles, en ce sens 
qu'elles se donnent contre tout possesseur, lors même 
qu'il ne serait pas l'auteur du trouble ou des travaux 
contestés: il suffit qu'il ait succédé à la possession' et 
qu'il n'ait pas fait cesser le trouble ou les travaux ; la 
réparation seule, l'indemnité du dommage, est de- 
mandée à l'auteur dii*ect du trouble. Dans la réinté- 
grande, au contraire, l'action toute entière, aussi bien 
pour la restitution que pour l'indemnité, a un carac- 
tère personnel; comme telle, elle peut bien être exercée 
contre les successeurs universels, parce qu'il continuent 
la personne de leur auteur et succèdent à ses obliga^ 
tiens civiles, même à celles nées de faits délictueux ; 
mais, elle ne s'exercerait pas contre un successeur 
à titre particulier (acheteur, donataire), comme tel, 
puisqu'il ne succède pas à la personne; toutefois, s'il 
était lui-même complice des actes d'usurpation, il serait 
sujet à Taction pour ses faits personnels. 

327. Le 3® alinéa est celui où le Projet adopte les 
deux théories de la Cour de cassation française : 

1^ L'action en réintégrande appartient au possesseur 
précaire, aussi bien qu'au possesseur civil (voy. p. 335); 

2^ Elle n'exige pas, même pour les immeubles, une 
possession annale ; c'est l'application d'un axiome en- 
core, et d'une évidente équité: "le spolié doit être, 
avant tout, rétabli dans sa situation première," spo- 
liatus antè omnia restituendus. 

Art. 217. — 328. On a déjà fait remarquer, sous 
l'article 215, que le défendeur aux actions possessoires, 
pouvant être lui-même, le plus souvent, considéré 
comme possesseur, le délai de l'exercice des actions 

26 



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402 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. IV.— SECTT. IIL 

possessoires devait^ dès lors^ être calculé de façon à 
donner la préférence au plus ancien possessear. Or^ 
le demandeur en complainte doit avoir possédé un an» 
au moins, avant le trouble ; il devra donc agir aussi 
dans- Vannée du trouble ; autrement, le défendeur lui 
serait préférable par la durée de sa possession. 

Pour l'action en réintégrande, le principe n'est pas 
tout-à-fait observé : il faut toujours, il est vrai, que 
l'action soit intentée dans l'année; mais, comme il n'est 
pas nécessaire que la possession du spolié ait duré un 
an (art. 216), ce n'est pas toujours le plus ancien pos- 
sesseur qui aura la propriété. Ainsi, le spolié n'avait 
possédé que pendant trois mois et il exerce son action 
lorsque le spoliateur a déjà possédé onze mois, il triom- 
phera : cette exception s'explique par la défaveur qui 
s'attache à l'auteur de la spoliation. 

A l'égard de la dénonciation de nouvel œuvre, le 
principe est suffisamment observé : le demandeur doit 
avoir la possession annale, et si l'action peut être in- 
tentée même après un an depuis les travaux com- 
mencés, c'est à la condition qu'ils n'ont causé de trouble 
que depuis moins d'un an ; en outre, elle devient non 
recevable, même avant l'année écoulée, si les travaux 
sont terminés auparavant. 

Pour ce qui concerne la dénonciation de dommage 
imminent, il est clair que tant que le danger subsiste 
la cause de l'action renaît, pour ainsi dire, chaque jour: 
celle-ci ne peut donc cesser qu'avec la réparation des 
ouvrages ou leur suppression. Si le dommage est une 
fois consommé par la chute de l'édifice, l'action posses- 
soire est éteinte faute d'objet, elle est remplacée par 
une action personnelle en indemnité. 

Art. 218. — 329. Le principe posé et appliqué 
dans cet article se trouve, en forme d'axiome, dans le 
Code de procédure civile français (art. 25), en ces 



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POSSESSION.— EFFETS. 403 

termes: "Le possessoire et le pétitoîrene seront jamais 
cumulés/' 

Il semble, au premier abord, que rien ne serait plus' 
naturel, pour le juge, que de chercher, dans les titres 
et autres preuves du fond du droit des parties, la 
solution demandée sur la préférence respectivement 
prétendue par elles au sujet de la possession; mais 
la loi le lui défend, avec raison et pour deux motifs 
principaux : 

1^ Dans les actions possessoires, il n'est pas ques- 
tion de savoir si, du côté du demandeur, la possession 
est juste et légitime, mais si elle existe, avec les carac- 
tères et la durée requis ; ni, du côté du défendeur, si 
le trouble qu'il a causé ou l'usurpation qu'il a commise 
sont fondés ou non sur un 'droit, mais seulement s'il j 
a eu véritablement trouble ou dépossession et, dans le 
cas de travaux contestés, s'ils peuvent éventuellement 
causer un trouble; ce serait donc, de la part du juge, 
statuer sur choses non demandées, commettre nn excès 
de pouvoir, que d'examiner le fond du droit respectif 
des parties et d'y puiser les éléments de sa décision ; 

2** La compétence, en matière d'actions possessoires, 
est donnée à un jugé inférieur et très-rapproché des 
parties, lé juge de paix (j), tant à 'cause de la simpli- 
cité de la question qu'à raison de la célérité qu'en ré- 
clame la solution: il ne serait donc pas admissible que 
le juge pût excéder sa compétence, en se livrant à 
l'examen du fond, si non pour le juger, au moins pour 
le préjuger. 

Le défense faite au juge par le 3® alinéa, se justifie 
autrement : si le juge, pour sortir d'embarras, pronon- 
çait un sursis et renvoyait les parties se pourvoir au 

(J) Aa Japon, on adoptera, sans doute, comme en France, la compé- 
tence du juge de paix pour les actions possessoires. C'est le Code de 
Procédure civile qui réglera ce point. 



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404 LIVRE II.— 1~ PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. IIL 

pétitoire^ il commettrait un déni de justice, ce que la 
loi réprouve plus encore qu*nn mauvais jugement. 

Ajoutons qu'après le jugement du pétitoire, il n'y 
aurait plus rien à juger au possessoire (art. 220^ 2^ al.), 
ce qui bouleverserait toute la théorie. 

Art. 219. — 330. Cet article est la contre-partie 
du 3* alinéa de Tarticle précédent : celui-là défendait 
le sursis au possessoire, celui-ci ordonne le sursis au 
pétitoire. Mais le motif n'est plus le même; car, 
tandis que le juge ne peut statuer sur choses non 
demandées, les parties peuvent, en général, à leurs 
risques, demander ce qu'elles croient leur appartenir 
et, en fait, il y a deux demandes pendantes. 

La principale raison pour laquelle la loi veut qu'il 
soit sursis à statuer sur le pétitoire, jusqu'après le 
jugement définitif sur le possessoire, c'est que le pos- 
sessoire a toujours un caractère d'urgence : il arrive 
souvent, en effet, que les contestations sur la posses- 
sion amènent des injures, des violences ou des rixes; 
c'est une des matières on les particuliers ont une 
fâcheuse disposition à se faire justice à eux-mêmes ; en 
outre, les preuves, tant de la possession que des at- 
teintes qu'elle peut recevoir, sont de nature à dispa- 
raître avec le temps, plus facilement et plus prompte- 
ment que celles du fond du droit ; il y a donc urgence 
à examiner et juger le possessoire. 

Ajoutons que celui qui triomphera au possessoire 
sera défendeur à l'action pétitoire, il est donc juste dé- 
laisser à chaque partie le moyen d'obtenir son véritable 
rôle dans la procédure du pétitoire. 

La loi suppose que les deux actions peuvent être 
portées devant le même tribunal; il semble, d'après ce 
qui a été dit plus haut, que l'un d'eux devrait tou- 
jours être incompétent; mais cela n'est pas constant: 
d'abord, si l'action possessoire est déjà portée en appel 



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POSSESSION.— EFFETS. 406 

au tribunal de département, au moment où l'action 
pétitoire est portée en première instance à ce même 
tribunal, il n'y a aucune incompétence ; de même, s'il 
s'agit de meubles et que l'action pétitoire soit portée 
devant le juge de paix, dans les limites de sa compé* 
tence, alors que l'action possessoire j est déjà pen- 
dante (k) ] enfin, lors même que le cumul des deux 
actions devant le même tribunal constituerait un cas 
d'incompétence, ce n'est pas l'exception d'incompé- 
tence qui devrait être opposée la première, mais celle 
tirée de notre article et tendant au sursis ; elle est, en 
effet, beaucoup plus facile à juger qu'une question de 
compétence: il suffit de constater que lès deux de- 
mandes sont pendantes et d'en ajourner une. 

Le 2® alinéa autorise le défendeur au pétitoire à se 
porter demandeur au possessoire. Cela est très-juste : 
il ne fallait pas que l'auteur du trouble ou de la spolia- 
tion pût, en intentant l'action pétitoire, se soustraire à 
une prompte réparation et priver le possesseur de l'ac- 
tion possessoire. 

Art. 220.— 831. La disposition du 1"^ alinéa est 
empruntée à l'artiole 26 du Code de procédure français. 
Elle paraît un peu sévère. On en donne généralement 
le motif que celui qui, paraissant pouvoir agir au pos- 
sessoire, à raison d'un trouble ou d*une spoliation, ne 
Ta pas fait, a reconnu que sa possession n'avait pas les 
qualités voulues ou que les faits n'étaient pas assez 
graves pour l'autoriser à agir au possessoire et qu'il a 
ainsi renoncé tacitement à cette voie judiciaire. 

Quelques auteurs vont jusqu'à décider que la renon- 
ciation tacite s'appliquerait même à une action posses- 



{k) 11 csfc vraisemblable que dans les cas où la revendioation des 
meubles ne sera pas empêchée par la maxime " eu fait de meubles^ la 
possession vaut titre," elle sera de bi compétence des juges de paix, 
sauf appel. 



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406 LIVBE II.— I» PABTIE.— CHAP. IV.— 8BCT. IIL 

soire déjà intentée par la même pu*tie. Le Projet ja- 
ponais ne va pas jasques-li: il permet^ formellement à 
cette partie^ de continaer à procéder, de '^snivre/' au- 
tant comme demandeur que comme défendeur, sur une 
action possesaoire déjà intentée, et cette disposition 
concorde parfaitement avec celle de l'article précédent 
qui veut qu'fiu cas où les denx actions sont simultané- 
ment pendantes, il soit seulement sursis au jugement 
du pétitoire. 

Bien entendu, la demande au pétitoire ne' ferait pas 
perdre le droit d'agir au possessoire pour des fatits 
de trouble on de spoliation commis contre le deman- 
deur après sa demande : le texte et la raison ne font 
présumer la renonciation qu'à Tégard de &its anié- 
rieuTê. 

Si l'action pétitoire a été seule intentée d'abord, 
celui qui y a succombé, soit comme demandeur, soit 
comme défendeur, ne peut plus ag^r au possessoire. 
Cette décision du 2* alinéa de notre article est facile à 
comprendre : les droits et actions accordés au posses- 
seur sont fondés, sur une présomption de propriété ou 
de droit an fond, laquelle est démentie par le jugement 
sur l'action pétitoire. 

Observons seulement que cette déchéance du droit 
d'agir au possessoire n'a lieu que contre celui qui a 
succombé "définitivement;" pac conséquent, un juge- 
ment sur le pétitoire, encore susceptible d'opposition, 
d'appel ou de pourvoi en cassation, et contre lequel ces 
voies de recours seraient déjà exercées, ne ferait pas 
obstacle à l'exercice d'une action possessoire. 

Art. 221. — 332. Il est fréquent que les plaideurs 
aient à se reprocher, respectivement, les mêmes torts 
ou des torts semblables, et il est naturel, en pareil cas, 
que chacun puisse prendre le i*ôle de demandeur pour 
en obtenir la réparation. Lorsque celui qui a été 



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POSSESSION.— EFFETS. 407 

actionné le premier se porte à son tour demandear, sa 
demande est dite reconventionnelle {l). 

C'est 8ui*tôut en matière de possession qu'il est facile 
de concevoir que les deux adversaires s'imputent réci- 
proquement des torts, des troubles ou des voies de fait. 
Si notre article proclame le droit pour le défendeur 
au pétitoire de former une demande reconventionnelle 
au possessoire, c'est pour compléter le jeu assez com« 
pliqué de ces diverses actions^ et aussi de peur qu'on 
n'exagère la règle que "le pétitoire et le possessoire 
ne peuvent $tre cumulés." Il sera, bien entendu, sursis 
au pétitpire, d'après l'article 129. 

Art» 222. — 333. Cet article ne présente pas de 
difficulté : il consacre ce qui a déjà été annoncé conme 
étant l'objet des diverses actions possessoires. 

On rappelle seulement ici que, dans l'action en réin- 
tégrande, la restitution de la chose usurpée ne peut 
être exigée que de l'auteur même de la spoliation ou 
de ses héritiers, parce qu^elle a pour cause une faute; 
il en est de même dans les autres actions, pour les 
dommages-intérêts-: sur ces deux chefs, les actions 
possessoires ont le caractère d'actions personnelles. 

Enfin, on remarquera une double particularité sur la 
dénonciation de dommage, imminent : 1° les mesures 
préventives du dommage, qui peuvent être des travaux 
de réconfortation ou une démolition totale ou partielle 
d'édifices, 2° la caution ou garantie de l'indemnité 
éventuelle fcautio damni infectij, 

(l) Il ne faut pas voir, daus ce mot, l'idée d'une nouvelle contention^ 
mais celle d'une nouvelle action : le défendeur, actionné, rêactionne le 
demandeur: conventus reut reconvenit actorem. 

Cette singularité de langage vient de oe que le mot latin eotwenire 
qui signifie '< venir ensemble" ne s'emploie pas seulement pour ceux qui 
contractent, qui conviennent, mais encore pour ceux qui vont plaider 
ensemble et qui te rencontrent au tribunal 



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406 LIVRE II.— Iw PAETIE.— CHAP. IV.— 8ECT. III. 

Art. 223. — 334. La disposition du T' alinéa ne 
pouvait faire doute: la question de propriété^ ou du foud 
du droit, n'a pas été soulevée, elle est entière ; il a été 
jngé que le demandeur était possesseur avec les qua- 
lités requises pour agir au possessoire et qu'il avait été 
troublé ou spolié; le défendeur n'a pas été admis à se 
justifier par des moyens tirés du fond, parce que "le 
possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés;" 
mais il peut maintenant introduire l'action pétitoire: 
il y sera demandeur, avec toute la charge de la preuve, 
et, s'il triomphe, son adversaire sera obligé de lui 
rendre la possession et les fruits perçus depuis la 
demande ; enfin, le débat ne pourra plus être soulevé 
entre les mêmes parties: il y aura définitivement chofte 
jugée au fond. 

Mais, il y avait à craindre que celui qui a succombé 
comme défendeur au possessoire ne cherchât à se sous- 
traire, pendant un certain temps, à l'effet des condam- 
nations portées contre lui et qu'il n'intentât, téméraire- 
ment ou de mauvaise foi, une action pétitoire. La loi 
prévient ce danger, en exigeant que l'exécution des 
condamnations ait Heu préalablement, ou qu'il soit 
donné à cet égard des garanties suffisantes. 

Art. 224. — 335. Cet article est la contre-partie de 
l'article 220, 2** alinéa. 

Il est clair que le fait, par le demandeur au posses- 
soire, d'avoir manqué aux justifications exigées de lui, 
comme tel, n'empêche pas qu'il puisse avoir la pro- 
priété ou tout autre droit qu'il exerçait déjà comme lui 
appartenant. De même que le défendeur, il n'a pu se 
prévaloir, dans l'action possessoire, des .titres et autres 
moyens de prouver son droit au fond, lequel reste 
encore à juger, s'il le requiert. Et, son procès ne pou- 
vant être présumé téméraire, comme celui du défen- 
deur prévu à l'article précédent, il n'est même pas 



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POSSESSION.— PEBTB. 409 

obligé d'acquitter préalablemeDt les frais du premier 
procès auxquels il a pu être condamné. 

Art. 225. — 336. Il est vraisemblable, comme on l'a 
déj'\ observé, qu'on admettra au Japon la compétence 
des juges de paix pour les actions possessoires, par 
les mêmes raisons qu'en France : 1** parce que le juge- 
ment de ces actions requiert célérité; 2" parce qu'il y 
a souvent lieu de faire des visites de lieux, lesquelles 
seraient coûteuses, s'il fallait les faire faire par les 
juges du Ken; 3° parce que ces actions n'ont, en quel- 
que sorte, qu'un caractère provisoire, pouvant toujours 
être suivies d'une demande au pétitoire sur laquelle les 
droits respectifs des parties pourront être jugés, au 
fond, tout différemment. 

Quoiqu'il en soit, la question est réservée: ce n'est 
pas au Code civil qu'elle doit être tranchée. 

Les autres règles de procédure, également réservées, 
sont celles relatives aux enquêtes, aux visites de lieux, 
aux expertises, etc. 



SECTION IV. 

DE LA PERTE DE LA POSSESSION. 



Art. 226. La possession se perd: perto 



delà 



l"* Par la cessation de l'intention de posséder poggLion. 
pour soi-même ou pour autrui ; 

2"* Par l'abandon volontaire ou légalement 
forcé de la détention de la chose ou de l'exer- 
cice du droit ; 

S"" Par la prise de possession d'un tiers, même 
illégale, lorsqu'elle a duré plus d'une année. 



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410 LIVRE II.— Iw PARTIE.— CHAR T.— SECT. IV. 

sans que l'action en complainte ou en rémté- 
grande ait été exercée ; 

é"" Par la destruction totale ou par la perte 
de la chose ou du droit qui fait Tobjet de la 
possession. 

COMMENTAIRE. 

Art. 226. — 337. Il semblerait qu'on dût retrouver 
ici tout ou la plus grande partie des sept causes qui 
font perdre le droit de propriété (voy. art. 44). Cepen- 
dant, il n'y a guère que les 2* et 4* cas qui soient 
communs aux deux droits (voy. art. 44, 5* et 7* al.) ; 
cela tient à la grande influence, dans la possession, du 
fait de la détention, lequel est indifférent dans la pro- 
priété qui est un pur droit. 

On reprendra séparément chacune des causes qui 
font perdre la possession; mais elles ne présentent 
guère de difficultés, après les développements qui 
précèdent. 

338. — 1**' al. L'intention de posséder étant un des 
deux éléments du droit de possession, il est naturel 
que le droit cesse avec cette intention. ^ 

Comme il y a deux sortes de possession, l'une civile, 
l'autre naturelle, comme la différence entre elles tient 
à ce que, dans la première, on possède pour soi, et, 
dans l'autre, pour autrui ou sans aucune affectation 
déterminée, dès lors, le texte, pour embrasser les deux 
sortes de possession, suppose que, dans chacun de ces 
deux cas, le possesseur a cessé d'avoir l'intention qui 
constituait et caractérisait sa possession. 

Ainsi, celui qui possédait pour lui-même et avait la 
possession civile a commencé à posséder pour autrui : 
il a perdu la possession civile et n'a plus qu'une pos- 
session précaire; ainsi encore, celui qui possédait pour 



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POSSESSION.— PPRTE. 411 

autrui et liva|fc la posseBsion précaire a cessé d'avoir 
rintention de posséder' pour aucnoe personue : il n'a 
plus la possesQiou précaire; il serait mênie difficile de 
dire qu'il conserve une possession purement naturelle; 
car il ne se recentrerait plus en sa personne qu'un pur 
fait matériel, la détention de la chose, que la loi ne 
protège aucunement et ne reconnaît pas. 

On n'a pas à revenir ici sur le cas inverse du premier, 
celui oh le possesseur précaire aurait désormais l'inten- 
tion de posséder pour lui-même : en pareil cas, son 
changement d'intention serait rarement valable; il 
resterait légalement possesseur précaire, et si, par 
exception, le changement d'intention était admis, il y 
aurait moins perte de la possession précaire qti'acquisi* 
tion de la possession civile (voy. art. 197). 

839. — 2* al. Si le possesseur, sans cesser d'avoir 
l'intention de posséder, cesse de détenir la chose ou 
d'exercer le droit, c'est le deuxième élément de la pos- 
session, l'élément de fait, qui lui manque; son inten- 
tion est insuffisante pour lui faire retenir la possession. 

Toutefois, la loi exige, pour cela, que la cessation 
du fait soit volontaire, ou, si elle est forcée, qu'elle le 
soit légalement; comme serait l'exécution d'un juge- 
ment rendu au possessoire, sur une action en réinté- 
grande, ou au pétitoire, sur une action en i*evendica- 
tion ou en résolution de contrat; telle serait encore 
l'exécution d'un jugement de confiscation. 

Ces cas correspondent à quelques uns de ceux oà, 
d'après l'article 44, la propriété elle-même se perd; 
mais, il y a cette différence que la propriété étant un 
pur droit, se perd par le jugement même qui prononce 
la résolution ou la confiscation; tandis que la pos- 
session, à cause de son élément défait, ne se perd que 
par l'exécution effective du jugement. 

Si la cessation de la détention n'était ni volontaire. 



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412 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. IV.— SECT. IV. 

Dt légalement forcée^ mais résaltait d'ane force ma- 
jeure, comme d'une inondation prolongée, la possession 
ne serait pas perdue; il en serait de même s'il s'agis- 
sait de terrains inaccessibles pendant une partie de 
Tannée (a); on peut encore ajouter le cas oii un objet 
mobilier est égaré dans une maison et où Ton ne peut 
pas dire qu'il soit encore possédé en isit, sans qu'on 
puisse dire non plus que la possession en soit perdue. 
Dans tous ces cas, on dit que 'Ma possession se con* 
serve par la seule intention." 

340. — 3^ al. Le texte du précédent alinéa, en exi- 
geant que la cessation forcée de la détention soit 
légale, a pour but d'exclure le cas de dépossession 
illégale, par violence ou par ruse, cas auquel le spolié 
a la réintégrande et n'a pas perdu la possession, tant 
qu'il n'a pas perdu cette action par le laps d'un an. 
C'est à cette occasion que s'est introduit l'axiome de 
droit que ''celui qui a une action pour recouvrer une 
"chose est considéré comme ayant encore la chose elle- 
-même." 

Dans le cas où le possesseur spolié ou privé de la 
possession par le fait d'un tiers, même de bonne foi, 
néglige d'intenter, dans l'année, l'action en réinté- 
grande ou l'action en complainte, on pourrait dire que, 
le plus souvent, il y a abandon volontaire de la pos- 
session; mais il est préférable de séparer ce cas du 
précédent; en effet, lors même que l'inaction du pos-' 
sesseur dépouillé tiendrait à son absence ou à son 
ignorance de la dépossession, il n'en perdrait pas moins 
son droit, comme il arrive d'ailleurs dans les antres 
cas où les droits se perdent par prescription. 

(a) Cette distinctioii des lieux inaccessiblei en hiver est très fr^uente 
dans les textes du droit romain oh on les nomme taltus hlberni. Elle ne 
sera pas moins utile, au Japon, à ca\isc de ses montagnes long-temps 
couvertes de neige. 



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POSSESSION.— PERTE. 413 

341. — 4® al. Il va de soî que la possession ne peafc 
survivre, ni comme fait, ni comme droit, à la destruc- 
tion totale de la chose : l'intention de la posséder n'au- 
rait plus d'objet. 

La loi prévoit aussi la perte de la chose, qui ne se 
confond pas toujours avec sa destruction: ainsi, si une 
chose privée passe dans le domaine public, la pos- 
session cesse, au moins la possession civile (art. 192); 
ainsi encore, si un animal sauvage s'échappe et n'a pu 
être ressaisi, avant d'être occupé par un tiers de boune 
foi, la possession est perdue. 



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CHAPITRE V. 

DES SERVITUDES FONCIÈRES. 



N«tore Art. 227. Les servitudes foncières sont 



serrlt^et. ^66 charges établies sur un fonds, pour T utilité 
d'un fonds appartenant à un autre propriétaire. 
[C. fr., 637, 639.] 

Lean causes. EUes sout établies par la loi ou par le fait de 
l'homme. [C. ital., 532.] 

COMMENTAIBB. 

Art. 227. — 342. Le nom de servitudes, employé 
pour désigner certains démembrements de la propriété, 
remonte au droit romain (a) ; il exprime l'idée qu'une 
chose est affectée, d'une façon dépendante, à l'usage 
et au service d'un autre que le propriétaire de cette 
chose. Le droit de propriété lui-mêrad assujettit pleine- 
ment la chose au propriétaire ; mais le nom même de 
propriété l'indiquant suffisamment, le nom de servitude 
ne s'emploie pour aucun des services que le proprié- 
taire tire de sa propre chose (6). 

Les servitudes dont il va être parlé sont appelées 
prédiales (de prœdium, fonds) ou foncières et, souvent, 
réelles, par opposition à l'usufruit, à l'usage et à l'habi- 
tation qu'on appelle quelquefois servitudes personnelles. 

{a) Servitude, vient da latin »ervire, "être asservi, assujetti, dépen- 
dant ; *' d'où êervitui : " dépendance." 

(5) Les Romains exprimaient ainsi cette idée : nemini ret iua êervtt, 
"personne n'a nu droit de servitude sur sa propre chose." 



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SERVITUDES FONCIÈRES. 415 

343. Ces noms demandent qaelqne attention^ car 
ils pourraient causer de la confusion^ et si on les con- 
serve ici, c'est parce qu'ils sont consacrés, en Europe, 
par uu long usage. 

La qualification de réeliea n'a pas ici pour but de 
dire que les servitudes sont des droits réels ; car l'usu- 
fruit, l'usage et l'habitation sont aussi des droits réels. 
La qualification de prédicdes ou foncières n'est pas em- 
ployée pour exprimer que ces servitudes portent tou- 
jours sur des fonds; car l'habitation porte toujours 
sur un bâtiment, et si l'usufruit et l'usage ne portent 
pas toujours sur un fonds, ils peuvent aussi porter et, 
en fait, ils portent, le plus souvent, sur cette nature 
de biens. 

Ici, les qualifications de réelles ou foncières, appli- 
quées aux servitudes, expriment l'idée qu'elles afpar- 
TiBNKSNT A unc chose, A un fonds, par opposition à 
l'usufruit, à l'usage et à l'habitation, qui appartiennent 
toujours à une personne déterminée et s'éteignent avec 
elle, sans se transmettre à son héritier, même au plus 
proche (c). 

Il y a, au premier abord, quelque chose de bizarre à 
dire qu'un droit ^'appartient à une chose: " les choses 
sont les ohjets du droit et n'en peuvent être les sujets ; 
elles subissent un droit, mais ne peuvent V exercer ; leur 
rôle est toujours passif, jamais actif; et, en réalité, les 
servitudes foncières appartiennent au propriétaire du 
fonds en faveur duquel la servitude est établie ; mais, 
comme ce propriétaire peut changer, par cession ou 
par héritage, et comme le droit de servitude n'eu subit 
aucune atteinte et passe intact an nouveau propriétaire, 
en cette qualité, on est amené à dire, par figure de 

(c) Les expresfliong du droit Romain rendaient la même idée, non sans 
quelque équivoque aussi : tervilutet prœdiorum, nervituteê perêonarmm, 
" senritudes de fonds, servitudes de personnes." Le mot tervitude» 
était alors pris activement, dans le sens de dboitb de êervitude. 



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416 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAPITRE V. 

langage, que le droit de servitude appartient plutôt au 
fonds qu'à la personne du propriétaire. En outre, si 
l'on considère que les servitudes ont pour but l'amé- 
liomtion des fonds, leur utilité, leur plus value, et non 
le seul agrément des personnes, il n'y a rien d'exagéré 
à dire que les servitudes foncières "appartiennent aux 
fonds," et même, en suivant jusqu'au bout la figure de 
langage, on appelle fonds dominant celui en faveur 
duquel la servitude est établie et fonds servant celui 
qui la subit, celui sur lequel elle s'exerce. 

Ces observations préliminaires servent d'explication 
au V^ alinéa de notre article 227 qui donne la défini- 
tion des servitudes foncières. 

344. Il suflSt maintenant d'en faire ressortir les 
deux caractères distinctifs. 

1° La servitude doit avoir pour but de donner plus 
d'utilité au fonds dominant. Par utilité, on doit en- 
tendre tout ce qui en favorise l'usage, en facilite l'ex- 
ploitation et, d'une manière générale, en augmente la 
valeur; ce qui comprend même certains agréments, 
lorsqu'étant de nature à convenir à toute personne et 
non au seul propriétaire actuel, ils donneront plus de 
valeur au fonds. 

On aura à revenir, plus loin, avec l'article 286, sur 
les distinctions à faire au sujet des agréments pure- 
ment personnels qui ne pourraient être établis à titre 
de servitude /o72cière. 

Le présent article exige que la servitude procure de 
V utilité Q,u. fonds dominant; c'est le principe essentiel. 

L'établissement des servitudes a un grand avantage 
économique. Généralement, le profit qu'elles pro- 
curent au fonds dominant est bien supérieur au pré- 
judice qu'elles causent au fonds servant ; cependant, 
s'il en était autrement, la servitude n'en serait pas 
moins valable, car les propriétaires auraient usé de 



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SERVITUDES FONCIERES. 417 

leur liberté respective et, d'ailleurs, il serait, sans 
doute, intervenu quelque compensation, en argent ou 
autrement. 

2° Il est nécessaire que les deux fonds, servant et 
dominant, appartiennent à différents propriétaires : si 
le propriétaire de deux fonds tirait de l'un des avan- 
tages dans l'intérêt de l'autre, ce serait l'exercice du 
droit de propriété, il n'y aurait pas servitude (d); cet 
état de chose dépendrait uniquement de la volonté du 
propriétaire, quant à son étendue et quant à sa durée; 
la loi n'aurait pas à s'en occuper. Ce principe a des con- 
séquences variées que l'on rencontrera ultérieurement. 

345. Généralement, les servitudes sont établies 
entre fonds contigus ou, tout au moins, voisins ; mais, 
cette condition n'étant pas absolument nécessaire, en 
raison, la loi ne l'exige pas; ainsi, rien n'empêcherait 
qu'un droit de passage ou une prise d'eau fussent 
établis à la charge d'un fonds, au profit d'un fonds 
éloigné, lorsque la communication entre les deux fonds 
ne pourrait se faire que par la voie publique, par un 
cours d'eau, ou par des fonds intermédiaires. 

La loi n'exige pas non plus que les servitudes aient 
un caractère perpétuel, pour les fonds de terre, ni 
même, s'il s'agit de bâtiments, qu'elles soient aussi 
durables que ceux-ci; cette condition de perpétuité 
était exigée dans le droit romain, sans qu'on en ait 
donné une raison bien satisfaisante; elle a été aban- 
donnée dans les législations modernes et il n'y a aucune 
raison de l'exiger au Japon. 

346. Le 2^ alinéa de notre premier article indique 
les causes d'établissement des servitudes ; il n'en re- 
connaît que deux ; la loi et le fait ou la volonté de 
Vhojïime, 

{(l) Xemhii res rua servit (voy. note h). 

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418 LIVRE IL— Iw» PARTIE.— CHAPITRE V. 

En cela^ le Projet s'écarte da Code français qui 
admets eu outre, des servitudes naturelles ou résultant 
de la situation des lieux (art. 640 et suiv.). Mais, sous 
ce titre de servitudes naturelles, ce Code place à tort 
(et par inadvertance sans doute) des servitudes légales 
et des servitudes provenant du fait de l'homme; en 
réalité, il ne contient qu'une seule servitude qui pa- 
raisse due à la nature, avant d'être reconnue par la loi. 

Ce ne serait pas, cependant, une raison pour né- 
gliger un droit qui viendrait de la nature avant d'être 
consacré par la loi; mais, si l'on veut examiner les 
choses de plus haut, on reconnaîtra que tous les droits 
sont naturels avant d'être consacrés par la loi, surtout 
dans les pays où la loi se garde d'être arbitraire et 
tyrannique; toutes les servitudes dites légales seraient 
donc, avant tout, naturelles; il est préférable de nom- 
mer légales toutes celles que la loi consacre. D'ail- 
leurs, même dans les servitudes que la nature semble 
imposer davantage au législateur, il y a toujours lieu de 
régler l'exercice du droit, d'en déterminer l'étendue et 
les limites; or, si les intéressés n'y pourvoient pas 
eux-mêmes, la loi seule le peut, si elle ne veut pas 
laisser aux tribunaux un trop grand pouvoir, lorsque 
les contestations se présenteront. 

En n'admettant que deux causes d'établissement 
des servitudes, la loi et le fait de l'homme, le Projet 
japonais se trouve d'accord avec le nouveau Code civil 
italien (art. 532). 

347. Ce n'est pas, cependant, sans avoir beaucoup 
hésité que les auteurs du Projet se sont décidés à 
reconnaître des servitudes légales, bien qu'on trouve 
cette idée dans la plupart des législations modernes. 

Depuis long- temps, il est admis, en doctrine, que 
les dispositions classées sous le nom de servitudes 
légales ne sont pas de véritables servitudes, qu'elles 



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SERVITUDES FONCIERES. 419 

constituent plutôt le droit commun de la propriété, 
tandis que les servitudes proprement dites ne peuvent 
être que des charges exceptionnelles. 

En e£Fet, parmi les servitudes dites légales, on trouve 
des limites à ^exercice du droit de propriété qui n'est 
pas et ne peut être absolu, des restrictions à la liberté 
du propriétaire, établies dans le but de Tempêcher de 
nuire à ses voisins: comme la défense d'envoyer ses 
eaux ménagères ou industrielles sur le fonds voisin, ou 
même d'y faire tomber l'égo&t de ses toits, comme 
aussi celle de faire certains actes abusifs à Tégard du 
mur ou du fossé mitoyen. Or, il est difficile de consi- 
dérer ces défenses comme des ''charges établies sur un 
fonds pour l'utilité d'un autre fonds ; " on ne peut non 
plus, dans ces cas, parler de fonds dominant ni de 
fonds servant; car, chacun des fonds a, tout à la fois, 
les deux qualités yis-à-vis de l'autre. 

D'autres dispositions légales ont davantage le ca- 
ractère de charges comme celle de fournir au voisin 
enclavé un passage qui lui donne accès à la voie pu- 
blique; comme aussi l'obligation, pour les voisins, de 
contribuer également aux frais du bornage de leurs pro- 
priétés contiguës et même de la clôture, en certains cas. 

Mais, on peut dire que la première seule de ces 
charges est établie pour l'utilité de Vun des fonds, car, 
les deux dernières le sont dans l'intérêt réciproque 
des voisins. 

348. Ces considérations, si sérieuses qu'elles soient, 
n'ont cependant pas suffi pour déterminer les auteurs 
du Projet à s'écarter de la classification ordinaire. 

Plusieurs motifs s'y opposaient. 

D'abord, il est toujours gênant de s'écarter des tra- 
ditions universellement reçues; car, on prive la juris- 
prudence du bénéfice des travaux antérieurs. 

Ensuite, il y a, entre voisins, des obligations légales 



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420 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAPITRE V. 

qu'il est bien difficile de ne pas qaalifier de servitudes ; 
telle est celle de fournir le passage des personnes en 
cas d'enclave, celle de sabir le passage des eaux pour 
l'irrigation, ou leur écoulement pour le drainage (e), et 
plusieurs autres relatives aux eaux ; sans compter les 
nombreuses charges imposées aux propriétaires, dans 
l'intérêt général, par les lois administratives. 

Enfin, si l'on voulait suivre une classification théo- 
rique rigoureusement exacte, on serait amené, comme 
l'ont été certains auteurs français et allemands, à 
répartir, dans trois ou quatre différentes places, des 
matières que tout le monde est accoutumé à chercher 
et à trouver sous la rubrique consacrée des Servitudes. 

Ainsi, on aurait : 

1^ Des modifications au droit de propriété, compre- 
nant la mitoyenneté, comme variété de la co-propriété; 

2** Des restrictions au droit de propriété, comprenant 
des défenses relatives aux actes nuisibles entre voisins; 

3^ Des obligations entre voisins, comme celles rela- 
tives au bornage et à la clôture ; 

4° De véritables servitudes légales (car on ne peut 
les exclure entièrement), et, sous ce titre, on trouve- 
rait, outre les servitudes d'utilité publique, celles rela- 
tives au passage en cas d'enclave et à l'écoulement 
des eaux, tant naturelles qu'artificielles. 

Il faut souvent, en matière de législation, sacrifier 
la théorie pure à l'utilité pratique. Il y a long-temps 
qu'un législateur romain, l'empereur Justinien, a pro- 
clamé que 'Ma simplicité est amie des lois." C'est une 
vérité encore aujourd'hui et au Japon comme partout 
ailleurs. 

On aura donc, dans cette matière, deux Sections : 
l'une, pour les diverses modifications de la propriété 

(«) Le drainage est le contraire de Virrigation : il consiste à faire 
écouler les eaux surabondantes des terrains marécageux. 



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§ ler.—DROITS D'ACCÈS ET DE PASSAGE. 421 

nommées, improprement, servitudes légales, l'autre, 
pour les véritables servitudes, pour celles qui, créées 
par la volonté de Phomme, constituent un asservisse- 
ment exceptionnel d'un fonds à un autre. 

349. Les deux Sections ne pourront être subdivisées 
do la même manière ; tandis que la seconde présentera 
nos subdivisions habituelles (1^ les diverses espèces du 
même droit, 2^ les causes ou moyens d'établissement 
du droit, 3^ les effets du droit, 4** les causes d'extinc- 
tion du droit), la première ne présentera d'autre sub- 
division que celle tirée des cas particuliers constituant 
les diverses espèces de 'servitudes dites 'Mégalos." En 
effet, il ne peut être question de tirer une subdivision 
des causes, puisque ces servitudes ont toutes la même 
cause, à savoir, la loi; quant aux effets et à V extinction 
de chacune de ces servitudes, ils varient, plus ou 
moins, avec chaque espèce de servitude et ils consti- 
tuent, justement, la matière principale de chaque pa- 
ragraphe. 



SECTION PREMIERE. 

DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LA LOI. 



§ I.— DES DROITS D'ACCÈS ET DE PASSAGE 
SUE LE FONDS VOISIN. 

Art. 228. Tout propriétaire peut obtenir Droudacoès. 
l'accès sur le fonds voisin, pour la construction 
et la réparation de ses murs ou bâtiments placés 
sur la limite des fonds ou à une distance trop 
rapprochée pour qu'il puisse faire les travaux 
sur son propre fonds. [C. ital., 592.] 



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422 LIVRE IL-^Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I". ^ 

Epoque 229. Sauf le cas d'urgence ou de nécessité 

absolue, les travaux de construction ou de ré- 
paration ne doivent pas être faits à l'époque où 
ils pourraient nuire aux récoltes, ni en cas d'ab- 
sence momentanée du propriétaire voisin. 
Lieu En aucun cas, ils ne peuvent, sans le con- 

sentement du voisin, motiver l'accès dans sa 
maison d'habitation, même contiguë aux bâti- 
ments demandant réparation. 

Indemnité. 230. Daus tous Ics CES, Ic voislu quî donne 
l'accès peut obtenir une indemnité mesurée sur 
le trouble à lui causé, eu égard à la nature et à 
la durée des travaux exécutés. 

PMMge 231. Si un fonds se trouve enclavé dans un 

d'enclave. OU plusicurs autrcs fonds, de telle sorte qu'il ne 
puisse communiquer avec la voie publique, il 
devra lui être fourni un passage sur ces fonds, 
jusqu'à la voie publique, moyennant une juste 
indemnité. [C. fr., 682; C. it. 593.] 

Un fonds peut être considéré comme en- 
clavé, quand il n'a de communication qu'avec 
un canal, même public, avec une rivière ou 
la mer, ou lorsqu'il est notablement en contre- 
haut ou en contre-bas de la voie publique. 

Largeur 232. Lc passagc fourni doit être assez large 

pour l'emploi de voitures, si les besoins des ha- 
bitants ou l'exploitation des fonds le requièrent. 

Frai«. Les travaux d'établissement et d'entretien du 

passage sont à la charge du fonds enclavé. 



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§ 1er.— DROITS D'ACCÈS ET DE PASSAGE. 423 

233. iBn cas de désaccord des intéressés sur 
la fixatiou de la ligne du passage, elle est faite 
par le tribunal, qui concilie, autant que pos- 
sible, la commodité de la Toie avec le moindre 
dommage aux fonds traversés. [683.] 

234. L*indemnité sera fixée en capital, à 
moins que les parties ou le tribunal n'estiment 
que, dans un temps plus ou moins prochain, il 
sera établi une voie publique ou qu'il survien- 
dra tel autre événement qui fera cesser l'en- 
clave; auquel cas, l'indemnité est réglée en 
annuités. 

Bans ce dernier cas, le passage et l'indemnité 
annuelle cessent d'être dus, respectivement, dès 
que l'enclave a cessé. 

Si l'indemnité a été fixée en capital et que 
l'enclave vienne à cesser, le propriétaire du 
fonds servant peut s'affranchir du passage en 
restituant l'indemnité qu'il a reçue. 

235. Lorsque l'indemnité a été réglée à une 
somme annuelle, soit par les parties, soit par le 
tribunal, le propriétaire qui en est chargé peut 
s'en affranchir après cinq ans, en payant un 
capital représentant vingt fois l'annuité. 

Le propriétaire du fonds servant peut aussi 
demander le même capital, si le débiteur de 
l'annuité a laissé passer deux années sans la 
payer, après en avoir été dûment sommé. 



Fixation 

da 
passage. 



Indemnité. 



Cessation 
de l'enclare. 



Suite. 



Rachat 
de l'annoitë. 



Passage 



236. Si l'enclave résulte de la cession par- sans indemnité. 



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4Zi LIVRE IL— I» PArnE.-CHAP. V.— SBCT. 1». 

tielle d'un fonds ou d'un partage entre co-pro- 
priétaires, le passage est dft, sans indemnité, par 
le cédant ou le copartageant, et il cesse de même 
avec la création d'nne voie publique faisant 
cesser Tenclave. [Voy. 684, fwuteauJ] 

COMMEHTAIBE. 

Art. 228. — 350. Cest assarément nn des droits 
les pi as certains da propriétaire qoe celui de refoser à 
aatmi l'accès ou Teotrée chez lui ; cependant, ce droit 
même doit céder devant un antre droit pins respec- 
table encore : celai qui demande l'entrée chez son 
voisin poar des travaux de construction ou de répara- 
tion, à faire sar la limite ou à proximité de la limite 
des fonds, est mft par un intérêt pécuniaire légitime 
et s^juvent considérable, celui qui la refuse ne cherche 
souvent qu'une satisfaction de pure convenance per- 
sonnelle. 

Il ne faudrait même pas croire qu'il n'y a ici que 
deux intérêts privés en présence. Si cela était, il ne 
serait pas facile de faire prévaloir l'intérêt de l'un sur 
les convenances de l'autre. Mais, il faut voir ici nn 
intérêt général, un intérêt économique. 

Si la loi n'autorisait pas l'accès sur la propriété 
d'autrui pour la réparation des bâtiments, chaque pro- 
priétaire serait obligé de construire ses bâtiments et 
même ses murs en deçà de la ligne séparative, ce qui 
produirait une perte de terrain. C'est ce qui avait 
lieu autrefois, en France, où, au lieu de la servitude 
ici établie par la loi, il en existait une inverse : le 
constructeur d'un bâtiment devait ménager entre sa 
construction et la ligne séparative un espace libre, dit 
tour d* échelle. On en a reconnu les graves inconvé- 
nients, surtout dans les villes où le terrain a toujours 



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§ 1er.— DROITS D'ACCÈS ET DE PASSAGE. 426 

une grande valeur. Cette obligation a d'abord été 
supprimée dans les villes où elle a été remplacée par 
les droits et obligations relatifs à la mitoyenneté^ et le 
Code civil français ne l'a même pas maintenue pour 
les campagnes. 

Au Japon, un usage ancien, qui tend à disparaître 
et que le nouveau Code fera cesser, est aussi de mé- 
nager entre les bâtiments un espace convenable pour 
les réparations. 

Il y a aussi un intérêt économique à la conservation 
de bâtiments déjà faits et même à la possibilité d'en 
construire de nouveaux. 

On ne trouve pas, cependant, dans le Code français, 
de dispositions formelles sur le droit â/ojcces ici réglé; 
mais, le principe n'en est pas contesté. C'est un de ces 
cas, encore nombreux, où l'insuffisance de la loi positive 
est suppléée par les tribunaux en vertu du droit naturel. 

Le Code italien consacre le droit d'accès (art. 592). 

Art. 229. — 351. Bien qu'il s'agisse ici d'un double 
intérêt économique, l'épargne des terrains et la conser- 
vation des bâtiments, il ne faudrait pas non plus sacri- 
fier un autre intérêt économique, la conservation des 
récoltes. La loi pose donc, en principe, que les travaux 
ne pourront se faire à Tépoque où les récoltes, déjà 
plus ou moins proches de la maturité, pourraient en 
être compromises. Mais, la prohibition fléchit devant 
l'urgence ou la nécessité absolue, justement parce que 
rintérêt des bâtiments est, en général, plus grand que 
celui des récoltes: les bâtiments réparés en temps utile 
peuvent durer long-temps; leur perte, au contraire, est 
irrémédiable et peut être considérable ; tandis qu'une 
récolte perdue ne Test que pour une année et souvent 
pour une valeur minime. 

La loi interdit encore les travaux, sauf toujours le 
cas de nécessité, lorsque le propriétaire voisin est 



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426 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I». 

absent. II est juste qa'one atteinte à ses immunités, 
même antorisée par la loi, n'ait lieu qne sons son 
contrôle et soos sa surveillance. Les parents on les 
serviteurs pourraient être mauvais gardiens de ses 
intérêts. Mais encore faut-il, pour retarder les travaux, 
que le voisin ne soit que momentanément absent; car, 
si son absence était déjà ancienne ou devait durer 
encore long-temps, le propriétaire n'en devrait pas 
souffrir indéfiniment; d'ailleurs, l'absent a pu et presque 
dû laisser un mandataire pour surveiller sa propriété. 

La loi revient, dans le 2* alinéa, au respect des con- 
venances du voisin, en interdisant qne les travaux 
puissent motiver l'accès ou l'entrée dans les bâtiments 
consacrés à l'habitation ; ce qui doit s'entendre même 
de l'habitation de la famille et des serviteurs, et des 
accessoires immédiats et nécessaires desdits bâtiments. 

Il ne parait pas nécessaire de justifier cette sage 
disposition. 

Si les travaux ne demandaient l'accès qu'à des bâti- 
ments consacrés à l'industrie, au commerce, ou à des 
magasins, la prohibition cesserait. 

. Art. 230. — 352. Bien que l'obligation de fournir 
l'accès soit imposée an voisin par la loi et soit tout à 
fait conforme au droit naturel, ce n'est pas une raison 
pour lui refuser une indemnité : il n'en est pas moins 
vrai qu'il éprouve un dommage du fait d'autrui, en 
même temps que ce fait est avantageux à celui qui 
l'accomplit. 

Lorsque le dommage n'aura été qu'un trouble dans 
les convenances personnelles, résultant des allées et 
venues des ouvriers et de la nécessité d'une certaine 
surveillance, l'indemnité sera naturellement légère et 
lo plus souvent, elle ne sera même pas demandée, par 
l'effet des bons rapports de voisinage; il en serait 
autrement, s'il y a eu dégi'adation des jardins ou des 



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§ ler._l)R01TS D'ACCES ET DE PASSAGE. 427 

champs ou si les travaux out été très-longs, comme 
ceux de la construction d'un Koura (go-down). 

Du reste, le payement d'une indemnité ne dispenserait 
p'as Fauteur des travaux d'enlever les débris de matéri- 
aux et d'approprier les lieux, en les rétablissant, autant 
que possible, dans l'état où ils étaient auparavant. 

Les contestations sur le droit d'accès seront de la 
compétence des tribunaux civils et, probablement, des 
juges de paix. 

Art. 231. — 353. Cette servitude connue sous le 
nom de "droit de passage, en cas d'enclave" (a), est, 
plus encore que la précédente, fondée sur un grand 
intérêt économique. 

Si un fonds n'avait pas d'accès à la voie publique, 
il ne pourrait être, ni habité par les personnes, ni 
exploité en culture ou autrement ; ce serait une pro- 
priété perdue pour tout le monde. Il faut donc faire 
fléchir l'intérêt des voisins devant l'intérêt général, en 
même temps que devant l'intérêt particulier du pro- 
priétaire enclavé. 

Il ne faudrait pas, cependant, considérer cette ser- 
vitude comme "dérivant de la situation naturelle des 
lieux ; " car, si elle est devenue nécessaire, ce n'est que 
par l'imprévoyance des propriétaires antérieurs, dans 
des opérations de partage ou de cession. Aussi, les 
législations qui, comme celle de France, admettent des 
servitudes naturelles, n'y font-elles pas rentrer celle qui 
va nous occuper: elle figure, comme ici, parmi les 
servitudes légales ; la loi, en effet, intervient pour cor- 
riger la faute de l'homme. 

Par cela même que la cause de la servitude n'est 
pas purement naturelle, le passage ne pourra être 



(a) Enclave, vient du latin in, "dans, sous,** et clatns, " clef : 
fonds enclavé est, en quelque sorte, sous clef. 



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428 LIVRE IL— 1~ PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1". 

obtena que mojennaDt une indemnité^ sar laquelle 
revient l'article 234 et saaf une exception portée par 
l'article 236. 

354. La loi tranche^ au 2® alinéa^ nne question qui 
pourrait faire difficulté et qui reste indécise dans le 
Code français, à savoir, si un fonds peut être considéré 
comme enclavé quand il n'a de communication qu'avec 
un cours d'eau, même public ; sans doute, dans le lan- 
gage du droit, un fleuve, une rivière, un canal public, 
sont des voies publiques et ces "voies mobiles" com- 
muniquent, de distances en distances, à des voies ter- 
restros; mais, on ne peut méconnaître qu'elles sont 
d'un accès souvent difficile et même quelquefois dan- 
gereux ; un fonds de quelque importance qui n'aurait 
pas d'autre communication avec le dehors, serait, pres- 
que toujours, difficile à exploiter et d*une habitation 
très-incommode. Cela est encore plus évident, si le 
fonds ne communique qu'avec la mer qui n'est pas 
accessible à toute heure, par le mouvement du flux et 
du reflux, et qui souvent est bouleversée pendant plu- 
sieurs jours. 

Toutefois, il peut j avoir tant de variétés dans les 
dispositions locales que la loi a laissé un pouvoir d'ap- 
préciation aux tribunaux : ils pourront, sans encourir 
la cassation, déclarer, suivant les circonstances, qu'un 
fonds contigu à un cours d'eau est enclavé ou ne l'est 
pas. 

La solution est la même et devait encore plus être 
laissée à l'appréciation des tribunaux, lorsque le fonds 
prétendu enclavé est supérieur ou inférieur à la voie 
publique: il est clair que, dans biens des cas, une com- 
munication qui n'aurait lieu que par de hauts escaliers 
serait bien défavorable à l'exploitation d'un fonds; 
mais il ne faudra considérer l'inégalité des niveaux 
comme constituant une enclave que si elle est "no- 



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§ iw.— DROITS D'ACCES ET DE PASSAGE. 429 

table *' et en outre, il faudra tenir compte de la nature 
et du mode d'exploitation des propriétés: une maison 
d'habitation ne serait pas enclavée par la môme diffé- 
rence de niveaux qu'une manufacture ou un fonds mis 
en culture. 

Au surplus^ comme le passage sur les fonds voisins 
sera toujours plus ou moins onéreux pour celui qui le 
requiert, il n'y a guère à craindre qu'il le réclame sans 
nécessité, lorsqu'il a déjà une communication avec un 
cours d'eau, avec la mer, ou avec une voie publique 
se trouvant en contre-bas ou en contre-haut de sa 
propriété. 

355. La loi n'a pas cru devoir s'occuper du cas où 
les communications directes d'un fonds avec la voie 
publique se trouveraient momentanément interrompues 
par quelque accident, comme un éboulement, une inon- 
dation, ou des travaux publics. En pareil cas, si les 
communications ne pouvaient se faire qu'à travers des 
fonds voisins, les propriétaires de ces fonds devraient 
s'y prêter, et sans indemnité. C'est à la police locale 
qu'il appartiendrait de résoudre les difficultés nées de 
ces circonstances. 

Il peut enfin se produire une enclave véritable et 
permanente par la suppression d'une voie publique, ou 
par son déplacement, au moyen d'un redressement ou 
autre opération de voirie. Dans ce cas, si l'administra- 
tion n'a pu fournir aux fonds précédemment riverains 
de la voie publique une communication avec la nouvelle 
voie, celle-ci sera demandée aux fonds voisins; généra- 
lement, ce sera l'administration qui fera la demande et 
fera reconnaître et exécuter la servitude légale. 

Dans tous les cas, l'indemnité sera à la charge de 
l'administration. 

Art. 232. — 356. Le but de la loi ne serait pas 
complètement atteint et même ne le serait que très- 



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430 LIVRE II.— !«> PARTIE.— CHAP. V.— SECT. !«. 

imparfaitement si le passage n'était accordé qu'aux 
personnes. Lors même que le fonds enclavé ne serait 
qu'une maison d'habitation, il faudrait, presque tou- 
jours, accorder le passage des véhicules, soit pour les 
personnes, soit pour les provisions. Il en est ainsi, à 
plus forte raison, pour un fonds qui serait l'objet d'une 
exploitation agricole, industrielle ou commerciale. 

Il n'y aurait même pas à distinguer, comme on a 
prétendu le faire, en France, entre le cas où, soit les 
bâtiments d'habitation, soit l'exploitation, seraient an- 
térieurs à l'enclave et celui où ils 7 seraient postérieurs : 
il y a toujours le même intérêt économique. 

Si le fonds enclavé n'a pas d'habitation et que les 
travaux d'exploitation n'aient lieu qu'à certaines 
époques de l'année, comme la plupart des travaux des 
champs, ou comme ceux relatifs à un bois, le passage 
ne devrait, en règle, être exercé qu'à ces époques; 
toutefois, le droit de surveillance appartenant au pro- 
priétaire du fonds enclavé devrait être respecté, pourvu 
qu'il n'y eût pas, de sa part, abus et vexation. 

357. Quoique le passage ne soit accordé, en prin- 
cipe, que contre une indemnité à payer par le proprié- 
taire qui se prévaut de la servitude, cela ne dispense 
pas celui-ci de faire les frais de premier établissement 
du passage, tels que nivellement, terrasseipent, em- 
pierrements, et, plus tard, de supporter les frais d'en- 
tretien. Le propriétaire du fonds enclavé fera d'ail- 
leurs autant ou aussi peu de travaux qu'il jugera à 
propos ; de cette façon, on évite des contestations 
qui pourraient gâter tout à fait les rapports de bon 
voisinage. 

Art. 233. — 358. Il arrivera le plus souvent, sans 
doute, que les parties se mettront d'accord sur la 
fixation de la ligne du passage et sur le montant de 
l'indemnité: leur intérêt bien compris sera toujours 



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§ I«r.— DROITS D'ACCÈS ET DE PASSAGE. 431 

d'éviter les lentears et les frais d'ane expertise judi- 
ciaire. Mais^ la loi a dû prévoir le cas de désaccord. 
Elle indique alors au tribunal le double but qu'il doit 
poursuivre: la plus grande commodité possible pour le 
fonds enclavé et le moindre dommage pour le fonds 
traversé. 

La loi ne dit pas^ comme le Code français (art. 
683) {b), que le passage sera pris par la voie la plus 
directe, c'est-à-dire la plus courte, car, elle pourrait 
être aussi la plus incommode, par l'effet d'une pente 
trop rapide, ou par un terrain inondé ou encombré de 
roches; la voie la plus courte pourrait aussi être la plus 
dommageable au fonds servant, car, il pourrait être 
nécessaire de supprimer des plantations ou de détruire 
des cultures importantes. 

Il faudra chercher la meilleure conciliation de ces 
deux intérêts, et si les parties n'ont pu tomber d'ac- 
cord, ce sera, le plus souvent, par l'effet du mauvais 
vouloir du propriétaire du fonds servant. Il sera facile 
au tribunal, au moyen d'une visite des lieux, ou par la 
nomination d'un expert, de répondre au vœu de la loi. 

Art. 234. — 359. Les servitudes sont perpétuelles, 
en principe, comme les fonds auxquels elles sont at- 
tachées activement et passivement. Cependant, cette 
perpétuité n'est pas de leur essence, c'est-à-dire, n'en 
est pas inséparable: elle n'est que de leur nature, c'est- 
à-dire qu'elle a lieu de droit, s'il n'y est pas dérogé, 
soit par la loi, soit par le fait de l'homme. On a déjà 
fait remarquer, sous l'article 227, que la perpétuité ne 
figure pas dans la définition des servitudes. 



(b) Depnis la 1~ édition do ce Projet, imprimée en 1880, les articles 
682 à 685 du Code français ont été un peu élargi par une loi du 20 
août 1881 qui contient une partie du nouveau Code rural; mus la loi 
nouvelle nous semble encore beaucoup moins complète que le présent 
Projet. 



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432 LIVRE llr-Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. !«. 

L'eDclave qui est la cause de la servitude légale de 
passage se préseptera ordiDairement comme devant 
avoir une durée indéfinie; l'indemnité devra donc^ en 
principe^ être fixée en capital une fois payé. Mais, 
Tenclave peut aussi cesser par des causes diverses, 
notamment, par la création d'une nouvelle voie pu- 
blique avec laquelle communiquerait le fonds enclavé; 
elle peut cesser aussi, si le propriétaire du fonds enclavé 
acquiert un des fonds voisins communiquant avec la 
voie publique, autre que celui sur lequel il exerçait la 
servitude ; on peut supposer aussi que le fonds ser- 
vant se trouve réuni au fonds dominant dans les mêmes 
mains. 

Chacun de ces cas présente des particularités. 

La création d'une nouvelle voie publique est le cas 
qui donne l'application naturelle à l'exception portée 
au 1^ alinéa de notre article. Il est possible que la 
nouvelle voie soit projetée depuis plus ou moins long- 
temps par l'administration et que le tribunal en ait 
connaissance, soit par lui-même, soit par les justifica- 
tions d'une des parties; dans ce cas, le tribunal fera 
sagement^ surtout s'il en est requis par l'une des 
parties, de fixer une indemnité annuelle, à payer par 
le propriétaire du fonds dominant, laquelle cessera 
lorsque le passage, n'étant plus nécessaire, cessera 
lui-même. 

Les choses pourraient se passer de la même manière 
si, au moment du règlement judiciaire de l'indemnité, 
le tribunal avait été informé du projet d'acquisition 
d'un fonds contigu à la voie publique par le proprié- 
taire enclavé. 

Il va sans dire que, dans ces deux cas, le passage 
cesserait, lors même que la communication nouvelle 
avec la voie publique se trouverait moins directe ou 
plus difficile que par celle qui résultait de la servitude. 

Remarquons, sur ces deux premiers cas, que lorsque 



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§ 1er.— DROITS lyACCÈS KT DE PASSAGE. 433 

le tribunal a fixé une indemnité annuelle^ la servitude 
cesse par la volonté de l'une ou de l'autre des parties, 
sans aucune restitution des annuités; au contrai re, 
quand le tribunal, n'ayant pas admis la probabilité de 
cessation future de l'enclave, a fixé l'indemnité en 
capital, la cessation du passage ne peut avoir liea, 
malgré l'événement, que par la volonté du propriétaire 
du fonds servant; mais alors, il rend l'indemnité qu'il 
a reçue. Il ne faut pas s'étonner, en pareil cas, que 
l'indemnité soit restituée en entier, même lorsque le 
passage n, été exercé plus ou moins long*temps: le 
propriétaire du fonds servant a eu la jouissance du 
capital, en compensation du trouble que lui a causé 
le passage. 

Quant au troisième cas qui ferait cesser l'enclave, à 
savoir, la réunion du fonds servant et du fonds domi- 
nant dans les mêmes mains, ou confusion, il présente 
cette particularité qu'il ne donnera pas application au 
3*^ alinéa de notre article : l'indemnité qui aurait été 
fixée en capital ne sera pas restituée par le propriétaire 
du fonds servant vendeur de sa propriété. On ne peut 
pas dire, en effet, qu'il "s'affranchit du passage" puis- 
qu'il n'a plus de fonds. D'ailleurs*, le règlement du 
prix de vente entre les parties met fin à tous leurs rap- 
ports pécuniaires au sujet des fonds; enfin, il j a pré- 
somption que le fonds servant a été vendu moins cher 
à cause de la servitude. 

Art. 235. — 360. II est toujours gênant d'avoir à 
payer des annuités, pour quelque cause que ce soit; 
c'est aussi une cause fréquente de procès. Lorsque 
ces annuités n'ont pas de durée fixe et peuvent se 
prolonger indéfiniment, la loi doit en favoriser l'extinc- 
tion par le payement d'un capital. II y a de nombreux 
exemples, dans la loi française, de cette faculté dite 
de rachat. Une loi célèbre, du 29 décembre 1790, a 



28 



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434 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I~. 

permis le rachat de presque toutes les redeyauces 
admises da^s l'ancien droit et le Code civil lui-même 
(art. 530 et 1911) a permis le rachat des rentes per- 
pétuelles. 

Le Projet japonais fait donc sagement de permettre 
au débiteur de Fannuité de s^en libérer, après un cer- 
tain temps, en payant un capital. 

Ce capital est fixé à vingt fois la valeur de l'annuité, 
ce qui correspond à 100 de capital pour 5 de revenu. 
C'est comme si, l'indemnité ayant été fixée d'abord, 
en capital, à 100, il avait été stipulé que le débiteur, 
en attendant le payement dudit capital, payerait 5 
d'intérêts annuels. Cet intérêt est un peu faible pour 
le Japon ; mais, il faut régler avec ménagements les 
rapports entre voisins. 

Il n'y a pas mêmes motifs d'autoriser le créancier 
de l'annuité à la convertir en capital à sa volonté; mais, 
ce droit ne peut lui être refusé lorsque le débiteur a 
manqué à ses engagements pendant doux ans. 

Le Code civil français a une disposition semblable 
(art. 1912). 

Art. 236« — 361. Dans le cas particulier prévu par 
cet article, la négligence qui a donné naissance à l'en- 
clave est imputable autant au propriétaire qui a cédé 
la parcelle enclavée qu'à celui qui l'a acquise, il est 
donc juste que le premier n'ait pas droit à une indem- 
nité pour le passage qu'il est tenu de livrer; d'ailleurs, 
quand on cède un droit à autrui, on est toujours obligé 
de lui garantir les moyens d'user du droit cédé. 

Cette disposition pourrait, dans le silence de la loi, 
y être suppléée en vertu du principe de la garantie de 
la vente et du partage; c'est peut-être pour cela qu'on 
ne la trouve pas dans le Code français (c) ; mais, elle 

(c) Elle ne se trouve même pas dans le nouvel article 684, quoiqu'il 
tàt prévu notre hypothèse. 



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§ II.— DE L*USAGB DES EAUX. 435 

se troave dans le Code italien (art. 595) et on ne doit 
avoir aacan scrupule à l'insérer dans le Code japonais. 
Il est naturel aussi qu'en pareil cas la servitude 
cesse de plein droit avec l'enclave, et sans aucune 
restitution. Mais, la loi n'admet cette cessation que 
s'il y a création d'une nouvelle voie publique, ce qui 
est un avanta^ gratuit et commun ; si donc l'enclave 
cessait parce que le propriétaire enclavé aurait acquis 
un fonds voisin ou obtenu par convention un autre 
droit de passage, le premier passage subsisterait, 
parce qu'il est dû en vertu d'une autre cenvention. 



§ II.— DE L'ÉCOULEMENT. DE L'USAGE 
ET DE LA CONDUITE DES EAUX. 

362. Le Projet réunit sous cette rubrique toutes les 
charges relatives aux eaux, moins, bien entendu, celles 
établies par le fait de l'homme. 

Ainsi, d'abord, on y trouve celle relative à l'écoule- 
ment naturel des eaux par le seul effet de la déclivité 
des terrains. Vient ensuite l'obligation pour chaque 
propriétaire de préserver ses voisins de l'égoût de ses 
toits et de ses eaux ménagères ou industrielles. Puis, 
les limites au droit d'usage des eaux de source ou des 
eaux courantes. Enfin, le droit d'aqueduc (a), permet- 
tant aux propriétaires d'obtenir un passage à travers 
le fonds voisin, pour faire venir les eaux nécessaires à 
l'irrigation ou, pour faire sortir celles provenant du 
drainage pu d'autres opérations de dessèchement. 

Art. 237. Les propriétaires des fonds in- Eaaxpinvimiw 
férieurs sont assujettis à recevoir les eaux plu- «~*«'«- 

(a) Aqueduc:, conduite d'eau; de deux mots latins: aqua, eau, et 
ducere, conduire. 



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aatres ouTrages. 



486 LIVRE I1.-IW PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I". 

viales ou de sources qui découlent naturelle- 
ment des fonds supérieurs, sans que la main de 
l'homme y ait contribué. [640.] 

Si même l'écoulement des eaux a été créé ou 
modifié par des travaux de main d'homme re- 
montant à plus de trente ans ou à une époque 
inconnue, la servitude ne peut être contestée. 

Eoptore 238. Si, par la rupture de berges, digues 

* olT** ou autres ouvrages destinés à contenir les eaux, 
ou par des encombrements d'aqueducs ou ca- 
naux, il se produit sur le fonds supérieur des 
débordements qui aggravent l'écoulement ou en 
modifient la direction, les propriétaires infé- 
rieurs peuvent faire la dénonciation de dom- 
mage imminent et être autorisés à faire les ré- 
parations aux frais du propriétaire supérieur, 
conformément aux articles 214 et 222. 

Si le cours des eaux se trouve obstrué par 
accident sur les fonds inférieurs, le propriétaire 
supérieur peut faire à ses frais les travaux né- 
cessaires pour rétablir l'écoulement normal ; 
mais il n'en est pas tenu. [C. it., 537, 538.] 

Eaux 239. Les propriétaires ne peuvent faire ni 

ménagères jajgggj. écoulcr sur Ics fouds voisins leurs eaux 

induatrieiies. méuagèrcs, ni des eaux naturelles altérées par 

l'industrie ou par l'irrigation ; sauf ce qui est 

dit de la servitude d'aqueduc, par l'article 252. 

Egoût Ils ne peuvent non plus disposer leurs toits 

ou terrasses de telle façon que l'eau pluviale 

tombe directement sur le fonds voisin. [681.] 



des toits. 



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§ II.— DE L'USAGB DES EAUX. 



487 



Usage 
des sources. 



240. Le propriétaire d'une source peut en 
user à son gré et même priver le voisin de Tex- 
cédant d'eau qui s'écoulait naturellement chez 
celui-ci ; sauf ce qui est dit, à la Section sui- 
vante, de l'acquisition de ces eaux par pres- 
cription. [641, 642.] 



241. Si les eaux de la source sont néces- soite: droits 
saires aux usages domestiques des habitants <^'^« ^^"»'°"^«- 
d'une commune ou hameau, le propriétaire est 
tenu de laisser s'écouler la portion de ces eaux 
qui ne lui est pas utile. 

La commime pourra même, à ses frais, faire 
exécuter sur le fonds les travaux nécessaires à 
la réunion et à la conduite des eaux, pourvu 
qu'ils ne causent pas de dommage permanent 
au fonds et moyennant indemnité. 

La commune devra, en outre, une indem- 
nité pour l'usage des eaux, s'il n'a pas été déjà 
exercé gratuitement pendant trente ans. [643.] 



Suite: 

eaux perdues 

an dehors. 



242. Dans les autres cas, si l'excédant des 
eaux d'une source privée se perd au dehors, 
sans profiter à personne, le plus proche voisin 
de la sortie desdites eaux peut réclamer la fa- 
culté de les amener chez lui, précairement, en 
faisant les travaux nécessaires, comme il est dit 
à l'article précédent. [C. it., 545.] 



243. Celui dont la propriété est contiguë à Baucoarmnte: 
une eau courante ne faisant pas partie du do- desriTcryns. 
maine puhlic, d'après l'article 25, et n'apparte- 



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488 



LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1«». 



nant pas non plus à un particulier, peut en 
user à son passage, pour les usages domestiques, 
pour l'irrigation de ses terres ou pour son in- 
dustrie ; mais sans en modifier le cours. 

Si, au contraire, un fonds est traversé par 
une eau de la même nature, le propriétaire peut 
en dériver le cours dans l'intérieur de son fonds, 
pour les mêmes besoins ; mais, à la charge de la 
rendre à son cours naturel, à la sortie de son 
fonds. [644.] 

Dans l'un et autre cas, les riverains ont le 
droit de pêche, en se conformant aux règle- 
ments locaux. 



Suite : rôle 
des tribanaax. 



244. Bans les deux cas prévus à l'article 
précédent, s'il y a contestation de la part des 
propriétaires intérieurs auxquels ces eaux peu- 
vent être utiles, les tribunaux civils statueront, 
en tenant compte des usages locaux et en con- 
cillant les besoins de l'hygiène domestique avec 
les intérêts de l'agriculture de l'industrie. [645.] 



Police 
des cAux. 



245. Au surplus, la police générale des 
eaux de la nature qui précède appartient à l'au- 
torité préfectorale, laquelle peut prescrire les 
mesures nécessaires, tant- pour leur libre écou- 
lement que pour leur conservation et pour celle 
du poisson. 



Cnnge 

des 

cours d'eau. 



246. Le curage desdits cours d'eau est à 
la charge des riverains qui peuvent se concerter 
et même s'associer à cet effet. 



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§ II.— DE L'USAGB DBS EAUX 489 

A défaut par eux de procéder au curage, aux 
époques déterminées par l'autorité locale, iL y 
sera procédé, par celle-ci, à leurs frais. 

Le recouvrement de la part contributoire de 
chacun se fera de la même manière que pour 
les autres contributions locales. 

247. Un riverain ne peut élever de digues Endiguements. 
de son côté, s'il en doit résulter un dommage 

pour le riverain opposé. 

Si un endiguement reconnu nécessaire inté- 
resse plusieurs riverains et s'ils ne se concertent 
pas pour l'exécuter, il poura y être procédé par 
l'autorité locale, aux frais des intéressés, comme 
il est dit ci-dessus. 

248. Les dispositions des cinq articles pré- L^g. étangs. 
cédents sont applicables aux lacs ou étangs se 
trouvant dans les mêmes conditions. 

249. L'usage et la police des eaux faisant e«ux 
partie du domaine public général ou local sont domainlTpubiic. 
réglés par l'autorité supérieure ou préfectorale, 
conformément aux lois administratives. 

250. Tout propriétaire qui a le droit d'user p^siige 
d'eaux naturelles ou artificielles situées en de- **** **"''' 
hors de son fonds, peut en exiger, moyennant 
indemnité, le passage à travers les fonds inter- 
médiaires supérieurs, tant pour l'industrie que 

pour l'irrigation et les usages domestiques. [Lois 
fr. des 29 avril 1845, 11 juillet 1847; C. it., 598.] 



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440 LIVRE II.— iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1». 

Suite. 251. La disposition qui précède s'applique 

aux: prises d'eau coacédées par l'administration, 
quelle que soit leur durée, et à celles faites par 
les particuliers, soit pour la vie du concession- 
naire, soit pour un temps fixe, s'il doit durer 
encore cinq ans au moins, au moment oti le 
passage est réclamé. [C. it., 604.] 

soitç. 252. Pareillement, les propriétaires des 

fonds inférieurs sont tenus de fournir le pas- 
sage, soit jusqu'à la voie publique, soit jusqu'à 
un égoût ou un cours d'eau public, pour l'écou- 
lement des eaux provenant du drainage ou de 
l'assèchement des terres submergées, et pour 
l'évacuation des eaux surabondantes, après leur 
usage domestique, agricole ou industriel. 

Si les eaux pour lesquelles le passage est ré- 
clamé sont altérées par les usages domestiques 
ou industriels, le passage ne pourra être exigé 

^ que souterrainement. [Loi fr. du 10 juin 1854; 

^ C. it, 609, 610.] 



Suite. 



8nit«. 



253. Le passage sera pris, autant que pos- 
sible, dans les lieux les moins dommageables 
aux fonds servants. 

Dans aucun cas, il ne pourra être exigé à tra- 
vers les bâtiments, ni les cours ou jardins atte- 
nant aux habitations. [Ib.; C. it., 598.] 

254. Dans tous les cas, l'établissement et 
l'entretien des travaux nécessaires au passage 
des eaux seront exécutés aux frais du proprié- 
taire dans l'intérêt duquel ils sont faits. 



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§ II.-- DE L'USAGE DES EAUX. 441 

255. Le propriétaire du fonds servant peut usafrcde» canaux 

. 1 j .. ■,« déjà existant. 

exiger que le passage des eaux, soit pour 1 ar- 
rivée, soit pour la sortie, se fasse, en tout ou en 
partie, dans les canaux déjà existant sur son 
fonds, si leurs dimensions le permettent et si 
les eaux qui y passent déjà ne sont pas de na- 
ture à nuire à celles destinées au fonds domi- 
nant. 

Réciproquement, il peut, sous les mêmes con- 
ditions, demander à se servir, pour le passage 
de ses eaux, des ouvrages faits sur son fonds 
par le propriétaire du fonds dominant. 

Dans Tun et l'autre cas, celui qui use des 
ouvrages faits par l'autre contribue aux dé- 
penses d'établissement et d'entretien, porpor- 
tionnellement à son intérêt, llbid.; C. it. 599.] 

256. Si un propriétaire ayant le droit d' user Barrage, 
d'une eau courante, conformément au 1^ alinéa 

de l'article 243, a besoin d'élever les eaux par 
un barrage, il peut l'appuyer sur la rive opposée, 
moyennant une indemnité. 

Si le propriétaire qui n'a pas fait le barrage a 
le droit d'user des mêmes eaux, il peut utiliser 
ledit barrage à son profit, en participant à la 
dépense, comme il est dit à l'article précédent. 
[Loi fr. du 11 juillet 1847.] 

COMMEI7TAXBE. 

Art. 237. — 363. C'est cette servitude que le Code 
français fait dériver ''de la situation des lieux/' et qne, 
pour cela^ on nomme servitude naturelle; étant x>b8ervé 



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442 LIVRE II.— I» PiJtTIB.— CHAP. V.— SECT. I». 

d'aillears qu'il ne s'agit, comme le dit ici le texte, 
que des eaux pluviales ou des eaux de sources, et non 
des eaux ménagères ou industrielles, dites aussi eatix 
artificielles. 

On a déjà justifié la qualification de légale qui est 
donnée ici à la servitude. 

L'eau suit si impérieusement la déclivité des terrains 
qu'il n'y a pas de force humaine qui puisse la retenir: 
le plus faible ruisseau, s'il est contenu plus ou moins 
Ion g- temps, devient un torrent dévastateur. 

La loi respecte et consacre la puissance de la nature 
et ce serait en vain qu'elle prétendrait dispenser les 
fonds inférieurs de l'obligation de recevoir les eaux 
naturelles des fonds plus élevés :1a loi ne peut décréter 
que les rivières remonteront à leur source. Mais, 
l'obligation légale n'existe plus si la déclivité a été 
produite par des travaux exécutés sur le fonds 
supérieur. 

Toutefois, le Projet japonais introduit, à cet égard, 
une sage innovation: il est souvent très-difBcile de 
savoir si la disposition respective des lieux a toujours 
été la même; dans les villes et autres localités où la 
population est agglomérée, les ' terrains ont presque 
toujours subi des modifications plus ou moins considé- 
rables : les terrains bas ont été comblés et relevés, les 
pentes ont été modifiées; mais le souvenir en est perdu, 
ou l'origine en est difficile à prouver. Si les proprié- 
taires des fonds inférieurs étaient admis à refuser de 
recevoir les eaux après un temps immémorial, en 
prouvant qu'il y a eu des travaux de main d'homme, 
il en résulterait un dommage énorme pour les fonds 
supérieurs, et même, le plus souvent, il serait impos- 
sible de remettre les choses dans l'état primitif. 

La loi va plus loin, elle assimile les travaux remon- 
tant à plus de 30 ans à ceux qui ont une ancienneté 
immémoriale. 



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§ IL—DE L'USAGE DES EAUX. 448 

364. Aa surplus, on a cru inutile d'insérer dans 
le Projet deux dispositions qui se trouvent dans le 
Gode français (art. 640) et dans le Code italien (art. 
536), à savoir, que " le propriétaire du fonds inférieur 
ne peut point élever de digue qui empêche l'écoule- 
ment,'' et que, réciproquement, " le propriétaire du 
fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave cet 
écoulement." 

Ces dispositions sont évidemment surabondantes: 
si le propriétaire inférieur pouvait élever une digue 
contre les eaux, c'est qu'il ne serait pas tenu de les 
recevoir; si le propriétaire supérieur pouvait aggraver 
l'écoulement, on ne pourrait plus dire que celui-ci est 
naturel, qu'il a lieu ''sans que la main de l'homme y 
ait contribué." 

Ainsi, le propriétaire supérieur ne pourrait pas 
réunir ses eaux en un ou plusieurs ruisseaux qui, en 
faisant une irruption plus ou moins violente chez le 
. voisin, pourraient lui causer dommage. Assurément, 
il pourrait diriger les eaux à son gré dans l'intérieur 
de son fonds; mais, il devrait, pour la sortie, leur 
rendre l'écoulement naturel déterminé par le terrain. 

365. Un cas plus délicat est celui de savoir si le 
fonds inférieur serait tenu de recevoir les eaux d'un 
puits jaillissant creusé par le propriétaire supérieur, 
on d'une source qui aurait été amenée par lui à la sur- 
face du sol. Il y aurait là, évidemment, un travail de 
rhomme, lequel semblerait exclure l'idée de servitude 
légale ; d'un autre côté, l'eau étant amenée à la surface 
du sol, la pente peut la conduire naturellement chez 
le voisin. Faudrait-il obliger le propriétaire supérieur 
à supprimer le puits jaillissant ou la source ? Il y a des 
cas où ce serait impossible et où il n'y aurait d'autre . 
remède que celui d*une indemnité au propriétaire infé- 
rieur. On pourrait dire qu'il y a là des eaux enclavées 



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4U LIVRE II.— Iw PABTIE.— CHAP. V.— SECT. I». 

requérant un passage, comme les personnes, dans le 
cas de ^article 231. 

Même question poar les eanx de source amenées 
d^une propriété voisine et que le cédant ne voudrait 
pas reprendre. 

La question devra, le plus souvent, être résolue par 
les tribunaux, au moyen d'une indemnité : on assimi- 
lera les eaux jaillissantes ou provenant de travaux de 
l'homme aux eaux amenées pour Firrigation et qui se 
trouveraient excéder les besoins du fonds qui les a 
obtenues. On verra, plus loio, que Texcédant des 
eaux d'irrigation peut être évacué sur les fonds infé- 
rieurs, moyennant indemnité. 

On a quelquefois va, en France, des voisins malveil- 
lants ou peu intelligents, alléguer que des monticules 
élevés sur le fonds supérieur aggravaient la servitude, 
comme donnant au fonds une plus grande surface 
recevant Feau pluviale: l'idée était aussi fausse que 
s'ils eussent fait le même reproche à des toits inclinés : 
il est clair qu'il ne tombe pas plus d'eau pluviale sur 
un plan incliné que sur un plan horizontal. Ce qui 
peut induire en cette erreur les esprits peu ouverts, 
c'est qu'en effet, s'il s'agit de couvrir de gazon un 
monticule, il en faudra une plus grande quantité que 
sur une surface plane; de même, il tient plus de tuiles 
ou de feuilles métalliques sur un toit très-incliné que 
sur un toit presque horizontal. 

La prétention qu'il en est de même pour l'eau plu- 
viale égayerait certainement un tribunal, si elle était 
poi*tée jusque devant lui. 

366. Le propriétaire inférieur peut, de son coté, 
recueillir les eaux à l'entrée de son fonds, soit pour les 
diriger au lieu où elles sont le moins dommageables, 
soit pour s'en servir. 

La loi n'a pas cm devoir exprimer que le propriétaire 



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§ IL— DE L'USAGE DES EAUX. 446 

inférieur doit recevoir avec les eaax, les terres^ sables 
ou pierres qui seraient entrainées par les eaux: mais^ 
^obligation est la mâme, si c*est toujours l'œuvre de la 
nature. Dans les pays de montagnes^ les eaux entraî- 
nent souvent des masses énormes de terres et de gra- 
viers : les fonds inférieurs se trouvent ensablés et dé- 
vastés, les récoltes sont perdues, et il faut souvent plu- 
sieurs années pour reconstituer les cultures : c'est aux 
propriétaires des fonds inférieurs à faire chez eux des 
ouvrages qui retiennent les terres en laissant passer 
les eaux. 

Une question inverse pourrait se présenter, à savoir: 
si le propriétaire supérieur aurait le droit de reprendre 
les terres, sables ou pierres que les eaux ont entraînés. 

Il paraît difficile de lui refuser ce droit, pourvu 
qu'il ne cause pas de nouveaux dégâts et qu'il n'ait 
pas attendu que le propriétaire inférieur ait rétabli ses 
cultures sur les terres descendues cbez lui, autrement, 
il pourrait être déclaré non recevable par l'effet d'un 
abandon volontaire desdits matériaux. 

Art. 238. — 367. La présente disposition ne se 
trouve pas dans le Code français; elle se trouve, au 
contraire, dans le Code italien (art. 537 et 538), mais 
avec une grande différence, au moins pour le premier 
cas, où les frais de réparation des digues sont à la 
charge du propriétaire inférieur qui les réclame. Elle 
est facile, ^u reste, à justifier. 

Bien que les modifications des cours d'eaux, ici 
prévues, ne proviennent pas de faits de l'homme, mais 
d'accidents naturels, elles ne doivent pas aggraver la 
situation respective des fonds : les propriétaires pour- 
ront toujours rétablir le cours normal des eaux. 

Le cas le plus saillant est celui où un cours d'eau 
traversait un fonds supérieur dans une direction plus 
ou moins horizontale et ne laissait écouler aucune 



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446 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I«. 

partie de ses eaux sur un des fonds inférieurs ; mais 
par la rupture d^une digue, l'eau s'échappe latérale- 
ment et inonde ce fonds. Il est juste, en pareil cas, 
que le propriétaire inondé puisse faire rétablir le cours 
naturel de l'eau. 

Mais aux frais de quel propriétaire ? 

Le Code italien met ces frais à la charge du proprié- 
taire inférieur, sans doute parce que c'est lui qui ré- 
clame les travaux et qui en profite. Mais on peut 
s'étonner que ce Code qui admet '' la dénonciation de 
dommage imminent" (art. 599) ne l'applique pas ici 
avec ses conséquences. 

Le cas ne pouvait faire doute dans le Projet japonais 
qui accorde formellement cette action possessoire pour 
danger de rupture de dignes ou aqueducs. Il y a là des 
ouvrages de main d'homme dont l'entretien doit être à 
la charge de celui sur le fonds duquel ils se trouvent. 

Il en serait autrement si les berges rompues ou me- 
naçant de se rompre étaient naturelles : dans ce cas la 
réparation ne pourrait être imposée au propriétaire du 
fonds supérieur, il devrait seulement la laisser exécuter. 

Le 2^ alinéa met encore les frais de dégagement des 
canaux ou aqueducs à la charge du propriétaire supé- 
rieur, parce que le fonds servant n'a pas la charge 
d'entretenir l'écoulement des eaux : il suffit qu'il n'y 
mette pas obstacle. En effet, on verra plus loin, sous 
Tarticle 254 et à la Section suivante, que les servitudes 
n'obligent pas afaire^ mais seulement à souffrir. 

368. La servitude relative à l'écoulement des eaux 
pourrait être modifiée dans son exercice par des con- 
ventions particulières; mais, il est impossible d'ad- 
mettre qu'elle puisse être entièrement supprimée par 
convention, parce qu'il est d'ordre public et économique 
que les fonds supérieurs ne soient pas rendus impro- 
ductifs par la surabondance des eaux. 



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§ IL— DE L'USAGE DES EAUX. 447 

Par la même raiaon, le propriétaire inférieur ne pour- 
rait se dire affranchi de Tobligation de recevoir les 
eaux, sous le prétexte que le propriétaire supérieur 
les aurait retenues et absorbées pendant 80 ans, temps 
ordinaire du non-usage extinctif des servitudes. 

C'est une des différences que présentent^ avec les 
servitudes établies par le fait de Thomme, celles des 
servitudes légales qui sont fondées sur un intérêt 
d'ordre public essentiel (v. ci-après, art. 286 et 310). 

Il est d'autant moins possible de soutenir que la 
servitude qui nous occupe pourrait être éteinte par une 
convention particulière que le propriétaire supérieur 
peut même exiger le passage des eaux provenant de 
drainage ou d'irrigation, et, cependant, ce ne sont pas 
là des eaux purement naturelles. La seule consé- 
quence qu'il faille attacher à une convention qui exclu- 
rait la servitude d'écoulement des eaux naturelles, c'est 
qu'elle ne pourrait être rétablie que moyennant in- 
demnité, comme cela a lieu pour les eaux de drainage 
ou d'irrigation: l'indemnité serait ici d'autant plus 
juste qu'il est probable que le propriétaire supérieur 
qui aurait consenti antérieurement à conserver ses eaux 
naturelles aurait lui-même reçu une compensation ou 
indemnité pour ce sacrifice de son droit; il ne devrait 
donc pas le recouvrer gratuitement. 

Art. 239. — 369. L'explication des deux articles 
précédents a déjà amené à distinguer les eaux natu- 
relles des eaux ménagères et des eaux industrielles. 

Lors même que ces dernières eaux proviendraient 
d'une source ou du ciel, du moment qu'elles ont été 
employées à un usage domestique ou à une industrie, 
elles sont plus ou moins altérées, elles pourraient être 
nuisibles ou incommodes aux voisins; le propriétaire 
doit donc les diriger sur la voie publique ou les retenir 
chez lui et les y absorber au moyen de puisardsy et 



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448 LIVRE U.— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SBCT. I«. 

ceux-ci doivent être saffisamment éloignés des limites 
poar qae les infiltrations ne paissent corrompre les 
puits des voisins ou pénétrer sous leurs bâtiments. 

On a dit qpe l'usage industriel des eaux les altère, 
en général ; c'est ce qui a lieu pour la teinture, pour 
les bassines à dévider les cocons de vers-à-soie, pour la 
fabrication de produits chimiques et pour une foule 
d'autres industries; mais, si une eau naturelle était 
seulement employée comme force motrice, cet usage 
industriel ne lui faisant subir aucune altération, elle 
pourrait être rendue à son écoulement naturel. 

A l'égard de Tégoût des toits, la loi ne permet pas 
de lé faire tomber directement sur la propriété voisine 
parce que la hauteur de la chute creuserait plus ou 
moins le sol, parce que l'espace où l'eau tomberait, 
serait en général, plus étendu que l'écoulement naturel 
sur le sol, enfin parce qu'aucune partie de l'eau pluviale 
ne se trouverait absorbée par le sol ; il faut donc, si les 
bâtiments sont élevés sur la limite même, que la pente 
des toits soit dirigée vers le terrain où se trouvent les 
bâtiments, ou, si la disposition des toits est inverse, 
que les eaux soient ramenées par des gouttières sur 
le dit terrain, d'où ensuite elles suivront leur pente 
naturelle. 

Art. 240. — 370. L'écoulement naturel des eaux 
de source est une charge pour le propriétaire inférieur; 
mais, il n'est pas un droit pour lui : le propriétaire 
auquel appartient la source peut donc, en principe, 
détourner les eaux ou en disposer au profit d'un tiers. 

Mais on verra, dans la Section suivante, que parmi 
les servitudes établies par le fait de l'homme se trouve 
la prescription acquisitive des e^ux qui reçoit une ap- 
plication dans le cas présent. A plus forte raison, le 
propriétaire de la source ne pourrait-il priver le voisin 
de l'écoulement, s'il lui avait concédé les eaux par titre. 



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§ IL— DE L'USAGE DES EAUX. 448 

Art. 241. — 371. La présente disposition se trouve 
dans le Code français (art. 643) et y a été empruntée 
par plusieurs Codes étrangers. Elle repose sur le prin- 
cipe que l'intérêt général ou collectif doit primer^ dans 
certains cas, l'intérêt individuel. 

L'usage de l'eau est un des besoins les plus impé- 
rieux de l'homme, et il est passé en axiome de morale 
que ce que l'on peut le moins refuser à son semblable 
c*est Teau nécessaire à éteindre sa soif. La loi apporte 
ici, d'ailleurs, un grand soin à concilier les intérêts 
opposés; elle est aussi plus précise que la loi française, 
et on le reconnaîtra en comparant les deux textes. 

D'abord, pour que le propriétaire de la source soit 
privé de la plénitude de son droit, il faut que les ré- 
clamants constituent une agglomération d'habitants, 
reconnue par l'administration, un hameau, au moins (6); 
il ne suffirait pas d*une réunion de quelques maisons 
particulières n'ayant aucun lien entre elles, ni de 
quelque grande manufacture, même employant beau- 
coup d'ouvriers: il faut que l'agglomération représente 
un intérêt général, si limité qu'il soit. Sous ce rapport, 
le Projet est conforme au Code français. 

De même, les deux textes veulent que l'eau de la 
source soit nécessaire aux habitants: il ne suffirait pas 
qu'elle fût simplement utile. 

Le Projet précise davantage le genre de nécessité : 
ce n'est pas la nécessité agricole ou industrielle, la- 
quelle pourtant se comprendrait, mais, n'a pas paru 
aussi impérieuse que les nécessités domestiques (c), 
c'est-à-dire ce qui est nécessaire à Tusage direct de 

(b) En France, nn hameau est nne petite agglomération d^habitants, 
un pen isolée, n*ayant pas de maire, ni d*école, ni d*église : le bameau 
dépend d'une commune, mais, porte un nom particulier, comme le 
quartier d*nne ville. 

(c) De domuê, maison. 

29 



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450 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I^. 

l'homme et des animaux, même des bestiaux logés 
dans le bâtiment. 

372. Le Code français, dans le cas qui nous occupe, 
défend au propriétaire de la source d'en changer le 
court! ; mais, lui défend-il d'épuiser l'eau de la source 
par des travaux d'irrigation ou même par des usages 
d'agréments, comme de la recueillir dans un étang, où 
elle se perdrait, ou bien dont elle ne sortirait qu'après 
un long séjour à Tair qui la corromprait ? 

Cette question est fort difficile à résoudre avec le 
texte français. Elle ne le sera pas avec le Projet 
japonais : le propriétaire devra laisser écouler l'excé- 
dant d'eau qui ne lui est pas utile ; son droit n'est pas, 
comme celui des habitants iuférieurs, limité à la néces- 
site : il va jusqu'à Vutilité; mais, Tutilité ne comprend 
pas Vagrément, Le propriétaire pourra faire des irri- 
gations, il ne pourra pas faire un étang : le plaisir 
d'une personne ne doit pas être respecté au prix de la 
vie ou de la santé des autres hommes. 

373. Le Projet va encore plus loin que la loi fran- 
çaise, en permettant à la commune ou aux habitants 
du hameau de faire exécuter quelques travaux sur le 
fonds où naît la source, pour recueillir les eaux et 
pour en favoriser la sortie. La seule limite que la loi 
mette à ce droit, c'est que le dommage ne doit pas 
être permanent, mais seulement temporaire, et, de ce 
chef, il y aura lieu à une indemnité, si le propriétaire 
l'exige. 

Il y aura lieu à une autre indemnité, pour la priva- 
tion que le propriétaire éprouve par la perte d'une 
partie des avantages de la source. Mais, cette indem- 
nité serait })rescrite, elle cesserait d'être due, par la 
prescri|)tion libératoire, si la commune avait joui de la 
source pendant trente ans sans rien payer. 

On remarquera seulement qu'en pareil cas, il ne faut 



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§ II.— DE L'USAGE DES EAUX. 451 

pas dire que la servitude est acquise par prescription ; 
elle est acquise par la loi et indépendamment d'aucun 
délai, et même avant que l'usage en ait commencé {d): 
la prescription n'est ici qu'ex tinctive de l'obligation 
d'indemniser le propriétaire. 

Art. 242. — 374. Cette disposition n'est pas dans 
le Code français et elle pourrait étonner, au premier 
abord ; mais elle se trouve, avec quelque différence, 
dans le Code italien (art. 545). Dans les pays de 
montagnes où les eaux sont abondantes, mais s'écbap- 
pent avec une trop grande rapidité, on doit éviter de 
les perdre, tant qu'elles peuvent être utiles [e). 

Ici, la loi ne dépouille pas le propriétaire au profit 
d'un particulier, elle permet seulement à ce dernier 
*'de recueillir le superflu qui tombe de la table du 
riche," suivant l'image d'un précepte de morale bien 
souvent cité en Europe. 

Au surplus, cette disposition n'est pas seulement 
conforme à la morale sociale, elle est aussi conforme à 
la théorie économique, laquelle veut que toutes les 
richesses naturelles soient utilisées pour la production. 

Ce cas diffère d'ailleurs beaucoup du précédent : 

V Le propriétaire de la source ne sera privé d'aucun 
de ses avantages, car, on se trouve dans le cas où les 
eaux se perdent au dehors; par conséquent, le pro- 
priétaire a tiré de la source tous les avantages et 
agréments qui lui convenaient, puisqu'il rejette l'ex- 
cédant de ses eaux ; 

(d) Le Projet japonais s'écarte encore ici du Cotlo français, leijuel ne 
reconnaît le droit de la connnune (jne quand, en fait, elle use déjà de 
l'eau ; il se phu'e dans le cas où déjà la source foiiTnît l'eau nécessaire. 
Dans le nouveau texte, il suffira que la source h\ puisse fournir ; la 
question aura de l'intérêt pour une source nouvelle: le droit des habi- 
tants naîtra avec la source. 

{e) Le Code italien, fait pour un pays de montagnes et d'iiTÎgations, 
est très-développé, au sujet des eaux. 



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462 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I». 

2** L'asage que poorra Féclamer le voisin sera pré^ 
Caire, c'est-à-dire pourra lui être retiré au gré du 
propriétaire (voy. p. 325), dès que celui-ci voudra 
utiliser l'excédant des eaux; 

3^ A raison de cette précarité même, le propriétaire 
ne recevra aucune indemnité pour l'usage de l'eau par 
le voisin; il sera seulement indemnisé du dommage 
temporaire que pourraient lui causer les travaux auto- 
risés par loi. 

Art. 243. — 375. Cet article correspond à l'article 
644 du Code français et à l'article 543 du Code italien, 
avec quelques additions. 

On a emprunté à ce dernier Code une condition 
qui manque au Code français : à savoir, que le cours 
d'eau qui n'appartient pas au domaine public n'appar- 
tienne pas non plus à un tiers; on lui a emprunté éga- 
lement le droit d'user de l'eau pour l'industrie. 

On a ajouté ^ux deux Codes: V le droit de se servir 
de l'eau pour les usages domestiques, lesquels sont 
encore plus favorables que l'irrigation et l'exploitation 
industrielle, 2^ le droit de pêche qui mérite d'être 
mentionné. 

Ainsi que le dit le Projet, avec les deux Codes étran- 
gers précités, il ne s'agit pas ici des eaux faisant partie 
du domaine public; or, les eaux qui ont ce caractère 
sont les fleuves, les rivières navigables ou flottables et 
les canaux de navigation, avec leur lit (/). 

On sait que les fleuves sont les cours d'eau navi- 
gables qui se jettent directement dans la mer. Les 
rivières se jettent elles-mêmes dans les fleuves ou dans 
les grands lacs; on les appelle navigables, quand elles 

(/) Quoique Tarticle 26 ne soit pas limitatif et ne prétenile qu'énoncer 
les principaux biens du domaine public, il serait bon do compléter ainsi 
le 2® alinéa: "les rivières navigables ou flottables et leur lit^ les canaux 
de navigation.** 



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§ U.— DE L'USAGE DES EAUX. 463 

peuvent porter des bateaux de marchandises (g) etflot- 
tables, lorsque, à cause de leur peu profondeur, elles 
ne peuvent porter que des trains de bois. 

Les cours d'eau plus petits encore peuvent être sim- 
plement flottables à bâches perdues, c'est-à-dire qu'on 
peut livrer % leur courant les bois coupés dans les lieux 
élevés, pour les recueillir à leur jonction avec un cours 
d'eau plus considérable ou avec un chemin public. Des 
règlements administratifs sont nécessaires pour fixer 
les obligations respectives des flotteurs et des rive- 
]*ains. Mais ces cours d'eau ne sont pas compris dans 
la qualification de "flottables," lorsqu'on l'emploie sans 
aucune addition; ^n tout cas, ils ne font pas partie 
du domaine public, non plus que les simples ruisseaux, 
lorsque d'ailleurs les uns ou les autres ne sont pas des 
dépendances d'un bien de ce domaine. 

Quant aux canaux, ils ne sont du domaine public 
que s'ils peuvent porter des bateaux; il n'y en a pas 
qui ne puissent porter que des trains de bois; car, 
étant le résultat d'un travail de l'homme, ils ne se- 
raient pas creusés pour une si faible utilité ; les canaux 
qui ne sont pas de navigation ne sont plus que de 
simples aqueducs. 

C'est à ces cours d'eau de peu d'importance que fait 
allusion le 1®' alinéa de notre article, lorsqu'il suppose, 
pour en donner une certaine jouissance aux riverains, 
''qu'ils n'appartiennent pas à des particuliers." 

376. En présence de cette double condition : à 
savoir, que les cours d'eau dont il s'agit ici n'ap- 
partiennent ni au domaine public ni aux particuliers, 
on se demandera à qui ils peuvent appartenir. 

En Finance, il a régné jusqu'ici une grande incer- 

{g) Dau8 le« cas doateax, pour qu'il n'y ait point d'iucertitnde sur la 
navigabilité d'une rivièrtv.radmiuistraiiou préfectorale doit la -déclarer, 
après enquête. 



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454 LIVRE IL— 1« PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I«. 

titude sur le point de savoir à qui appartiennent les 
cours d'eau qui ne font pas partie du domaine public. 
Les uns les attribuent au domaine privé de l'Etat; les 
autres, aux riverains -, d'autres disent qu'ils n'ont pas 
de maître et n'en peuvent avoir, c'est-à-dire qu'ils sont 
choses communes; d'autres distinguent entre le lit et 
l'eau courante, et c*ast l'opinion qui semble la plus 
raisonnable : le lit serait la propriété des riverains et 
l'eau courante serait commune. Cette solution, parait 
devoir être adoptée dans le nouveau Code rural fran- 
çais actuellement soumis aux Chambres et déjà voté 
en partie (h). On la propose pour le Japon: elle conci- 
lierait les divers intérêts et concorderait le mieux avec 
d'autres dispositions de la loi, notamment : d'une part 
avec les limites au droit des riverains d'user de l'eau à 
son passage, telles qu'elles sont portées par le présent 
article et, d'autre part, avec le droit pour les riverains 
de profiter des îles et îlots qui se forment dans ces 
cours d'eau, ainsi que du lit abandonné par un chan- 
gement de direction (voy. au Livre III^ Vaccef^sion), 
Cela n'exclut pas, pour l'autorité administrative, le 
droit de police et de réglementation de l'usage des 
eaux et de la pèche (v. ci-après, art. 245) ; car l'admi- 
nistration a le droit et le devoir de sauvegarder les 
choses communes, ce que les particuliers ne peuvent 
pas faire eux-mêmes. 

Tel est le caractère des cours d'eau auxquels s'ap- 
plifjuent le présent article et les cinq articles suivants: 
les riverains out la propriété du lit et ils ont seulement 
l'usage privilégié de l'eau courante. 

377. Il n'est pas inutile de justitier un peu plus au 
long cette distinction entre le lit du cours d'eau et 
l'eau courante elle-même. 

Que le lit appartienne aux riverains ou à ceux dont 



(/i) Voir trois Loi» i)ortaiit la date du 20 août 1881. 



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§ II.— DE L'USAGE DES EAUX. 455 

le cours d'eau traverse la propriété, il y a là une chose 
toute naturelle ; il serait déraisonnable et inadmissible 
en pratique que le domaine public ou le domaine de 
TEtat fût ainsi interposé entre les propriétés privées : 
ce serait une source de difficultés continuelles; l'objec- 
tion serait la même si l'on voulait reconnaître la même 
nature de bien à l'eau courante. 

Théoriquement, on comprendrait que l'eau courante 
appartînt au propriétaire dans le fonds duquel elle 
prend sa source ; ce pourrait être l'Etat, un départe- 
ment, une commune ou un particulier; mais un cours 
d'eau, dans son chemin, ne tarde pas à en rencontrer 
d'autres qui le grossissent et, bientôt, il y aurait cumul 
de plusieurs droits de propriété sur une eau courante, 
ce qui serait une source de difficultés inextricables. 
Il est bien plus naturel et tout aussi juste que la pro- 
priété de l'eau courante soit perdue pour le propriétaire 
de la source originaire, dès que l'eau est sortie de son 
domaine: elle devient alors sans maître; mais, pour 
qu'il ne. soit pas permis au premier occupant de s'en 
emparer, surtout au riverain ou à celui dont l'eau 
traverse l'héritage, la loi, d'accord avec la raison et 
l'intérêt public, la déclare commune, c'est-à-dire que 
personne n'en a et n'en peut acquérir la propriété et 
que tout le uioude en a V usage : eu première ligne, se 
trouvent les riverains ou les propriétaires à travers le 
fonds desquels passe le cours d'eau, et ceux-ci ont une 
sorte de privilège que nos articles déterminent; ils 
peuvent môme empêcher la prise d'eau chez eux, par 
les tiers ; par conséquent, celui qui, en fuit, aurait 
puisé de cette eau pourrait avoir commis une faute en 
entrant sur le fonds d'autrui ; mai:.' il n'aurait pas 
commis une "soustraction de la chose d'autrui," c'est- 
à-dire un vol. 

o78. La distinction une fois faite entre les eaux 



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456 LIVRE IL— I" PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1". 

qui fout partie du domaine public et celles qui n'y 
rentrent pas, il n'y a plus à tenir compte parmi ces 
dernières, de leur importance ou de leur exiguité (sauf 
ce qui a été dit des cours d'eau "flottables à bûches 
perdues : " le plus petit filet d'eau séparant deux pro- 
priétés ou trarersant un fonds doit être respecté, sinon 
dans son intégrité, au moins dans son existence ; il est 
en effet, très-important pour les propriétaires inférieurs 
de recueillir le bénéfice de Teau, dans la mesure de ce 
qui en reste après Tusage normal des propriétaires 
supérieurs. Sans doute, il pourra arriver qu'un petit 
ruisseau soit épuisé sur son parcours ; mais encore ce 
ne sera souvent que pendant certaines saisons, et les 
propriétaires inférieurs pourront exiger que le passage 
de l'eau ne soit pas supprimé, de manière à ce qu'elle 
puisse toujours y reprendre son cours. 

La théorie qui placerait dans le domaine de TEtat 
les eaux qui ne sont pas du domaine public aurait, 
outre le tort grave d'être arbitraire, l'inconvénient 
énorme d'autoriser l'Etat à dépouiller les particuliers 
de leur usage, sans indemnité. 

Celle qui fait de ces eaux des choses communes, 
outre les raisons de justice et d'utilité déduites plus 
haut, a encore pour elle les précédents de la législation 
romaine qui déclarait chose commune, l'eau courante, 
aqiia profiueiis {i). 

Art. 244.-7-379. La même disposition se trouve 
dans les deux Codes précités, avec deux différences de 

(if V. Institutions de Justinien, Liv. II, tit. i, § l*''. C'est par inad- 
vertance que l'article 23 du Projet ne cite parmi les " choses communes " 
que Teau des rivières, il faut y substituer l^eau courante, sans distinguer 
rim|)ortance du cours d'eau, et même y ajouter " celle des lacs et étangs 
qui no sont pas enclos dans des propriétés publiques oTi privées." 

Remarquons, à ce sujet, que lorsque l'article 25, 2^ al. considère les 
rivières navigables, comme faisant partie du domaine public, c'est dans 
son ensemble et comme voie publique que l'eau est envisagée et non dans 
les parties que tout homme peut y puiser pour son usage particulier. 



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§ IL— DE L'USAGE DES EAUX. 457 

rédaction: 1° on a d il parler ici de l'hygiène ou de la 
santé, laquelle correspond aux usages domestiques de 
l'eau, dont ne font pas mention les deux Codes étran- 
gers; 2° on a supprimé, dans les intérêts à concilier, 
ceux de la propriété, puisqu'il ne s'agit pas de l'usage 
du lit, mais, de celui de l'eau courante, laquelle n'est 
•par la propriété des riverains. 

La loi n'a pas à déterminer ici la compétence spé- 
ciale pour le jugement de ces contestations; il suffit 
de la donner aux tribunaux civils. 

En France, jusqu^ici, ces contestations ont été ju- 
gées par les tribunaux d'arrondissement, avec appel à 
la cour, comme en matière ordinaire; le Projet de 
Code rural en attribue la connaissance aux juges de 
paix, avec appel au tribunal d'arrondissement: on a 
pensé que ces contestations demandaient un juge rap- 
proché des plaideurs et une justice simple, rapide et 
et peu coûteuse. 

Art. 245- — 380. Bien que les eaux dont il s'agit 
ici ne fassent pas partie du domaine privé de l'Etat ou 
des départements, c'est cependant au préfet qu'il ap- 
partient, naturellement, d'en assurer la conservation : 
d'un côté, il n'est pas nécessaire, à cause de leur peu 
d'importance, de recourir à l'autorité centrale ou supé- 
rieure, si ce n'est en cas de réclamation contre le règle- 
ment même du préfet, de l'autre, il ne serait pas 
possible de donner cette attribution à un agent infé- 
rieur, plus local et, comme tel, plus accessible aux in- 
fluences des propriétaires; en outre, il pourrait y avoir 
dans un même département des règlements plus ou 
moins différents, ce qui aurait de sérieux inconvénients. 
On appelle "police des eaux" ce pouvoir réglemen- 
* taire du préfet: on lui donne ici deux objets princi- 
paux qui sont l'opposé l'un de l'autre : le libre éroule- 
ment des eaux, tant pour préserver les fonds supérieurs 



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us LIVRE II.— 1~ PABTIE.— CHAP. V.— SECT. 1". 

des inondations qne les fonds inférieurs de la séche- 
resse^ et la conservation, contre les déperditions inutiles 
des eaax qui pourraient s'échapper et s'absorber dans 
des sables arides ou dans des excavations du sol. 

Le préfet réglementera aussi la pêche^ tant pour les 
époques où elle sera permise que pour les instruments 
qui pourront être employés. Il ne faudrait pas^ no- 
tamment^ que les propriétaires supérieurs pussent^ au 
moyen de larges filets^ recueillir tous les poissons, au 
préjudice des fonds inférieurs. 

Mais, le pouvoir du préfet s'arrête et fait place à celui 
des tribunaux dès que la mesure à prendre n'est plus 
générale pour tout le cours d'eau, mais est seulement 
relative à deux ou plusieurs riverains en contestation 
les uns vis-à-vis des autres. 

Art. 246. — 381. Le curage des cours d'eau a denx 
utilités : il entretient le libre écoulement de l'eau par 
l'enlèvement des boues, des sables et des herbes, et il 
préserve le voisinage des émanations fébrifères résul- 
tant des eaux devenues stagnantes. 

Comme ce sont les riverains qui retirent la plus 
grande utilité des cours d*eau, il est naturel que le cu- 
rage soit à leur charge, chacun dans la mesure de son 
droit d'usage, c'est-à-dire d'après la longueur de son 
terrain contigu au cours d'eau, quelle que soit d'ail- 
leurs sa largeur. 

Celui dont la propriété est traversée par le cours 
d'eau fera donc le curage du lit tout entier, dans sa 
propriété; celui qui n'est riverain que d'un côté ne 
curera que la moitiédu lit. Il est clair que de pareils 
travaux, pour être bien exécutés et avec le moins de 
frais possibles, doivent Têtre simultanément dans toute 
la largeur du lit et autant que possible sur une assez 
grande longueur à la fois. Pour cela, il est désirable 
que les riverains, sur un certain parcours de l'eau, s'en- 



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§ IL—DE L*USAGE DES EAUX. 459 

tendent^ se concerteDt^ pour procéder simultanément 
au curage. 

En France, Tusage se répand, de plus en plus, de la 
part des propriétaires, de former des associations spé- 
ciales, dites syndicales, pour la gestion de leurs intérêts 
communs; les unes sont libres, les autres sont ap- 
prouvées par les préfets, avec certains avantages lé- 
gaux. Le Projet de Code rural français contient, à cet 
égard, des développements très-minutieux qu'il semit 
prématuré d'introduire au Japon, en ce moment. 

S'il se forme des. associations libres entre les rive- 
rains pour le curage ou pour les travaux d'endigue- 
ment dont il est parlé ci-après, elles suivront le droit 
commun des conventions privées. Lorsque le curage 
sera devenu nécessaire, l'autorité locale (ici, le maire, 
sans doute) fixera l'époque à laquelle il devra être 
commencé et fini. L'arrêté devra être publié assez 
long-temps à l'avance pour que les riverains aient le 
temps de se concerter, s'il y a lieu. 

S'ils ne se sont pas entendus pour procéder au 
curage, à frais commun, en proportion de leur étendue 
de contiguïté, l'autorité locale (communale ou départe- 
mentale) y fera procéder à leurs frais et le rembourse- 
ment se fera comme celui des autres contributions 
locales. 

Art. 247. — 382. L'endiguement qui serait exécuté 
d'un seul côté du cours d'eau aurait pour effet, le plus 
souvent, de rejeter les eaux du côté opposé; surtout, 
s'il s'agissait d'un lieu où le cours d'eau forme un 
coude ou angle plus ou moins court. Il est donc dési- 
rable que de pareils travaux soient précédés d'un 
accord des intéressés. Dans le cas contraire, l'autorité 
locale fera faire, à leurs frais, le travail jugé par elle 
nécessaire. 

Il y aura lieu de faire, à cet égard, une enquête et un 



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460 LIVRE II.— 1« PARTIE.— CHAP. V.— 8ECT. !«. 

rapport d'expert, par un agent des travaux publics. 
Ces mesures ne peuvent être prescrites que par les 
lois administratives. 

Art- 248.-383. Quoique les articles 243 à 247 
soient faits surtout pour les eaux eourantets, il y a lieu 
de les étendre aux eaux agglomérées qui pourraient se 
trouver contiguës à plusieurs propriétés distinctes. Il 
pourrait même arriver qu'un lac ou étang se trouvât 
dans rintérieur d'une propriété et que le propriétaire 
du fonds n'eût pas la propriété de i'eau, parce qu'elle 
aurait une entrée et une sortie sur son fonds: ces deux 
communications avec le dehors la feraient assimiler à 
une eau courante. 

Art. 249. — 384. En matière de police générale 
des eaux, la loi civile est inapplicable : l'intérêt gé- 
néral prédomine; c'est donc le domaine du droit ad- 
ministratif. 

Art. 250. — 385. Cette disposition et les suivantes, 
connues sous le nom de servitudes d'aqueduc, man- 
quaient dans le Code civil français : elles y ont été 
ajoutées par des lois spéciales (des 29 avril 1845, 11 
juillet 1847, 10 juin 1854) et le Projet français de Code 
rui-al les reproduit, en les complétant, pour abroger 
ensuite l'ancien texte. Elles se trouvent aussi dans le 
Code italien (art. 598 et suivants). 

On y trouve de nouveaux sacrifices imposés aux pro- 
priétaires fonciers dans l'intérêt général et écono- 
mique : la loi considère toujours que les sacrifices 
imposés aux uns sont moindres que les avantages 
procurés aux autres, en sorte que la production totale 
des fonds se trouve augmentée, pour le plus grand 
bien du pays. 

Cependant, la loi française, même dans le nouveau 



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§ II.— DE L*USAGE DES EAUX. 461 

Projet, est allée moins loin que la loi italienne, dans le 
sens de l'utilité générale, et le Projet japonais va aussi 
loin que cette dernière: la loi française ne permet le 
passage des eaux que pour V irrigation des terres; la 
loi italienne le permet même pour les images indus- 
triels et les nécessités de la vie. Si l'industrie mérite 
des encouragements au même titre que l'agriculture, 
l'hygiène des personnes et des animaux est encore plus 
digne de faveur que ces deux moyens de production. 

Une autre différence entre le droit français et le 
Projet japonais est que, en France, le passage des 
eaux n'est pas tin droit absolu pour celui qui le re- 
quiert: les tribunaux peuvent l'accorder ou le refuser, 
suivant que l'utilité en sera plus ou moins considérable; 
tandis que le Projet japonais, imitant encore en cela le 
Code italien, l'accorde chaque fois qu'il est requis (j); 
la seule condition à observer, sans même que la loi s'en 
soit exprimée, c'est que requérant n'ait pas de passage 
plus facile pour ses eaux à travers ses propres fonds. 

Le motif qui fait dispenser de recourir aux tribunaux 
pour l'obtention du droit (sauf le règlement de son 
exercice et de l'indemnité), c'est qu'il ne rentre pas 
dans le rôle ordinaire et normal de ceux-ci d'accorder 
des droits ou des facultés; ils sont seulement chargés 
de les reconnaître et de les faire respecter; dans le 
système français, les tribunaux seront toujours obligés 
de faire des visites de lieux, et de faire procéder à des 
vérifications, à des expertises lentes et coûteuses, les- 
quelles sont souvent évitées dans le système italien et 
le seront aussi avec le Projet japonais. 

Il y a d'ailleurs une garantie contre les demandes 
abusives de tels passages pour les eaux, c'est que le 
requérant est tenu V d'une indemnité envers le pro- 

(j) Im loi française dit: "pourra obtenir;" le Code italien dit: "est 
tenu** ; le Projet japonais dit: "peut exiger** 



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4fi2 LIVRE IL— I« PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1». 

priétaire da fonds serrant^ 2^ des frais d'établissement 
et d'entretien des oayrages nécessaires à la conduite 
de ses eanx. Or, il n'y a guère à craindre qne celui 
qui n'anrait pas un besoin réel d'amener des eanx on 
qni aurait la facilité de les amener par ses propres 
fonds, en réclame le passage par les fonds d'antrni. 

L'indemnité due aux propriétaires des fonds tra- 
versés sera réglée par les tribunaux, en égard an pré- 
judice causé d'une façon permanente par le passage et 
temporaire par les travaux préalables. 

Art« 251. — 386. La loi française ne s'est pas 
suffisamment expliquée sur le point de savoir si ce 
droit d'aqueduc s'applique aux prises d'eau concédées 
par l'administration : elle se borne à parler des eaux 
^^dont on a le droit de disposer;" mais l'interpréta- 
tion doctrinale et judiciaire n'a pas hésité à y faire 
rentrer les concessions administratives sur les divers 
cours d'eau. 

La loi française n'a pas prévu non plus le cas où le 
droit du réclamant serait temporaire quant aux eaux, 
ce qui permet de croire qu'elle n'a autorisé le droit 
d'aqueduc qne pour un droit illimité ; autrement, il 
faudrait que la loi eût fixé un minimum de durée, afin 
d'éviter des prétentions abusives ou vexatoires entre 
voisins ; elle ne l'a pas fait. 

Le Code italien admet que le droit d'aqueduc soit 
réclamé temporairement (art. 598); il fait varier l'in- 
demnité avec la durée, suivant qu'elle doit excéder, ou 
non, neuf années (art. 604) ; mais, ce délai n'est pas 
un minimum, ce qui est peut-être un tort. 

Le Projet japonais croit faire sagement en ne per- 
mettant pas d'exiger le passage pour un délai de moins 
de cinq ans {k). Pour un délai inférieur, il n'y aura 

(k) Dans la l'* édition de ce Projet, on avait proposé on miiitmiif» de 
10 ans ; mais on pense que celui qui a droit à des eaux pendant seule* 



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§ II.— DE L'USAGE DES EAUX. 463 

que la ressource des conventions particulières : on 
pourra avoir '* une servitude établie par le fait de 
l'homme/' Toutefois^ si la concession de Veau est 
viagère, bien qu'elle puisse durer moins de 5 ans après 
la demande, comme elle peut aussi durer davantage, 
Taqueduc pourra être exigé. 

Art. 252. — 887. La sortie des eaux est encore 
plus nécessaire peut-être que leur entrée sur un fonds; 
car leur surabondance peut causer plus de dommages 
que leur insuffisance. 

La disposition du présent article doit être rapprochée 
des articles 237 à 239, auxquels elle apporte une 
grande extension, sans les contredire. 

Dans ces premiers articles, il s'agit de l'obligation, 
pour les propriétaires des fonds inférieurs, de rece- 
voir les eaux qui découlent naturellement des fonds 
supérieurs, et cette servitude doit être subie sans 
indemnité. 

Ici, il y aura travail de l'homme pour les évacuer ; 
peut-être même y aura-t-il eu un premier travail sur 
des fonds supérieurs pour les amener; enfin, il y aura 
eu usage de l'eau et un usage qui les aura le plus 
souvent altérées, même quand il n'y aura eu qu'usage 
agricole, lequel corrompt ordinairement les eaux, no- 
tamment, par l'effet de la stagnation dans les rizières. 

Ici, le législateur se retrouve, comme dans les cas 
qui précèdent, en face du problème qui consiste à con- 
cilier le respect dû à la propriété, à son indépendance, 
avec l'intérêt économique qui demande l'évacuation 
des eaux nuisibles à la production et encore plus de 
celles qui pourraient compromettre la santé publique. 
Le droit d'aqueduc peut donc être exigé à travers les 



ment 5 années a encore un intérêt sérieux à les utiliser au moyen de la 
servitude d'aqueduc. 



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4&i LIVRE II.— Ir« PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I« 

fonds inférieurs, pour conduire à la voie publique, on 
à tonte autre issue publique, les eaux qui, même après 
avoir été amenées pour Tutilité, deviendraient un em- 
barras ou un danger. 

Sous ce rapport aussi, le Projet japonais va plus loin 
que les deux législations étrangères qui lui servent de 
guide en cette difficile matièi-e: il autorise l'évacuation 
des eaux m^^nagtres. La loi française qui ne donne le 
droit d'amener les eaux que pour l'irrigation, non pour 
rindustrie, ni pour les usages domestiques, ne pouvait 
pas songera permettre Tévaciiation d'eaux industrielles 
ou ménagères à travers les fonds d'autrui, elle a cru 
aller assez loin dans cette voie en permettant, en 
outre, l'évacuation des eaux provenant du drainage et 
de Tasséchement des étangs et marécages. Mais, le 
Code italien, qui permet d'amener les eaux par voie 
d'aqueduc, pour les usages et besoins domestiques, 
aurait dû, ce semble, permettre l'évacuation des mêmes 
eaux. Ou ne peut objecter leur altération presque 
constante; car, les eaux industrielles sont, le plus sou- 
vent, dans le même cas. D'ailleurs, il suffisait de 
prescrire certaines précautions pour les eaux altérées, 
comme on le fait ici, au 2* alinéa. 

On remarquera, à ce sujet, que Taltération des eaux 
agraires n'est jauiais con<i«ltrée comme assez nuisible 
ponr exiger un passage souterrain : eu effet, dès qu'elles 
reprennent un cours à ciel ouvert, elles se purifient 
promptement. 

Enfin, ce qui sépare pr< -fondement cette nouvelle 
servitude de Celle relative aux eaux }i(itni>Uf'.<, c'est 
riudenuiité due aux ]>ro|>riéraires des fonds servants: 
c'est lu le re.-pect du dpjit de pr"[>r;été. 

'j>i. Il n'est pas nvces^aire d'entrer dans des dé- 
veloppements sur le ilraui'iij^ , opérati<'n très-u>iitée en 
Europe et en Amer: pie et enctjre peu connue au Japon, 



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§ H.— DE L'USAGE DES EAUX. 465 

au moycD do laquelle on diminue la trop grande hu- 
midité des terres (l). Le drainage sei'a probablement 
toujours moins usité an Japon qu'en Europe, parce que 
les terres trop humides y peuvent presque toujours 
être consacrées à la cultui^e du riz, laquelle demande 
même des irrigations artificielles. Cependant, Teau 
stagnante pourrait être trop pi*ofonde, même pour des 
rizières, et alors il y aurait lieu de la diminuer: ce ne 
serait pas encore le dessèchement, mais le droit d'aque- 
duc semit tout aussi utile et il est aussi légitimement 
accordé par la loi . 

Il y aura lieu, plus tard, de faire une loi spéciale 
sur le dessèchement des marais, lacs, étangs, comme 
en France et dans les autres pays étrangers : il y a là 
une intervention nécessaire des autorités administi-a- 
tives; les propriétaires intéressés peuvent se constituer 
en syndicat pour les travaux, pour la contribution aux 
dépenses et pour le partage du profit après le des- 
sèchement. 

Plusieurs lois en France (notamment, du 16 sep- 
tembre 1807 et du 21 Juin 1865) se trouvent refondues 
dans le Projet de Code rural et sont destinées à être 
remplacées par lui. 

Art. 253. — 389. La disposition de cet article, dans 
son 1**' alinéa, rappelle celle de l'article 233, au cas 
d'enclave : il y a identité de motifs. 

Le 2^ alinéa n'a pas besoin de justification : l'habita- 
tion demande plus de respect que le sol arable. 

Art. 254. — 390. Voilà encore une disposition dont 
l'équité est trop évidente pour avoir besoin d'être jus- 
tifiée; il s'en trouve déjà une semblable dans les arti- 
cles 241 et 242. 

(/) Voyez page 420, note e. 

90 



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466 LIVBE II.— 1« PARTIE.— CHAP. V.— SKCT. !« 

Les Romains ont formulé^ en matière de servitadeSy 
ane maxime générale dont l'application se présente ici 
et se retrouvera à la Section snivante^ c'est que ** la 
natore des serritodes n'oblige pas celui qui les subit 
à faire quelque chose, mais seulement à soufFrir, à to- 
lérer, à endurer." C'est là un principe de droit positif 
qui, une fois admis, circule comme une monnaie cou- 
rante et ne se discute plus; mais encore faut-il le faire 
dériver d'un autre principe, plus élevé, parce qu'il est 
d'équité et de raison, à savoir, que la loi peut bien 
diminuer quelque chose des avantages qu'un proprié- 
taire peut tirer de sa chose, pour augmenter beaucoup 
les avantages d'une autre propriété et, de cette façon, 
accroître la richesse générale du pays; mais, elle man- 
querait le but, en le dépassant, si elle imposait an pro- 
priétaire du fonds servant des sacrifices à prendre sur 
ses autres biens, comme ici le prix des travaux; dans 
ce cas, la richesse générale ne serait pas toujours aug- 
mentée ; les sffcrifices de l'un seraient souvent égaux 
aux bénéfices de l'antre; l'on n'y trouverait guère 
qu'un déplacement injuste des valeurs. 

Dans le cas des servitudes qui nous occupent, il se- 
rait d'autant moins possible defairesnppoHer les frais 
des travaux au propriétaire du fonds servant qu'il a 
déjà droit à une indemnité pour le trouble et la dimi- 
nution de jouissance que lui cause le passage des eaux. 
Si la loi mettait les travaux à sa charge, il faudrait, 
de toute nécessité, augmenter, en proportion, l'indem- 
nité qui lui est due. 

Art. 255. — 891. Les deux premières dispositions 
de cet article rentrent dans le système économique qui 
gouverne toute cette matière. 

C'est un principe économique qu'il faut chercher à 
obtenir le plus d'avantages possibles avec le moins de 
travaux, c'est-à-dire avec les moindres dépenses. 



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§ II.— DE L'USAGE DES EAUX. 467 

Or, lorsqu'il s'agit d'amener des eaux pour Tirriga- 
tion ou l'industrie, ou d'évacuer des eaux surabon- 
dantes, si l'on peut utiliser les mêmes canaux en fa- 
veur de plusieurs fonds, c'est un bien général en même 
temps que particulier. Dut-on même faire les canaux 
plus larges ou plus profonds, ce serait encore moins 
coûteux que de faire deux ou plusieurs canaux. 

On ne réfutera pas ici l'idée ridicule de ceux qui 
prétendent, au contraire, que, plus il y a de travail à 
faire, plus il y a de profits répandus dans le pays, par 
les ventes de matériaux et par les salaires donnés à la 
main-d'œuvre. Autant vaudrait dire que c'est un grand 
bien pour un pays d'être périodiquement dévasté par 
les incendies, les typhons et les tremblements de terre, 
parce que ces désastres font vendre des bois et donnent 
du travail aux charpentiers. C'est ne voir qu'un côté 
des choses. Le côté qu'on ne voit pas, c'est que, si le 
désastre n'avait pas eu lieu, les capitaux ainsi employés 
auraient reçu un autre emploi ; car, les capitalistes 
intelligents n'ont pas pour habitude de conserver l'ar- 
gent oisif; il y aurait eu des constructions nouvelles, 
par conséquent, des ventes de matériaux et des salaires 
gagnés et payés ; la richesse générale s'en fût trouvée 
augmentée et, par suite, le bien-être ; tandis que, s'il 
n'y a que des réparations de désastres, le pays a moins 
de capitaux amassés et n'a pas plus de constructions 
qu'auparavant (m). 

392. Pour revenir au texte, on, remarquera que la 
réunion, dans un même canal, des eaux de deux pro- 
priétaires ne demande pas les mêmes précautions pour 

(m) Cette courte digression économique rattachée au commentaire de 
la loi y trouvera plus d'autorité pour combattre une erreur populaire, 
sans doute aussi commune au Japon qu'en Europe. 

On a traduit en japonais les Pbtits pamphlets économiques de 
Bastiat : notamment. Ce qu'on voit et ce qi^on ne voit pag, et on les 
trouve, au Japon comme en France, aussi piquants qu'instructifs. 



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4M LIVRE IL— 1« PARTIE.— C'HA P. T.— SECT. I^. 

la sortie qae poiir l'entrée : ponr îa s^ortie, il importe 
p*^a que î-^s eaax s*jient anasi pures les ânes qae les 
antreri, puisque leur emploi est tenciné; il en e>t autre- 
rnent p^ur l'entrée: il ne faut pas que les unes eâcent 
les aurres. 

On pourrait ennn se demander si cetre soTte d'as- 
fscoiati'.n dts eai^x et des iLtér^ts des propr:é:a:res n.<j- 
din»^, en plus eu en m^ins, rindemniré dne au t«.nJa ser- 
vant. Il fai^t reconnai'.re que l'indeniLité ne reste pas 
la m-rme, si le pr-^r riécaire du f«.nds servant prête ses 
canaux au f.nda d'.iniDan:; car, dans ce cas, ie fonds 
servant n'e^t déprécié que par v.u^ perte partie' !e de la 
liljerté du j r^priéraire ; ma:-» il n'v a pas occupation 
d'une partie nt:!e du terra* l. Dans \e cas, au con- 
traire, où le fondi servani en.f riiLie le canai déjà fait 
pfir ie fondi don.inanr^ ai l'ind^rninité a déjù été léelée, 
tant pciir la diuiinui-.n de lii.erté que p^ur l'occcpa- 
tion de terra. n, elle ne sera { aa modirlée par l'en. prunt 
du canal. Le seut elîet de cette C':mn.oLieaticn des eaux 
drina un n.éme canal e-t que chacun snpp.-rtera une 
part prop'irti'.nLeile deà dépenses dtidit canal, et que 
cKaciiu au-^i t-n aura le Lénétice à nioins «ie trais. Mais 
.si, juj rr.on.eLt où le foLUs d^niicant réclame le pa-^^sage, 
le fonds servniit den.andait o;i.e le c;iLal pût recevoir 
se- eaux, le tril Li.al pcnrrait t<.'i:j< ur^ tenir compte de 
cet avaLi^ire joi.r tixt-v une iLaen.ni'"é ir.oiudre. 

Art. 256. — '•'/•'■j. C^:-t airirle paraîtrait au premier 
ab^r<], devoir éîi>- ] lacé apôs l'article :2 1-3, car, il se 
rattache ai.x f-ai.x coi:i art*- s. A[;:i>, il a dû être placé 
ici, à cause de scn 2^' alinéa r lii rep« :^e >L.r le même 
prii.cij,e qre l'ai-ticle prt'ctdtLt et den.ande la nul me 
ju .-.ri fi Catien. 

I/u.-at/e des (aux couriiute^. par les riverains, ué- 
ce-r-ite ]-i-e^qiie t< ujeui-s or.e les eai.x s«jient élevées, 
car, elles >e trouvent le j.Ius suuveut eu contre-bas du 



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§ JIL— BORNAGE. 469 

sol riverain; pour que le contraire eûfc lieu, il faudrait 
supposer que les eaux coulent entre des digues ou 
chaussées, ce qui est assez rare et suppose des travaux 
antérieurs très-considérables et d'un entretien coûteux. 
Les eaux devront doue, en général, être élevées par un 
barrage, qui sera nécessairement appuyé aux deux rives. 

Le préjudice causé au riverain sur le fonds duquel 
le barrage est appuyé n'est jamais bien considérable, 
parce que les piles de bois ou de pierre s'enfoncent 
assez peu dans la rive ; néanmoins, il y a comme dans 
tout droit exercé sur le fonds d'autrui, une diminution 
do liberté ; par conséquent, il y aura indemnité. 

Le droit accordé au même riverain d'utiliser ledit 
barrage à son profit se justifie, comme celui d'user des 
canaux, en vertu du précédent article, et c'est une 
suflBsante raison de ne pas reporter celui-ci après l'ar- 
ticle 243; autrement, il faudrait y transporter aussi la 
justification économique de l'article précédent et elle 
y serait moins motivée. 

394. On remarquera que cet article ne se réfère 
qu'aux eaux courantes qui ne sont ni navigables ni flot- 
tables; c'est, en effet, pour celles-là seules qu'il est per- 
mis d'établir des barrages; dans les autres rivières, la 
navigation en serait empêchée, à moins que le barrage 
ne fût mobile et en système d'écluse; de pareils travaux 
ne sont permis que très-exceptionnellement par l'admi- 
nistmtion supérieure et lorsque le barrage peut ali- 
menter un grand nombre d'usines sur les deux rives. 

Cette matière appartient, du reste, au droit adminis- 
tratif et non au droit civil. 



§ III.— DU BORNAGE. 

Art. 257. Tous propriétaires voisins peu- i>roit resiM^ctif 
vent se contraindre respectivement à la délimi- au^blmage. 



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Terrains 
exdw. 



470 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAR V.— SBCT. 1«. 

tation de leurs propriétés contiguës, au moyen 
de pierres ou poteaux-bornes portant un signe 
indicatif approprié, d'après Tusage des lieux. 
[C. fr., 646;C. it. 441.] 

268. L'action en bornage n'a pas lieu pour 
les bâtiments, ni pour les terrains enclos en 
maçonnerie ou en charpente. 

Elle n'a pas lieu non plus pour les terrains 
séparés l'un de l'autre par un chemin ou un 
cours d'eau publics. 



imprcteriptibi. 269. L'actiou cu bomagc est imprescrip- 
uud« droit. ^YylBy tant que les fonds contigus n'ont pas été 
délimités, soit à l'amiable, soit judiciairement. 
AeikmvMtbu, Kéaumoius, si l'un des voisins se prévaut de 
t'fïjMMtn. la prescription acquisitive ou seulement d'une 
possession annale de tout ou partie du terrain 
au profit duquel le bornage est réclamé, le de- 
mandeur devra préalablement agir en réinté- 
grande ou en revendication. 

EuuiMenieiit 260. Hors Ics cds qui précèdent, si les li- 
dMiimius. jjjj^ qqjji^ incertaines ou contestées, le bornage 
se fait d'après la contenance et les limites portées 
aux titres de propriété ou, à défaut de titres, 
d'après les autres preuves ou documents qui 
peuvent les suppléer. 

S'il y a contestation sur le droit de propriété 
il est statué préalablement à cet égard par le 
tribunal compétent. 



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§ III.— BORNAGE. 



471 



261. Dans le cas où ce qui manque à l'un Mise en cauM 
des voisins ne serait pas possédé par l'autre, il arrière-^kins. 
y a lieu de mettre en cause les arrière- voisins 
jusqu'aux limites non contestées; il est alors 
procédé, contradictoirement avec tous, au bor- 
nage commun. 

S'il se trouve, sur la totalité des fonds, un 
excédant ou une insuffisance de contenance, le 
profit ou la perte se répartissent entre tous les 
fonds, proportionnellement à leur étendue. 



262. Le retranchement à opérer en vertu 
de l'article précédent se fera par voie d'in- 
demnité à fournir, lorsque, pour l'opérer en na- 
ture, il serait nécessaire d'entamer des bâti- 
ments ou des enclos tels qu'ils sont prévus à 
l'article 258. 



Indemnité, 



263. Si le bornage est fait à l'amiable entre 
toutes les parties intéressées, il en est dressé 
acte, en telle forme qu'elles jugent à propos, et 
ledit acte vaut titre définitif pour et contre 
elles, quant à la contenance et aux limites res- 
pectives de leurs fonds. 

A défaut d'accord mutuel, il est rendu un 
jugement déterminant lesdites contenances et 
limites, avec plan annexé; les bornes y sont in- 
diquées avec la mention de leur distance, tant 
entre elles que par rapport à des points fixes de 
la localité. 



ConsUUtioii 

amiable 
des limites. 



Idem 
par jugement. 



264. lie coût et la pose des pierres ou po- Frai>diven. 



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472 LIVKE II.— Ire PAKTIE.— CHAP. V.— SECT. 1«. 

teaux-bomes sont, par portions égales, à la 
charge des voisins auxquels ils servent de limite. 

Les fi'ais d'ar|)entage et ceux d'actes ou de 
procédure sont supportés par tous les intéressés, 
proportionnellement à l'étendue de leurs fonds. 

Toutefois, les frais de procédure spécialement 
relatifs à une contestation jugée mal fondée sont 
à la charge de la partie perdante. 

B«iToi. 265. La compétence et les autres formels 

de l'action en bornage sont réglées par le Code 
de procédure civile. [Loi fr. du 25 mai 1838, 
art. 6-2^] 

COMMENTAIBE. 

Art. 257. — 395. Le but du Bornage ou Aborne- 
ment est de prévenir les difficultés et contestations qui 
naîtraient infailliblement du voisinage, si la conte- 
nance et les limites de chaque propriété n'étaient pas 
exactement déterminées par des signes visibles et du- 
rables; riutéret général et l'intérêt même des proprié- 
taires y trouvent donc satisfaction. 

Le bornage est une de ces charges établies par la 
loi que Ton a signalées au commencement de ce Cha- 
pitre (p. 418 et s.) comme étant improprement quali- 
fiées du nom de servitudes. La réciprocité même de 
cette charge fait qu'il est difficile d'y voir un fonds 
servant et un fonds dominant , puisque chacun des deux 
fonds a cette double qualité et que le bornage est 
établi pour l'avantage des deux propriétaires. 

Mais, on a vu aussi qu'il n'y a guère d'intérêt à 
s'arrêter à cette difficulté purement théorique et que la 
loi y perdrait en simplicité. 



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§ III.— BORNAGE. 473 

Il est. ccrtaiu que le bornage est une des charges 
légales de la propriété foncière dont il forme le droit 
cominnu ; sous ce rapport, le Projet a suffisamment 
proclamé le principe, en écrivant le 4® alinéa de l'ar- 
ticle 35. 

Mais, il faut reconnaître: V que c'est improprement 
aussi que la charge du Bornage est appelé obligatiœi 
entre voisins : elle ne correspond pas à une créance ou 
droit personnel, mais ti un droit réel, attribut do la 
propriété (a), 2° que la circonstçince que le droit est 
réciproque et que les deux fonds se trouvent en même 
temps servants et domina ut s n'est pas une objection 
sérieuse à la dénomination de servitude, lors même 
qu'on la déclarei-ait double; il y a là un efEet résultant 
de la nature des choses; car, depuis les Romains, il est 
d'usage de dire que l'action en bornage a une nature 
mixte ou double, eu ce sens que chacun des voisins est 
tout à la fois demandeur et défendeur. 

La matière du bornage est une de celles qui ont été 
le plus négligées dans les lois étrangères: le Code fi-an- 
çais ne lui consacre qu'un court article (art. C46) (b), 
et le Code italien se contente de le reproduire (art. 441). 

On s'est efforcé, dans le Projet japonais, de combler 
les lacunes qui pourraient embarrasser la jurisprudence 
nouvelle. 

396. Le présent article pose le principe du droit de 
demander le bornage; les deux articles qui le suivent 
y apportent des exceptions et des limites. 

La loi ne détermine pas d'une façon rigoureuse la 
nature des signes qui serviront à reconnaître les ^o?t^e^•- 



(a) C'est à tort que lo Code français a rangé clans les Obligation* 
née» de la loi "les engagements entre propriétaires voisins " (art. 1370) : 
il lear avait déjà lui-inôme reconnn la nature de droits réeUy eu les 
plaçant sous le titre des Servitudes» 

(b) La loi précitée du 20 août 1881 n*a rien ajouté à cet article 646. 



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474 LIVRE IL— 1~ PARTIE.— CHAP. V.— SBCT. !«. 

limites : les parties pourront, snivant l'nssge des lieax, 
soit y ÎDScrire leurs noms, soit y mettre l'indication de 
la contenance; mais toujours de façon à ce que ces 
pierres ou poteaux révèlent au premier aspect leur 
caractère, car, il y a dans le nouveau Code pénal (art. 
420) une punition pour ceux qui déplacent les limites 
des propriétés et il faut chercher à prévenir le délit 
avant de le réprimer. 

Bien que la loi prescrive Temploi du bois ou de la 
pierre comme devant être la matière des bornes, les 
parties pourront toujours, d'un commun accord, y 
substituer une autre matière, comme des charbons, des 
tuiles ou autres matières résistant à l'action du temps 
et de l'humidité du sol ; elles pourront aussi y subs- 
tituer des plantations d'arbres. Mais, la disposition de 
la loi devra être observée, lorsque les parties recour- 
ront à la justice. 

Art. 258. — 397. La loi affranchit ici du bornage 
trois sortes de fonds: 

F Les bâtiments : ils se présentent, en effet, dans 
des conditions de fixité qui rendent le bornage inutile. 
Si donc un des propriétaires prétendait que l'autre a 
construit sur le terrain qui ne lui appartient pas, il ne 
pourrait qu'agir en réintégrande ou en revendication 
de la portion de sol qu'il prétend usurpée. Il se pré- 
senterait ensuite une question d'accession et d'indem- 
nité à régler; car, les constructions suivent le sol, 
même celles faites par un autre que le propriétaire 
(voy. Livre IIP). Si les bâtiments étaient séparés par 
un terrain libre servant de cour ou chemin d'accès et 
dont chacun des voisins eût une partie, il y aurait lieu 
à en demander le bornage. 

2!^ Les terrains enclos de la manière indiquée au 
texte ne sont pas non plus sujets au bornage. Il peut 
arriver, cependant, que l'un des voisins soutienne que 



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§ m.— BORNAGE. 476 

renclos de l'autre empiète sur son fonds; mais, la 
question ne pourra être vidée que par une aciion en 
i*evendication. Pour que la clôture ait ainsi pour effet 
d'exclure le bornage, la loi veut que la clôture ait un 
caractère stable et définitif et elle ne reconnaît comme 
tels que les murs en maçonnerie (pierre, brique, tuiles), 
dits néri'beï ou ceux en charpente Chei, yaraïj. La 
loi considère que si Tun des voisins a laissé Tautre 
établir de pareilles clôtures sans protestations, c'est 
qu'il eu a reconnu la légalité. Si, pourtant, ce voisin 
croit découvrir qu'il y a eu usurpation, il lui reste deux 
actions : l'action en réintégrande, si la clôture et la 
possession qui en résulte pour celui qui l'a faite ne 
remontent pas à plus d'un an (voy. art. 217), et l'ac- 
tion en revendication, lorsque la première n'est plus 
recevable. 

3^ Les terrains séparés par un chemin public ou par 
un cours d'eau également public ne présentent pas non 
plus l'incertitude de limites qui motive l'action en 
bornage* Bien entendu, le bornage reste exigible, si 
la séparation est un chemin ou un cours d'eau privé. 

Art. 259. — 398. Bien que tous les droits, tant 
réels que personnels, se perdent, en général, par la 
prescription, c'est-à-dire quand celui auquel ils appar- 
tiennent a laissé s'écouler un certain temps sans les 
exercer, il en est cependant que le temps n'éteint pas 
et celui qui nous occupe est du nombre. 

On en peut donner une première raison, qui est la 
plus frappante et la plus simple, c'est que la prescrip- 
tion n'a pas lieu pour les droits qui sont d'intérêt public 
autant que d'intérêt privé, et l'on a vu plus haut que 
le but du bornage est de prévenir les contestations et 
les procès. 

On peut encore donner cette raison que lorsqu'un 
droit est accessoire d'un autre il ne se prescrit qu'avec 



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476 LIVRE II.— ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1". 

le droit priDcipal ; or, le droit au bornage est l'acces- 
soire du droit de propriété; donc, tant que la propriété 
n'est pas perdue elle-même par la prescription, le droit 
au bornage subsiste. 

Ou peut dire encore que le droit au bornage naît du 
défaut de limites et qu'il renaît pour ainsi dire chaque 
jour, tant que les fonds cnutigus ne sont pas délimités. 
C'est e.'^actement la même théorie que pour la demande 
en ])artage entre co-propriétaires indivis (art. 40): elle 
est imprescriptible tant que dure l'indivision. 

Enfin, on peut encore fonder l'imprescriptibilité de 
l'action en bornage sur le principe que ''le défaut 
d'exercice des actes de pure faculté ne peut fonder ni 
possession ni ])rescription" (voy. c. civ. fr. art. 2232). 

399. Mais, l'action en bornage ne serait plus rece- 
vable, si l'un des voisins invoquait la prescription ac- 
quisitive de tout ou partie du fonds de son adversaire, 
ou seulement une possession civile ayant déjà un an de 
durée, soit pour tout le fonds, soit pour une portion 
déterminée. Ici, il n'y aura pas à distinguer la nature 
des clôtures qui ont ))u modifier les limites primitives: 
quelle que soit leur faible consistance, elles peuvent 
suffire à déterminer la portion i)ossédée si, d'ailleurs, 
il y a eu d'autres actes constituant la possession, con- 
formément au Chapitre précédent. 

Si, dans ce cas, le bornage était demandé d'après 
les titres de propriété, le j)OHsesseur serait privé du 
bénéfice de sa possession; or, il ne peut l'être que par 
une action en réintégrande, s'il est prouvé que sa pos- 
session n'avait pas encore un an de durée et, dans le 
cas contraire, par l'action en revendication, si la pres- 
cription acquisitivc n'était pas accomplie. C'est donc 
l)ar l'une ou l'autre de ces deux actions que le deman- 
deur eu bornage devra procéder préalablement : s'il y 
trioniplie, le bornage sera exécuté d'après les conte- 



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§ III.— BORNAGE. 477 

nances et les limites établies tant parles titres que par 
les autres preuves reconnues et déclarées par le juge- 
pient; s'il y succombe, les bornes seront placées de 
façon à consacrer la possession ou la prescription du 
défendeur. 

Cette combinaison de l'action en bornage avec l'ac- 
tion possessoire et la revendication est complètement 
passée sous silence par les lois étrangères et elle pour- 
rait créer de grands embarras aux tribunaux, si elle 
n'était pas réglée au Japon. 

Art. 260. — 400. Lorsque les limites ne résultent 
pas de la prescription acquisitive ou de la possession 
annale, on doit les rechercher dans les titres de pro- 
priété, et s'ils sont perdus ou détruits, on les supplée 
par témoins ou par les autres preuves admises en droit 
civil ordinaire. 

Mais, ici, comme dans le cas de prescription prévu 
à l'article précédent, il peut y avoir contestation sur 
les contenances déclarées aux titres ou sur la validité 
des titres eux-mêmes ; le débat ne portera plus alors 
sur les limites seulement, mais, sur le droit même de 
propriété, et comme, vraisemblablement, le juge du 
bornage sera un juge inférieur, le juge de paix, il ne 
lui appartiendra pas de statuer incidemment sur le 
droit de propriété ; il devra donc surseoir à statuer sur 
le bornage, jusqu'à ce que le droit de propriété ait été 
reconnu et déclaré par le tribunal civil. C'est une 
solution inverse de celle du concours de l'action pos- 
sessoire avec l'action pétitoire (voy. art. 219). 

Art. 261. — 401. Il an'ive fréquemment que l'ac- 
.tion en bornage ne s'arrête pas aux deux voisins entre 
lesquels elle a commencé; les autres voisins peuvent y 
être appelés de proche en proche, en s'arrôtant cepen- 
dant à ceux qui se trouvent compris dans un même 



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478 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. V.— SECT. 1». 

ilôt, c'est-à-dire, sans franchir les Toies on conrs d'ean 
publics, ni les enclos on bâtiments faisant obstacle aa 
bornage, d'après l'article 258. Ceux qne la loi appelle 
ici, d'après l'nsage, arrière-voisins, sont en même temps 
voisins immédiats poar les fonds qui lenr sont contigas. 

A cause de ces derniers, ils ne peuvent se refuser à 
entrer en cause pour le bornage. 

Les fonds seront tons, mesurés ou arpentés par un 
expert choisi par les parties ou désigné par le tribunal, 
et il arrivera souvent que la contenance totale de tout 
le périmètre en question donnera plus ou donnera moins 
que le total des contenances portées à tous les titres. 

Quand il est impossible de découvrir à l'égard de 
quels fonds spécialement Terreur originaire a été com- 
mise, il est naturel et juste de procéder à une réparti- 
tion proportionnelle entre tous les fonds soumis au 
bornage. La proportion est préférable à l'égalité; car 
s'il s'agissait d'un retranchement à opérer, rien ne se- 
rait plus choquant que d'ôter autant à un champ exigu 
qu'à un immense domaine. 

Ces opérations seront donc quelquefois délicates, 
surtout lorsque les mesures primitives remonteront à 
une époque où les opérations d'arpentage étaient faites 
négligemment. 

Art. 262. — 402. La disposition de cet article était 
nécessaire pour ne pas créer une nouvelle difficulté aux 
tribunaux : l'article 25d ne soumet pas au bornage les 
bâtiments, ni certains enclos; mais, si un domaine 
contient, avec des terrains ouverts, un enclos et des 
bâtiments, il pourrait arriver que la réduction dût 
porter sur le côté bâti ou enclos; dans ce cas, pour 
répondre à l'esprit de l'article 258, le retranchement 
sera remplacé par une indemnité en argent. 

Art. 263. — 403. Il est toujours désirable que les 



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§ m.— BORNAGE. 479 

parties s'accordent pour le bornage ; la loi leur laisse 
alors le soin de rédiger l'acte qui constatera l'opéra- 
tion: leur intérêt est de le faire clairement. 

S'il faut recourir à la justice, le bornage sera déter- 
miné par un jugement, précédé ordinairement d'un 
arpentage et d'un rapport par un géomètre-expert. 
La loi exige aussi qu'il soit annexé au jugement un 
plan figuratif des parcelles, présentant l'indication des 
bornes qui seront nécessairement placées à tous les 
angles. 

Pour dispenser de faire le plan à une échelle de 
réduction géométriquement exacte, il suffira que les 
distances entre les bornes soient notées, lors même que 
la proportion exacte de ces distances ne serait pas 
observée sur le plan ; on notera aussi la distance des 
principales bornes par rapport à quelque point fixe 
qu'il ne dépend pas des parties de déplacer; de cette 
façon, en cas de contestation ultérieure ou de déplace- 
ment des bornes, il sera facile de retrouver leur place 
véritable, sans nouvel arpentage. 

Art. 264, — 404. Le Projet corrige ici les Codes 
français et italien qui, tous deux, mettent les frais de 
bornage à la charge commune des voisins, sans dis- 
tinction, ce qui serait une injustice si la jurisprudence 
n'y remédiait par une sage interprétation de l'esprit 
de la loi. 

Il est naturel que la dépense des bornes, assez 
minime d'ailleurs, soit supportée également par les 
deux voisins auxquels elles servent de limites, parce 
que chacun y trouve le même avantage, quelle que soit 
l'étendue de son fonds. Mais, il est évident que l'ar- 
pentage d'un domaine plus ou moins considérable 
coûtera beaucoup pins que celui d'un champ exigu et 
la charge doit en être proportionnelle. En fait, le 
géomètre-expert se fei*a payer directement, par chaque 



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480 LIVRE ir.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. \re, 

propriétaire, le travail qu'il a fait pour lui, et, s'il a 
été commis par le juge, il présentera un compte séparé 
pour chaque fonds; ce sera le moyeu le plus simple 
d'observer la proportionnalité des frais d'arpentage. 
Pour les autres frais, ceux d'actes et de procédure, la 
proportion devra être établie par le tribunal, ce qui 
sera facile. 

L'exception portée par le 3® alinéa recevra sou ap- 
plication dans plusieurs cas qui sont supposés plus 
haut: un des voisins a contesté le sens ou la portée 
d'un titre de propriété, ou bien il s'est prétendu pos- 
sesseur annal d'uue portion du terrain à borner, ou, 
enfin, il a élevé uue prétention à la propriété ou con- 
testé celle de son voisin; celui qui aura succombé dans 
l'un ou l'autre de ces cas, supportera seul les frais de 
cette partie de la procédure. C'est Tapplicatiou du 
droit commun des procès. 

Art. 265. — 405. Il est désirable que les procès 
ou actions eu bornage, ne touchant pas au fond du 
droit de pi'opriété, soient jugés prompteuient et avec 
peu de frais. 

Le premier avantage sera obtenu si la loi donne la 
compétence au juge le jihis rapproché des justiciables, 
c'est-à-dire au juge de paix. Le second avantage sera 
la conséquence toute naturelle du premier: devant les 
juges inférieurs, les formes sont toujours plus simples 
et les frais moins élevés. 

En France, les actions eu bornage sont jugées par 
les juges de paix (C. pr. civ., art. 3 et 38; Loi du 25 
mai 1838, art. G, 2%^1.). 

§ IV.- DK LA CLOTUKK. 

Droit Art. 266. Tout propriétaire peut clore son 

fonds à la hauteur et avec les matériaux qu'il 
juge à propos. 



de elûture 



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§ IV.— CLÔTURE. 



481 



Toutefois, si le fonds est soumis à une ser- 
vitude légale ou du fait de l'homme autorisant 
l'entrée ou le passage du voisin, la faculté 
d'exercer la servitude doit être ménagée, [C. fr., 
649; C. it., 442.] 

267. Dans les villes de plus de 10,000 
habitants, tout propriétaire peut contraindre 
son voisin à contribuer à la clôture des fonds 
contigus. 

La clôture pourra également être exigée dans 
les autres communes, villages ou hameaux, 
pour les terrains formant cours ou jardins situés 
entre les bâtiments d'habitation ou d'exploi- 
tation agricole ou industrielle. 

Si la clôture a été faite et terminée par l'un 
des voisins, sans qu'il ait mis l'autre en de- 
meure d'y contribuer, il ne pourra exiger la 
participation de celui-ci à la dépense. 

268. La clôture pourra être exigée en plan- 
ches et charpentes dans les villes désignées au 
premier alinéa de l'article précédent, et seule- 
ment en bambous juxta-posés dans les autres 
lieux. 

La hauteur sera de sept pieds, au moins, en 
tous lieux. 

Elle se calculera à partir de la superficie du 
sol le plus élevé, et sera assise sur le fonds 
inférieur. 



Obligaiiou 
de clâtare. 



Mode 
de clôture. 



269. L'entretien et la réparation se feront Entretien 
à frais communs et pour moitié par chacun. 

31 



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482 LIVRE II.— I" PARTIE.— CHAP. V.— SECT. P*. 

Exteviiom, Xéaiunoms, si l'un des voisins croit dans son 
intérêt de faire une clôture en matériaux autres 
ou à une plus grande hauteur que ce qui est 
prescrit ci-dessus, il en aura toujours la faculté, 
en payant seul la différence du prix de cons- 
truction; dans.ce cas, l'entretien et la réparation 
seront à sa chai^ exclusive. 

COMMSNTAIBE. 

Art« 266. — 406. La facalté de se clore est, pour 
le propriétaire, une conséquence naturelle du droit de 
propriété. Si la loi s'en explique, c'est surtout à cause 
de l'exception portée au second alinéa. 

Le Code français, en proclamant le droit de se clore 
(art. 667) n'y a apporté qu'une exception, celle relative 
au passage en cas d'enclave; mais cette exception n'est 
pas la seule; il est clair que celui qui a obtenu un pas- 
sage sur le fonds d'autmi, bien qu'il ne soit pas enclavé, 
ou qui a le droit d'y aller puiser de l'eau, d'y prendre 
du sable ou d'autres objets utiles, a nécessairement le 
droit d'accès sur le fonds servant; s'il y a une porte, il 
devra en avoir une clef ou en obtenir l'ouverture à pre- 
mière demande, le tout pendant le jour et sans troubler 
le propriétaire du fonds servant. 

Une antre raison justifie encore ici la proclamation 
du droit de clôture: on aurait pu douter que le voisin 
put, par des clôtures très-élevées, gêner la vue du 
propriétaire voisin; dans certains lieux, là vue à dis- 
tance peut avoir un grand charme et même donner une 
plus-value à une habitation, comme la vue de la mer, du 
Fusiyama ou même de la voie publique, et il pourrait 
arriver que l'un des voisins, par malice ou vengeance, 
élevât une clôture pour masquer la vue de l'autre. 
Assurément, il y aurait là un mauvais sentiment; mais. 



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§ IV.— CLÔTURE. 483 

comme la clôture peut avoir un autre motif, par 
exemple, celui d'arrêter des regards indiscrets, la loi 
préfère proclamer le droit absolu à la clôture, sans 
qu'il y ait lieu d'en rechercher les motifs. 

Art. 267. — 407. La clôture des héritages con- 
tigus est, comme le bornage et plus encore, nn moyeu 
de prévenir les contestations entre voisins. 

Si les terrains ne sont pas clos, il naît souvent des 
querelles entre les voisins, par suite des troubles ou 
dommages causés par les enfants, par les domestiques, 
ou par les animaux; ces querelles s'enveniment eu se 
répétant et il n'est pas rare que des violences en soient 
la conséquence. 

La loi fait donc sagement d'autoriser le plus sage ou 
le plus défiant des voisins à demander la clôture. Mais, 
une fois la clôture faite et terminée, même par un seul 
des voisins, le danger est conjuré et il n'y a plus lieu 
d'exiger la participation à la dépense. 

La loi distingue les villes ayant une population assez 
considérable d'avec les villes, communes ou hameaux 
moins peuplés. Dans le premier cas, il y a plus d'ai- 
sance, en général, la charge sera moins lourde; ensuite, 
les habitants sont plus rapprochés, les terrains à clore 
sont moins étendus; ces circonstances motivent une plus 
grande exigence de la part de la loi. 

Dans les campagnes, la clôture n'est obligatoire que 
pour les terrains, généralement peu vastes, qui, atte- 
nant aux habitations, les séparent les unes des autres. 

La loi, même dans ces dernières localités, assimile 
aux habitations les bâtiments servant à des usages 
agricoles ou industriels. En effet, le danger de que- 
relles est le même que pour les habitations: les domes- 
tiques, les ouvriers, les animaux de basse-cour se 
trouveront souvent en contact et il en peut résulter, 
entre les maîtres, des conflits qu'il faut toujours éviter. 



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484 LIVRE IL— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. Iw. 

Art. 268. — 408. La loi n'a pas voulu exiger une 
clôture trop coûteuse, en maçonnerie, par exemple; 
mais, il a paru convenable d'exiger une clôture plus 
forte et plus durable dans les villes populeuses; dans 
les autres, les bambous suffiront; mais, pour qu'il n'y 
ait pas d'abus, dans une prétention ou dans une autre, 
quant à l'ouverture des mailles, la loi demande que les 
bambous soit juxta-posés, c'est-à-dire rapprochés sans 
intervalle. Il en résultera deux avantages : un obs- 
tacle aux regards indiscrets et la nécessité de mettre 
une plus grande solidité dans les poteaux de soutien. 

La loi a dû fixer également la hauteur. Ici, il n'y 
a plus de distinction entre les villes et les jardins de 
la campagne : une hauteur de sept pieds a paru suffi- 
sante, mais nécessaire. 

L'inégalité de niveau des fonds aurait pu créer une 
autre difficulté, la loi la prévient, en exigeant que la 
hauteur se calcule d'après le sol le plus élevé. 

Enfin, il était bon d'exiger que la clôture fût placée 
sur le fonds inférieur, autrement, elle eût été sujette à 
une dégradation continue, sa solidité eût été moindre 
et la charge des propriétaires s'en fût trouvée aug- 
mentée. 

Lorsque la clôture sera en charpente, les poteaux de 
soutien ou arcu-boutants (hikaï) devront être placés 
alternativement sur chaque fonds, car ils sont une 
gône pour les propriétaires. 

Art. 269. — 409. La loi, en n'exigeant qu'une clô- 
ture simple et peu coûteuse, pour ne pas trop charger 
la propriété foncière, ne pouvait pas défendre à un 
propriétaire de faire une clôture plus forte, plus élé- 
gante ou plus haute. Mais, il est naturel aussi qu'il n'en 
résulte aucune charge supplémentaire pour le voisiu 
plus modeste dans ses goûts ou dans ses moyens. 

II était naturel aussi que l'entretien et la réparation 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 



485 



fussent exclusivement à la charge de celui qui afaitJa 
clôture de luxe. Il serait impossible d'ailleurs de 
savoir si une clôture en planches ou en bambous qui 
n'existe pas aurait besoin de réparation, lorsque le mur 
eu aura besoin. La seule diflficulté pourrait naître de 
l'épaisseur d'un mur toujours bien plus considérable 
que celle d'une clôture en bois. Dans ce cas, l'excé- 
dant de largeur devra être pris sur le fonds du cons- 
tructeur, et si, à cause de la différence de niveau des 
terrains, il fallait la prendre sur le fonds inférieur, il y 
aurait lieu à indemnité ou à faire la construction sur le 
sol supérieur, au moyen de fondations aussi profondes 
que le sol inférieur. 



Fondement 

delà 
mitoyenneté. 



§ V.-DE LA MITOYENNETÉ. 

Art. 270. Lorsqu'une clôture, de quelque 
nature qu'elle soit, a été faite à frais communs 
et sur la ligne séparative des fonds, soit en vertu 
de l'obligation déterminée au paragraphe pré- 
cédent, soit volontairement et d'un commun 
accord, elle appartient par indivis, avec le sol 
qui la supporte, à chacun des voisins et est dite 
mitoyenne. 

Il en est de même des murs en pierre ou en 
maçonnerie séparant les bâtiments respectifs 
des voisins, des fossés creusés ou des haies, vives 
ou sèches, plantées à frais communs sur la ligne 
divisoire des terrains contigus. [C. fr., 653 à 
673; Cit., 646 à 569.] 

271. Toute clôture ou séparation de ter- Prënomption 
rains ou de bâtiments, de quelque nature et en mitoyenneté. 



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486 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I". 

quelque lieu qu'elle soit, est présumée mito- 
yenne, comme ayant été faite à frais commans 
et sur la ligne divisoire, s'il n'y a preuve du 
contraire en faveur d'un seul des voisins, soit 
par titre écrit, soit par la prescription de trente 
ans, ou par un des signes matériels, désignés 
ci-après, auxquels la loi attache la présomption 
de non-mitoyenneté. [653.] 

»»r>« 272. A défaut de preuve écrite ou de pr^- 

mi^^é. cription établissant la propriété exclusive d'un 
des voisins, les signes de non-mitoyenneté, à 
l'égard des terrains, sont : 

l** Pour les murs en pierre, en briques ou en 
maçonnerie, l'existence sur un seul coté, soit 
d'un plan incliné pour l'écoulement de l'eau 
pluviale, soit de saillies, ouvertures, enfonce- 
ments, ouvrages ou ornements quelconques ; 

2^ Pour les clôtures en planches ou en bam- 
bous, la circonstance que les poteaux de soutè- 
nement sont exclusivement d'un seul côté ; 

S"" Pour les fossés, le rejet de la terre d'un 
seul côté ; 

éi" Pour les haies vives ou sèches, la circons- 
tance qu'un seul des fonds est clos de tous 
côtés. [666; Loi du 20 août 1881.] (a). 

Dans ces quatre cas, la propriété exclusive 
est présumée appartenir à celui des voisins du 
côté duquel sont les ouvrages particuliers ou 
qui est seul entièrement clos. [654.] 

(a) Les articles 666 à 673 du Code français sont modifiés par une des 
trois Icns du 20 août 1881, déjà citées. 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 



487 



273. S'il s'agît d'un mur, soit en pierre ou 
en maçonnerie, soit en charpente, séparant deux 
bâtiments d'inégale hauteur, la présomption de 
mitoyenneté cesse pour la partie dont le mur le 
plus élevé excède l'autre bâtiment. [663.] 

La présomption n'a lieu pour aucune partie, 
si le mur ne soutient qu'un seul bâtiment. 

274. S'il se rencontre, tout à la fois, dans 
une même clôture ou autre ouvrage séparatif de 
deux fonds, des signes de mitoyenneté et de non- 
mitoyenneté, les tribunaux apprécieront, d'après 
les circonstances, si la propriété est commune 
aux deux voisins ou exclusive pour un seul. 

275. La réparation et l'entretien de la sé- 
paration mitoyenne sont à la charge des co- 
propriétaires, par ^ale portion, à moins que les 
dégradations ne proviennent du fait d'un seul. 

Toutefois, s'il ne s'agit pas des clôtures obli- 
gatoires d'après l'article 267, chacun peut se 
soustraire à la charge de l'entretien, en renon- 
çant au droit de mitoyenneté, pourvu qu'il ne 
s'agisse pas d'un mur soutenant un bâtiment qui 
lui appartienne et sauf à payer les réparations 
déjà nécessitées par son fait. [665, 666, 667.] 

276. Dans le cas de mitoyenneté, chacun 
des voisins peut user de la séparation mitoyenne, 
suivant sa nature et sa destination, de façon 
toutefois à ne pas en compromettre la solidité. 

Chacun peut appuyer un bâtiment au mur 
mitoyen, en y enfonçant des poutres jusqu'aux 



Suite. 



Signes 



sens contraires. 



Charges 

de la 

mitoyenneté. 



Droits 

ré:iultant 

delà 

mitoyenneté. 



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488 LIVRE IL— l'e PARTIE.— CHAP. V.— SECT. Ire. 

trois quarts de son épaisseur, en y adossant une 
cheminée ou en y faisant passer des tuyaux 
pour la fumée, Teau ou le gaz, ou pour les 
autres usages domestiques ou industriels, si la 
nature et l'épaisseur du mur le permettent; 
mais, il ne peut y pratiquer d'ouvertures, ni 
même de simples enfoncements pour l'usage 
des appartements. [657, 675.] 

Tout co-proi^riétaire peut aussi exhausser le 
mur mitoyen, si la solidité du mur le permet, 
ou en faisant à ses frais les travaux de confor- 
tation ; dans ce cas, la partie exhaussée n'est 
pas mitoyenne. [658, 652.] 

S'il s'agit d'un fossé mitoyen, chacun des 
voisins peut y conduire les eaux pluviales, in- 
dustrielles ou ménagères, si le fossé a une pente 
suffisante pour éviter une stagnation nuisible. 

S'il s'agit d'une haie vive, chacun profite 
pour moitié de la taille et peut demander 
l'abattage des arbres à haute tige qui s'y trou- 
veraient. 

ccBsion forcée 277. Si uu luur dc séparation, en pierres, 
en briques ou en maçonnerie, a été construit 
par un seul des Aoisins, l'autre peut toujours en 
acquérir la mitoyenneté, en tout ou partie, en 
payant la moitié dc la valeur du terrain, des 
matériaux et de la main-d'œuvre, au prix qu'ils 
valent alors. [661 ; C. it., 571.] 

Il en est de même pour l'exhaussement du 
mur opéré conformément au 3*" alinéa de l'article 
précédent. [660.] 



de la 
mitoycniictt^ 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 489 

Celui qui a ainsi acquis la mitoyenneté d'un 
mur peut en user comme il est dit à l'article 
précédent ; mais, il ne peut faire fermer les 
ouvertures qui s'y trouvent, si elles ont été 
établies comme servitudes de vue par le fait de 
l'homme. 

La présente disposition n'est pas applicable 
aux koura ou do-zô. 

COMMENTAIBE. 

Art. 270. — 410. Cette matière se trouve réglée 
avec assez de soin et assez complètement dans le 
Code français (art. 653 et suiv.) pour qu'on ait eu peu 
à s'en écarter ici ; cependant, on s'est efforcé d'y mettre 
encore plus de précision et d'y introduire quelques 
améliorations. 

Ainsi d'abord, le Code français omet de donner à la 
mitoyenneté sa véritable base qui est la participation 
réelle de chacun des voisins à la construction, c'est-à- 
dire, à la fourniture du sol sur lequel la clôture ou 
séparation est assise, à l'achat des matériaux et au 
payement de la main-d'œuvre. Le présent article s'en 
explique clairement, et il a soin de généraliser la dis- 
position, en y faisant rentrer la clôture forcée, avec 
ses limites de lieu et de matières, et la clôture volon- 
taire avec ses variétés indéfinies. 

Le présent texte nous apprend encore que la mito- 
yenneté est une co-propriété indivise ; ce qui empêchera 
de soutenir au Japon, comme on l'a essayé en France, 
que le mur mitoyen appartient aux voisins par moitiés 
divises, c'est-à-dire à chacun de son côté, jusqu'au 
centre du mur. Enfin, le texte ne néglige pas de dire 
que le sol appartient indivisément aux deux voisins 
comme le mur lui-même. 



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490 LIVRE II.— iw PARTIE.— CHAI'. V.— SECï. I"». 

L'indivision que nous rencontrons ici a une nature 
propre déjà annoncée à Tarticlo 40 : nul ne peut la faire 
cesser par un partage forcé ; on ne peut s'y soustraire 
qu'en renonçant au droit lui-même, ce qui alors donne 
la propriété entière au voisin (voy. art. 274). 

Art. 271. — 411. Lorsque le Code français (art. 
653) base la mitoyenneté sur une présomption, il ne 
fait pas sentir quel est le fondement de cette présomp- 
tion. Le présent texte s'en explique formellement: 
il y a présomption que chacun des voisins a fait les 
sacrifices de sol et de travaux qui sont la véritable base 
du droit de co-propriété (a). La présomption toutefois 
n'est pas invincible et ne devait pas l'être, parce qu'il 
est possible et fréquent même que la séparation ait été 
construite par un seul des voisins. 

Le texte indique trois moyens de combattre la pré- 
somption légale ; le Code français n'en indique que 
deux : il omet la prescription. Sans doute, en France, 
on ne nierait pas que si l'un des voisins a eu, pendant 
trente ans, une possession exclusive du mur do sépara- 
tion, cette prescrij)tiou cquivaille à un titre écrit; mais 
la loi a le devoir do faire une énumératiou exacte et 
complète, lorsqu'elle n'adopte pas une fornmle géné- 
rale on qu'elle ne pi'ocède pas par voie d'exemples. 

La loi n'admet pas ici la preuve testimoniale, au 
moins en règle générale, pour combattre la présomption, 
parce que celle-ci a surtout pour but de prévenir les 
procès sur la preuve de la co-propriété et que la preuve 
par témoins pourrait, au contraire, les favoriser; mais 
dans les cas oii le titre écrit a été j^erdu, la preuve 
testimoniale sera rcccvable, conformément au droit 
commun, pour établir l'existence antérieure du titre, 
sa teneur et sa perte. 



(a) Mitoyen signifie ce qui est mien et Hen. 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 491 

Quant à la possession annale, elle ne suflBrait pas ici 
à démentir la présomption de la loi, parce que la pos- 
session annale n'est elle-même qu'une présomption. 
Or, lorsqu'il s'agit de combattre une présomption 
simple par une autre présomption n'ayant pas un 
caractère différent, il faut qiie la loi s'en explique avec 
soin, ce dont elle s'est gardée ici. La présomption 
résultant d'une possession annale n'est pas suffisante 
pour détruire la présomption de mitoyenneté, parce que 
la nature de la chose se prôte si facilement à des actes 
de possession plus ou moins légitimes qu'il y aurait tou- 
jours une grande incertitude sur l'existence ou le ca- 
ractère de ces actes. Il y aurait danger aussi à donner 
à ces actes une importance sérieuse: ce serait obliger les 
voisins à une surveillance, à une défiance continuelles, 
qui dégénéreraient facilement en querelles, en rixes 
ou en procès, suivant le caractère des personnes. 

Art. 272. — 412. La loi n'a pas besoin de reprendre 
l'idée que le titre écrit et la prescription trentenaire 
peuvent combattre la présomption de mitoyenneté : les 
titres sont la prouve normale du droit de propriété 
exclusive, et la prescription trentenaire, quoiqxie con- 
stituant elle-même une présomption de droit, est une 
présomption absolue et invincible. 

Les autres présomptions que la loi admet ici comme 
preuves contraires de la présomption de mitoyenneté 
ont, à la différence de la possession annale, un carac- 
tère précis, indiscutable et permanent. 

Il n'est pas nécessaire de reprendre ici en détail, 
chacun des quatre cas réglés par la loi. Il suffira d'une 
observation sur chacun. 

1" al. Les poteaux de soutènement étant une gôno 
pour le propriétaire, il est clair que s'ils se trouvent 
d'un seul côté, c'est que de ce côté seul aussi est le droit 
de propriété. 



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402 LITRE IL— I» PARTIS.— CHAP. V.— SBCT. I». 

V al. Nul De poaTant envoyer les eaax ploTiales de 
ses bâtimeDts sur le fonds Toisin (art. 239)^ la circons- 
tance que les eaux da mar tombent sur an seul fonds 
a le même sens qne la situation des poteanx ci-dessus. 
De même, on verra plus loin que si le mur .est mitoyen, 
aucun des voisins n'y peut pratiquer d'ouverture ou 
d'enfoncement; si donc de pareilles dispositions existent 
dans un mur de séparation, c'est qu'il n'est pas mitoyen. 

3* al. Nul ne pouvant, en vertu des principes élémen- 
taires de la propriété, empiéter, usurper sur le fonds 
voisin, de quelque façon que ce soit, si ce n'est en 
vertu d'un droit de servitude, il est naturel d'en con- 
clure que si la terre tirée du fossé est toute entière 
déposée sur un seul fonds, c'est que le fossé a été pris 
exclusivement sur ce fonds. 

4^ al. Quant aux Iiaies, il était difficile d'y chercher 
un signe matériel qui indiquât par qui et sur quel 
terrain elles ont été plantées. La loi en trouve, non 
plus dans la haie même, mais dans la circonstance 
qu'un des fonds est seul enclos de tous côtés : il n'est 
pas vraisemblable que le propriétaire qui n'est pas clos 
de tous côtés ait consenti à faire d'un seul côté le sa- 
crifice d'une portion de son sol et la dépense de la haie. 

Le dernier alinéa de l'article tire la conséquence de 
la présomption, en désignant quel est celui des voisins 
qui est présume propriétaire exclusif. Il se trouve 
expliqué par les quatre observations ci-dessus. 

Art. 273. — 413. Le fondement de la présomption 
de mitoyenneté établie par l'article 271 est l'utilité que 
chacun des voisins tire de la séparation du fonds, la- 
quelle autorise à supposer qne chacun a contribué à 
son établissement. Mais, dans le cas prévu ici, lors- 
qu'il n'y a qu'un bâtiment, ou même lorsqu'il y en a 
deux et que l'un excède l'autre en hauteur, il n'y a 
aucune raison de croire que le mur ait été fait à frais 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 493 

coramuns, soit pour un seul bâtiment^ soit pour cet ex- 
cédant; ou pourrait même ajouter que ce mur n^est 
plus une séparation^ puisque, d'un eôté, il n'est contigu 
qu'au vide (6). 

Mais, s'il n'y a plus ici de preuve de la mitoyenneté 
par présomption, il y a toujours droit de la prouver 
par titre. 'Le titre jouera donc un rôle inverse de celui 
qu'il jouait précédemment: au lieu de servir à démentir 
une présomption, il la suppléera; au lieu d'établir la 
propriété exclusive d'un seul, il établira la co-propriété 
indivise. 

Il n'est pas question ici de la preuve par prescrip- 
tion de 30 ans : on ne concevrait guère, en fait, la pos- 
session, par le voisin, d'un mur ou d'une partie de mur 
qui ne soutiendrait pas un bâtiment à lui appartenant. 

Quant à la preuve testimoniale, elle pourrait être 
admise ici pour prouver la mitoyenneté; il n'y a pas, 
en effet, les mêmes motifs de l'exclure lorsqu'elle tend 
à replacer les voisins dans le droit commun que lors- 
qu'elle tend à les en priver; Ainsi, l'un des proprié- 
taires aurait obtenu que les poteaux de soutènement 
de la clôture fussent tons placés sur le fonds voisin, 
parce que celui-ci avait plus d'espace, mais il aurait 
cependant fourni la moitié des matériaux et de la main 
d'œuvro: rien ne serait plus juste que de lui permettre 
d'user de la preuve testimoniale pour établir ces cir- 
constances, au moins dans les conditions du droit com- 
mun de cette preuve. 

Art. 274. — 414. On se retrouve ici dans un cas qui 
est assez fréquent en matière litigieuse: à savoir, lors- 
qu'il est fourni des preuves de deux droits opposés ; 
ce qui est fréquent pour les preuves testimoniales n'est 

(b) Le Code fraiiçaig (art. 653) nomme héberge la ligne séparadvcUo 
la liantcar de denx bâtiments inégaux ; on peut môme appeler héberge 
toute la partie dont le bâtiment le plus élevé excède le plus bas. 



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494 LIVUE II.— ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I^. 

pas raro pour les présomptions de fait. Ici, les pré- 
somptions sont légales, il est vrai, mais, elles reposent 
sur des faits matériels assez variés pour n'être pas tou- 
jours concordants^ 

Le juge fera donc ici comme dans les autres cas de 
preuves contradictoires : il appréciera, dans sa raison, 
de quel côté paraît être la vérité. 

Le Code français n'a aucune disposition à cet égard 
et le Code italien (art. 547, 3^ al.) a cru devoir établir 
la prépondérance respective de quelques unes des pré- 
somptions; mais sans qu'on puisse dire, que. par là, 
tontes les diflGcultés seront prévenues; en sorte qu'il 
faudra toujours s'en remetti-e aux tribunaux pour les 
résoudre. 

Art. 275. — 415. Il j a ici l'application d'un prin- 
cipe fondamental des servitudes, déjà énoncé sous l'ar- 
ticle 254, à savoir, que 'Mes servitudes n'obligent pas 
à faire, mais à souffrir." Ici, l'obligation d'entretien 
est corrélative, moins au profit que le fonds tire de la 
clôture ou de la séparation qu'à la propriété même des 
matériaux qui la composent et du sol qui la supporte. 

En renonçant à la co-propriété, l'un des voisins con- 
servera souvent le bénéfice de la séparation, car, elle 
ne sera pas, sans doute, supprimée par l'autre voisin ; 
mais il purdra le droit d'appui, s'il s'agit d'un mur, 
et les autres avantages énumérés sous l'article sui- 
vant; enfiu, il perdra la propriété du sol indivis qui 
porte la clôture; tout cela préviendra les renonciations 
abusives. 

Cette faculté d'abandon cesse dans les cas où la clô- 
ture est obligatoire. Cela est d'une nécessité évidente; 
car, en abandonnant la clôture, le voisin n'aurait pas 
moins un fonds contigu à l'autre, et, dans les cas où 
la clôture est obligatoire, on pourrait toujours la lui 
demander. 



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§ V.— MITOYENNETÉ. 495 

Le Projet s'explique sur ce point, parce qu'il fait 
doute, en France, pour quelques personnes. 

Quant aux deux autres conditions de cette faculté 
d'abandon, on pourrait les suppléer, d'après les prin- 
cipes généraux ; roais déjà la première a paru utile à 
énoncer aux rédacteui*s du Code français (art. 656) et, 
pour la seconde, le Projet n'a pas encore eu tellement 
d'occasion d'appliquer le principe que ''tout dommage 
causé à tort doit être réparé" qu'il y ait surabondance 
à le noter ici. 

Art. 276. — 416. La loi pose, au premier alinéa, 
un principe qu'elle applique dans les alinéas suivants. 

On pourrait contester l'utilité de ces déductions lé^ 
gales d'un. principe posé: c'est, en général, une tâche 
laissée à la jurisprudence; mais, outre qu'il y a de 
pareilles déductions, en cette matière .môme, dans lo 
Code français (art. 657 à 659, 662 et 675) et dans le 
Code italien (art. 551 à 554, 557, 558 et 583), ou peut 
remarquer encore que les. quatre alinéas qui dévelop^ 
pent notre article n'ont pas seulement lo caractère de 
conséquences du principe, ils contiennent aussi des dis- 
positions que les tribunaux n'auraient pas qualité pour 
suppléer; elles doivent être formellement écrites. 

Au contraire, la loi ne croit pas nécessaire de dire, 
comme le Code italien, que 'Mes voisins ne peuvent 
appuyer contre le mur mitoyen des amas de terre ou 
fumier qui pourraient le dégrader par la poussée ou 
par l'humidité : " c'est là une conséquence pure et 
simple du V^ alinéa. 

Au surplus, les quatre alinéas dont il s'agit sont 
assez précis dans leurs détails pour n'avoir besoin 
d'aucun développement. 

Art. 277. — 417. La loi applique encore ici un 
principe économique déjà rencontré plusieurs fois, à 



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406 LITRE IL— I» PARTIB.— CHAP. V.— SBCT. 1». 

taToir, qn'il vaot mieux diminuer dans une certaine 
mesare Tindépendance de6 propriétaires qae de £aire 
des coDstroctions inutiles. 

Le propriétaire qni a constmit aeol an mur on qoi 
Ta acquis avec le fonds, lorsqu'il est de construction 
antérieure à son acquisition, n'éprouTera aucun préju- 
dice sérieux en se trouvant oblige d'en céder la co-pro- 
priété au voisin. Le seul inconvénient qui pourra en 
résulter pour lui, c'est qu'il n'aura plus sur ce mur des 
droits aussi étendus que s'il en était propriétaire 
exclusif ; notamment, il ne pourra plus le changer ou 
le détruire; mais, ce sont là des droits dont on use peu 
à l'égard des séparations en maçonnerie. Il sera d'ail- 
leurs équitablement indemnisé. Au contraire, l'avan- 
tage sera très-considérable pour le voisin et, par suite, 
pour la propriété foncière qui sera ainsi allégée d'une 
dépense inutile. 

Ce droit d'acquérir la mitoyenneté est consacré par 
les deux Codes étrangers constamment cites ici (C. f r., 
art. 660 et 661; C. ital., art. 555 et 556). 

' 418. On remarquera, d'ailleurs, trois limites ap- 
portées à ce droit d'exiger la cession de la mitoyenneté: 

1** Il n'a lieu que pour les murs en pierre, briques 
ou maçonnerie; il n'a pas lien pour les séparations en 
charpente, même pour celles qui forment les parois 
d'une maison : on a craint que les maisons ne fassent 
exposées à un pins grand danger d'incendie par lear 
réunion trop intime au moyen d'un mur commun ; les 
propriétaires répugneraient à une connexion forcée ; il 
suffit qu'ils aient la faculté de rétablir d'un commun 
accord, ce que la loi ne veut et ne doit pas empêcher. 

2° La cession forcée n'a pas lieu non plus, et pour 
le même motif, à Tégard des koura ou do-zô (remises, 
gO'doîjon) : ces bâtiments, destinés à remiser les objets 
précieux, à l'abri de Tincendie, doivent pouvoir rester 



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§ VI.— VUES ET JOUES DE TOLÉRANCE. 497 

isolés les uns des aatres^ si les propriétaires le pré- 
fèrent. 

3^ La cession forcée n'a pas lieu non plus pour les 
clôtures en bois^ pour les fossés^ ni pour les baies ; il 
n'y a pas là assez d'utilité pour diminuer la liberté des 
propriétaires ; d'ailleurs^ ces séparations sont toujours 
plus ou moins provisoires: si elles devenaient forcé- 
ment mitoyennes^ aucun des propriétaires ne pourrait 
plus les remplacer à son gré en en cbangeant la nature. 

Enfin^ la loi s'exprime formellement sur le droit de 
fermer les ouvertures pratiquées dans le mur avant 
qu'il fût devenu mitoyen; mais^ ce droit lui-même 
cesse si les ouvertures sont établies avec le caractère 
de '* servitudes du fait de l'homme," comme on le verra 
plus loin. 

419. A l'égard de l'indemnité due au cédant, le 
Projet paraît s'écarter nn peu des deux Codes étran- 
gers, en n'exigeant pas le payement de ce qu*a coûté le 
mur, lors de la construction, mais seulement la moitié 
de ce qu'il vaut lors de la demande. Il n'est pas cer- 
tain, d'ailleurs, que les Codes étrangers aient absolu- 
ment voulu qu'on se reportât à la valeur primitive des 
matériaux et de la main-d'œuvre, tandis que pour le 
terrain, le prix doit certainement être le prix actuel : 
ce dernier peut être augmenté, tandis que la construc- 
tion elle-même a souvent perdu de sa valeur avec le 
temps. 

La solution du Projet est, au moins, plus nette, et il 
est facile de reconnaître qu'elle est juste. 



§ VI.- DES VUES ET DES JOURS DE TOLÉRANCE 
SUR LA PROPRIÉTÉ D'AUTRUI. 

Art. 278. Les bâtiments ne pourront avoir vu« droitet. 
de vues droites ou directes sur la propriété d'au- 

32 



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Tacs obUqaei. 



Aarait. 



Joon 
;de tolérance. 



496 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. V.— SBCT. I», 

tmi^ au moyen de fenêtres d'aspect, balcons ou 
vérandas fengatoaj^ s'fl n'y a une distance 
d'au moins trois pieds de la ligne séparative 
des deux fonds. [678 ; C. it., 587.] 

Est considérée comme Tue droite celle qui 
s'obtient d'un bâtiment ou d'un ouvrage paral- 
lèle à la ligne séparative ou qui ne s'en écarte 
que d'un angle de 45 degrés ou de \t du cercle. 

Les autres vues, dites obliques ou par côtéy 
obtenues par un angle de 46 à 90 degrés, pour- 
ront être établies à un pied de la ligne sépara- 
tive. [679.] 

La distance se calcule, dans les deux cas, entre 
la ligne séparative et la partie la plus avancée 
des ouvrages donnant la vue. 

279* Si la distance prescrite à l'article pré- 
cédent ne peut être observée sans inconvénients, 
les ouvertures devront être masquées par un 
auvent, sans toutefois que ledit auvent puisse 
avancer au-dessus de la ligne séparative. 

En cas d'impossibilité d'établir im auvent, il 
ne pourra être pratiqué que des jours dits de to- 
lérance, dont la partie inférieure sera à six pieds 
au moins au-dessus du plancher, avec châssis 
ou grillage fixe, en fer ou en bois, dont les 
mailles auront un pouce d'écartement au plus. 
[676, 677.] 

Le propriétaire voisin pourra même, dans ce 
cas, exiger un auvent, s'il consent à ce que ledit 
auvent excède la ligne séparative d'un pied ou 
davantage. 



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§ VI.— VUES ET JOURS DE TOLÉRANCE. 499 

280. Les restrictions apportées par les deux Exception. 
articles précédents à la liberté des vues ou jours 
cessent lorsque la partie du fonds voisin fai- 
sant face aux constructions est elle-même une 
construction sans ouvertures. 

COMMENTAIRE. 

Art* 278. — 420. Il y a ici UDe nouvelle restriction 
à la liberté des propriétaires, toujours dans l'intérêt 
des bons rapports entre voisins et pour éviter les vexa- 
tions et les troubles. Le propriétaire peut construire 
sur la limite de son fonds et, par conséquent, son bâti- 
ment peut être en contact immédiat avec le fonds 
voisin ; celui-ci ne pourrait pas se plaindre de perdre 
ainsi la vue à distance, les rayons du soleil et Tair 
libre; mais, le propriétaire ne peut avoir sur la limite 
des vues droites ou fenêtres d'aspect qui pourraient 
favoriser une curiosité indiscrète et seraient un moyen 
de jeter des corps durs on de répandre des liquides sur 
le fonds voisin. La loi veut même» pour que de pareilles 
ouvertures soient permises, que la distance soit de trois 
pieds ; cette distance n'exclut pas tout danger de ce 
genre, mais elle n'aurait pu être augmentée sans de- 
venir une cause soit de perte de terrain, surtout dans 
les villes, soit de dépréciation des bâtiments; car, sou- 
vent, le côté où il s'agit d'ouvrir ces vues sera le plus 
favorable pour le soleil. 

En France, la loi (art. 678) exige un mètre et neuf 
dixièmes, qui font un peu plus de 6 pieds japonais et, 
en Italie (art. 587), nn mètre et demi, qui font 5 pieds 
japonais (o). 

Au Japon, où cette restriction aux droits du proprié- 
taire n'est pas encore formmellement établie, même par 

(a) Le pied japonais (shakouj a 30 centimètres et demi. 



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500 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. Ire. 

l'usage, bien qu'elle soit souvent observée par un accord 
tacite des voisins, on a cru devoir adopter une distance 
encore moindre : trois pieds. 

Pour les vues obliques ou par côté, dont le préjudice 
est moindre et pour lesquelles la loi française demande 
deux pieds de distance et la loi italienne un pied et 
demi, le Projet japonais n'exige qu'un pied. 

421 . Il restait à déterminer légalement la différence 
entre la vue droite et la vue oblique. 

Géométriquement, on doit dire qu'une vue droite est 
"celle qui tombe perpendiculairement sur la ligne 
séparative des deux fonds," ce qui suppose que le plan 
du bâtiment d'oii part la vue est lui-même parallèle à 
cette ligue (voy. Fig. 1), et une vue oblique, "celle qui 
ne rencontre la ligne sépai'ative qu'en faisant un angle 
plus ou moins obtus avec elle, un angle de plus de 90 
degrés ou d'an quart du cercle," ce qui suppose ^ue le 
plan du bâtiment forme, au contraire, un angle aigu, 
un îingle de moins de 90 degrés avec la ligue séparative 
(voy. Fig. 2); que si le plan du bâtiment est lui-même 
perpendiculaire à la ligue séparative, c'est-à-dire forme 
avec lui un angle de 90 degrés {ibid,), la vue qui s'en 
échappe marche parallèlement à la ligne séparative et 
ne la rencontrera jamais, elle porte alors sur un terrain 
qui doit être supposé attenant au bâtiment, autrement 
il y aurait une autre vue droite prohibée; on peut dire 
alors qu'il n'y a aucune vue sur le fonds latéral. 

Mais, en droit, à cause du but que la loi poursuit 
dans cette restriction aux facultés du' propriétaire, on 
a du s'écarter un peu des règles et des dénominations 
de la géométrie : ainsi, on appelle vue droite non seule- 
ment celle qui tombe perpendiculairement sur le fonds 
voisin, mais encore celle qui, partant du bord interne 
de l'ouverture le plus rapj)roclio de la ligne séparative, 
rencontre cette ligue avant d'avoir parcouru la distance 



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§ VI.— VUES ET JOURS DE TOLÉRANCE. 601 

légale assignée anx vues perpendiculaires; en effet, 
dans ce cas, le danger d'indiscrétions que la loi a voulu 
écarter est le même que dans les vnes géométrique- 
ment droites. En même temps, on a considéré que les 
vues géométriquement parallèles à la ligne séparative 
pouvaient facilement devenir des vues obliques ou par 
côté, si la personne qui regarde s'incline à gauche ou à 
droite; de là encore, une restriction à la liberté de pra- 
tiquer les ouvertures, mais, moindre que la précédente. 
Le Code français n'a pas mis une précision suflS- 
sante dans ses dispositions sur cette matière, aussi y 
a-t-il des désaccords assez sérieux entre les auteurs et 
dans la jurisprudence sur ce qu'il faut entendre au 
juste par vue droite et vue oblique. 

422. Le Projet japonais, considérant que les règles 
géométriques ne peuvent être suivies absolument en 
cette matière, a cherché à s'en écarter le moins possible, 
tout en adoptant un système simple de mesurage, et 
le résultat se trouve encoure favorable à la liberté des 
bâtiments. 

Dans les quatre hypothèses réglées par la loi (la der- 
nière l'est implicitement), le plan du bâtiment du côté 
duquel il est question d'ouvrir des vues est comparé à 
la ligne séparative des terrains. 

Au premier cas, le bâtiment est exactement parallèle 
à la ligne séparative, il ne pourra y avoir de vues 
droites que si l'écartement est de 3 pieds dans toute 
sa longueur. 

Au second cas, le plan du bâtiment d'où part la vue 
ne s'écarte de la ligne séparative que d'un angle de 
45 degrés ou moins, l'ouverture la plus rapprochée du 
sommet dudit angle devra en être assez éloignée pour 
que le rayon visuel partant du bord interne de cette 
ouverture ne tombe sur la ligne séparative qu'après 
avoir parcouru un espace de trois pieds, ce qui obli- 



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502 LIVRE IL— iro PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I«». 

gei'a toujours à laisser au moins trois pieds entre le 
sommet de Tangle et l'ouverture, et même davantage, 
si l'angle est plus fermé que 45 degrés. 

Au troisième cas, le plan du bâtiment s'écarte de 
la ligne séparative d'un angle de plus de 45 degrés, la 
vue qui s'en échappera sera considérée comme oblique 
et la distance requise ne sera plus que d'un pied à 
partir du sommet de l'angle; dans ce cas, l'incidence 
de la vue sur la ligne séparative aura lieu au delà ou 
en deçà des trois pieds requis, suivant l'ouverture de 
l'angle (&). 

Au quatrième cas, le bâtiment fait avec la ligne 
séparative un angle obtus, ou do plus de 90 degrés: 
la vue sera libre, car elle ne peut plus rencontrer cette 
ligne qu'au moyen d'un véritable effort. 

Les deux figures ci-après rendront faciles à saisir 
les explications qui précèdent. 

FiG. 1. 



-B' 



Soit une ligne séparative L S et un bâtiment paral- 
lèle B B'; si la distance entre eux est de trois pieds, le 
bâtiment pourra avoir des vues droites ou fenêtres 
d'aspect, en/, dans toute sa longueur. 

Si le bâtiment avait été construit à moins de trois 
pieds de la ligne séparative et toujours parallèlement, 
il ne pourrait plus y avoir aucune fenêtre d'a.^jyecf, 
mais seulement des fenêtres masquces ou des jours de 
tolrrmice, comme il est dit à l'article suivant. 



(h) C'est vers l'angle de 70 degrés que la vue partant de la distance 
cVnn pied du sommet de l'angle atteint la ligne séparative. 



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VI.— VUES ET JOURS DE TOLÉRANCE. 
FiG. 2. 



603 




Soit toujours une ligne séparative L S et un bâti- 
ment qu'on suppose^ successivement^ touchant la ligne 
séparative dans toute sa longueur, B B', ou s'en écar- 
tant à l'une de ses extrémités, B C, B D, B E, B F, B G. 

Si le bâtiment est en B B', il ne peut y avoir aucune 
fenêtre d'aspect. S'il est en B ou B D, les fenêtres 
d'aspect seront placées en/, de manière à ne pas ren- 
contrer la ligne L S avant d'avoir franchi une distance 
de trois pieds; or, on remarquera que plus Tangle 
d'écartement est ouvert, plus la fenêtre peut se trouver 
rapprochée de l'angle B: c'est une loi géométrique des 
lignes» Il en serait de même, si l'angle du bâtiment, 
au lien de partir de la ligne séparative même, en était 



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604 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. T.— SECT. 1«. 

déjà à nne certaine distance: il y aurait d'autant moins 
à écarter l'onverture dn sommet de Tangle qn'il reste- 
rait moins de distance à observer. 

A partir de l'angle de 45 degrés B D, jasqa'à 90 
degrés, quand le bâtiment forme l'angle B £ on B F, la 
fenêtre peut être placée à un pied dn point B; c'est la 
vue oblique. Si le bâtiment formait un angle obtus, 
B 6, avec la ligne L S, les fenêtres pourraient être 
encore plus rapprochées du point B ; il pourrait n'y 
avoir que l'intervalle de la poutre de soutènement, 
parce que la vue, loin de se rapprocher de la ligne 
séparative en se prolongeant, s'en écarterait davantage. 

Le dernier alinéa, sur la manière de calculer les 
distances, a déjà été appliqué et ne présente pas de 
difficultés. 

Art. 279. — 423. Le cas prévu au premier alinéa 
de cet article se présentera, soit lorsque l'exiguïté des 
terrains ne permettra pas d'observer les distances 
prescrites, soit lorsque le bâtiment aura été construit 
et les ouvertures pratiquées avant la publication de la 
présente loi, ce qui ne sera pas un obstacle à son 
application auxdits bâtiments, car, les propriétaires 
ne pourront arguer d'un droit acquis à l'ancien état de 
choses, s'il est reconnu contraire à l'intérêt général: le 
principe de la non-rétroactivité des lois ne fait aucun 
obstacle à ce que les droits de propriété déjà existant 
soient restreints on modifiés pour l'avenir. 

Quand les fenêtres seront marquées par un auvent, 
elles ne pourrontplus être qualifiées fenêtres (Tacpect (c), 
puisque la vue est obstruée; cependant, ce ne sont pas 
non plus des jours de tolérance ou de souffrance, puis- 
que le voisin n'y met aucune complaisance et n'en 
éprouve aucun trouble. 

(c) Aspect, da UUân aspioere, eupectus : "voir, vue, de face." 



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§ VI.— VUES ET JOURS DE TOLÉRANCE. 605 

Les jours sont, au contraire, de tolérance, dans le 
cas da second alinéa, puisqu'ils ne sont pas masqués 
ou obstrués. La loi prend encore dans ce cas, deux 
précautions dans l'intérêt 'du voisin : 1** la hauteur 
des ouvertures, par rapport au plancher, afin qu'il ne 
soit pas possible de voir chez le voisin, sans quelque 
gêne, T l'application d'un châssis grillagé, dont les 
mailles, en fil de fer ou en bois, seront assez rap- 
prochées pour empêcher que les enfants on les do- 
mestiqués puissent jeter des objets nuisibles chez le 
voisin. 

Le Projet n'exige pas une troisième condition qui se 
trouve dans le Code français (art. 676) et dans le Code 
italien (art. 584): à savoir, que le châssis soit à verre 
dormant, ce qui veut dire qu'il y ait un vitrage non 
susceptible de s'ouvrir. Cette condition a paru exa- 
gérée avec celle d'un grillage, et la circulation de l'air 
est trop nécessaire à l'hygiène pour que la loi puisse 
en priver les habitants des maisons. 

La dernière disposition est également sage: comme 
c'est par respect pour les droits du voisin que la loi ne 
permet pas de placer les auvents en saillie sur la ligne 
séparalive, celui-ci doit pouvoir renoncer à son droit, 
s'il préfère supporter l'avance de l'auvent au danger 
des regards indiscrets à travers le grillage; mais, il ne 
fallait pas non plus qu'il exigeât un auvent très-peu 
large et obstruant trop la lumière; de là, le minimum 
d'un pied d'écartemont. 

Art. 280. — 424. Du moment que l'obstacle à la 
vue vient de la nature de la construction voisine, il 
n'y a plus de motif sérieux d'exiger une distance ou de 
nouveaux obstacles à la vue de la part de la construc- 
tion opposée. 

Mais, si le premier constructeur pratiquait plus tard 
des ouvertures à la distance légale, il aurait le droit de 



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606 LIVRE IL— Iw PABTIE.— CHAP. V.— SECT. I«. 

faire obstraer, chez le ToisÎD^ celles qaî ne rempliraient 
pas les conditions ci-dessus prescrites. 

La loi n'a pas cm devoir ajouter^ comme le Ck)de 
italien (art. 587)^ an autre^cas où les distances cessent 
d'être exigibles, à savoir, le cas on les deux fonds sont 
séparés par un chemin public: outre qu'un chemin 
public aura presque toujours plus de trois pieds, il n'y 
a plus entre les voisins la contiguité immédiate qui 
motive ces restrictions à la liberté des propriétaires. 



§ VII.-DES DISTANCES REQUISES 
POUR CERTAINS OUVRAGES. 

Difuncet Art, 281. Le propriétaire qui veut creuser 

cx^toL. dans son fonds, soit un puits ou une citerne, 
soit une fosse pour recevoir des eaux ménagères 
ou des matières fécales ou stercorales, doit laisser 
une distance d'au moins six pieds de la ligne se- 
parative; sans préjudice des travaux nécessaires 
pour empêcher Téboulement des terres ou les 
infiltrations. [874; C. it., 573.] 

La distance sera réduite à trois pieds, s'il 
s'agit d'une cave sèche et couverte. 
Suite. S'il ne s'agit que d'ime rigole, d'un caniveau 

ou d'un simple fossé, destinés au passage des 
eaux, la distance devra être égale à la moitié au 
moins de leur profondeur, sans qu'elle doive 
néanmoins excéder trois pieds ; le fossé devra, 
en outre, être taillé en talus du côté de la ligne 
séparative ou soutenu par un revêtement en 
pierres ou en bois. [C. it., 576 à 577.] 



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§ VII.— DISTANCES POUR CERTAINS OUVRAGES. 607 

282. Il n'est pas permis de planter ou d'à- Distances 
voir à une distance moindre de six pieds de la lespiwutiom». 
ligne séparative des arbres ayant plus de trois 
ken de hauteur. 

Les arbres ayant moins de trois ken et plus 
d'un ken de hauteur devront être à la distance 
de deux pieds. 

Les autres arbres, arbustes ou arbrisseaux 
pourront joindre immédiatement la Ugne sépa- 
rative. 

Dans tous les cas, le voisin pourra requérir le 
propriétaire desdits arbres d'élaguer les branches 
qui dépasseraient la ligne séparative ; il pourra 
lui-même couper les racines qui pénétreraient 
dans son fonds. [C. fr., 671 à 673 nouveaux; 
C. it., 579 à 582.] 

288. Les dispositions des deux articles pré- usages locaax. 
cédents ne sont pas obligatoires s'il existe des 
usages locaux différents, anciens et non con- 
testés, lesquels seront observés. 

Elles sont d'ailleurs applicables, lors même que 
la séparation des deux fonds serait mitoyenne. 

284. Les conditions requises, dans l'intérêt Eubussements 
du voisinage, pour l'exercice des industries dan- *°^'"^'^«^'- 
gereuses, insalubres ou incommodes, sont déter- 
minées par les lois administratives. 

OOMMENTAIBE. 

Art. 281. — 425. Il s*agit encore, dans ce para- 
graphe, d'une de ces charges réciproques entre voisins 



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SOS UTBS n.— I» PARTIE.— CHAP. V.— SBCT. 1». 

qui, tout en restreignant nn pen lenr liberté comme 
propriétaires, les préserrent de dommages motaels qui 
diminueraient davantage la valeur des fonds et trou- 
bleraient les rapports de bon voisinage. 

La première disposition concerne les paits et ci- 
ternes. 

Les paits sont des cavités circnlaires creasées jus- 
qu'à Teau vive ; le danger qu'ils présentent n'est pas 
celui des infiltrations^ car l'eau qui existait déjà en 
nappes s'en trouvera plutôt diminuée : c'est le danger 
des éboulements qui pourraient faire fléchir le sol voi- 
sin ; généralement/ les puits sont revêtus d'un tube en 
bois, à moins qu'ils ne soient creusés dans un sol très- 
dur ; c'est pourquoi la loi n'exige qu'une distance rela- 
tivement faible (6 pieds) de la ligne séparative. 

Les citernes sont des cavités plus ou moins consi- 
dérables destinées à recueillir les eaux pluviales on 
de source dans les lieux où les nappes d'eau souter- 
raine manquent ou bien sont à une trop grande pro- 
fondeur. 

Les citernes présentent plus de danger d'infiltration 
que les puits, à cause de la hauteur de l'eau qui peut 
monter jusqu'au niveau du sol, et aussi plus de danger 
d'écoulement, à cause de leurs plus grandes dimen- 
sions : la loi, cependant, n'exige pas une plus grande 
distance, parce que l'étendue des terrains ne pourrait 
pas toujours la permettre ; mais on y suppléera par la 
solidité du revêtement. En France, l'usage des citernes 
est très-répandu dans les contrées où le sol est aride 
et les pluies rares; on construit généralement . les ci- 
ternes en forme circulaire, avec revêtement et voûte en 
pierre ; Teau s'y conserve fraîche et pure n'étant pas 
en contact avec l'air extérieur. 

Au Japon, l'abondance des eaux ne paraît pas rendre 
aussi nécessaire ce mode de leur conservation; mais la 
loi fait sagement de le mentionner, à tout événement. 



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§ VII.— DISTANCES POUR CERTAINS OUVRAGES. 609 

426. La deuxième dispositioD da V alinéa concerne 
des cavités destinées à recevoir des matières impures^ 
soit pour qu'elles s'absorbent lentement, comme les 
eaux ménagères que la disposition des lieux ne per- 
mettrait pas de.conduireà la voie publique, soit pour les 
employer ultérieurement à l'engraissement des terres 
comme le fumier animal ou Tengrais humain (a). Ici, 
les infiltrations seraient plus nuisibles au voisin; mais 
il j sera paré au moyen d'un revêtement convenable- 
ment enduit de son côté. 

Pour les caves sèches, la distance est réduite de 
moitié, puisqu'il n'y a pas à craindre d'infiltrations. 

Le 3^ alinéa concerne de menues excavations, à ciel 
ouvert, dont la profondeur peut varier à l'infini; la loi 
pare au danger de l'infiltration, par la distance qui 
est proportionnelle à la profondeur (la moitié) (6), et au 
danger de Téboulement, par le talus ou le revêtement. 

S'il y avait contestation sur l'inclinaison du talus, 
les tribunaux pourraient exiger qu'il ne formât pas un 
angle inférieur à 45 degrés, ce qui est la pente natu- 
relle des terres rejetées d'un fossé. 

Bien entendu, la distance doit se calculer à partir 
du bord supérieur du fossé. 

Art. 282. — 427. La trop grande proximité des 
arbres cause aux voisins une autre nature de dommage 
que les excavations : c'est la privation d'air et de lu- 
mière, laquelle nuit aux habitations autant qu'à la cul- 

(a) Le Code français (art. 674) dît "nne fosse d'aisance," le Code 
italien (art. 573) ajoute " un cloaque ; *' le Projet japonais, par matières 
féoaUs f entend Tengrais humain, très-employé en agriculture dans ce pays, 
et, par matières stercorales, Tengrais animal (du latin stercus, "fumier)." 

(b) Le Code italien (art. 575) est plus exigeant : il veut que la dis- 
tance des fossés par rapport à la ligne séparative soit égale à leur pro- 
fondeur. 

La l^ édition de ce Projet fixait un maximum de distance de 6 pieds, 
quelle que fût la profondeur du fossé: on propose de le réduire à 3 pieds, 
en considérant qu'U y a toujours un talus ou un revêtement. 



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510 LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. I". 

ture. La loî, ici encore, peut, sans scrupules, res- 
treindre la liberté des propriétaires ; car, dans les 
villes, les arbres sont plutôt pour l'agrément que pour 
Futilité et, dans les campagnes, l'espace permet d'ob- 
server aisément les distances prescrites. 

Il est naturel que la distance légale soit déterminée 
d'après la hauteur des arbres. Bien entendu, il s'agit 
ici de la hauteur effectivement obtenue par les arbres 
et non de celle à laquelle ils peuvent atteindre d'après 
leur nature; seulement, les propriétaires qui n'auront 
pas eu la prudence de tenir compte de cet accroisse- 
ment, pourront être tenus, quand il sera atteint, soit 
de supprimer leurs arbres, soit de les étêterà la hauteur 
voulue. 

Les hauteurs et distances adoptées ici ne sont pas 
tout à fait celles de la loi française, même avec la mo- 
dification apportée par le Code rural (art. 671 nouveau), 
ni celles du Code italien (art. 579) : le Projet japonais 
est un peu plus libéral pour les propriétaires des arbres, 
en leur accordant, soit une distance moindre, soit une 
plus grande hauteur pour une même distance (c). 

Art. 283. — 428. La loi, désirant seulement pour- 
voir à la sécurité et aux bons rapports des voisins, se 
contentera ici des usages qui y auront pourvu autre- 
ment : ces usages, en effet, nés des besoins locaux, 
sont généralement sages, modérés et suffisants dans 
leurs exigences. La loi veut seulement qu'ils soient 
'* anciens et non contestés." S'ils étaient trop nou- 
veaux, s'ils n'avaient pas la consécration du temps, ils 
ne pourraient remplacer la loi ; de même, s'ils n'étaient 
pas généralement reconnus. 

La loi française et la loi italienne, en toute cette 
matière des servitudes, se réfèreut aussi aux usages 

((?) La 1^0 édition fixait 3 pieds de distance, dans le cas des arbrts 
d'un à trois keîi ; on propose ici de réduire la distance à 2 pieds. 



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§ Vir.— DISTANCES POUR CERTAINS OUVRAGES. 511 

locaax ; mais^ elles mettent sur la même ligne que les 
usages les " règlements locaux/' On ne le propose 
pas au Japon, parce que les règlements administratifs 
anciens n'ont pas toujours été faits avec le soin qu'on y 
apporte aujourd'hui et il y aurait quelque danger à les 
consacrer ici d^une façon générale. D'ailleurs, si ces 
règlements ont répondu sagement aux besoins locaux, 
ils ont été consacrés par l'usage, et c'est comme "usages 
locaux " qu'ils seront observés. 

429. Le 2^ alinéa ne présente pas de difficulté : la 
circonstance que chacun des voisins est co-propriétaire 
de la séparation (mur, clôture ou haie) ne justifierait 
pas le défaut des précautions prescrites ci-dessus, car 
le co-propriétaire ne doit pas, par son fait, compro- 
mettre la sécurité de la chose commune ; en outre, 
lorsqu'il y a danger d'infiltrations ou d'éboulement, le 
dommage pourrait dépasser la séparation mitoyenne. 

Il va sans dire que, sur ce point des distances à 
observer, on pourra toujours y déroger au moyen de 
conventions particulières, lesquelles constitueront alors 
des servitudes du fait de l'homme, opérant en sens 
inverse des servitudes légales, ainsi qu'on va les reu- 
contrer à la Section suivante. 

Cette faculté de modifier par convention les rapports 
des voisios aura d'autres applications mais elle no doit 
pas non plus être considérée comme absolue. 

Art. 284. — 430. Les progrès de l'industrie, tout 
en améliorant les conditions de la vie sociale, entraî- 
nent aussi des dangers pour la vie ou la santé des 
hommes, non seulement des personnes directement 
employées à ces industries, mais encore de celles qui 
se trouvent dans le voisinage des établissements in- 
dustriels. 

Dans les pays où l'industrie est très-développée, les 
règlements sur les manufactures et ateliers dangereux. 



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612 LIVRE IL— Iw PARTIR— CHAP. V.— SECT. I". 

insalabres on sealement incommodes sont trèe-nom- 
breax et aagmentent cliaqne joar avec les noayelles 
décoavertes. Ce n'est pas à la loi civile qn'il appar- 
tient de faire ces règlements, parce qne l'intérêt gé- 
néral y est bien pins en jea que l'intérêt privé. D'ail- 
leurs, la loi civile doit avoir, de sa nature, une cer- 
taine fixité qui serait tont à fait mauvaise en nne ma- 
tière aussi Tariable et aussi progressive que l'industrie 
et ses procédés. 

Il en doit être de même au Japon. 



Domftfaie priré 
de l'Eut. 



Domaine publie. 



DISPOSITION COimUKE 

AUX SEPT PABAOBAPHES PKÈCÉBENTS. 

Art. 285. Les chaînes et conditions im- 
posées aux propriétaires par la présente Section 
sont applicables, activement et passivement, à 
l'Etat, aux départements et aux communes, 
pour leurs biens privés ou patrimoniaux. 

Elles ne s'appliquent pas, passivement, aux 
biens du domaine public, mais elles leur pro- 
fitent. [C. it, 556.] 



COMMENTAIRE. 

Art. 286. — 431. On a vu, aux articles 24, 25 et 
26, que le domaine de TEtat, des départements et des 
communes se divise en domaine public et domaine privé. 

Pour leur domaine privé, ces " personnes morales " 
soDt et doivent être traitées par la loi comme des parti- 
culiers et soumises aux mêmes obligations, comme aussi 
appelées aux mêmes droits et avantages ; c'est ce que 
le texte qualifie d'application active et pa^isive de la 
présente section. 



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§ 1er.— NATURE DES SERVITUDES. 513 

Mais, pour ce qui concerne les biens du domaine 
public, l'intérêt général doit primer l'intérêt privé. Ce 
principe, sans être formellement proclamé par les Codes 
étrangers, a été souvent reconnu par les jurisconsultes 
et appliqué par les tribunaux. On propose de l'adopter 
au Japon et de le proclamer formellement. 

Ainsi, les établissements publics pourront avoir des 
vues et des plantations d'arbres, sans observer les 
distances légales ; leurs murs et clôtures ne seront pas 
soumis à la cession forcée de la mitoyenneté ; on ne 
pourra exercer le droit d'aqueduc à travers les fonds 
du domaine public, etc. ; ils se trouvent donc affranchis 
des charges légales établies par les sept paragraphes 
qui composent cette Section. 

Mais ces fonds auront, activement, les bénéfices de 
la loi : l'administration pourra requérir le passage des 
eaux, le bornage, la clôture, la cession de la mitoyen- 
neté, l'observation des distances, etc. Il n'y a pas, 
d'ailleurs, à craindre de sa part, les abus et vexations 
qui peuvent se rencontrer entre voisins particuliers. 

Il va sans dire que chaque fois que l'administration 
requierra pour un bien du domaine public l'exercice 
d'une servitude active, elle en subira les charges et 
conditions passives : sous ce rapport, les effets de la loi 
sont indivisibles. 



SECTION IL 

DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LE FAIT 
DE L'HOMME. 



§ 10'.— DE LA NATURE DES SERVITUDES 
ET DE LEURS DIVERSES ESPÈCES. 



Art. 286. Les propriétaires voisins peu- Liberwpour 
vent établir toutes espèces de servitudes fon- des servitudes. 



33 



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614 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. IL 



Cftractère 

de certaines 

charges. 



cières, au profit et à la charge de leurs fonds, 
respectivement, pourvu qu*elles ne soient pas 
contraires à l'ordre public. 

Ne sont pas considérées comme servitudes 
foncières les charges qui exigent, principale- 
ment, le travail individuel d'un propriétaire ou 
de quelque personne placée sur son fonds, ni 
celles qui profitent, principalement, à la per- 
sonne d'un propriétaire ou à ceux qu'il se subs- 
titue: les premières pourront valoir comme 
droits personnels à des services, les secondes, 
comme droits réels d'usage ou de bail; sans 
préjudice de ce qui est dit à l'article 305, 2* 
alinéa. [686.] 



Caractère 

accessoire 

des servitudes. 



287. Les servitudes foncières restent atta- 
chées accessoirement aux fonds, tant axîtive- 
ment que passivement, en quelques mains 
qu'ils passent. 

Les servitudes actives ne peuvent être cédées, 
louées, ni hypothéquées séparément du fonds 
dominant; elles ne peuvent non plus être gre- 
vées d'une autre servitude. 



Lenr 
indivisibilité. 



288. Les servitudes sont indivisibles^ en ce 
sens que si les fonds appartiennent à plusieurs 
par indivis, l'un d'eux ne peut, pour sa part, 
priver le fonds dominant de la servitude, ni en 
affranchir le fonds servant. 

De même, en cas de partage ou de cession 
partielle des fonds, elles affectent indivisible- 
ment chaque partie du fonds servant ou profi- 



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§ ler.—NATURE DES SERVITUDES. 616 

tent à chaque partie du fonds dominant ; sauf 
le cas où elles ne pourraient s'exercer utilement 
que sur une partie du fonds servant ou ne 
procureraient d'avantage qu'à une partie du 
fonds dominant. [709, 710; C. it., 639, 644.] 

289. Le propriétaire du fonds dominant Actions reiatires 



aux servitades. 



peut exercer les actions confessoires, tant 
posaessoires que pétitoires, au sujet des servi- 
tudes qu'il soutient lui appartenir; 

Réciproquement, le propriétaire du fonds pré- 
tendu servant peut exercer les actions nêga- 
TOIRES, tant posseêsoires que pétitoireSy pour 
prévenir ou faire cesser l'exercice des servitudes 
qu'il conteste. 

Dans l'un et l'autre cas seront observées les 
règles et distinctions établies au Chapitre de la 
Possession. 

Les droits, actions et obligations de l'usu- 
fruitier et du preneur à bail, au sujet des servi- 
tudes, sont établis aux articles 69, 70 et 99, 
144 et 151. 

290. Les dispositions des trois articles pré- Appucâtion 
cédents sont applicables aux servitudes établies *""^cl"^** 
par la loi. 

291. Les servitudes sont: Diriniong 
V Continues ou discontinues, ac servitudes. 
2"" Apparentes ou non apparentes, 

21" Positives ou négatives. 
Les unes et les autres s'établissent, s'exercent 



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616 



LIVRE II.— Ire PARTIE.— CHAP. V.— SECT. II. 



S. discoDtinnes. 



et s'éteignent conformément aux trois paragra- 
phes ci-après. 

s. continues. 292. Les servitudes sont continues lors- 
qu'elles procurent au fonds dominant une uti- 
lité permanente ou grèvent sans interruption le 
fonds servant, par la seule disposition des lieux 
et sans qu'il soit besoin de la coopération de 
l'homme. 

Elles sont discontinties, lorsque, pour être 
utiles au fonds dominant, elles ont besoin du 
fait actuel de l'homme. [688.] 

293. Les servitudes sont apparentes^ lors- 
qu'elles se révèlent par des ouvrages extérieurs 
ou par des signes visibles* 

Elles sont non apparentes dans le cas con- 
traire. [639.] 

294-. Les servitudes sont positives : 

V Lorsqu'elles autorisent le propriétaire d'un 
fonds à tirer quelque avantage du fonds d'au- 
trui; 

2** Lorsqu'elles l'autorisent à faire sur son 
propre fonds quelque ouvrage que la loi in- 
terdit, en général, dans l'intérêt des voisins. 
s.nëgatiTcs. Elles sout néffatives : 

V Lorsque le propriétaire d'un fonds peut 
interdire au voisin de faire, sur son propre 
fonds, un des actes permis, en général, aux 
propriétaires ; 

2^ Lorsqu'un propriétaire peut s'abstenir de 



s. apparentes. 



8. non 
apparentes. 



S. positiTes. 



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§ ler.-NATURE DES SERVITUDES. 617 

faire ou de souffrir sur son propre fonds un des 
actes que le droit commun ordonne d'y ac- 
complir ou d'y permettre dans l'intérêt des 
Voisins. 

OOMMENTAIBE. 

Art. 286. — 432. La loi arrive ici aux Servitudes 
proprement dites, à celles qui^ à la différence des ser- 
vitudes dites légales, ne sont plus le droit commun de 
la propriété, mais sont établies, exceptionnellement, 
par l'accord exprès ou tacite des propriétaires, pour 
l'amélioration économique d'un fonds. 

On a déjà expliqué, sous l'article 227 (p. 415), que 
leur nom de foncières ne vient pas de ce qu'elles portent 
sur des fonds, mais de ce qu'elles appartiennent, figu- 
rativement, à des fonds dont elles deviennent des 
accessoires et, en quelque sorte, des qualités actives, 
comme disaient les jurisconsultes romains. 

De même, lorsqu'on les qualifie de servitudes réelles, 
ce n'est pas pour dire qu'elles sont des droits réels, ce 
qui est incontestable d'ailleurs, c'est pour exprimer 
que le droit appartient à une chose et qu'on ne peut 
avoir un droit de servitude sans avoir d'abord sur un 
fonds la propriété ou un de ses démembrements. 

Le premier alinéa pose en principe la pleine liberté 
des propriétaires voisins pour établir entre leurs fonds 
ces rapports qui, vraisemblablement, apporteront plus 
d'avantages au fonds dominant qu'ils n'en enlèveront 
au fonds servant ; d'ailleurs, leur intérêt est leur meil- 
leur guide et si le fonds servant devait souffrir plus que 
le fonds dominant profiter, il est naturel de croire que 
les conditions plus onéreuses de l'arrangement en dé- 
tourneraient l'un ou l'autre des voisins. 

433. Parmi les servitudes du fait de l'homme, il y 



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518 LTTBE IL— I» PABTIK.— CHAP. T-— SBCT. IL 

en a qui sont la contre-partie des serritndes légales et 
qai ont jastement poar bat de lever des entrares qae 
la loi a cru devoir mettre à la liberté des Toisins, 
mais qae ceax-ci peuvent, d'an commun accord, jager 
inutiles ou même nuisibles à leurs intérêts particuliers. 

Ainsi, on peut, par convention : 

1^ Donner à l'un des voisins le droit d'envoyer chea 
Tautre d^ eaux pluviales ou de source, ou même des 
eaux ménagères on industrielles, en dehors des condi- 
tions imposées par la loi; 

2^ Affranchir un des voisins de la nécessité de payer 
une indemnité pour le passage d'un aqueduc, dans les 
cas où la loi l'autorise à user de cette servitude ; 

3^ Affranchir un des voisins des distances légales 
à observer pour les puits, citernes ou caniveaux, pour 
les vues et pour les plantations d'arbres ; 

4^ Supprimer, pour l'un des voisins ou pour tous 
deux, l'obligation de contribuer à la clôture, dans les 
cas où la loi permet de l'exiger, ou l'obligation de 
céder la mitoyenneté. 

434. Mais il ne faudrait pas croire que les voisins 
pussent, par convention, s'affranchir de toutes les servi- 
tudes légales : le principe de la liberté des conventions 
reçoit ici une exception générale qui est de n'établir au- 
cune servitude "contraire à l'ordre public." Or, quand 
la servitude légale est fondée sur un principe d'ordre 
public et sur un intérêt général de premier ordre (car 
il y a toujours un intérêt général dans la cause des 
servitudes légales), les parties ne peuvent s'en affran- 
chir par une convention dont l'imprévoyance pourrait, 
plus tard, causer des troubles sérieux. 

Ainsi on ne pourrait, par convention : 

V Supprimer le droit d'accès sur la propriété voi- 
sine pour la réparation des bâtiments, ni le droit de 
passage en cas d'enclave; car, dans le premier cas, on 



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§ I«r.— NATURE DES SERVITUDES. 619 

aurait ôté presque tonte valeur au bâtiment qui vien- 
drait à avoir besoin de réparations, et, dans le second, 
sa valeur toute entière au fonds enclavé ; 

2® Affranchir le voisin inférieur de l'obligation de 
recevoir les eaux qui découlent naturellement du fonds 
supérieur; 

3® Affranchir le voisin supérieur ou inférieur de 
l'obligation de livrer passage aux eaux ménagères, 
industrielles ou agricoles, dans les cas où la loi l'y 
soumet; 

4P Affranchir les voisins de l'obligation de subir 
respectivement le bornage ou la clôture. 

Toutefois, comme les conventions doivent recevoir 
tout l'effet possible, en tant qu'il n'est pas contraire à 
l'ordre public, on pourrait leur donner ici quelque effet 
quant à l'indemnité, au moins dans les trois derniers cas : 
ainsi, au 2^ cas, celui qui aurait stipulé son affranchis- 
sement des eaux naturelles devrait recevoir une in- 
demnité, si le propriétaire supérieur, pour échapper à 
l'inondation, était forcé de se prévaloir de la servitude 
légale ; de même, au 3® cas, une indemnité spéciale et 
supplémentaire serait due par le voisin qui requierrait 
le passage d'un aqueduc après y avoir renoncé; au 4® 
cas, le bornage et la clôture, toujours possibles, seraient 
aux frais exclusifs de la partie qui les requierrait, 
après avoir pris un engagement contraire; on pourrait 
même, an 1^ cas, mais par exception, donner effet à la 
convention qui tendrait à affranchir un fonds du droit 
d'accès du voisin, c'est lorsque la convention serait 
intervenue avant la construction en faveur de laquelle 
le droit d'accès est plus tard réclamé : cette conven- 
tion, en effet, tendait indirectement à obliger le voisin 
à réserver le tour d'échelle (v. p. 424) : le constructeur, 
pour n'avoir pas tenu compte de cette indication, pour- 
rait être tenu d'une indemnité plus forte que si elle 
était fixée par la seule application de l'article 230. 



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520 LIVRB IL— iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. II. 

435. On a, plus haut, présenté comme valable la 
convention par laquelle un voisin renoncerait à user 
du droit que lui donne la loi d'acquérir la mitoyenneté 
d'un mur. La question n'est pas Bans difficulté et 
peut-être quelques personnes hésiteraient-elles à ad- 
mettre notre solution, à cause de l'intérêt économique 
qu'il y a à ne pas faire deux murs entre deux bâti- 
ments ; mais nous ne voyons pas là cet intérêt public 
" de premier ordre " qui nous semble la cause de pro- 
hiber certaines conventions contraires aux servitudes 
légales: une pareille convention sera trop peu fréquente 
et la propriété qui sera privée du droit de mitoyenneté 
ne sera pas assez notablement dépréciée pour qu'il y 
ait lien de déroger au principe général et essentiel de 
la liberté des conventions. 

Les cas qui précèdent paraissent être les seuls où la 
servitude du fait de l'homme ne serait pas valablement 
établie, comme contraire à l'ordre public ; car on ne 
conçoit guère, quelle autre faculté illégale on pourrait 
stipuler sur le fonds d'autrui; en tout cas, l'acte serait 
défendu, non comme exercice illégal d'une servitude, 
mais comme acte défendu à toute personne. 

436. Le second alinéa demande plus d'attention. 
Il rappelle, en paraissant y déroger, l'article 686 du 
Code français qui défend d'établir des charges " im- 
posées à la personne ou en faveur de la personne." 

Il est reconnu que cette double prohibition a été 
introduite dans la loi pour abolir tout vestige du sys- 
tème féodal, dans lequel les seigneurs avaient le droit 
d'exiger de leurs vassaux des prestations de travaux 
et de services personnels pour leurs terres et quel- 
quefois pour leur personne. C'est dans le même ordre 
d'idées qu'a été écrit l'article 638 dudit Code, portant 
que " la servitude n'établit aucune prééminence d'un 
fonds sur l'autre." 



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§ I«r.— NATURE DES SERVITUDES. 521 

Mais, quoique les mêmes abus ne paraissent pas 
avoir existé au Japon, au moins avec la même gravité, 
et qu'il n'y ait pas à en craindre un retour, il n'y a 
pas moins quelque utilité à régler des stipulations 
analogues. 

Lft loi ne les prohibe pas, mais elle leur assigne leur 
véritable caractère. 

Ainsi, l'ordre public ne s'oppose nullement à ce que 
deux voisins conviennent que l'un d'eux fera certains 
travaux sur le fonds de l'autre, soit par lui-même, soit 
par des hommes de journée payés par lui: par exemple, 
qu'il plantera le riz et le récoltera, qu'il réparera les 
bâtiments, qu'il curera les étangs, le tout avec ou sans 
rétribution, suivant les accords; mais cette convention 
ne vaudrait que comme promesse de services gratuits 
ou onéreux: le texte dit qu'elle donnerait une créance 
on un droit personnel et ne constituerait pas. une ser- 
vitude. 

La conséquence en est fort importante : les services 
ne seraient pas dus par tout propriétaire qui succéde- 
rait sur le fonds au promettant, ils ne seraient dus que 
par le promettant lui-même, qu'il ait on non gardé le 
fonds ; ils ne seraient même pas dûs par ses héritiers, 
car la promesse de services est personnelle, dans le sens 
le plus étroit du mot, elle ne passe même pas aux héri- 
tiers passivement; de même, l'obligation serait éteinte 
par la mort du stipulant et ne profiterait pas à ses 
héritiers ; car les conventions de services, même faites 
à titre onéreux, sont généralement faites en considéra- 
tion des personnes, respectivement (voy. art. 331 et 358). 

Si le fonds sur lequel les travaux devaient être faits, 
venait à être aliéné, le changement de propriétaire 
devrait être, en principe et par le même motif, con- 
sidéré comme mettant fin au contmt, à moins que le 
cédant n'ait expressément transféré sa créance de 
services en même temps que le fonds. 



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622 LIVRE II.— I» PARTIE.— CHAP. V.— 8ECT. II. 

437. En sens inverse, si Ton sappose ane stipula- 
tion donnant à un propriétaire le droit de se promener 
sur le fonds voisin, d'y chasser, d'y pêcher, de s'y 
baigner, il n'y aur» là aacnne charge pour la personne 
du propriétaire voisin ; mais on n'y trouvera pas non 
plus un avantage pour tout propriétaire du fonds pré- 
tendu dominant, par conséquent, point de plus-value 
donnée an fonds lui-même; en effet, tous les proprié- 
taires ne sont pas chasseurs ou pêcheurs: Tâge, la santé, 
les occupations, pourraient rendre inutiles les facultés 
dont il s'agit; on ne se trouve donc pas dans les con- 
ditions qui font le mérite économique des servitudes: 
il n'y aura pas servitude /aMcière. 

Mais une pareille stipulation n'a rien de contraire à 
l'ordre public et elle ne sera pas nulle; elle donnera 
même un droit réel, c'est-à-dire un droit affectant la 
propriété de la chose et la démembrant : ce sera, suivant 
qu'il sera établi à titre gratuit ou à titre onéreux et 
d'après les autres circonstances du fait, soit un droit 
d'usage spécial, soit un droit de bail, avec nn objet 
plus limité que d'ordinaire. Quant à sa durée, elle 
sera, au maximum, celle de la vie du stipulant, et 
même elle sera moindre, si un délai avait été stipulé et 
qu'il se trouvât écoulé avant la mort du stipulant. 

438. Il ne fallait pas cependant enlever le caractère 
de servitude foncière à toute charge établie entre 
voisins, par cela seul qu'elle imposerait à l'un d'eux 
quelque prestation de travail, personnel ou procuré, ou 
qu'elle aurait pour résultat un avantage au profit de la 
personne de l'autre ou des personnes de sa famille ou 
de sa maison. 

Ainsi, dans le cas d'un droit de passage accordé à 
l'un des voisins sur le fonds de l'autre, on peut con- 
venir que le chemin sera entretenu par ce dernier et, 
dans le cas d'un droit d'aqueduc, que le propriétaire 



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§ ler.—NÀTURE DES SERVITUDES. 523 

du fonds servant entretiendra la construction et fera le 
curage, soit périodiquement, soit quand il sera néces- 
saire; dans ces deux cas et autres analogues, on ne 
devrait pas hésiter à reconnaître une servitude fon- 
cière: les travaux à exécuter par le propriétaire du 
fonds servant ne sont qu'une charge accessoire qui ne 
peut changer la nature de la charge principale; il ne 
restera plus qu'à la concilier avec le principe déjà 
énoncé que "la servitude n'oblige pas à faire mais seu- 
lement à souffHr :" on donnera la conciliation en son 
lieu (voy. art. 305). 

439. Ainsi encore, et en sens inverse, il est très- 
fréquent que les mêmes servitudes de passage et d'a- 
queduc procurent au propriétaire ou aux siens des 
avantages personnels, comme la facilité ou la brièveté 
de la communication avec la voie publique, ou comme 
l'usage d'une eau plus abondante ou plus salubre pour 
les usages personnels et domestiques. Mais, ce qu'il y 
a de profit personnel est encore secondaire et acces- 
soire; l'effet principal du droit de passage ou du droit 
d'aqueduc est toujours l'amélioration économique du 
fonds dominant; car tout propriétaire du fonds sera 
sensible à l'abréviation des distances ou à la qualité et 
à la quantité de l'eau. 

C'est pour répondre à cette distinction entre ce qui 
est accessoire et ce qui est principal que le texte ne 
refuse le caractère de servitudes foncières qu'aux char- 
ges qui ont principalement pour effet un travail person- 
nel pour l'un des voisins ou un profit personnel pour 
l'autre. 

440. On a dit (p. 417) que la perpétuité n'est pas 
de l'essence des servitudes foncières, cependant elle 
est de leur nature, et quand une servitude aura été 
établie pour un temps un peu court, il sera nécessaire 



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524 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. U. 

d'examiner si, dans Fintention des parties^ elle n'a pas 
été établie en favear du propriétaire actnel plutôt qu'en 
faveur de son fonds ; la question dépendra de Ten- 
semble des circonstances : spécialement^ de la nature 
da service à tirer de la chose et des relations de 
parenté on d'amitié des parties. 

Art. 287. — 441. Le 1" alinéa de cet article con- 
sacre le principe développé à l'article précédent, à 
savoir, que le droit de servitude foncière est double- 
ment réel en ce sens que, non seulement il porte sur 
une chose et reste opposable à tous ceux qui la détien- 
dront, mais encore qu'il appartient à nne chose et, par 
là, profite à tous ceux auxquels cette chose appar- 
tiendra successivement. 

La loi leur reconnaît, en même temps, le caractère 
de droit accessoire déjà annoncé à l'article 2. 

* 442. Du reste, quand la loi nous dit (2® al.) que les 
servitudes ne peuvent être cédées, louées ni hypothé- 
quées séparément du fonds et peuvent l'être seulement 
avec lui, ce n'est pas seulement à raison do ce carac- 
tère accessoire ; en effet, il y a d'autres accessoires des 
fonds qui pourraient en être ainsi détachés et cédés ou 
loués séparément, comme les objets mobiliers attachés 
aux fonds pour leur exploitation ou leur agrément, 
lesquels pourraient aussi être, sinon hypothéqués, au 
moins donnés en gage et livrés au créancier, comme 
meubles (voir Livre IV**), 

La raison de cette prohibition n'est pas non plus que 
le droit de servitude a pu être constitué en vue de la 
personne du voisin et que la cession du droit en chan- 
gerait indûment le titulaire; on a vu, en effet, que la 
servitude doit être établie en faveur du fonds et non en 
faveur du propriétaire, et, d'ailleurs, le constituant est 
toujours exposé à un changement de titulaire avec le 



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§ iw.— NATURE DES SERVITUDES. 625 

chaQgement de propriétaire du fonds dominant lui- 
même. 

La véritable raison de la présente prohibition*, c'est 
qae la servitude foncière, outre les limites qui peuvent 
avoir été mises à son exercice par l'acte constitutif, en 
reçoit encore d'autres dans les besoins même du fonds 
dominant: celui qui aurait le droit de prendre sur le 
fonds d'autrui de l'eau, du sable, des pierres, des bois, 
en une quantité déterminée, pour les besoins agricoles, 
industriels ou domestiques de son fonds, n'épuisera 
pas toujours son droit, car la quantité stipulée peut, à 
certaines époques, excéder les besoins du fonds. Si 
donc, il était permis de céder, soit le droit même, tout 
entier, aux matières stipulées, soit ce qui en excède 
les besoins du fonds dominant, la condition du fonds 
servant se trouverait aggravée. Cette raison s'ap- 
plique autant à l'hypothèque qu'au bail ou à la cession ; 
car l'hypothèque mène généralement à la vente du 
bien pour satisfaire le créancier. 

443. La seconde disposition est encore commandée 
par le même principe ; ainsi le propriétaire d'un fonds 
auquel appartient un droit de passage sur le fonds 
voisin ne pourrait en permettre l'usage à un autre 
voisin, même en s'abstenant d'en user personnellement. 

On a vu, cependant, à l'article 59, que l'usufruit, qui 
est une servitude personnelle, peut être grevé d'un 
autre usufruit. Cela s'explique par la cessibilité du 
droit lui-même d'usufruit; car il est susceptible d'être 
cédé, loué et hypothéqué (art. 71), et cette faculté, 
reconnue à l'usufruitier, de changer le bénéficiaire de 
son droit, se justifie elle-même par la considération 
qu'il a tout Vusage et tous les fruits de la chose, ce qui 
ôte tout intérêt au nu-propriétaire à s'opposer à une 
cession. Par la raison inverse, l'usager, dont les droits 
sont limités à ses besoins personnels, ne peut céder 



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626 LIVRE IL— I» PARTIE.— CHAP. V.— SECT. IL 

son droit (art. 116). Toutes ces dispositions sont donc 
en complète harmonie. 

CeHe défense^ de constituer une servitude sur nne 
autre, remonte au droit romain: les jurisconsultes Yj 
ont souvent proclamée comme un axiome, sans prendre 
la peine de la justifier (a). 

Art« 288. — 444. La loi reconnaît, en principe, 
aux servitudes le caractère d'indivisibilité déjà signalé 
par l'article 20; mais elle y apporte des exceptions qui, 
en fait, se rencontreront peut-être plus souvent que la 
règle. 

Les auteurs ont presque toujours exagéré le principe, 
en trop négligeant les exceptions. 

Il est certain, comme l'explique le l*' alinéa, que 
s'il j SL plusieurs propriétaires de l'un des fonds, du 
fonds dominant, par exemple, et que ces co-proprié- 
taires soient en état d'indivision, l'un d'entre eux ne 
peut, sans le concours des autres, renoncer à la servi- 
tude active et en priver le fonds dominant : il ne peut 
le faire pour le tout, parce qu'il n'a pas qualité pour 
diminuer le droit de ses co-propriétaires (voy. art. 38 
et 39); il ne le peut, non plus, pour sa part indivise, 
pour une moitié, un tiers ou un quart, parce que la 
nature des avantages que procure une servitude fon- 
cière ne permet pas d'en concevoir des fractions : la 
vue, le passage des personnes ou des eaux, la prohibi- 
tion de bâtir ou de planter sur des points déterminés, 
ne comportent pas de parties. 

Réciproquement, si l'indivision existe entre co-pro- 
priétaires du fonds servant, la convention que ferait 
l'un d'eux avec le propriétaire du fonds dominant pour 
l'extinction de la servitude ne profiterait pas aux autres, 
s'il n'était pas autorisé à stipuler pour eux, et elle ne 

(a) Servitut servituiis esse non poiest : "il ne peut y avoir une ser- 
vitude sur une servitude." 



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§ 1er.— NATURE DES SERVITUDES. 527 

lui profiterait pas à lui-même poar sa part indivise du 
fonds, car la servitude ne pourra toujours être exercée 
qu'intégralement ou indivisiblement, ^ pour le motif 
donné plus haut. 

445. Le 2® alinéa nous dit que l'indivisibilité des 
servitudes pourra même persister après le partage du 
fonds dominant ou du fonds servant. Par exemple, le 
fonds A, appartenant à plusieurs, avait, sur le fonds B, 
le droit de passage ou d'aqueduc ou le droit d'em- 
pêcher certaines constructions ou plantations; s'il est 
partagé entre les co-propriétaires, chacun aura, pour 
le lot de terrain qui lui est échu, le droit intégral de 
vue, de passage, d'aqueduc, etc. Même solution, si, 
au lieu d'un partage du fonds dominant, il en était 
cédé une partie à un tiers : celui-ci jouirait intégrale- 
ment de la servitude, sans qu'elle cessât d'appartenir 
en entier au cédant pour la partie conservée par lui. 
Réciproquement, si le fonds servant était partagé ou 
cédé partiellement, chaque lot se trouverait soumis à la 
servitude, au moins, en principe, et en tant que ce 
résultat serait nécessaire à la plénitude du droit du 
fonds dominant. 

446. Mais c'est ici que se rencontrent, le plus sou- 
vent, les exceptions réservées par le 2® alinéa et aux- 
quelles il faut s'arrêter un instant. Elles se rencon- 
treront aussi, quoique peut-être plus rarement, dans le 
cas de division du fonds dominant. 

Soit un fonds servant grevé d'un droit de passage 
ou d'aqueduc, dans une direction déterminée. Bien 
qu'on puisse dire que le fonds tout entier est grevé, en 
ce sens qu'il s'en trouve amoindri dans sa valeur totale, 
par la diminution de liberté du propriétaire, cependant, 
en fait, le passage des personnes ou des eaux ne 
s'exerce pas sur toutes les parties du fonds, lequel est 
traversé dans un sens ou dans un autre, peut-être sur 



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628 LIVRE IL— 1« PARTIE.— CflAP. V.— SECT. IL 

une faible étendue. Si, dans la dÎTision da fonds, la 
partie consacrée ao passage se trouve contenue toute 
entière dans un lot, les autres se trouveront à l'avenir, 
affranchis de la servitude (6). 

De même, s'il existe une servitude défendant de 
construire ou de planter, ce ne sera généralement que 
sur une partie du fonds faisant face aux bâtiments du 
voisin auxquels on a voulu conserver la vue de la mer, 
de la campagne ou du Fusi-yama ; lorsque le fonds 
servant sera divisé, cette portion de terrain qui doit 
rester libre de bâtiments ou de plantations ne se trou- 
vera pas dans tous les lots: il j en aura toujours 
quelques uns qui seront affranchis de la servitude. 

Si nous supposons le fonds dominant divisé eu 
plusieurs lots, le même résultat pourra se produire; 
moins souvent, peut-être, pour le passage ou Vaqneduc, 
lesquels pourront quelquefois rester nécessaires à tous 
les lots, mais presque toujours pour la défense de 
planter ou de bâtir, qui ne profitera plus qu'au lot où 
se trouvent les bâtiments dont on a voulu conserver le 
prospect, la vue à distance (c). 

Art. 289. — 447. Le caractère particulier des ser- 
vitudes qui a motivé la prohibition de les aliéner sépa- 
rément du fonds dominant ne commandait pas une 
prohibition analogue pour l'exercice des actions judi- 
ciaires par lesquelles on les réclame ou on les conteste : 
chacun des deux propriétaires pourra donc plaider 
j>our ou contre la servitude, sans être tenu de prouver 
son droit de propriété, lorsqu'il ne sera pas en question. 

(b) Il faut toutefois reconnaître qn*il n'y a pas extinction complète de 
la servitude ponr ces lots, car si le passage des personnes on des eanx 
devient impossible snr le lot qoi était primitivem^t affecté, il pourra 
être établi sur an ou plusieurs des autres. 

{c) Le mot prospect employé dans le Code italien est peu usité en 
français; mais il est très-expressif; il vient du laim prospicere, qui lui- 
même est composé de pro, "en avant" et spectare, " regarder, v^" 



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§ ler.^NÀTUBE DES SERVITUDES. 629 

Il serait^ en effets bien inutile tonjoars, et dange- 
reux souvent^ de réunir^ dans le procès^ deux questions 
qui ne sont pas nécessairement connexes. Telle est au 
moins la règle. 

Mais; si la propriété on la possession du fonds même 
était contestée au demandeur^ le droit d'invoquer la 
servitude ou de la dénier serait contesté aussi^ par 
cela même^ et les deux questions devraient être réunies, 
avec la priorité donnée à celle de propriété ou de pos- 
session du fonds, comme question préalable ou préju- 
dicielle {d). 

Hors ce cas, qui sera rare sans doute, la question 
de la servitude se présentera seule et sera jugée de 
même. 

Déjà, l'article 37, 2® al. nous a dit que le propriétaire 
peut exercer l'action négatoire pour contester que son 
fonds soit assujetti à un autre par une servitude. Le 
même article ne nous a pas dit qu'il eût l'action con- 
fessoire pour faire reconnaître une servitude au profit 
de son fonds. Ce n'est pas une omission, dans cet 
article oii l'on n'avait à parler que des actions qui garan- 
tissent la propriété; or, celui qui conteste que son fonds 
soit asservi ne fait autre chose, en réalité, qu'affirmer 
son droit de propriété plein, entier, normal; celui qui, 
au contraire, soutient que son fonds est dominant à 
l'égard d'un autre, invoque un droit distinct de la pro- 
priété, un droit qui l'augmente d'une façon anormale; 
il ne dit pas seulement qu'il est plein propriétaire de 
sa chose, mais, de plus, qu'il a un démembrement de la 
propriété d'autrui. C'était donc dans le présent Cha- 
pitre que ce droit d'action devait lui être reconnu. 

Les noms, un peu nouveaux, au Japon, d'action con- 

(d) Les questions préjudicielles sont celles qui doivent être jugées 
avant lo jugement do la question principale Cprœ judiciumj; elles peu- 
vent avoir plus d'importance que celle-ci ; mais elles ont toujours, dans 
la procédure» ira caractère incident. 

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590 LIVRE IL— 1« PABTIK.-CHAP. V.— SBCT. IL 

FESSOIBS opposée à l'action HioATOiRS^ ayec snbdivi- 
sioD, pour chacane, en action possessoire et action peti- 
ioire, ont déjà été rencontrés plus haat (art. 37 et 70) 
et expliqués assez longuement, au sujet de la propriété 
et de l'usufruit, et surtout au Chapitre de la Possesnon 
(art. 212 et s., p. 390 et s.). On se bornera donc à en 
rappeler brièyement les caractères. 

448. Dans l'action cokyessoibs, le demandeur sou- 
tient, affirme son droit de servitude sur le fonds d'au- 
trui ; dans l'action nêoatoise, le demandeur conteste, 
nie que son fonds doive une servitude au fonds d'au- 
trui. II faut bien avoir soin, d'ailleurs, d'éviter ici 
une confusion à laquelle on est exposé par la nature 
du sujet et par les habitudes du langage. Ainsi, on a 
déjà dit qu'il y a des servitudes qui assujétissent le 
fonds servant à ne pas planter, à ne pas bâtir dans un 
lieu déterminé. Or, lorsque le propriétaire du fonds 
dominant soutient que celui du fonds servant ne peut 
bâtir, il n'intente pas une action négatoibb, mais une 
action confessoibe ; c'est, en réalité, comme s'il soute- 
nait qu'il a le droit d'empêcher le voisin de bâtir; c'est 
bien "aflBrmer son propre droit sur le fonds d'autrui," 
conformément à la définition donnée pins haut. 

En sens inverse, si le demandeur soutient qu'tZ a le 
droit de faire boucher chez le voisin des fenêtres d'as- 
pect ouvertes à moins de trois pieds de la ligne sépa- 
rative, en vertu d'une prétendue servitude qu'il con- 
teste, son action est négatoibe, parce que la négation 
ne doit pas être cherchée dans les mots, mais dans la 
prétention; en effet, le demandeur "nte que le voisin 
ait sur son fonds un droit de vue ou de prospect," ce 
qui est bien conforme aussi à la définition de l'action 
négatoire. 

Du reste, la question de savoir si une action relative 
aux servitudes est confessoire ou négatoire n'a pas 



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§ Iw.—NATURE DES SERVITUDES. 681 

senlement un intérêt de théorie et de doctrine, elle a 
aussi un intérêt pratique sur lequel on reviendra au 
sujet des preuves : dans Vaction confessoire le deman- 
deur a, comme tel et d'après le droit commun, toute la 
charge de la preuve de ce qu'il affirme ; dans Taction 
négatoire, le demandeur ne pouvant, par la nature des 
choses, prouver pleinement une négation indéfinie, som- 
mera la défendeur d'aUéguer la cause directe et positive 
de son prétendu droit de servitude et c'est seulement 
cette cause déterminée dont il aura à démontrer l'inexis- 
tence, ce qui sera encore fort diJBScile (comp. art. 347). 

449. Bappelons maintenant ce qui distingue, dans 
chacune de ces deux actions, le caractère possessoire et 
le caractère pétitoire. 

Quand le demandeur se trouve, en fait, dans la si- 
tuation qu'il prétend avoir aussi en droit, il peut se 
borner à demander le maintien du fait, de l'état actuel 
(du statu quo), sans soulever la question du d/roit, la 
question du fond. 

Ainsi celui qui prétend avoir un droit de passage ou 
de vue, était en possession de ce droit, c'est-à-dire 
l'exerçait, en fait, depuis un certain temps, lorsque le 
voisin fait brusquement fermer le passage ou obstruer 
la vue; dans ce cas, le prétendant à la servitude pourra 
se borner à agir en réintégrande ; il agira en complainte, 
s'il est seulement troublé dans l'exercice de son droit, 
enfin, il agira en dénonciation de nouvel œuvre, si le 
voisin commence des travaux qui peuvent bientôt cons- 
tituer un trouble ou une dépossession. L'avantage 
d'agir ainsi au possessoire plutôt qu'au pétitoire, c'est 
que le demandeur, pour triompher, n'aura qu'à prouver 
Yexercice actuel de la servitude par lui prétendue, tandis 
que, s'il agissait au pétitoire, il lui faudrait prouver son 
droit au fond, c'est-à-dire produire un acte constitutif 
de la servitude. 



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582 LIVRK IL— Iw PABTIB.— CHAP. V.— SECT. IL 

Lorsqu'il aura triomplié^ le voisin poarra, il est vrai, 
intenter^ à son tour, une action négatoire ; mais les 
rôles y seront renversés et le premier y sera défendeur 
avec tons les avantages attachés à cette qualité ; en 
outre, cette action négatoire ne pourra pas être posseg- 
êoire, par exemple, en réintégrande, car la possession 
a déjà été jugée en faveur du premier demandeur. 
Faction négatoire sera alors petitoire, c'est-à-dire tendra 
à faire juger, au fond, que le voisin n'a pas de servitude 
de vue ou de passage. C'est ainsi qu'on a vu (art. 223- 
224 et p. 408) que lorsqu'il s'agit, non plus d'une 
servitude, mais du droit de propriété tout entier, celui 
qui a succombé au possessoire peut encore utilement 
agir au petitoire, tandis que la réciproque n'est pas 
permise. 

Ceci implique que l'action ksgatoiss pourrait avoir 
elle-même le caractère possessoire, lorsque c'est elle 
qui est intentée la première. Ainsi, un propriétaire 
voit son voisin construire un bâtiment sur la ligne 
séparative, avec des ouvertures d'aspect, il peut faire 
la dénonciation de nouvel œuvre ; si le bâtiment est 
terminé, il intentera l'action en réintégrande pour faire 
supprimer les ouvertures; s'il s*agit d'un passage déjà 
exercé par intervalles, il intentera l'action en com- 
plainte : comme son voisin ne possédait pas encore la 
servitude, il possédait lui-même la liberté de son fonds: 
il conserve ou recouvre la possession de cette liberté, 
un instant troublée ou usurpée. Toutes ces actions 
possessoires sont en même temps néoatoibes, car elles 
nient le droit du voisin. Si le demandeur y triomphe, 
il sera désormais défendeur à l'action du voisin qui se 
croirait le droit d'agir au fond; cette action du voisin 
sera confessoire, puisqu'elle affirmera son droit et, en 
même temps, petitoire, puisqu'elle tendra à faire juger 
non plus la possession, mais le fond du droit. 

Le renvoi fait par le 3^ alinéa au Chapitre de la Pos- 



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§ Itr.—NATURB DES SERVITUDES. 688 

session a trait; surtout^ aux caractères que doit avoir 
la possefisioQ des servitudes pour être garantie par des 
actions, notamment, d'être paisible, publique, non pré- 
caire et quelquefois annale (arfc. 196, 197 et 214) ; il a 
trait aussi au délai dans lequel les actions possessoires 
doivent être intentées (art. 217) et à la défense de 
cumuler le possessoire et le pétitoire (art. 218). 

Art. 290. — 450. Ce n'est pas sans une intention 
particulière que Ton a placé ici cette disposition qui ne 
se trouve pas dans les lois étrangères et que les juris- 
consultes ou les tribunaux n'osent pas toujours j sup- 
pléer : elle consacre d'une façon formelle le caractère 
de servitudes déjà attribué par la Section précédente 
aux charges, limites et conditions restrictives aux- 
quelles est soumis le droit de propriété. 

Ainsi les servitudes légales, comme celles établies 
par le fait de l'homme, sont attachées aux immeubles, 
activement et passivement, elles sont donc doublement 
réelles ou foncières, par leur objet et leur sujet ; elles 
sont indivisibles, également au point de vue actif et au 
point de vue passif; elles ne peuvent être cédées, louées, 
ni hypothéquées séparément du fonds dominant, ni 
grevées d'autres servitudes ; enfin elles sont garanties 
par les mêmes actions : confessoibe, pour faire recon- 
naître la servitude, néqatoire, pour la contester ; en 
sous-distinguant : l'action possessoire, pour faire res- 
pecter ou rétablir le fait actuel de la possession et 
l'action pétitoire pour faire juger le fond du droit, c'est- 
à-dire si les immeubles voisins sont, ou non, dans la 
STtuation respective d'oii naît la servitude légale (e). 

(e) Cette théorie des actions relatives aux servitudes paraîtra peut- 
être compliquée ; mais la difficulté ne cesserait pas parce que la loi 
garderait le silence : le législateur aggraverait la tâche déjà difficile des 
nouveaux magistrats, s'il ne remplissait pas lui-même la sienne. 

Le Projet japonais aura ici une précision que ne présente aucune 
législation étrangère. 



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634 LIVRE IL— Iw PARTIE.— CHAP. V.— SECT. IL 

On verra, au contraire, sous l'article 310, que tous 
les modes d'extinction des servitudes du fait de l'homme 
ne s'appliquent pas aux servitudes légales: notam- 
ment, la renonciation et le non-usage. 

Art. 291. — 451. Les dispositions précédentes cor- 
respondent à la première partie de l'intitulé du pré- 
sent paragraphe, à la nature des servitudes; la loi 
arrive maintenant à leurs diverses espèces. En réalité, 
on pourrait dire que les précédents articles se rappor- 
tent à leur nature commune, et ceux qui vont suivre, à 
leur nature particulière. En effet, par cela même que 
la liberté des parties est très-grande, presque absolue, 
^our l'établissement, des servitudes, comme aussi les 
avantages que chacune d'elles peut procurer sont très- 
variés, il faut s'attendre à ne pas leur trouver à toutes 
les mêmes caractères particuliers; les différences qu'el- 
les présenteront exerceront même une grande influence 
sur leur établissement, sur le mode de leur exercice et 
sur leur extinction, ainsi qu'on le verra aux paragra- 
phes suivants. 

Les trois divisions des servitudes ici présentées peu- 
vent être considérées comme résultant de la nature des 
choses, aussi les trouve-t-on plus ou moins explicite- 
ment, dans toutes les législations modernes et ne doit- 
on pas hésiter à les reconnaître au Japon; on ne pour- 
rait varier que sur les conséquences légales à attacher 
à leurs différences. 

La loi se borne ici à présenter les trois divisions 
réunies, en indiquant que leurs conséquences sont 
considérables; pour éviter de dogmatiser, la loi n'ajoute 
pas ce qu'on veiTa suffisamment plus loin, à savoir, que 
chacune des divisions peut se combiner avec les deux 
autres; ainsi, une servitude continue est, nécessaire- 
ment, soit apparente, soit non apparente; elle est, en 
même temps, soit positive, soit négative; il en est de 



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§ Iff.— NATURE DES SERVITUDES. 686 

même de la servitude discontinue: elle a, en même 
temps^ Vnn des caractères de chacune des deux autres 
divisions. Par cela mème^ encore^ les deux autres 
divisions se combinent entre elles et avec la première. 
On en verra la preuve dans les exemples donnés sous 
les articles suivants. 

452. Le Projet ne mentionne pas une autre division 
des servitudes, en urbaines et rurales, qu'on trouve dans 
le Code français (art. 687) et qu'il n'y avait aucune 
utilité à conserver; d'abord, parce qu'elle est théori- 
quement inexacte dans ce Code, ensuite parce que, 
même en la rectifiant, elle serait sans intérêt pratique. 

Les Romains, n'ayant pas législativement reconnu 
ni consacré la division des servitudes en continues et 
discontinues, au moins dans les termes, en avaient im- 
plicitement consacré l'idée et reconnu le caractère dans 
uue division capitale, en servitudes de fonds urbains 
et ds fonds ruraux. Les mots eux-mêmes étaient mal 
choisis, car ils éveillaient dans l'esprit une fausse idée 
de situation des lieux, une idée de ville et de cam- 
pagne (/). En réalité, les servitudes urbaines (ou de 
fonds urbains) étaient relatives aux bâtiments, et les 
servitudes rurales relatives aux terrains, quelle que fût 
d'ailleurs leur situation, et c'est, sans doute, parce que 
les bâtiments sont plus fréquents à la ville qu'à la cam- 
pagne et les terrains plus fréquents à la campagne 
qu'à la ville, que ces expressions avaient été adoptées. 

Reste à savoir quand la servitude avait l'un ou l'autre 
caractère. C'est un point très-discuté aujourd'hui. 

Si les deux fonds, dominant et servant, étaient deux 
bâtiments, la servitude, sans aucun doute, était ur- 
baine; il n'en était déjà plus de même, si c'étaient doux 
terrains n